2.2. Структура та види ринків нерухомості

2.3. Надання послуг на ринку нерухомості

2.4. Характеристика ріелторської діяльності

2.5.   Особливості становлення та розвитку ринку нерухомості в Україні

Ключові терміни і поняття

 Ринок нерухомості Функції ринку нерухомості Класифікація ринку нерухо­мості

Спосіб здійснення угод Суб'єкти ринку нерухомості Професійні учасники ринку не­рухомості

Інфраструктура ринку нерухо­мості

Управлінські послуги на ринку

нерухомості

Андерайтинг

Реєстраційні послуги

Ріелторська діяльність

Ринок житлової нерухомості

2.1. Особливості та функції' ринку нерухомості

Ефективне функціонування ринкової системи не­можливе без ринку нерухомості, оскільки він обумовлює зна­чний вплив на розвиток відносин власності, сприяє задово­ленню потреб підприємців у постійних активах, значною мірою визначає рівень споживання, нагромадження та інвес-

тування. Цей ринок є сферою вкладення капіталу в об'єкти нерухомості та систему економічних відносин, що виникають при операціях з нерухомістю. Він є істотною складовою будь-якої національної економіки, оскільки нерухомість — це найважливіша частина національного багатства.

Національний ринок нерухомості — це сукупність регіо­нальних, локальних ринків, що істотно відрізняються один від одного швидкістю розвитку, рівнем цін та ризиків, ефек­тивністю інвестицій у нерухомість, політичною і соціальною стабільністю в регіоні.

Український ринок нерухомості віддзеркалює всі проблеми перехідної економіки і характеризується нерівномірним розви­тком своїх сегментів, недосконалою законодавчою базою. Од­нак цей ринок становить перспективну сферу вкладення капі­талу й останнім часом до нього привертається увага все більшого числа інвесторів. Це особливо характерно для сегме­нтів житлової нерухомості та земельних ділянок несільського- сподарського використання. На цьому ринку здійснюється суттєвий обсяг операцій із продажу квартир, офісів, дач та ін.

Ринок нерухомості реалізується на різних рівнях: як певне облаштування економічної діяльності відокремлених суб'єк­тів, вартісно-оборотний механізм взаємодії виробників і спо­живачів, ціновий спосіб поєднання протилежних інтересів покупців і продавців, сукупність інститутів, що регулюють відносини між ними, та трансакцій, що здійснюють обмін по­вноважень, вигод і переваг, які виникають у разі привласнен­ня матеріально-фізичних властивостей земельно-речових благ. Структура ринку нерухомості завжди має певний рівень організації, який характеризується кількістю необхідних еле­ментів (суб'єктів, об'єктів, сегментів, операцій, послуг тощо), станом їх розвитку, характером та інтенсивністю структур­них зв'язків. Низький рівень організації означає відсутність на ринку окремих операцій і послуг.

У цьому випадку він не в змозі активно впливати на еконо­мічні процеси в цілому, самостійно відтворювати свої власні елементи й відносини. На більш високому рівні структурної організації ринок нерухомості починає активно впливати на всі інші економічні процеси, стимулюючи їх розвиток (напри­клад, іпотечне кредитування), самостійно створювати і відтво­рювати свої необхідні елементи (інститути, операції), руйнува­ти застарілі ланки. Ринок обслуговує рух капіталу переважно у майновій матеріальній формі. Виключення становлять лише операції з цінними паперами, пов'язаними з нерухомістю.

Усі види нерухомості є об'єктами довгострокового вкладен­ня грошового капіталу, вартість якого здатна до самозростання. Навіть придбання житла завжди пов'язано з індивідуальними інвестиціями, що регулюються грошово-кредитними процеса­ми, а власник житла одержує прихований дохід у формі ренти.

Нерухомість як об'єкт інвестування функціонує на ринку інвестиційної нерухомості. Інвестиційні властивості нерухо­мості залежать від її виду. Так, виробнича й комерційна не­рухомість функціонує за законами основного капіталу, а на дохід від комерційної нерухомості впливає ринок землі. Осо­бливу частку на ринку інвестиційної нерухомості займає до­хідна нерухомість, яка дозволяє одержувати дохід від її рин­кової привабливості. Інвестиції в дохідну нерухомість стають для її власника особливим бізнесом. Ті види інвестиційної нерухомості, які безпосередньо не пов'язані з отриманням доходу від неї самої, не належать до дохідної нерухомості.

Ринок в широкому розумінні цього поняття — це система економічних відносин, що формуються в процесі виробницт­ва, обороту та розподілу товарів, руху грошових засобів, для яких характерна свобода суб'єктів у виборі покупців та про­давців, визначенні цін, формуванні та використанні ресурс­них джерел. У вузькому розумінні ринок — це система, в якій товари та послуги вільно передаються від продавців до покупців за допомогою механізму цін (інколи ринком нази­вають місце, де здійснюються ці операції). Під поняттям рин­ку розуміється можливість передачі товарів або послуг без зайвих обмежень на діяльність продавців та покупців, які ді­ють відповідно до співвідношень попиту та пропозиції, ін­шими факторами ціноутворення залежно від своєї обізнанос­ті, можливостей та з врахуванням індивідуальних потреб.

Поняття ринку нерухомості в спеціальних літературних джерелах розглядається в різних аспектах. Так, Асаул А. М. зазначає, що ринок нерухомості — це взаємозалежна система ринкових механізмів, які забезпечують створення, передачу, експлуатацію і фінансування об'єктів нерухомості. [12]

Коваленко М. Н. і Радванська Л. М. у своїх працях визна­чають поняття ринку нерухомості таким чином: ринок неру­хомості — це система економічних, цивільно-правових від­носин, що виникають із приводу об'єктів нерухомості і прав на них, в межах якої формується попит, пропозиція, ціна та вартість на зазначені об'єкти. [26]

У монографії Балабанова І. Т. «Економіка нерухомості» подається таке визначення ринку нерухомості: «Ринок неру­хомості є сферою вкладення капіталу в об'єкти нерухомості і систему економічних відносин, що виникають при операці­ях з нерухомістю. Ці відносини виникають між інвесторами при купівлі-продажу нерухомості, іпотеці, наданні об'єктів нерухомості в довірче управління, найм тощо».

На думку інших вчених, ринок нерухомості — це галузь вкладення капіталу в об'єкти нерухомості з метою отримання прибутку або ж з метою придбання нерухомості в особисту власність. При операціях купівлі-продажу нерухомості інвес­тори розглядають нерухоме майно не лише як товар, а, на­самперед, як фінансовий актив, що може принести дохід че­рез певний проміжок часу.

Отже, ринок нерухомості — це взаємозалежна система механізмів, за якими здійснюється передача майнових прав та інтересів у власність, в якій встановлюються ціни на нерухо­ме майно та яка забезпечують створення, передачу, експлуа­тацію і фінансування об'єктів нерухомості.

За своєю типологією ринок нерухомості належить до конкурентних організацій. Така організація є наслідком іс­нуючих фізичних (пов'язаних із технічними властивостями самої нерухомості й умовами її створення), економічних (що відображають особливості товарної форми нерухомос­ті) та правових (викликаних необхідністю юридичного оформлення багатьох дій із нерухомістю) обмежень, які впливають на рівень достовірності інформації на ринку не­рухомості. Характер обмежень впливає на різновиди ринку нерухомості. Так, він може бути державно монополістич­ним (приватизаційно-емісійний ринок), олігополістичним (первинний ринок збудованих об'єктів), монопольно-кон­курентним (для багатьох видів нерухомості на вторинному ринку).

Важливе значення для типології ринку має міра диференці­йованості (об'єктивної й суб'єктивної) нерухомості. Так, жит­лова нерухомість має стандартизовані, уніфіковані риси, що збільшує на ринку ознаки досконалої конкуренції. Об'єкти ко­мерційної і виробничої нерухомості мають, в основному, не­однорідний характер (за функціональним призначенням, мо­тивами придбання, характером користування тощо). Ще більш складний характер має ринок спеціалізованої нерухомості (електростанції, шахти, церкви, пам'ятники архітектури та ін.).

Різноманітність функцій ринку нерухомості відображає специфіку товарів, які є в обігу на ньому. Виконуючи ряд за­гальних і спеціальних функцій, ринок нерухомості значно впливає на всі сторони життя та діяльності людей. Основні його функції такі:

1.            Інформаційна — ринок забезпечує зацікавлених суб'є­ктів інформацією про поточну кон'юнктуру ринку.

2.            Ціноутворююча — на основі попиту, пропозиції та конкуренції забезпечується механізм вільного ціноутворення на об'єкти нерухомості.

3.             Посередницька — на ринку діють професійні посеред­ники: ріелтори, оцінювачі, страхувальники, іпотечні кредито­ри та ін.

4.             Регулятивна — ринок бере активну участь у перероз­поділі ресурсів, спрямовуючи зусилля його учасників на до­тримання ефективної структури економіки та задоволення громадських інтересів

5.             Інвестиційна — нерухомість є привабливим засобом збереження й збільшення капіталу, сприяє переведенню зао­щаджень і нагромаджень населення з пасивної форми запасів у реальний капітал, що приносить дохід власнику нерухомос­ті. При цьому нерухомість є своєрідною страховою гарантією інвестиційних ризиків.

6.             Соціальна — проявляється в зростанні трудової актив­ності населення, підвищенні інтенсивності праці громадян, які планують стати власниками квартир, земельних ділянок. Ця функція сприяє формуванню в суспільстві середнього класу.

7.             Стимулююча — конкуренція сприяє високій діловій активності й пошуку нових можливостей ефективного управ­ління капітальною власністю.

Ринок нерухомості має численні особливості, що дають підстави характеризувати його як специфічний сектор націо­нальної економіки. А саме:

■            циклічний характер (спад на ринку нерухомості передує спаду економіки вцілому, відповідно підйом настає раніше, ніж в економіці);

■            висока міра регулюючого державного впливу (держава від імені суспільства контролює режим використання і поря­док реалізації об'єктів нерухомості шляхом державної реєст­рації прав на нерухоме майно);

■            незбалансованість попиту і пропозиції (через тривалість періоду створення об'єктів нерухомості пропозиція не може швидко реагувати на зміну попиту);

■            зростання вартості об'єктів нерухомості (вартість неру­хомості не тільки майже завжди стабільна, але й має тенден­цію до поступового зростання з часом);

■            низька ліквідність (житлова нерухомість на ринку екс­понується 1-1,5 місяця, комерційна — до 6 місяців);

■            високий рівень трансакційних витрат;

■            обмежена кількість продавців і покупців;

■            низький рівень досліджень (недостатній рівень аналізу ринку нерухомості заважає прийняттю правильних інвести­ційних рішень та розвитку ринку).

Ринок взагалі як макроекономічне поняття і ринок неру­хомості зокрема завжди перебувають під впливом багатьох чинників. У загальному вигляді на ринок нерухомості впливають такі фактори:

•             міжнародна економічна ситуація (зміна процентних ста­вок на міжнародних фінансових ринках призводить до відпо­відних змін цін на внутрішньому ринку);

•             поточний економічний стан у країні (залежно від еконо­мічної ситуації в країні інвестори можуть обрати оптимальну сферу для інвестицій, і якщо такою сферою виявляться інвес­тиції в нерухомість, то ринок нерухомого майна починає швидко зростати, стимулюючи розвиток інших галузей еко­номіки);

•             ситуація на місцевому ринку (впливає на розвиток лока­льного ринку нерухомого майна, визначаючи перспективи його розвитку).