2.3. Надання послуг на ринку нерухомості

Міра розвиненості ринку нерухомості головним чином залежить від стану його інфраструктури, пов'язаної з виконанням різноманітних операцій з надання послуг суб'єк­там ринкових відносин. На рис. 2.2 наведений перелік найбільш поширених послуг, що здійснюються на ринку нерухомості.

На сьогодні в Україні найбільш інтенсивно розвиваються структури, що надають ріелторські послуги. Діяльність ріел- торських фірм пов'язана з виконанням таких функцій, як: збирання та обробка інформації, добір необхідних варіантів, забезпечення достовірності відомостей про покупців, продав­ців, попит, пропозицію та ціни на ринку нерухомості. На етапі надання ріелторських послуг розпочинаються процеси страху­вання і захист прав як реального, так і потенційного власника.

Із розвитком ринкової економіки в Україні виникла і сфо­рмувалась як окрема галузь знань оцінка нерухомості. Оці­ночні послуги на ринку нерухомості є наслідком вартісної природи самого блага. Нерухомість, що купується, продаєть­ся, інвестується має вартісне вираження, а отже, потребує оцінки. Оцінка нерухомості — це спосіб відображення її реа­льної цінності на дату оцінки залежно від мети операції (ку- півлі-продажу, здавання в оренду, надання інвестицій тощо) за процедурою, встановленою нормативно-правовими акта­ми, положеннями (національними стандартами), методиками та ін. Зазначені методики розробляються на засадах міжнаро­дних стандартів оцінки, затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

Рис. 2.2. Інфраструктура ринку нерухомості

Оцінювачі нерухомості — це спеціалісти з питань експе­ртизи вартості нерухомості. Вони повинні мати відповідні знання і досвід оцінювача. Спеціальні знання оцінювач неру­хомості отримує і постійно удосконалює на курсах і семіна­рах, що проводяться відповідно до методичних рішень Фонду державного майна України. Оцінка майна проводиться у ви­падках, встановлених законодавством України, міжнародни­ми угодами, на вимогу однієї зі сторін та за згодою іншої.

Послуг висококваліфікованих оцінювачів постійно потре­бують банки, інвестиційні та страхові компанії, будівельні організації. Основи оцінки нерухомості необхідні всім суб'єк­там економічних відносин, які в своїй діяльності пов'язані не тільки з ринком нерухомості, але і з закладними операціями, розробленням інвестиційних проектів і житлових програм, страхуванням, оподаткуванням об'єктів нерухомості.

Страхові послуги на ринку нерухомості виконують такі функції:

1.             Запобігання знеціненню нерухомості, що пов'язана з ри­зиком функціонування самого об'єкта (можливість його фі­зичного знищення) і умовами його господарського викорис­тання (виробничі ризики).

2.            Забезпечення страхування юридичної відповідальності, пов'язаної з неякісним виконанням обов'язків за договорами або належним здійсненням операцій.

Перспективним напрямком розвитку страхування мають стати послуги зі страхування окремих видів ринкових ризи­ків (комерційних, підприємницьких фінансових, законодав­чих тощо).

Кредитування на ринку нерухомості — це діяльність спеціалізованих установ, що забезпечують власників нерухо­мого майна позиковими коштами під заставу нерухомості (короткострокове кредитування), а також для будівництва або для придбання нерухомості (власне іпотечне кредитування).

Послуги щодо фінансування відрізняються за своїм зміс­том від кредитування такими параметрами, як: умови, строки, наслідки. Процес фінансування не передбачає повернення вкладеної суми з відсотком, а розрахований на отримання прибутку від самої нерухомості. Так, наприклад, форвардне фінансування інвестором означає продаж об'єкта нерухомос­ті за ціною, нижчою від ринкової, але з подальшим розподі­лом одержаного прибутку між забудовником та інвестором.

Особлива роль при інвестуванні в нерухомість належить девелоперу. В сучасному розумінні девелопер — це суб'єкт, що здійснює вибір джерел, форм фінансування і забезпечує ефективний механізм повернення фінансових ресурсів. Деве- лоперські послуги забезпечують використання фінансових ресурсів тільки для розвитку або зміни об'єкта нерухомості (це може бути земля під забудову, будівництво або реконст­рукція будівель).

Управлінські (довірчі) послуги передбачають виконання певних функцій щодо розпорядження нерухомістю за дору­ченням власника. Такі послуги можуть мати характер довір­чого управління. У цьому випадку одна сторона (власник або співвласник) передає іншій стороні (довірчому керівнику) певні повноваження за договором. У іншому випадку управ­ління здійснює певний суб'єкт — менеджер, що спеціалізу­ється на ринку нерухомості. Головна його функція полягає в управлінні нерухомістю з метою одержання прибутку від її функціонування. В розвинутих країнах існують спеціальні інвестиційні трасти (фонди), які спеціалізуються на довірчо­му управлінні нерухомістю.

Аналітична діяльність пов'язана з особливим економіч­ним механізмом функціонування нерухомості як специфічно­го блага. Частка нерухомості в активах підприємства є дуже значною. З нею пов'язані великі ризики щодо придбання, бу­дівництва або експлуатації. Це зумовлює потребу в особли­вому виді діяльності або послуг, за допомогою якого можна спрогнозувати можливі ризики та запобігти їм. Такий вид по­слуг називають андеррайтингом. Сутність його полягає в аналізі можливих ризиків з кредитування, страхування, інве­стування, а також оцінки нерухомості. З урахуванням можли­вих ризиків визначаються умови кредитування, ставка відсот­ків, розмір прибутку тощо. Підприємства можуть створювати спеціальні підрозділи, що займаються складанням і управлін­ням портфелем нерухомості.

Лізингові операції на ринку нерухомості є особливим ви­дом підприємницької діяльності, пов'язаної, з одного боку, із залученням грошових коштів для придбання нерухомості, а з іншого — наданням цих об'єктів у тимчасове використан­ня на особливих умовах (платності, терміновості, поворотно- сті, господарського обороту). Процедура надання нерухомос­ті у тимчасове користування у лізингу має багато спільного з орендою.

Реєстраційні послуги реалізуються в таких двох проце­дурах: реєстрації технічних параметрів об'єктів нерухомості, коли відбувається систематизація даних про фізичні характе­ристики об'єкта (його конструктивні особливості, наявність інженерних комунікацій, технічний стан, площа, наявність земельної ділянки тощо) та визначенні прав на володіння об'єктами нерухомості (мається на увазі законність титулу власності). Головним критерієм цієї послуги є висока міра га­рантії та захищеності права власності, надійності й безпеки операцій з нерухомістю. Така міра гарантії забезпечує держа­вний контроль. Реєстрація операцій із нерухомістю та власне об'єктів нерухомості здійснюється відповідними державними органами або уповноваженими ними організаціями.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно здійснюєть­ся на паперових і електронних носіях і поділяється на пер­винну та подальшу. Первинна реєстрація проводиться у разі формування нового об'єкту нерухомого майна, а також існу­ючих (сформованих) об'єктів нерухомого майна, права влас­ності на які ще не були зареєстровані. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є головним доказом за­кріплення за державою, фізичною або юридичною особою цього майна на праві власності.

Обов'язковій державній реєстрації підлягають права на нерухоме майно громадян України, юридичних осіб, громад­ських організацій, територіальних громад та держави, а також іноземних громадян та осіб без громадянства, нерухоме май­но яких знаходиться на території України.

Нотаріат — це система органів і посадових осіб, на яких по­кладений обов'язок посвідчувати права, а також факти, що ма­ють юридичне значення, і вчиняти інші нотаріальні дії, перед­бачені законодавством України, з метою надання їм юридичної вірогідності. Вчинення нотаріальних послуг в Україні поклада­ється на нотаріусів, які працюють у державних нотаріальних конторах, державних нотаріальних архівах (державні нотаріуси) або займаються приватною нотаріальною діяльністю (приватні нотаріуси). У випадках, передбачених законом, нотаріальні дії можуть бути виконані уповноваженими на це посадовими осо­бами виконавчих сільських, селищних та міських рад, консуль­ськими та дипломатичними установами України.