Анализ ценообразования недвижимости тюмени

Недвижимость - это не только основа национального богатства страны, но имущество, с которым непосредственно сталкиваются все граждане страны. Анализ ценообразования недвижимости необходим как для успешной предпринимательской деятельности, так и в быту любого гражданина.

В 2015 году Тюмень вошла в ТОП-10 городов с самой дорогой недвижимостью и заняла 8 место, цена за кв. метр составила 67 199 руб.[6]

Динамика рынка недвижимости Тюмени на период

с 01.01.2014г. по 01.04.2016г.

1. Первичное жилье Тюмени (см. рисунок 1,2)

3 546 592 руб. – 548 296

– 13,39 %

На 01.04.2016 На 01.01.2014

Рисунок 1. Первичное жилье, изменение средней цены, млн. руб.

50 136 руб. – 4 281

– 7,87 %

На 01.04.2016 На 01.01.2014

Рисунок 2. Первичное жилье, изменение средней цены за м², тыс. руб.

2) Вторичное жилье Тюмени (см. рисунок 3,4)

57 059 руб. – 3 823

– 6,28 %

На 01.04.2016 На 01.01.2014

Рисунок 3. Вторичное жилье, изменение средней цены, млн. руб.

57 059 руб. – 3 823

– 6,28 %

На 01.04.2016 На 01.01.2014

Р

Дома 3 803 261 руб.

Коттеджи 8 997 135 руб.

На 01.04.2016

исунок 4. Вторичное жилье, изменение средней цены за м², тыс. руб.

3) Дома и коттеджи (см. Рисунок 5,6)

6 400 298 руб. - 1 429 702 руб.

- 18,26%

На 01.04.2016 На 01.01.2014

Рисунок 5. Дома и коттеджи, изменение средней цены, млн. руб.

38 370 руб. – 6 400 руб.

– 14,3%

На 01.04.2016 На 01.01.2014

Рисунок 6. Дома и коттеджи, изменение средней цены за сотку, тыс. руб.

4) Земельные участки (см. Рисунок 7,8)

873 582 руб. + 113 582 руб.

+ 15 %

На 01.04.2016 На 01.01.2014

Рисунок 7. Земельные участки, изменение средней цены, млн. руб.

64 093 руб. + 7 493 руб.

+ 13,2 %

На 01.04.2016 На 01.01.2014

Рисунок 8. Земельные участки, изменение средней цены за сотку, тыс. руб.

Исходя из всех вышеприведенных графиков можно отметить, что несмотря на достаточно резкое колебание цены за м²/ сотку, стоимость жилья в целом остается равномерной, это говорит о том, что рынок недвижимости регулируется продавцами.

Для полного представления возможности приобретения жилья необходимо определить среднюю заработную плату в данном городе (см. рисунок 5) и ипотечные ставки, предлагаемые банками.

Рисунок 5. Средняя заработная плата в период 2007-2015гг.

[7]

По данным информационного портала РБК средние ипотечные ставки на 2016 год по всем банкам Тюмени составили: первичное жилье: 11,5 – 12%; вторичное жилье: 12,5-14% [2].

Таблица 5

Соотношение средней стоимости м²/сотки жилья к З/П

	Ср. цена за м2/сотку	Заработная плата	Ставка	Соотношение цены м2/ЗП	С учетом ставки
Первичное жилье	55 934	38 523	12%	1,45	1,63
Вторичное жилье	63 408		13%	1,65	1,86
Дома, коттеджи	38 370		13%	1	1,13
Земельные участки	223 670		13%	5,81	6,56

[Составлено авторами]

Например, если молодая пара берет кредит в размере 1 950 000 руб. на приобретение 2 комнатной квартиры в Центре города, ул. Холодильная, г. Тюмень площадью 42,5 м² на 20 лет, ставка будет рассчитана как 13,5%, а ежемесячный платеж будет составлять 14 488,5 рублей в месяц, то:

А) 14 488,5 руб. * 12 месяцев = 173 862 руб. – Ежегодный платеж

Б) 173 862 руб. * 20 лет = 3 477 240 руб. – Итоговая сумма

В) 3 477 240 руб. – 1 950 000 руб. = 1 527 240 руб. – Переплат

Г) Переплата + услуги риелтора = 1 527 240 руб. + 50 000 руб. = 1 577 240 руб.

Аналитики опираются на весомый для рынка показатель – коэффициент доступности жилья (КДЖ). Доступность жилья определяется двумя основными показателями – как соотношение средней рыночной стоимости квартиры площадью 54 м² и среднего годового дохода семьи, состоящей из папы, мамы и ребенка.

Формула расчета КДЖ выглядит следующим образом:

КДЖ = V х S/ I х N

Где, S – площадь жилья, кв. м.; V (value) – средняя стоимость единицы площади (кв. м) жилья, рублей; I (income) – среднедушевой доход семьи, руб./чел. в год; N – количество человек в семье.

КДЖ = (54м2* 55 270 руб.)/(38523 руб.*2 работающих члена семьи*12 мес.)*3 чел.= (2517769,58/924552)*3 = 8,17 год

Сравнивая с европейскими показателями 3-5 лет, мы превышаем норму на 3,17 лет [1].

В таблице 6 можно наблюдать как индивидуальные, так и общие факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Таблица 6

Факторы, влияющие на снижение/повышение цены на недвижимость

Типы недвижимости	Индивидуальные факторы	Общие факторы
Первичное жилье (снижение цены)	- Предложение превышает спрос - Крупные застройщики предлагают скидки	-Инфляция - Нестабильная экономическая ситуация в стране - Режим ожидания на рынке недвижимости - Высокая величина КДЖ
Вторичное жилье (снижение цены)	- Предложение превышает спрос - Повышение % за ипотечный кредит - Цена на вторичном рынке выше, чем на первичном - Отсутствие программ поддержки вторичного рынка в кризис -Большой размер торга
Дома и коттеджи (снижение цены)	- Крупные застройщики предлагают скидки - отсутствия ипотечного кредитования в сегменте
Земельные участки (повышение цены)	- Тюменцы предпочитают загородное жилье - Является антикризисным предложением (участки без подряда) - Вложение инвестиций является бизнесом, благодаря которому можно увеличить в несколько раз свои капиталовложения.

[Составлено авторами]

На 2015 год г. Тюмень возглавил список лучших городов для жизни в России, опередив Москву на 0,01% [3].

Не смотря на это, недвижимость для жителей города не является доступной. Для повышения спроса, необходимо создать более привлекательные условия для приобретения недвижимости - снизить ставки по ипотечному кредиту, снизить цены на недвижимость, повысить уровень заработной платы.

Учитывая, что Тюменская область входит в ТОП 10 субъектов РФ с высокими заработными платами, которая составила 45 600 руб., ее не хватает на покрытие 1м² даже самой дешевой недвижимости. [4]

Список литературы:

1. Екатерина Крючкова. Рынок недвижимости Тюмени ждет повторное снижение цен//Вслух.ру.URL: http://www.vsluh.ru/longreads/20# (дата обращения: 13.04.2016);

2. Ипотечный рынок тюменской «матрешки»: где выгоднее взять кредит//РБКТюмень.URL:http://www.rbc.ru/tyumen/16/06/2015/5592b49f9a7947de211fd256 (дата обращения: 28.03.2016);

3. Лучшие города для жизни в России на 2015 год//ТОП 10.URL:http://top10a.ru/luchshie-goroda-dlya-zhizni-v-rossii-na-2015-god.html (дата обращения: 29.03.2016);

4. Средняя зарплата в России (по регионам) и других странах мира в 2015 году//Деловая Жизнь. URL: http://bs-life.ru/rabota/zarplata/srednyaya2015.html (дата обращения: 13.04.2016)

5. Статистика цен на продажу недвижимости в Тюмени//Наш Город РУ. URL:http://www.dom72.ru/price-statistic/ (дата обращения: 27.03.2016);

6. Топ−10 самых дорогих городов России//МИР КВАРТИР

URL:http://journal.mirkvartir.ru/analytics/2015/12/10/top10-samih-dorogih-gorodov-rossii/ (дата обращения: 27.03.2016);

7. Федеральная служба государственной статистики//Тюменьстат. URL:http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/population/level/ (дата обращения: 13.04.2016)

Л. А. Ибрагимова,

А. Р. Кутлубаева,

А. Н. Кусаинова,

Е.А. Шмидт

студенты группы 36Э142

E-mail: 36e142@mail.ru,

Д.В. Жапарова

Научный руководитель, ассистент

кафедры мировой экономики и международного бизнеса