4.5. Земельні угоди.

4.5.1. Договір купівлі-продажу земельних ділянок

Договір купівлі-продажу — це угода, за якою одна сторона (продавець) зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), яка приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 Цивільного кодексу України).

Законодавство України не виділяє договір купівлі-продажу нерухомості в окремий вид купівлі-продажу за такою системною ознакою, як предмет договору. Тому до цього договору застосовуються загальні правила про договори купівлі-продажу. Відповідно до ч. 1 ст. 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Для договору купівлі-продажу земельних ділянок вихідними положеннями є загальні засади цивільного законодавства, які коригуються нормами земельного і аграрного законодавства стосовно особливостей суб'єктів і об'єкта договору та його змісту.

Земельні ділянки, які підлягають продажу, мають бути вільними від прав на них інших осіб, за винятком певних обмежень і сервітутів, встановлених законом та рішенням суду відповідно до статей 98—102, 110—115 Земельного кодексу України.

Договір купівлі-продажу земельних ділянок є консенсуальним, тобто вважається укладеним у момент досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами в потрібній у належних випадках формі (письмово), оплатним і двостороннім, оскільки сторони мають взаємні права та обов’язки.

Основними суб'єктами договору купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення є селяни, які мають переважне право купівлі-продажу цих ділянок (ст. 130 ЗК України). Інші фізичні, а також юридичні особи України можуть придбавати зазначені ділянки лише тоді, коли немає селян, що бажають їх придбати. Іноземні громадяни, особи без громадянства, іноземні юридичні особи, іноземні держави не можуть бути суб'єктами купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення (ст. 22 ЗК України).

Згідно зі ст. 127 ЗК України органи державної влади та місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень можуть продавати земельні ділянки державної чи комунальної власності громадянам та юридичним особам, які мають право на набуття земельних ділянок у власність, а також іноземним державам відповідно до вимог ЗК України.

Не можуть бути покупцями земельних ділянок із земель державної та комунальної власності юридичні особи України, засновані виключно на державній і комунальній власності, особами без громадянства чи іноземними фізичними і юридичними особами, у статутному фонді яких є частка державної чи комунальної власності, засновані громадянами і юридичними особами України разом з іноземними фізичними і юридичними особами.

Іноземні фізичні та юридичні особи, особи без громадянства мають право лише на укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення для підприємницької діяльності у межах населених пунктів або за їх межами в разі придбання об'єктів нерухомого майна.

Основними способами продажу земельних ділянок є конкурентний продаж та викуп земельної ділянки під об'єктами нерухомого майна. Продаж земельних ділянок із земель державної та комунальної власності має здійснюватися переважно на конкурентних засадах шляхом проведення земельних торгів у порядку, передбаченому статтями ст. 134—139 ЗК. Особливості продажу земельних ділянок державної та комунальної власності іноземним державам та юридичним особам закріплено у ст. 129 ЗК.

Відповідно до ст. 132 ЗК України договір купівлі продажу земельних ділянок повинен містити:

• назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові фізичної особи, назву юридичної особи);

• вид угоди;

• предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);

• документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

• відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;

• відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);

• договірну ціну;

• зобов'язання сторін.

Власник земельної ділянки (її продавець) повинен узгодити у договорі питання про дотримання покупцем зобов’язання про використання придбаних земель за цільовим призначенням.

Згідно зі ст. 21 ЗК України порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель при укладенні договору, пов'язаного з відчуженням землі, є підставою для визнання такого договору недійсним та відмови у державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною.

Будь-який власник земельної ділянки, який набув земельну ділянку на підставі договору купівлі-продажу (а також і міни, дарування, спадкування), повинен виконувати усі обов'язки власника, додержуватись основних принципів земельного законодавства, якими проголошується: поєднання особливостей використання землі як територіального базису, природного ресурсу й основного засобу виробництва; забезпечення раціонального використання та охорони земель; пріоритет вимог екологічної безпеки. Додержання цих принципів забезпечується встановленням наступних обов'язків власників земельних ділянок: використовувати її за цільовим призначенням; підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; дотримуватися вимог законодавства про охорону землі.

Слід зазначити, що зміна цільового призначення земель допускається лише у порядку, визначеному Постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб» від 11 квітня 2002 р. №502.

Порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення тягне за собою наслідки, визначені земельним законодавством, зокрема ст. 21 ЗК України.

Закон України «Про плату за землю» від 3 липня 1992 р. встановлює, що Використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначаються залежно від грошової оцінки земель. За порушення обов'язку щодо плати за землю платники несуть відповідальність згідно закону. Документ про оплату вартості земельної ділянки є підставою для видачі державного акта про право власності на землю та її державної реєстрації (п. 7 ст. 128 ЗК). Саме з цього моменту новий власник набуває прав на земельну ділянку.