Купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення, житлової і громадської забудови для задоволення побутових потреб громадян

Купівля-продаж земельних ділянок, що були отримані громадянами при паювання аграрних підприємств та з деяких інших підстав здійснюється відповідно до Порядку посвідчення договорів відчуження земельних ділянок та права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом, що затверджений наказом Міністерства юстиції України і Державним комітетом по земельних ресурсах України від 6 червня 1996 року № 14/5 48 (Із змінами та доповненнями, внесеними згідно з наказом Мінюсту України та Держкомзему України від 01.06.98 р. № 31/559).

Метою видання цього акту є забезпечення реформування земельних відносин, удосконалення методів приватизації земельних ділянок, забезпечення умов запровадження земельного обігу згідно із Земельним кодексом України, Законом України "Про плату за землю", Декретом Кабінету Міністрів України "Про приватизацію земельних ділянок", Указами Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва", "Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності", "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям" та "Про захист прав власників земельних часток (паїв)".

Цей Порядок застосовується щодо випадків відчуження власниками земельних ділянок для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських будівель (присадибна ділянка), садівництва, дачного та індивідуального гаражного будівництва, а також відчуження права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом, без зміни їх цільового призначення

У випадках продажу права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом, переважне право на його придбання мають члени колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, а також особисті селянські і фермерські господарства та громадяни, які мають право їх створити.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, як і будь який інший договір про перехід права власності на землю(в т. ч. міни, дарування, оренди з правом викупу), укладається письмово і засвідчується нотаріально.

У разі продажу земельної ділянки застосовується грошова оцінка цієї ділянки, яка провадиться Державним комітетом України по земельних ресурсах та його органами на місцях за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Але продаж земельної ділянки громадянам здійснюється за ціною, визначеною за згодою сторін.

Сплата вартості земельної ділянки, придбаної за договором купівлі-продажу, коли продавцем виступає відповідна місцева рада, здійснюється шляхом перерахування покупцем відповідної суми на банківський рахунок продавця.

Сплата вартості земельної ділянки, права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом, коли покупцем виступає місцева рада, а продавцем є громадянин, здійснюється у порядку, визначеному за згодою сторін.

До договору купівлі-продажу, коли продавцем є відповідна місцева рада, додається рішення цієї ради про продаж земельної ділянки та план земельної ділянки з визначенням її розмірів. При відсутності плану земельної ділянки він виготовляється землевпорядними та іншими організаціями, які мають на це дозвіл, за рахунок коштів продавця.

До договору купівлі-продажу земельної ділянки, якщо продавцем є громадянин, додається державний акт на право власності продавця на земельну ділянку. У випадку, коли продається частина земельної ділянки, нотаріус робить відповідні відмітки на державному акті на право власності продавця на земельну ділянку. Державний акт, на підставі якого була посвідчена угода про продаж всієї земельної ділянки, приєднується до примірника угоди, що залишається у справах нотаріальної контори чи приватного нотаріуса. Відмітка у паспорті з цього приводу погашається відповідною місцевою радою. Другий примірник державного акта, який зберігається в місцевій раді, також погашається нею та передається до архіву.

Якщо договір обтяжений заставою землі, то питання купівлі-продажу земельної ділянки вирішуються відповідно до Закону України "Про заставу".

В усіх випадках до договору відчуження земельної ділянки додається довідка про визначення грошової оцінки земельної ділянки.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки без документів вказаних у пункті 2.6 Порядку, у тому числі про сплату вартості земельної ділянки, не підлягає реєстрації у місцевій раді.

Справляння державного мита при купівлі-продажу земельної ділянки, права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом, здійснюється згідно із законодавством України.

Право власності на земельну ділянку виникає після встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання державного акта, що посвідчує це право.

Продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення.

Продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення регламентується Указом Президента України "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" від 19 січня 1999 року № 32. Такий продаж стосується земель, що перебувають у державній або комунальній власності, і запроваджується з метою створення умов для ефективного використання землі, стимулювання підприємницької діяльності, заохочення інвестицій.

Об'єктами купівлі-продажу відповідно до цього Указу є земельні ділянки, на яких знаходяться об'єкти нерухомого майна, в тому числі об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, що приватизовані (відчужені) відповідно до законодавства України.

Дія цього Указу не поширюється на:

- земельні ділянки, надані у користування та передані у власність громадянам України із земель, що перебувають у державній або комунальній власності, для ведення особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських будівель, дачного і гаражного будівництва, садівництва, а також громадянам і юридичним особам України для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

- земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності і не можуть бути передані у колективну та приватну власність.

Продавцями земельних ділянок несільськогосподарського призначення є:

• щодо земель комунальної власності — сільські, селищні, міські ради або уповноважені ними органи;

• щодо земель державної власності — районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим.

Рішення про продаж земельних ділянок зазначені органи виконавчої влади приймають за попереднім погодженням цих питань на сесіях відповідних рад.

Покупцями земельних ділянок несільськогосподарського призначення можуть бути:

• громадяни України — суб'єкти підприємницької діяльності;

• юридичні особи України.

Земельна ділянка несільськогосподарського призначення може придбаватися одним покупцем, а також кількома покупцями у спільну сумісну або у спільну часткову власність.

Земельні ділянки несільськогосподарського призначення продаються покупцям, яким належать об'єкти нерухомого майна, що розташовані на такій земельній ділянці.

Земельні ділянки несільськогосподарського призначення, що підлягають продажу, щорічно визначаються у переліку, який затверджується радами або уповноваженими ними органами, місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим.

На підставі затвердженого щорічного переліку відповідні місцеві державні органи земельних ресурсів розробляють технічний паспорт кожної земельної ділянки, в якому зазначається її правовий режим, кількісні та якісні характеристики, а також проект її відведення.

Положення про технічний паспорт земельної ділянки несільськогосподарського призначення, яка підлягає продажу, затверджується Державним комітетом України по земельних ресурсах.

Громадяни — суб'єкти підприємницької діяльності та юридичні особи України, зацікавлені у купівлі земельних ділянок несільськогосподарського призначення, подають до відповідної сільської, селищної, міської ради або уповноваженого нею органу, місцевої ради або уповноваженого нею органу, місцевої державної адміністрації, Ради міністрів Автономної Республіки Крим заяву (клопотання) установленого зразка.

Зразок заяви (клопотання) та порядок її подання затверджуються Кабінетом Міністрів України.

Сільська, селищна, міська рада або уповноважений нею орган, місцева державна адміністрація, Рада міністрів Автономної Республіки Крим у місячний строк від дня надходження заяви (клопотання) приймає рішення про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення в разі:

• неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення;

• виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;

• якщо стало відомо, що стосовно покупця порушена справа про банкрутство або про припинення діяльності юридичної особи.

Рішення сільської, селищної, міської ради або уповноваженого нею органу, місцевої державної адміністрації, Ради міністрів Автономної Республіки Крим є підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення між покупцем і продавцем:

Організацію купівлі-продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення здійснюють місцеві державні органи земельних ресурсів.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення підлягає нотаріальному посвідченню і є підставою для оформлення відповідного державного акта на право власності на цю земельну ділянку.

Вартість земельної ділянки несільськогосподарського призначення визначається Державним комітетом України по земельних ресурсах або його органами на місцях на підставі експертної грошової оцінки.

Оплата вартості земельної ділянки несільськогосподарського призначення може здійснюватися за згодою сторін із розстроченням платежу.

Право власності на придбану земельну ділянку виникає після одержання державного акта на право власності на землю, який видається покупцеві за умови сплати ним вартості придбаної земельної ділянки.

За видачу державного акта на право власності на землю справляється плата в порядку та розмірах, що визначаються Кабінетом Міністрів України.

Державний акт на право власності на землю реєструється місцевими державними органами земельних ресурсів. Форму державного акта на право власності на землю затверджує Кабінет Міністрів України.

Для компенсації витрат, пов'язаних з організацією продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення, на рахунки місцевих державних органів земельних ресурсів зараховується 10 відсотків вартості проданих земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що перебували у державній або комунальній власності.

Спори, що виникають у процесі продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення, вирішуються судом або господарським судом у встановленому порядку відповідно до їх компетенції. Громадяни — суб'єкти підприємницької діяльності та юридичні особи України, які є власниками об'єктів нерухомого майна, в тому числі об'єктів незавершеного будівництва та законсервованих об'єктів, що приватизовані (відчужені) згідно із законодавством України, подають відповідно заяву та клопотання про купівлю земельних ділянок несільськогосподарського призначення, на яких ці об'єкти розташовані, за зразками згідно з додатками щодо земель комунальної власності — до відповідної сільської, селищної, міської ради або уповноваженого ними органу, щодо земель державної власності — до відповідної місцевої державної адміністрації, Ради міністрів Автономної Республіки Крим.

У заяві громадянина України — суб'єкта підприємницької діяльності зазначаються відомості про заявника прізвище, ім'я, по батькові та паспортні дані серія і номер, ким і коли виданий, місце проживання, ідентифікаційний номер фізичної особи — платника податків та інших обов'язкових платежів, у клопотанні юридичної особи України — найменування, місцезнаходження, банківські реквізити, організаційно-правова форма, ідентифікаційний код.

До заяви (клопотання) про придбання земельної ділянки додаються такі документи:

• копія свідоцтва про державну реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності,

• договір купівлі-продажу об'єкта нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, або інші документи, що посвідчують право власності на нього,

• державний акт на право постійного користування землею або договір на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди).

У разі придбання земельної ділянки у спільну власність до заяви (клопотання) додасться список покупців з визначенням частки земельної ділянки

Сільська, селищна, міська рада або уповноважений нею орган, місцева державна адміністрація, Рада міністрів Автономної Республіки Крим після надходження заяви (клопотання) у термін, визначений Указом Президента України від 19 січня 1999 р № 32, приймає рішення про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення або про відмову в продажу з таких підстав:

• неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу такої земельної ділянки,

• виявлення недостовірних відомостей у поданих документах,

• стало відомо, що стосовно покупця порушено справу про особи.

Рішення про відмову в продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення доводиться до відома покупця у письмовій формі в установлений термін органом, який прийняв рішення

Рішення про відмову в продажу такої земельної ділянки, а також залишення заяви (клопотання) покупця без розгляду більше місяця може бути оскаржено у судовому порядку.

Висновок з питання

До договору купівлі-продажу застосовуються загальні правила цивільного законодавства про купівлю-продаж (ст. 655 Цивільного кодексу України).

Договір купівлі-продажу земельних ділянок є консенсуальним, оплатним і двостороннім.

Суб'єктами договору купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення є селяни, які мають переважне право купівлі-продажу цих ділянок (ст. 130 ЗК України). Іноземні громадяни, особи без громадянства, іноземні юридичні особи, іноземні держави не можуть бути суб'єктами купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення (ст. 22 ЗК України). Вони мають право лише на укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення для підприємницької діяльності у межах населених пунктів або за їх межами в разі придбання об'єктів нерухомого майна.

Продаж земельних ділянок із земель державної та комунальної власності має здійснюватися переважно на конкурентних засадах шляхом проведення земельних торгів (ст. 134—139 ЗК).

Використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, за ставками та у порядку, передбаченому Законом України «Про плату за землю» від 3 липня 1992 р.