4.5.4. Договір застави земельних ділянок

На практиці поряд з гарантією, поручительством, неустойкою, штрафами, страхуванням, якості засобу забезпечення виконання зобов’язань, найефективнішим визнається іпотека (застава).

Поняття іпотеки, її основні принципи, порядок здійснення регулюються ЦК, Законом України «Про іпотеку» від 5 червня 2003 р.

Під договором іпотеки розуміють домовленість двох або більше сторін, спрямовану па забезпечення виконання основного зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні й користуванні іпотекодавця (позичальника, боржника основного зобов'язання), згідно з яким іпотекодержатель (позикодавець, кредитор основного зобов'язання) має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому законодавством. Цей договір є похідним зобов'язанням від основного, кредитного, і може бути укладеним як у формі окремого договору (додаткового до основного), так і бути його складовою частиною. В останньому випадку документ за формою і змістом мають відповідати вимогам, встановленим ст. 18 Закону України «Про іпотеку», а встановленим цивільним законом для договору, який визначає основне зобов'язання.

Предметом застави (іпотеки) може бути земельна ділянка, що перебуває у власності громадянина чи юридичної особи, або частка в праві спільної власності на земельну ділянку та земельна ділянка, яка може бути відчужена заставодавцем, на яку може бути звернено стягнення.

Якщо в заставу передається частина земельної ділянки, попередньо встановлюються її межі.

Предметом застави не можуть бути земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності, приватизація яких заборонена відповідно до вимог Земельного кодексу України.

Земельна ділянка, що перебуває у спільній власності, може бути передана у заставу лише за згодою всіх власників.

Договір іпотеки є консенсуальним, дво- або багатостороннім, оплатним.

Консенсуальний договір застави тому, що відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК, договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Багатостороннім договір застави стає якщо крім боржника у якості іпотекодавця до угоди залучається майновий поручитель — особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов'язання іншої особи — боржника. Він не несе відповідальності перед іпотекодержателем за виконання основного зобов'язання боржником, але у разі порушення боржником основного зобов'язання майновий поручитель відповідає за задоволення вимог іпотекодержателя нерухомим майном, що є предметом іпотеки.

Оплатність договору застави полягає у вчиненні іпотекодавцем дій, обумовлених у договорі про основне зобов'язання. Цей договір є письмовим та підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, інакше він вважатиметься недійсним.

Обтяження нерухомого майна підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 1 липня 2004 р. У разі недотримання цієї умови іпотечний договір є дійсним, але вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету щодо зареєстрованих прав та вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно.

Разом з тим відсутність державної реєстрації іпотеки об'єктів незавершеного будівництва призводить до визнання такого договору недійсним.

Для укладення договору застави необхідно досягнення згоди щодо усіх його істотних умов (ст. 638 ЦК, ст. 18 Закону України «Про іпотеку»):

За змістом договір іпотеки складається з умов про:

• предмет договору;

• для іпотекодавця та іпотекодержателя — юридичних осіб відомості про:

- для резидентів — найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України;

- для нерезидентів — найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;

• для іпотекодавця та іпотекодержателя — фізичних осіб відомості про:

- для громадян України — прізвище, ім'я, по батькові, адресу постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб — платників податків та інших обов'язкових платежів;

- для іноземців, осіб без громадянства — прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;

• зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання;

• опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки зазначається і її цільове призначення;

• посилання на випуск заставної або її відсутність.

Зміни і доповнення до іпотечного договору підлягають нотаріальному посвідченню. Зміни умов обтяження нерухомого майна іпотекою підлягають державній реєстрації у встановленому законом порядку.

При реалізації права власника на передачу належного йому майна в іпотеку необхідно виходити з того, що ЗК України встановлено обмеження на відчуження земельних ділянок (п. 15 Перехідних положень ЗК). При цьому мораторію не підлягають земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення особистого селянського господарства та садівництва.

Висновок з питання

У якості засобу забезпечення виконання зобов’язань, найефективнішим визнається іпотека (застава землі), яка є домовленість двох або більше сторін, спрямовану па забезпечення виконання основного зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні й користуванні іпотекодавця (позичальника, боржника основного зобов'язання), згідно з яким іпотекодержатель (позикодавець, кредитор основного зобов'язання) має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому законодавством.

Предметом застави (іпотеки) може бути земельна ділянка, що перебуває у власності громадянина чи юридичної особи, або частка в праві спільної власності на земельну ділянку та земельна ділянка, яка може бути відчужена заставодавцем, на яку може бути звернено стягнення.

Предметом застави не можуть бути земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності, приватизація яких заборонена

Цей договір є письмовим та підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, інакше він вважатиметься недійсним.

Обтяження нерухомого майна підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 1 липня 2004 р.