4. Рынок земли. Цена земля как капитализированная рента.

Анализ земли, как и сделанный ранее анализ труда и капитала, необходим главным образом для того, чтобы определить природу, сущность и особен­ности дохода от экономической реализации этого фактора производства.

Земля стала объектом экономического анализа в теории французских физиократов. Они считали землю единственным производительным ресур­сом, а труд земледельческого рабочего — единственной субстанцией об­щественного богатства. Промышленность и торговлю физиократы считали бесплодными отраслями человеческой деятельности. При этом не следует думать, что с таким определением совмещалось у них презрение к про­мышленникам и купцам. "Далекие от того, чтобы быть бесполезными, эти ремесла составляют прелесть и опору жизни, служат сохранению "и благо­денствию человеческого рода", — отмечали физиократы.

Такое дифференцированное отношение к земледельческому труду и к деятельности в других сферах общественного производства имело в своей основе теологические корни. Возделывание земли рассматривалось как Божье дело, между тем как занятие ремеслом было делом людей, а потому считалось, что не во власти человека что-нибудь создать.

Вместе с тем фетишизация земли и приложенного к ней труда имела у физиократов и исторические основания. В середине XVIII в. Франция оставалась феодальной, аграрной страной, в то время как Англия пере­живала эпоху промышленного переворота и индустриального развития, что в немалой степени способствовало появлению экономической теории А. Смита и Д. Рикардо, в которой доказывалось, что богатство создается любым трудом, а не только земледельческим. В работах английских клас­сиков, а также Ж. Б. Сэя труд работников в любой сфере — сначала в про­мышленности, потом в торговле, наконец, в свободной профессиональной деятельности — был признан производительным.

Вместе с тем следует отметить, что выделение земли как особого фак­тора производства является научной заслугой физиократов. "Если разница между земледелием и индустрией, которую думали констатировать физио­краты, в значительной степени и воображаемая, — пишут Ш. Жид и Ш. Рист, — то все-таки верно, что земледелие имеет ту особенность, что оно одно приводит в действие силы растительной и животной жизни; эта таинственная сила... поистине обладает особенностями, в силу кото­рых земледелие отличается от индустрии; иногда благодаря ей земле­делие бывает ниже индустрии, потому что продукт его ограничивается требованиями времени и пространства, но часто оно выше ее, потому что ему одному присуще свойство производить средства пропитания, кото­рыми живы люди".

В чем же заключаются особенности земли как фактора производства?

Во-первых, земля в отличие от других факторов производства имеет неограниченный срок службы и не воспроизводима по желанию.

Во-вторых, по своему происхождению она природный фактор, а не продукт человеческого труда.

В-третьих, земля не поддается перемещению, свободному переводу из одной отрасли производства в другую, с одного предприятия на другое, т. е. она недвижима.

В-четвертых, земля, используемая в сельском хозяйстве, при рацио­нальной эксплуатации не только не изнашивается, но и повышает свою производительность.

Из этого можно сделать важный вывод: тот, кто владеет землей или использует ее, получает определенные преимущества. В связи с этим по поводу землевладения и землепользования возникают особые экономиче­ские отношения, порождающие особый доход и особую его экономиче­скую форму — земельную ренту .

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ПРИРОДА РЕНТЫ И УСЛОВИЯ ЕЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ

Следует отметить, что в современной экономической теории понятие ренты Основы теории ренты были разработаны английскими классиками А. Сми­том и Д. Рикардо в конце XVIII — начале XIX в. Выделение этой кате­гории означало признание объективных экономических законов в такой сфере деятельности, как земледелие, и распространение их на собствен­ников земли.

не сохранило своего первоначального значения. Например, у Д. Ри­кардо, разъяснившего наиболее точно законы ренты, она определяется как особый вид дохода, поступающий собственнику земли при распределении общественного продукта.

У современных экономистов, особенно у последователей субъективной школы, понятие ренты шире: ею обозначают любой дифференцированный доход вообще, особенно когда этот доход порождается невоспроизводи­мым по желанию фактором (например, владелец хорошего голоса не может передать его другому; великий художник не может быть заменен никем другим и т. п.). Обладатели таких факторов получают ренту.

Следовательно, в неоклассической теории рентой является доход, получаемый любым собственником благ, естественно или искусствен­но ограниченных по сравнению со спросом. Для выражения этого явле­ния используется и более общая категория — экономическая рента. Вме­сте с тем и неоклассическая теория рассматривает рентные доходы прежде всего как доходы по поводу землевладения и землепользования. Рента, следовательно, есть форма, в которой земельная собственность реали­зуется экономически, т. е. приносит доход.

В чем же состоят различия в сущности земельной ренты в трактовке классиков и неоклассиков? Для ответа на этот вопрос выделим основные положения теории ренты Д. Рикардо, которая занимает центральное место в его научном наследии, а также К. Маркса, развившего некоторые поло­жения своего предшественника.

У Д. Рикардо и К. Маркса рента выражает отношения между тремя экономическими субъектами: земельным собственником, фермером и наемным сельскохозяйственным работником. (Иногда собственник земли и фермер выступают в одном лице, но типичными являются три фигуры.) Фермер-предприниматель, как и любой другой предприниматель, органи­зует производство с целью получения прибыли, но, арендуя землю у собст­венника земли, он не может присвоить полученную прибыль полностью. Часть ее фермер должен отдать землевладельцу в виде платы за пользова­ние землей. Эта часть и принимает экономическую форму ренты. (Слово "рента" в переводе с французского rепtе означает "отданная".)

Что является источником этой прибыли? У физиократов и в какой-то мере у А. Смита эта прибыль является продуктом земли, "даром природы". Д, Рикардо опроверг такой подход и показал, что земля не создает ренту. Доказательством того, что плодородие земли, по крайней мере само по себе, никогда не может производить ренту, служат, по его мнению, новые страны или колонии. Если в них земель больше, чем требуется для нужд населения, они не дают никакой ренты даже тогда, когда отличаются высо­ким плодородием, "Кто подумает покупать право на обработку земли, когда столько земель свободных и, следовательно, готовых к услугам кого угодно?" Так когда же появляется рента? Только тогда, когда "рост насе­ления вынуждает разрабатывать земли низшего качества или хуже распо­ложенные". Вот узловой момент теории Рикардо: рента основана на ред­кости хороших земель и необходимости прибегать к использованию относительно худших земель.

Однако возникает вопрос: как этот чисто отрицательный факт — не­достаток плодородной земли — может произвести доход? Ведь редкость хороших земель скорее служит естественной предпосылкой появления ренты, чем ее источником.

Рикардо показал, что таким источником являются дополнительные за­траты труда при эксплуатации худших земель, на основе которых фор­мируются рыночные цены земледельческих продуктов. Так что создает ренту не земля, а труд, необходимый для производства продуктов на зем­лях наихудшей категории из всех вовлеченных в хозяйственный оборот. Но почему цены формируются в соответствии с издержками производства на худших участках? Ответ прост: никто бы не стал обрабатывать худ­шие участки, если бы не было условий для возмещения произведенных на них затрат. Значит, те, кто эксплуатирует лучшие земли, несут меньшие издержки и в результате имеют после реализации продукции некий изли­шек, называемый дифференциальным (разностным) доходом. Этот доход при передаче его собственнику земли и принимает форму дифференци­альной ренты.

Таким образом, не воспроизводимость (ограниченность) лучших земель и их не перемещаемость объективно формируют особый тип монополии в обществе — монополию на землю как объект хозяйства. Этой монопо­лией обладают те, кто ведет хозяйство на лучших землях. Существование этой монополии и является причиной дифференциального дохода, достающегося землепользователю и превращающегося в дифференциальную ренту при условии его передачи землевладельцу.

Это дало основание не только Д. Рикардо, но и К. Марксу, который тоже глубоко изучал ренту, сказать, что "рента обязана своим происхожде­нием обществу, а не природе".

А как насчет землепользователей худших участков? Теория Д. Рикардо утверждает, что эта категория земель не дает дифференциального дохода, а следовательно, и ренты, потому что она возмещает только расходы по их обработке. Из каких же доходов тогда землепользователи этих участков платят за аренду владельцам земли? Теория Д. Рикардо не дает ответа на этот вопрос. Эта проблема была разработана К. Марксом в теории абсо­лютной ренты.

абсолютная рента — это та часть дохода предпринимателя-зем­лепользователя, которую он отдает в виде арендной платы собствен­нику земли. Следовательно, и худшие земли должны приносить опреде­ленный доход тем, кто их эксплуатирует. Каков его источник?

Дело в том, что предприниматель, вкладывая свой капитал в земле­делие (в добычу природных ископаемых, лесоразработки и т. д.), рассчи­тывает получить на него среднюю прибыль, т. е. такую же, как и всякий другой предприниматель в любой отрасли. Не будь такой возможности, он не стал бы вкладывать свой капитал в землю, а поместил бы его в какую-нибудь иную сферу. Следовательно, общая прибыль предпринимателя-землепользователя должна быть выше прибыли предпринимателей, заня­тых в других видах деятельности. В противном случае ему неоткуда брать средства на арендную плату. Откуда берется этот излишек?

К. Маркс объясняет его с помощью такого понятия, как органическое строение капитала. Органическое строение капитала — это соотноше­ние стоимости средств производства и рабочей силы, выраженное от­ношением.

С (постоянный капитал) /У (переменный капитал)

В сельском хозяйстве, полагал К. Маркс, по причине его относительной отсталости от промышленности органическое строение капитала ниже, чем в индустрии. А это значит, что в нем доля переменного (вложенного в ра­бочую силу) капитала выше. Но поскольку, согласно концепции К. Маркса, в создании прибыли участвует лишь труд наемных работников, постольку прибыль, созданная в сельском хозяйстве, выше средней прибыли. Этот избыток и является источником абсолютной ренты. Поэтому предприни­мателю-землепользователю достается средняя прибыль, собственнику зем­ли — абсолютная рента, а наемному работнику — заработная плата.

Таким образом, абсолютная рента, так же как и дифференциальная, связана не с природой земли, а с особыми отношениями собственности, т. е. с фактом существования монополии на землю как на объект част­ной собственности. Абсолютная рента исчезает, если предприниматель становится собственником земли. Однако в отличие от дифференциаль­ной ренты абсолютная рента уплачивается со всех арендуемых зе­мель — и лучших, и худших.

Очевидно, что теория абсолютной ренты К. Маркса в том виде, как он ее обосновал, опирается на идеологическую концепцию о том, что прибыль является продуктом труда, а не предпринимательских усилий. Поэтому эта теория, как правило, не рассматривается в современных учебниках экономики, так как считается научно несостоятельной.

Неоклассическая трактовка земельной ренты. За основу объяс­нения происхождения земельной ренты неоклассики взяли анализ спро­са и предложения. Уникальность земли как фактора производства — в ее ограниченности, недвижимости, не перемещаемости. Предложение земли является абсолютно неэластичным по цене, т. е. даже в условиях значительного роста цен предложение земли остается фиксированным. Графически (рис. 2) это означает, что кривая предложения земли (Sl) представляет собой линию, параллельную оси ординат:

P

(в млн. грн

за год)

Sl

0 Q* Q(га)

Рис. 2. График предложения земли.

Фиксированное предложение земли означает, что цены на землю опре­деляются спросом на нее. Как же формируется спрос на землю?

Прежде всего следует отметить одну важную особенность: земля ис­пользуется как в сельскохозяйственных, так и в несельскохозяйственных целях, что обусловливает существование двух видов спроса на землю:

Dcx — сельскохозяйственный спрос, Dнсх — несельскохозяйственный спрос. Совокупный спрос на землю Dl представляет собой сумму двух указанных видов спроса:Dl=Dcx+Dнсх.

На графике (рис. 3) кривые сельскохозяйственного и несельскохо­зяйственного спроса на землю имеют отрицательный наклон вследствие действия закона убывающей производительности земли, но различную эластичность: кривая несельскохозяйственного спроса более эластична, поскольку даже незначительное снижение цены вызывает заметный рост спроса на землю (для жилищного строительства, офисов и т. п.).

Р

(в млн. грн.

за 1 год)

Dнсх

Dl

Dcx

0 Q(га)

Рис. 3. График спроса на землю

Сельскохозяйственный спрос на землю является производным от спроса на продовольствие. Он зависит от плодородия почвы, а также от местоположения сельскохозяйственных участков — степени удаленности от центров потребления продовольствия и сырья.

Спрос на продовольствие неэластичен: люди не могут жить без пищи, поэтому спрос на основные продукты питания мало изменяется даже при значительном изменении цен. Это значит, что в результате увеличения предложения продовольствия вероятнее всего снижение цен на него и, наоборот, даже незначительное сокращение объема предложения может вызвать рост цен на продовольствие.

Немаловажным фактором, оказывающим влияние на сельскохозяйст­венный спрос на землю, является постепенное сокращение доли продо­вольствия в бюджете потребителя. По мере повышения доходов все большая часть их расходов приходится на непродовольственные блага (жилье, автомобили, путешествия и т. д.), Это выражается в том, что доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Поэтому, как подчеркивает Р. Нуреев, "если численность населения, занятого в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и расходы на сельско­хозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неук­лонно подниматься. Естественно, это в конечном счете отражается и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении"'.

Что касается несельскохозяйственного спроса на землю, то он имеет устойчивую тенденцию к росту. Существует несколько видов несельскохо­зяйственного спроса на землю: для строительства жилья, объектов инфра­структуры, промышленный спрос и даже инфляционный спрос. При высо­ких темпах инфляции страхование от обесценивания денег обусловливает рост спроса на недвижимость, в том числе и на землю.

Таковы основные особенности предложения и спроса на землю.

Теперь мы можем построить модель взаимодействия спроса и предло­жения земли (рис. 4). Точка пересечения кривой спроса Dl с кривой предложения Sl, соответствует равновесию на рынке земли, т. е. земельной ренте R, которую получает собственник земли.

R

(в тыс.грн. Sl

за 1год) A

R1

R2 B Dl1

C Dl2

0. Q (га)

Dl3

Рис. 4. Равновесие на рынке земли: изменения земельной ренты

При спросе на землю Dl1 рента соответствует площади прямоугольни­ка ОR1АС, при спросе Dl2 —площади ОR2АС , при Dl3рента равна нулю.

Предложенная модель может быть использована прежде всего для иллюстрации размеров дифференциальной ренты. Рента за лучшую землю (R1) выше, чем за среднюю (R2), а за среднюю — выше, чем за худшую.

Худшая земля, как отмечалось, будет давать ее владельцу лишь абсолют­ную ренту, в то время как средняя и лучшая обеспечат землевладельцу присвоение наряду с абсолютной и дифференциальной ренты.

Механизм абсолютной ренты может быть представлен на следующем графике (рис. 5):

R

(в тыс. грн.

за 1 год) Sl

R1 Dl1

R2 Dl2

0 Q* Q(га)

Рис. 5. Абсолютная рента

При увеличении спроса на землю (вследствие роста спроса на продо­вольствие или на жилье) с уровня Dl1 до уровня Dl2 абсолютная рента возрастает с R1до R2.

Следовательно, и модель дифференциальной ренты, и модель абсолют­ной ренты наглядно показывают активную роль спроса. В условиях неэла­стичного предложения земли рента всецело определяется динамикой и уровнем спроса. А это оказывает прямое влияние на цену земли.

РЕНТА И ЦЕНА ЗЕМЛИ

Цена земли не тождественна земельной ренте. Если последняя представ­ляет собой цену услуг земли как фактора производства, то цена на землю определяется на основе капитализации ренты, т. е. представляет собой дисконтированную стоимость рентных платежей. Естественно, что, чем выше рента от участка земли, тем выше цена земли.

Допустим, что какой-то участок земли в прошлом году приносил ренту в сумме Rn. Если покупатель желает приобрести этот участок, какую цену он должен уплатить?

Для ответа на этот вопрос необходимо определить альтернативную стоимость полученных за землю денег. Цена земли должна быть равна сумме денег, положив которую в банк бывший собственник земли получал бы такой же процент на вложенный капитал. Пусть текущая рыночная ставка ссудного процента составляет величину г. Тогда цена земли Р1 равна:

,

где - коэффициент дисконтирования.

При этом необходимо учитывать два обстоятельства. Во-первых, по­скольку цена земли — это бессрочное вложение капитала, то суммирова­ние начинается с единицы и продолжается до бесконечности. Во-вторых, поскольку становится все меньше с возрастанием п, новое количе­ство, добавляемое к полученной сумме, постепенно приближается к нулю по мере того, как п приближается к бесконечности. Сумма в формуле дос­тигает предела, когда Rn за каждый цикл одинакова. Этот предел равен:

где R — годовая рента;

r — рыночная ставка ссудного процента.