План инвестиций

Вложения в строительно-инвестиционный проект состоят из ряда основных расходных статей, необходимых для создания арендного бизнеса:

1. Стоимость права на аренду земельного участка.

Городская земля сдается в аренду на аукционе, где победитель торгов обязан выплатить начальную фиксированную сумму за получение права аренды земельного участка. В данной работе стоимость права аренды земельного участка определяется по исходным данным.

В данном строительно-инвестиционном проекте стоимость права аренды земли составляет 3 000 тыс.руб. и выплачивается в первый год строительства.

2. Стоимость разрешений и учредительных документов.

К данной расходной статье относятся: стоимость регистрации компании – владельца здания, стоимость регистрации бренда – наименования бизнес-центра, стоимость разрешений на подключение коммуникаций, на строительство, на ввод в эксплуатацию.

Общая величина данных затрат для всех вариантов принимается ориентировочно в размере 400 тыс.руб. в первый год строительства.

3. Стоимость строительства (СС_здания).

Стоимость строительства бизнес-центра определяется на основе сборника укрупненных нормативов цены строительства НЦС 81-02-02-2014 «Административные здания», исходя из общей площади строящегося здания. Нормативы цены строительства приведены в сборнике в уровне цен на 01.01.2014 г. Учитывая, что фактически строительство будет происходить в 2016 и 2017 годах, нормативную стоимость строительства необходимо пересчитать по методике, приведенной в Методических рекомендациях по применению НЦС с использованием актуального прогноза социально-экономического развития страны по данным Министерства экономического развития.

МЕТОДИКА РАСЧЕТА БУДЕТ РАЗОБРАНА НА ПАРЕ, ВАМ НЕОБХОДИМО ЗАНЕСТИ ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ РАСЧЕТА В КУРСОВУЮ. ЕСЛИ ВЫ СДАЛИ КУРСОВУЮ С ЭТОЙ НАДПИСЬЮ, Я ВАМ ЕЕ ВОЗВРАЩАЮ, НЕ ПРОВЕРЯЯ ОСТАЛЬНЫЕ РАЗДЕЛЫ

Затраты на строительство распределяются равномерно на два года, отведенных под строительство объекта.

2016 год: 6 400 500 / 2 = 3 200 250 тыс.руб.

2017 год: 6 400 500 / 2 = 3 200 250 тыс.руб.

Распределение инвестиционных затрат приведено в следующей таблице.

Таблица 7. Планирование инвестиций по годам проекта, тыс.руб.

	Строительство		Эксплуатация
Год	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022
Право аренды	-3000	0	0	0	0	0	0
Разрешения	-400	0	0	0	0	0	0
Строительство	-3200250	-3200250	0	0	0	0	0
ВСЕГО	-3203650	-3200250	0	0	0	0	0

Планирование деятельности и накладные расходы

В процессе эксплуатации рассматриваемого объекта возникает необходимость обслуживания здания и иного приобретенного имущества. Условно основные статьи расходов можно разделить на три потока:

1. Операционные расходы (З_операц)

Операционные расходы связаны с необходимостью поддержания здания в исходном состоянии, с обслуживанием арендаторов, оплатой коммунальных расходов. В состав операционных расходов могут входить отчисления на текущий ремонт, оплата услуг клининговой компании, услуг частного охранного предприятия, коммунальных платежей, заработная плата административного персонала здания, реклама и т.п. Таким образом операционные расходы объединяют большую часть расходных статей бизнес-центра.

В данном бизнес-плане операционные расходы принимаются по данным аналитического отчета Knight Frank за 2014 год, стр.2. в зависимости от класса недвижимости.

Принимается средняя ставка расходов, определенная как среднее арифметическое между границами указанного диапазона.

Для офиса класса В ставка операционных расходов:

С_ОР = (2500+4500)/2=3500 руб/кв.м./год без НДС

Годовые операционные расходы определяются в тысячах рублей перемножением общей площади здания и ставки операционных расходов.

З_операц = S_общ * С_ОР / 1000

Для рассматриваемого примера операционные расходы составят:

З_операц = 59 000 * 3500 / 1000 = 206 500 тыс.руб. в год без НДС

2. Затраты на аренду земли (З_земля)

Учитывая высокую востребованность городских земель, платежи за арендованную землю не должны быть исключены из расчета. В данной работе арендный платеж определяется по исходным данным. Для рассматриваемого примера этот платеж составляет

80 тыс.руб. в год. При этом на время строительства плата за аренду земли не взимается городом, поэтому в 2016 и 2017 годах арендные платежи равны нулю.

3. Амортизация

Построенное здание является объектом основных средств, и в соответствии с действующим налоговым кодексом его стоимость должна восстанавливаться на счетах компании – собственника здания через амортизацию. Это необходимо для того, чтобы в определенный момент, когда здание достигнет полного морального или физического износа, у компании были средства на реконструкцию или строительство такого же нового здания.

Существует линейная и нелинейная амортизация.

В данной работе используется линейный метод начисления амортизационных платежей, исходя из полезного срока жизни здания 50 лет. Амортизация в таком случае отчисляется равными платежами на протяжении 50 лет. Амортизационный платеж равен частному от делениястоимости строительства здания на срок его жизни.

А = СС_здания/T

СС_здания – сметная стоимость здания, тыс.руб. (см.главу «План инвестиций»)

T– полный срок его жизни, выраженный в годах

Для данного объекта амортизационный платеж равен:

А = 6 400 500 / 50 = 128 010 тыс.руб.в год

Ежегодная величина расходов по объекту будет определяться сложением перечисленных величин.Особо отметим, что амортизационных расходов и затрат по эксплуатации не возникает в период строительства здания. Арендная плата за землю во время строительства сохраняется, таким образом, её необходимо учитывать на протяжении всего рассматриваемого периода.

Таблица 8. Планирование расходов, тыс.руб. в год без НДС

	Строительство			Эксплуатация
Год	2016	2017	2018		2019	2020	2021	2022
Зоперац	0	0	-350000		-350000	-350000	-350000	-350000
Зземля	0	0	-100		-100	-100	-100	-100
А	0	0	-128010		-128010	-128010	-128010	-128010
ВСЕГО	0	0	-478110		-478110	-478110	-478110	-478110