Финансовая модель и показатели эффективности инвестиций

МЕТОДИКА ОЦЕНКИ

Для оценки экономической эффективности инвестиций в данном бизнес-плане использованы следующие показатели:

1. Чистый дисконтированный доход (NetPresentValueNPV)

2. Дисконтированный срок окупаемости (DiscountedPaybackPeriodDPP)

3. Индекс рентабельности инвестиций (Return of investment ROI)

4. Стоимость продажи бизнеса, определенная доходным подходом

СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ

Ставка дисконтирования (барьерная ставка) – это процентная ставка, которая позволяет привести будущие денежные потоки в текущее время. По своей сути, это доходность альтернативного вложения средств на данный период, например, банковский вклад, плюс премия за риск участия в конкретном проекте. В данном курсовом проекте принята норма дисконта, равная 10 % годовых, что сопоставимо с доходностью долгосрочного вклада в крупный банк под 8 % и премией за риск в размере 2 %.

Коэффициент дисконтирования – это величина, которая показывает отношение будущей стоимости денег к их текущей стоимости:

Где d – коэффициент дисконтирования,

D– норма дисконта в %

n– количество лет, которое должно пройти до момента получения денег.

К примеру, коэффициент дисконтирования для второго года с момента вложения денежных средств составит:

Для третьего года d₃ = 0,75 по той же методике и т.д.

ЧИСТЫЙ ДИСКОНТИРОВАННЫЙ ДОХОД

Чистый дисконтированный доход или чистая текущая стоимость (NPV) – это сумма всех спрогнозированных денежных потоков (инвестиционного, операционного, налогового) с учетом ставки дисконтирования.NPVпоказывает чистые доходы или чистые убытки инвестора от помещения денег в проект по сравнению с возможностью положить деньги в банк. ПриNPV> 0 можно говорить о том, что инвестиции приумножат капитал инвестора и вложение следует осуществить. ПриNPV< 0 доходы от предложенного проекта недостаточно высоки, чтобы компенсировать доходность банковского вклада и риска, присущего проекту. Иными словами, инвестору выгодней вложить деньги в банк.

Расчет осуществляется по формуле:

NPV - чистая текущая стоимость; CFt - приток денежных средств в период t; It - сумма инвестиций (затраты) в t-ом периоде; r - барьерная ставка (ставка дисконтирования); n - суммарное число периодов (интервалов, шагов) t = 1, 2, ..., n (или время действия инвестиции).

ДИСКОНТИРОВАННЫЙ СРОК ОКУПАЕМОСТИ

DiscountedPaybackPeriod(DPP) – показывает срок возврата инвестиций в приведенных стоимостях. Срок окупаемости равен такому времени с начала проекта, когда сумма дисконтированной чистой прибыли от операционной деятельности будет равна суммарным дисконтированным инвестициям в проект.

Или: время, которое требуется, чтобы инвестиция обеспечила достаточные поступления денег для возмещения инвестиционных расходов, при этом учитывается временная стоимость денег.

Общая формула для расчета срока окупаемости:

ТокТС (DPP) - дисконтированный срок окупаемости инвестиций; n - число периодов; CFt - приток денежных средств в период t; r - барьерная ставка (коэффициент дисконтирования); Io - величина исходных инвестиций в нулевой период.

Срок окупаемости в самом простом случае может быть определен графически как точка пересечения графиком накопленного ЧДД (NPV) нулевой оси.

ИНДЕКС РЕНТАБЕЛЬНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ (ИД)

ReturnofInvestmentили Индекс доходности (ROIили ИД) – это доход инвестора на каждый вложенный рубль в приведенных ценах. Дает понимание того, какую прибыль извлекает инвестор из каждого вложенного рубля. Формула расчета индекса рентабельности инвестиций:

ROI - рентабельность инвестированного капитала (Return On Investment), %; NI – дисконтированные суммарные инвестиции, руб. IC – дисконтированная чистая прибыль от операционной деятельности (в финансовой модели – это «дисконтированный операционный поток»

СТОИМОСТЬ ПРОДАЖИ БИЗНЕСА

Очевидно, что дорогостоящее здание за 5 лет не окупится полностью, и показатели эффективности будут указывать на нерентабельность проекта. Однако здание никуда не денется. Оно останется стоять на своем месте еще много лет и в перспективе будет приносить нам деньги. Поэтому, в составе наших доходов отдельной строкой следует учесть деньги, которые можно выручить, продав бизнес в последний год жизни проекта.

Стоимость здания как готового арендного бизнеса определяется на основе доходного подхода к оценке стоимости недвижимости. Формула достаточна проста:

Чистый доход дисконтировання – это дисконтированная прибыль после налогообложения на последний год прогнозного периода по данным финансовой модели.

Амортизация дисконтированная – дисконтированная величина амортизационных отчислений на последний год прогнозного периода.

Коэффициент капитализации – показывает отношение прибыли от бизнеса к его стоимости; в настоящее время равен 10,5% для офисной недвижимости, определяется аналитиками.

ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ ДВИЖЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

Финансовая модель объединяет и агрегирует в себе все расчеты и предположения, сформированные в бизнес-плане. Финансовая модель объединяет в себе три денежных потока:

1. Инвестиционный поток – это денежные средства, направляемые на первоначальные вложения (итог по таблице 7);

2. Операционный поток – это показатели доходов и расходов по годам, определенные в соответствующих разделах работы; в данном потоке будут выделены два потока по итогам таблиц 6 и 8;

3. Налоговый поток – годовые налоговые отчисления (итог таблицы 10);

4. Доход от продажи бизнеса в последний год; определяется по данным финансовой модели.

Финансовая модель движения денежных потоков по проекту приведена в приложении 1. Шаг расчета – 1 год. При расчетах учитывался горизонт планирования продолжительностью 7 лет. Нулевой период обозначает дату «сегодня», т.е. момент осуществления первых инвестиций. Инвестиции осуществляются в течение двух лет. Сразу же после этого начинается операционная деятельность, результаты которой фиксируются на конец периода: период «3» показывает результаты деятельности на конец первого года эксплуатации, период «4» - на конец второго года эксплуатации и т.д.

Денежные потоки дисконтируются, исходя из нормы дисконта 10 % Указанная норма дисконта определена на основе доходности альтернативного варианта инвестирования денежных средств в банковский вклад (10 % годовых)

На основе финансовой модели и вышеприведенной методики определены основные показатели экономической эффективности проекта и стоимость бизнеса в последний год:

Доход от продажи бизнеса:

Коэффициент дисконтирования на 6 год = 0,56

Чистый доход на последний год по данным финансовой модели по строке ЧД составляет 521 743 тыс.руб.

А значит, дисконтированный чистый доход на 6 год составит:

521 743 * 0,56 = 292 176 тыс.руб.

Амортизация на последний год по данным таблицы 8 составляет 128 010 тыс.руб.

А значит, дисконтированная амортизация на 6 год составит:

128 010 * 0,56 = 71686 тыс.руб.

Определим стоимость бизнеса, зная коэффициент капитализации 10,5%:

Стоимость бизнеса на 6 год в приведенных ценах (дисконтированная):

(292176+128010)/10,5% = 363862/0,105 = 3 465 349 тыс.руб.