§ 7. Особливості купівлі-продажу нерухомого майна

На сучасному етапі розвитку українського суспільства особливої гостроти на буває вирішення питання про забезпечення громадян України житлом. Як відо мо, відповідно до положень ст. 47 Конституції України громадяни України мо жуть реалізувати своє право на житло кількома способами, у тому числі шляхоа набуття права власності на нього за допомогою укладення різного роду цивіль но-правових правочинів. Одним з найпоширеніших цивільно-правових правочи нів з нерухомістю є договір купівлі-продажу нерухомого майна. Він виконує де кілька функцій і виступає одночасно способом здійснення конституційного прав, громадян України на житло, підставою виникнення права власності в юридични: та фізичних осіб на нерухомість, надійним та ефективним засобом регулюванні цивільних правовідносин у цій сфері.

Законодавство України не виділяє договір купівлі-продажу нерухомості окремий вид купівлі-продажу за такою системною ознакою, як предмет договору Тому до договору купівлі-продажу нерухомості застосовуються загальні правил, про договори купівлі-продажу. Між тим, специфічні риси нерухомості — її ста лий зв'язок з землею, особлива цінність, неспоживність у процесі використанн тощо — диктують необхідність визначення спеціальних правил, що регулюют участь таких об'єктів у майновому обороті¹.

Треба зазначити, що цю обставину частково врахували укладачі нового Цр вільного кодексу України, які у ряді статей ЦК (статті 183, 211, 336, 642, 65£ 682) передбачили особливий порядок виникнення, обмеження та переходу пра на нерухоме майно та запровадили обов'язкову державну реєстрацію речови прав на нерухоме майно та правочинів із ним. Водночас розробники нового Ц] України не знайшли за потрібне виділити у главі 54 Кодексу ("Купівля-продаж" особливі правила, присвячені продажу нерухомості. Незважаючи на це, ряд спе цифічних ознак договору купівлі-продажу нерухомості (передусім його предмеї форма, зміст) дозволяє нам розглядати його як особливий вид з притаманним йс му спеціальним правовим регулюванням.

Як і будь-який інший договір купівлі-продажу, договір продажу нерухомості консенсуальним, тобто вважається укладеним у момент досягнення згоди сторі за всіма істотними умовами в потрібній у належних випадках формі. Договор продажу нерухомості притаманні й інші, спільні для всіх договорів купівлі-продг жу риси, а саме — оплатність та взаємність.

Правове регулювання договору продажу нерухомості регламентується з; гальними нормами глави 54 ЦК України (у ЦК УРСР 1963 р. відповідні норм розміщені у главі 20). При цьому необхідно пам'ятати, що деякі норми глави 5 ЦК України не можуть бути застосовані до зобов'язання з купівлі-продажу нер; хомості в силу специфічності останнього.

До відносин з приводу купівлі-продажу продажу нерухомості в деяких випа; ках застосовуються й особливі нормативні вимоги. Так, відносно договорів купіі лі-продажу нерухомого майна у порядку приватизації застосовуються спеціальї правила, що містяться у законах України "Про приватизацію державного маі на", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватиз;

Брагинский М. К, Витрянский В. В Договорное право. — М., 2001. — С. 195.

16 Глава 37

;ію)" та інших приватизаційних нормативно-правових актах. До договорів купів-ті-продажу земельних ділянок застосовуються відповідні положення земельного іаконодавства України. Продаж нерухомого майна боржника у порядку виконав-юго провадження регулюється статтями 61, 62, 64, 66 Закону України "Про ви-їонавче провадження" від 21 квітня 1999 р., нормами Тимчасового положення іро порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого лайна від 27 жовтня 1999 р. № 68/5.

Предметом цього договірного типу виступає нерухоме майно. Саме предмет договору є тією визначальною ознакою, яка дозволяє виділити договір купівлі не-іухомості в окремий вид.

За часів існування Радянського Союзу розподілу речей на рухоме та нерухо-іе майно на законодавчому та доктринальному рівні не було. Так, ЦК УРСР 922 р. визнавав весь земельний фонд новоствореної республіки надбанням дер-кави і зазначав, що земля не може бути предметом приватного обороту. Володіння землею допускалося радянською владою лише на правах користування. У іримітці до ст. 21 ЦК УРСР 1922 р. було вказано, що із скасуванням приватної ласності на землю поділ майна на рухоме та нерухоме відмінений. Що стосуєть-я ЦК УРСР 1963 р., то у ньому про нерухоме майно не було навіть згадки.

Після тривалої перерви термін "нерухоме майно" з'являється спочатку в Ос-іовах цивільного законодавства СРСР та республік 1990 р„ потім у законах Укажи "Про заставу" від 2 жовтня 1992 р., "Про нотаріат" від 2 вересня 1993 р., Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 р. та дея-их інших законодавчих актах. Але у жодному з них не містилося розгорнуте ви-начення цього поняття і не були наведені критерії розподілу речей на рухомі та ерухомі. Лише з прийняттям нового ЦК України цю прогалину у праві може бу-и усунуто.

Поняття нерухомого майна міститься у ст. 182 нового ЦК України. До неру-омих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, а та-ож об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим ез їх знецінення та зміни їх призначення, у тому числі ліси, багаторічні наса-ження, будівлі, споруди. До нерухомих речей відносяться також повітряні та Орські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Режим нерухомої ечі може бути поширений законом і на інші речі — в силу їх обов'язкової дер-савної реєстрації (ч. 2 ст. 182 ЦК України).

Таким чином, основними ознаками нерухомості є: по-перше, тісний зв'язок з гмлею, по-друге, неможливість переміщення відповідного об'єкту без його зне-інення та зміни його призначення. Слід зазначити, що ці ознаки притаманні не сім об'єктам нерухомості, адже кожний вид нерухомого майна характеризуєть-я своїми особливостями, що у свою чергу обумовлює специфічне правове регу-ювання.

Так, земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти є "природою" нерухомістю. Вони мають особливу цінність, що визначає суспільний інте-ес, який виражається у необхідності збереження їх цільового призначення та :тановленні спеціального правового режиму користування. Тому регламентації ідносин з приводу даних об'єктів притаманне поєднання публічно-правового та риватноправового регулювання. Завданням публічного права буде в даному ви-адку визначення можливості допуску відповідних об'єктів нерухомості до участі майновому обороті, встановлення певних обмежень, що стосуються викорис-

Купівля-продаж 4]

тання окремих категорій об'єктів у майновому обороті, та санкцій за порушенні вимог законодавства, що стосуються публічного інтересу. В нашій державі вж сьогодні закладено основи для встановлення обмежень земельного обороту за лежно від категорій землі. Зокрема, відповідно до положень нового Земельногч кодексу України від 25 жовтня 2001 р., землі в Україні залежно від основноп цільового призначення поділяються на землі сільськогосподарського призначен ня, житлової і громадської забудови, природно-заповідного та іншого природо охоронного призначення тощо, причому для кожної категорії землі встановлений свій особливий правовий режим, а деякі землі (наприклад землі оборони) взагал не можуть перебувати на праві приватної власності або можуть перебувати у ци вільному обігу у виключних випадках, встановлених законом. Самостійними об' єктами нерухомості визнаються також ділянки надр та відокремлені водні об'ек ти. Вони визнаються нерухомістю в силу їх природних фізичних якостей, і не тому, що складають єдине ціле з земельною ділянкою. Інакше неможливо бу ло б встановити право власності на надра поза залежністю від права власност на землю¹. Особливість такого роду об'єктів полягає в тому, що у відношенні їз діє презумпція виключної власності народу України (ст. 13 Конституції України ст. 9 Закону України "Про власність").

Що стосується правового регулювання обігу зазначених об'єктів, то необхід но зазначити, що, оскільки в Україні встановлено виключне право власності на роду України на надра, а передача їх у користування здійснюється на підстав дозволів на спеціальне використання природних ресурсів, правова природа яки; дозволяє віднести їх до адміністративного акту-ліцензії, то про цивільний обіг да ного виду об'єктів говорити не можна.

Специфіка правового режиму лісів та багаторічних насаджень полягає у то му, що ці об'єкти є, по-перше, природними, а по-друге, вони настільки невідділь но пов'язані з землею, що переміщення їх без непропорційної шкоди їх призна ченню неможливе. У той же час, від договорів купівлі-продажу зазначена об'єктів як нерухомого майна, коли вони відчужуються одночасно з переходог відповідних прав на земельну ділянку, необхідно відрізняти правочини, за якимі ліс та багаторічні насадження реалізуються як рухоме майно, коли продається наприклад, "ліс на корені" чи рублені дерева. Оскільки "ліс на корені" та рубле ні дерева не є об'єктом, нерозривно пов'язаним з землею, правила, що регламен тують порядок відчуження нерухомості, до них не застосовуються.

Будівлі та споруди також є об'єктами нерухомого майна за ознакою нерог ривного зв'язку з землею та неможливості в силу цього їх вільного переміщенн у просторі без непропорційної шкоди їх призначенню. Право власності на будіЕ лі, споруди та інше вперше створене нерухоме майно, що підлягає державній рє єстрацїї, виникає з моменту такої реєстрації (ст. 333 ЦК України).

У зв'язку з цим виникає проблема щодо приналежності до нерухомого майн будівель та споруд, не завершених будівництвом (об'єктів незавершеного будІЕ ництва).

З одного боку, відсутність обов'язкової державної реєстрації об'єктів незг вершеного будівництва викликає сумнів у їх юридичній природі як об'єктів нер)

Козьірь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданський коде» России: Проблеми. Теория. Практика / Отв. ред. А. Л. Маковский. — М., 1998. — Ст. 273.

48 Глава 37

хомості, свідчить про те, що такі об'єкти не є нерухомістю. З іншого боку, віднести такі об'єкти до категорії рухомих речей також буде невірно, оскільки об'єкт незавершеного будівництва має всі ознаки нерухомості, передбачені ст. Ї82 нового ЦК, а саме — значимість та індивідуальну цінність, нерозривний зв'язок з земельною ділянкою, на якій він розташований, неможливість вільного пересування даного об'єкту в просторі без його знецінення та зміни призначення. Такої ознаки нерухомого майна, як його обов'язкова державна реєстрація, ст. 182 нового ЦК України не містить. Отже, немає підстав вважати, що нерухоме майно стає таким лише після державної його реєстрації, воно Існує і до цього акту (в іншому випадку реєстрація була б просто неможлива), але права на нерухомість виникають після його здійснення. Як зазначає з цього приводу відомий французький вчений-цивіліст Р. Саватьє, не реєстрація повинна перетворювати майно в нерухомість, а, навпаки, стабільність положення нерухомого майна дає можливість реєструвати його¹.

На жаль, сьогодні в Україні відсутній єдиний нормативно-правовий акт, який би, по-перше, визначав особливості виникнення, зміни та припинення речових прав на нерухоме майно та здійснення правочинів з ним, а по-друге, встановлював порядок та специфіку обігу об'єктів незавершеного будівництва. Нині чинні нормативно-правові акти у цій сфері мають суперечливий та неоднозначний характер. Так, у Положенні про порядок виплати компенсацій громадянам за втрачене нерухоме майно у разі виселення або самостійного переселення з радіоактивно забруднених територій, затвердженому Постановою Кабінету Міністрів України від 26 липня 2001 р. № 875 до об'єктів нерухомого майна відносять і об'єкти незавершеного будівництва. Такий самий підхід до проблеми визначення поняття об'єктів нерухомості спостерігається і в іншому нормативно-правовому акті — у Тимчасовому положенні про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженого Наказом Мінюсту України 27 жовтня 1999 р. № 6815, який також відносить об'єкт незавершеного будівництва до категорії нерухомого майна. З іншого боку, правозастосовна практика системи загальних судів України, яка знайшла своє відображення у Постанові Пленуму Верховного Суду України "Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок" від 4 жовтня 1991 р. № 7 свідчить про те, що право власності на житловий будинок, як на об'єкт нерухомого майна, виникає лише з часу його реєстрації у виконкомі місцевої Ради, а до цього моменту суд може визнати за співвласниками, що виділяються, лише право на будівельні матеріали та конструктивні елементи будинку². Солідарні з позицією суддів Верховного суду України і розробники нового ЦК України, які у ст. 333 нового ЦК України розмістили таку норму: " Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва

Саватьє Р. Теория обязательств. — М., 1972. — Ст. 58.

Постанови Пленуму Верховного Суду України. — К. 1999. — С. 111—112.

Купівля-продаж 49

(створення майна)". Водночас ч. 4 цієї статті проголошує право заінтересованої особи звернутися до суду з заявою про визнання її власником недобудованого нерухомого майна, якщо буде встановлено, що частка робіт, яка не виконана відповідно до проекту, є незначною. На жаль, законодавець не вказав у тексті ч. 4 ст. 333 ЦК України, що необхідно розуміти під "незначною часткою робіт" та не вирішив питання про те, хто і на підставі яких критеріїв визначатиме її розмір.

Загалом, можна з впевненістю стверджувати, що об'єкти незавершеного будівництва не можна відносити до будівель (споруд), оскільки до останніх відносяться лише такі об'єкти, спорудження яких закінчено і вони вже використовуються або можуть бути використані за прямим призначенням. У той же час хибною, на наш погляд, є і пануюча на даний момент думка про те, що об'єкт незавершеного будівництва є сукупністю будівельних матеріалів та обладнання, які відносяться до рухомого майна. Включення таких об'єктів у цивільний обіг, здійснення правочинів з ними за спрощеними правилами відчуження рухомого майна своїм наслідком матимуть порушення прав та інтересів учасників таких правочинів.

Все вищесказане дає підстави зробити висновок про те, що об'єкт незавершеного будівництва, який має всі ознаки нерухомого майна, а саме — нерозривний зв'язок з земельною ділянкою, на якій він розташований, та неможливість пересування у просторі без його знецінення та зміни призначення, є специфічним об'єктом нерухомості з притаманним йому спеціальним правовим режимом. Щодо оборотоздатності такого об'єкту, то він може виступати предметом правочинів (у тому числі й договору купівлі-продажу), але з урахуванням вимог, що висуваються до нерухомого майна, та з дотриманням спеціальних правил відчуження такого роду об'єктів. При цьому слід відрізняти об'єкт незавершеного будівництва як предмет договору підряду на капітальне будівництво та як самостійний об'єкт речового права. У першому випадку про нього не можна говорити не лише як про об'єкт нерухомого майна, а й як про об'єкт речових прав: він є об'єктом зобов'язання, що випливає з договору будівельного підряду і заміна сторін цього зобов'язання (замовника та підрядника) можлива лише за правилами уступки права вимоги і переводу боргу за зобов'язаннями¹.

Спірним питанням залишається і віднесення до категорії нерухомості нежит-лових приміщень, розташованих у середині будівлі, оскільки редакція ст. 182 нового ЦК України дає підстави стверджувати, що ці об'єкти речових прав не відносяться до категорії нерухомості. Так, зокрема, нежитлові приміщення, що знаходяться у складі будівель та споруд, не мають безпосереднього зв'язку з земельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда. Крім того, суб'єктивне цивільне право на нежитлові приміщення не має такого тісного зв'язку, який спостерігається між будівлею (спорудою) та земельною ділянкою. Однак ця категорія об'єктів речових прав має ті самі істотні риси, як і будівля в цілому, а саме — цінність та індивідуальну значимість (ознаки, спільні для будь-якого різновиду нерухомості), а також характеризується нерозривним зв'язком зі спорудою (будівлею), у якій вона розташована. А оскільки нежитлові приміщення характеризуються тими самими ознаками, що обумовили специфіку правового регулювання інших об'єктів нерухомості, навряд чи є сенс виводити їх з кола

Брагинский М. И., Витрянсгшй В. В. Договорное право. — М., 2001. — С. 203.

4 — 2-2728

50 Глава 37

традиційних об'єктів нерухомості та встановлювати для них окремий правовий режим. Адже нежитлові приміщення у складі нежитлової будівлі чи будинку — об'єкти тієї самої класифікації і підлягають аналогічному правовому регулюванню¹. А, отже, спеціальні правила, що регулюють договір продажу нерухомості, підлягають застосуванню у повному обсязі і до відносин, пов'язаних з продажем нежитлових приміщень.

Об'єктом нерухомості, що має суто цільове призначення, визнається житло, під яким новий ЦК розуміє не лише житлові будинки та садиби, призначені та придатні для постійного проживання в них, а й окремі квартири, інші житлові приміщення (у тому числі ізольовані кімнати у квартирах). Житлові приміщення призначені для проживання у них громадян. Власник житлового приміщення має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, Інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва (ст. 385 ЦК України).

Самостійним об'єктом нерухомого майна виступають також особливо цінні рухомі об'єкти, які підлягають обов'язковій державній реєстрації (повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти). Ці об'єкти не мають таких обов'язкових ознак нерухомості, як нерозривний зв'язок із землею та неможливість переміщення у просторі без непропорційної шкоди призначенню. Більш того, основним призначенням цих об'єктів є саме переміщення у просторі. Але внаслідок високої вартості такого роду об'єктів та наявності вимоги про обов'язкову державну реєстрацію, що забезпечує їх індивідуалізацію, законодавець поширив на них правовий режим нерухомого майна.

Ціна договору купівлі-продажу нерухомості складає наступну істотну умову даного договірного типу. Відповідно до статей 634, 693 ЦК України продаж майна проводиться за цінами, що встановлюються за погодженням сторін. За відсутності у договорі узгодженої сторонами у письмовій формі умови про ціну договір вважається неукладеним.

В останні роки урядом України було зроблено декілька спроб встановити мінімальний розмір ціни на об'єкти нерухомості, що виступають предметом купів-лі-продажу. Так, у Постанові Кабінету Міністрів України "Про врегулювання сплати державного мита при відчуженні об'єктів нерухомого майна" від 31 серпня 1996 р. № 1030, було встановлено правило, згідно з яким при відчуженні нерухомості її вартість не повинна бути менше балансової вартості, що визначена у довідці-характеристиці БТІ. Ця постанова втратила чинність відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 9 червня 1997 р. № 544. Звісно, спонукальним мотивом прийняття даної постанови були, передусім, фінансові інтереси держави. Але для охорони інтересів казни було б достатньо вимагати, щоб мито на користь держави платилось принаймні з розміру балансової вартості об'єкта нерухомості, яка зазначена у довідці-характеристиці БТІ. Саме такий підхід закладено в Інструкції про порядок обчислення та справляння державного мита, затвердженій наказом Головної державної податкової інспекції України від 22 квітня 1993 р., згідно з якою при обчисленні суми державного мита за посвідчення договорів відчуження нерухомого майна, що перебуває у власності фізичних та юридичних осіб, вартість таких договорів приймається, виходячи із суми

Ромонец Ю В. Система договоров в гражданском праве России. — М., 2001. — С. 216.

Курівля-продаж 52

договору, але не нижче його інвентаризаційної або балансової вартості з урахуванням коефіцієнтів Індексації вартості цих об'єктів та зносу на момент відчуження, що вказується в довідках-характеристиках БТІ.

Як відомо, окрім загальних вимог закону про форму договору, що встановлені для усіх видів правочинів (статті 42—47 ЦК УРСР, статті 206—211 ЦК України), існують і спеціальні вимоги, передбачені саме для договорів як для багатосторонніх правочинів. Останні у свою чергу поділяються на ті, що поширюються на всі види договорів, та ті, що передбачені для окремих їх різновидів. Однією з таких спеціальних вимог закону щодо форми договору певного виду є вимога, що міститься у частині 1 ст. 227 ЦК УРСР, згідно з якою договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути ногаріально посвідчений, якщо хоча б однією зі сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (ст. 47 ЦК УРСР).

Окрім нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості закон вимагає реєстрації такого договору у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів. У зв'язку цим виникає питання, чи не тягне за собою відсутність такого роду реєстрації недійсність цієї категорії договорів, як таких, що не втілені у відповідну форму. До введення в дію нового ЦК України, яким запроваджується обов'язкова державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та правочинів з ним, у нас немає правових підстав визнавати нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу нерухомості недійсним внаслідок відсутності реєстрації. Відповідно до ч. 1 ст. 45 ЦК України недодержання форми угоди (пра-вочину), якої вимагає закон, тягне за собою недійсність угоди лише в разі, якщо такий наслідок прямо зазначено в законі. Останній же говорить лише про обов'язковість нотаріального посвідчення такого роду договорів і не встановлює ніяких наслідків відсутності реєстрації нотаріально посвідченого договору в органах місцевого самоврядування. Крім того, не треба забувати і про те, що сам факт посвідчення нотаріусом договору купівлі-продажу нерухомості є визнанням його з боку держави таким, що породжує відповідні права і обов'язки для сторін і є юридично вірогідним.

Таким чином, на даний час реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості має в основному адміністративно-правовий характер, жодним чином не впливає на чинність нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу нерухомості і є скоріш обов'язком дбайливого власника, а не умовою дійсності правочину.

За новим ЦК України договір купівлі-продажу нерухомості укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (ст. 659 ЦК України). Недодержання сторонами встановленої форми договору продажу нерухомості має наслідком його неукладеність (статті 642, 659 ЦК України).

Відповідно до ч. 4 ст. 336 ЦК України право власності у набувача за договором продажу нерухомості виникає з моменту його державної реєстрації.

Отже, за новим ЦК України при продажу нерухомого майна перехід права власності від продавця до покупця не реєструється, оскільки момент укладення договору продажу нерухомості та перехід права власності на набувача за ним співпадають.

За своєю природою, як уже було вказано вище, договір купівлі-продажу нерухомості є консенсуальним правочином. Тому, якщо сторони у договорі домовляться, що зобов'язання щодо фактичної передачі нерухомості та її оплати повинні бути виконані сторонами не у момент державної реєстрації переходу права

52 Глава 37

власності на нерухоме майно, а після її проведення, то кожна з заінтересованих осіб має право вимагати їх виконання. Саме в цій можливості контрагентів і полягає коисенсуальнїсть договору кушвлі-продажу нерухомості. У той же час сторони не можуть на власний розсуд визначити момент виникнення права власності за договором, оскільки це питання врегульовано Імперативною нормою закону.

Російські вчені радянського періоду вважали, що договір купївлі-продажу нерухомості, окрім нотаріального посвідчення, потребує також обов'язкової державної реєстрації, і лише після її проведення вступає в силу¹. Така позиція авторів зумовлювалась передусім змістом ряду цивільних кодексів деяких союзних республік СРСР, де передбачалося, що нотаріально посвідчений договір купївлі-продажу жилого будинку є недійсним, якщо не був зареєстрований у державних органах².

Зміст ст. 642 нового ЦК України свідчить про те, що законодавець вирішив приєднатися до позиції прихильників запровадження обов'язкової державної реєстрації правочинів з нерухомим майном і зазначив, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації — з моменту державної реєстрації.

На нашу думку, вимога законодавця щодо обов'язкової державної реєстрації договорів купівлі-продажу нерухомості зумовлена передусім необхідністю належного захисту законних прав та інтересів учасників цивільного обігу.

Вдалою та виправданою є позиція законодавця щодо наслідків відсутності державної реєстрації договорів купівлі-продажу нерухомості. Відповідно до змісту статей 211 і 642 ЦК України правочин (договір) вважається вчиненим (укладеним) з моменту державної реєстрації. Враховуючи ту обставину, що реєстрація договору та перехід права власності до набувача, виходячи зі змісту ст. 336 ЦК України, співпадають за часом проведення, момент виникнення права власності у набувача співпадає з моментом вчинення правочину (укладення договору), який є правовою підставою для такого виникнення. Приурочення моменту переходу права власності на предмет договору купівлі-продажу нерухомості до моменту вчинення самого договору має ряд переваг. У випадках, коли момент переходу права власності до набувача та момент вчинення правочину не співпадають, виникає ряд проблемних питань, що потребують ефективного вирішення. Так, укладення договору продажу нерухомості шляхом складання єдиного письмового документа та його нотаріального посвідчення робить його обов'язковим лише для продавця та покупця (але не для третіх осіб!). З моменту нотаріального посвідчення і до моменту державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно статус покупця за договором має невизначений характер. З одного боку, він набуває права титульного (фактичного) власника переданої йому

Браудє И. Л. Переход права собственности на строение // Сов. гос-во и право. — 1946. — № 7 — С. 63; Маслов В. Ф. Право личной собственности на жилой дом в городе и рабочем поселке. — М., 1954. — С. 60; Иоффе О. С. Советское гражданское право: Отдсльньїе видьі обязательств: Курс лекций. - Л., 1961. -Т. 2. - С. 26.

Зобов'язальне право: теорія і практика: Навч. посібник. / За ред. О. В. Дзери. — К., 1998. — С. 160.

Купівля-продаж ___ 53

за договором нерухомості, з іншого боку, право власності на предмет договору (іе-.)иге зберігається за продавцем. У зв'язку з цим виникає ряд гострих питань, наприклад, чи має право покупець, який став власником нерухомого майна в результаті виконання продавцем зобов'язань, що випливають з договору продажу нерухомості, але до моменту державної реєстрації переходу до нього права власності, відчужувати об'єкт нерухомості? Чи має право робити аналогічні дії продавець? Чи мають право кредитори продавця або покупця звернути стягнення на нерухоме майно у період з моменту укладення договору і до моменту реєстрації переходу прав на нерухоме майно? Невідомо також, хто у даний проміжок часу визнаватиметься належним позивачем у випадку виникнення необхідності у застосуванні речово-правових засобів порушеного права власності.

Всі ці питання не можуть виникнути, якщо момент укладення договору ку-півлі-продажу нерухомості співпадає з моментом переходу права власності на нерухоме майно за ним.

Порядок державної реєстрації права власності на нерухоме майно у даний час регламентується Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно (далі — Тимчасове положення), затвердженим Наказом Міністерства юстиції України 7 лютого 2002 р. № 7/5. Відповідно до цього наказу Тимчасове положення прийняте з метою належного забезпечення захисту права власності на нерухоме майно фізичних та юридичних осіб до прийняття та набрання чинності законом України про державну реєстрацію прав на об'єкти нерухомого майна.

Реєстрація права володіння, обмежених прав на чужі речі, права застави нерухомості Тимчасовим положенням не передбачена.

Функції реєстратора прав на об'єкти нерухомого майна до моменту прийняття Верховною Радою України та набрання чинності Законом України про державну реєстрацію прав на нерухомість відповідно до Тимчасового положення здійснюють бюро технічної Інвентаризації (БТІ). Цим положенням запроваджується реєстр прав власності на нерухоме майно, держателем якого є Міністерство юстиції України. Реєстр ведеться в електронній та паперовій формах, при чому в разі виявлення невідповідності запису Реєстру прав на електронних носіях запису на паперових носіях пріоритет має запис на паперових носіях. У пункті 1.4 Тимчасового положення міститься визначення реєстрації прав власності на нерухоме майно, під якою розуміється внесення запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно у зв'язку з виникненням, існуванням або припиненням права власності на нерухоме майно, що здійснюється БТІ за місцезнаходженням об'єктів нерухомого майна на підставі правовстановлювальних документів, за рахунок коштів особи, що звернулася до БТІ. Реєстрація прав проводиться шляхом приймання і перевірки документів, поданих до реєстрації, установлення відсутності підстав для відмови в реєстрації прав, прийняття рішення про реєстрацію прав власності або про відмову в реєстрації, внесення записів до реєстру прав, учинення написів на правовстановлювальних документах, видачі витягів із Реєстру прав про реєстрацію прав. Рішення про реєстрацію чи відмову в реєстрації приймає реєстратор прав власності на нерухоме майно — працівник БТІ з вищою юридичною освітою.

Пунктом 2.4 Тимчасового положення передбачений граничний шестимісячний строк, протягом якого новий власник нерухомого майна має звернутися із заявою про реєстрацію свого права власності. У разі порушення цього строку по-

54 Глава 37

передній власник може звернутися із заявою про скасування попереднього запису щодо права власності на нерухоме майно. Крім того, у випадку порушення строку подачі заяви, реєстрації прав власності повинна передувати технічна інвентаризація об'єктів.

Право на отримання витягів про зареєстровані права мають власник (власники), його спадкоємці та правонаступники юридичних осіб, уповноважені ними особи, а також органи державної влади, якщо запит зроблено у зв'язку зі здійсненням ними повноважень, визначених чинним законодавством України. Таким чином, укладачі Тимчасового положення не закріпили у ньому принцип публічності проведення державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, який полягає у можливості безперешкодного доступу до інформації, яка міститься у Реєстрах всіх зацікавлених третіх осіб.

Реєстратор повинен установити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на об'єкт нерухомості та перевірити угоди, які відповідно до чинного законодавства України не були нотаріально посвідчені (п. 3.1 Тимчасового положення).

Відповідно до п. 3.3 Тимчасового положення, підставою відмови у реєстрації прав на нерухоме майно є наявність вже зареєстрованого права на нього.

Що стосується правил реєстрації повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів, то у даний час діють попередні правила реєстрації, які слід віднести до спеціальної реєстрації, передбаченої, головним чином, в транспортних кодексах та статутах, а також у відомчих нормативних актах, прийнятих у відповідності з ними.

Зокрема, на даний час в Україні існує єдиний порядок реєстрації суден, передбачений главою другою Кодексу торговельного мореплавства України від 23 травня 1995 р. та Порядком ведення Державного суднового реєстру України І Суднової книги України, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 26 вересня 1997 р. № 1069.

Реєстрації, відповідно до Тимчасового порядку, підлягають всі торговельні судна в Україні, окрім військових кораблів та суден, а також катерів, шлюпок та інших плавучих засобів, які належать будь-якому судну. Реєстрацію суден в Україні здійснюють капітани морських портів та Головна державна інспекція України з безпеки судноплавства (ДержфлотІнспекція України). Реєстрації у морських портах підлягають морські торговельні судна, а реєстрації у Держфлот-інспекції України підлягають річкові та маломірні судна, за винятком суден, зазначених у пункті 12 Тимчасового порядку.

Реєстрація суден здійснюється на підставі погодженої у Держфлотінспекції України письмової заяви судновласника за встановленим зразком. За проведення реєстрації судна справляється збір, докази сплати якого судновласник повинен подати до Держфлотінспекції України разом з заявою про проведення реєстрації судна та доданими до неї документами.

З моменту державної реєстрації судна та одержання вищевказаних документів судно набуває права плавання під Державним прапором України (п. 27 Тимчасового порядку).

У разі виникнення змін, що викликають необхідність виправлення відомостей, внесених до Державного суднового реєстру України, капітан морського порту на підставі письмового погодження з Держфлотінспекцією видає нові документи і вносить відповідні зміни до Реєстру.

Купівля-продаж 55

Виключення з Державного суднового реєстру України або з Суднової книги може мати постійний або тимчасовий характер. Постійне виключення здійснюється у разі втрати судном права плавання під Державним прапором України, у разі загибелі судна або зникнення його безвісно, у разі визнання судна непридатним для подальшої експлуатації.

Декілька слів треба сказати і про державну реєстрацію суден повітряного транспорту. Відповідно до Правил реєстрації цивільних повітряних суден в Україні, затверджених наказом Міністерства транспорту України від 7 вересня 1999 р. № 434, цивільні повітряні судна підлягають обов'язковій реєстрації і можуть бути зареєстровані тільки в одній державі. Державний реєстр цивільних повітряних суден України ведеться Укравіацією. Реєстрація повітряного судна у Державному реєстрі цивільних повітряних суден України не є свідченням права власності на повітряне судно конкретної юридичної чи фізичної особи, але є фактом визнання його національної належності.

Для деяких об'єктів, віднесених законодавцем до нерухомості, правила реєстрації відсутні взагалі. Так, відповідно до ст. 13 Закону України "Про космічну діяльність" від 15 листопада 1996 р. об'єкти космічної діяльності підлягають обов'язковій державній реєстрації в Державному реєстрі об'єктів космічної діяльності України згідно з Правилами реєстрації об'єктів космічної діяльності в Україні, які затверджує Кабінет Міністрів України. На превеликий жаль, ці правила ще й досі не прийняті, а тому не вирішеним залишається питання, яким органом і в якому порядку реєструються космічні об'єкти на території України. Крім того, відповідно до частини 5 ст. 13 Закону України "Про космічну діяльність" від 15 листопада 1996 р. (у редакції Закону від 16 березня 2000 р.) з метою забезпечення функціонування, збереження та подальшого розвитку унікальних об'єктів космічної діяльності запроваджується Державний реєстр унікальних об'єктів космічної діяльності. Як і у випадку з Державним реєстром об'єктів космічної діяльності в Україні, Кабінет Міністрів України на сьогоднішній день ще не встановив ні порядку ведення такого реєстру, ні переліку органів державно" влади, які були б повноважні вести такий реєстр.

На даний час при здійсненні космічної діяльності керуватися можна лише за гальними положеннями ст. 13 Закону України "Про космічну діяльність", відпо відно до ч. 2 якого на об'єкт космічної діяльності, внесений до Державного ре єстру об'єктів космічної діяльності України, видається реєстраційне посвідчення Значення такої реєстрації повинно, на нашу думку, полягати у тому, що вона од ночасно посвідчує приналежність об'єкта космічної діяльності до України ті свідчить про право власності на нього конкретної особи. Реєстраційне посвідчен ня у такому випадку може виконувати роль правовстановлюючого документа, наявність права власності на об'єкт космічної діяльності та його суб'єкт можуті бути встановлені за допомогою запису в реєстрі.

Продавцем і покупцем за договором купівлі-продажу нерухомого майна мо жуть бути як юридичні, так і фізичні особи. При цьому слід мати на увазі, щ статутом чи спеціальною вказівкою закону для юридичних осію можуть буті встановлені обмеження щодо набуття та відчуження нерухомого майна (наприк ^лад, ст. 48 Закону України "Про банки і банківську діяльність", ст. 41 Закону України "Про господарські товариства").

56 Глава 37

За загальним правилом як продавець може виступати власник нерухомого майна. Продавцем також може бути особа, уповноважена власником відповідно до закону або договору.

Учасниками договору купівлі-продажу нерухомості на стороні як продавця, так і покупця можуть виступати будь-які суб'єкти права. Але участь у договорі деяких суб'єктів цивільного права має певні особливості.

Якщо як продавець виступає державне або комунальне підприємство, яке має право повного господарського відання (а казенне підприємство — оперативного управління), воно має лише обмежені права з розпорядження закріпленим за ним майном і не вправі відчужувати нерухоме майно без згоди на це власника (ст. 10 Закону України "Про підприємства в Україні" ). Продане державним чи комунальним підприємством нерухоме майно вибуває одночасно як зі сфери господарського відання (чи оперативного управління), так і з державної власності (власності територіальних громад).

Те саме відбувається, якщо ці суб'єкти виступають на боці покупця, тобто одночасно відбувається і зміна власника, і виникнення права повного господарського відання (оперативного управління).

При продажу нерухомості у процесі приватизації діють спеціальні правила, передбачені приватизаційним законодавством України.

Особливий порядок встановлений законом і для відчуження нерухомого майна, що перебуває у спільній власності, наприклад подружжя. Відповідно до ч. 2 :т. 23 Кодексу про шлюб та сім'ю України для укладення угод з відчуження :пільного майна подружжя, що потребують обов'язкового нотаріального засвід-ієння, згода другого з подружжя повинна бути висловлена у письмовій формі. Справжність підпису на заяві другого з подружжя про згоду на продаж спільного лайна повинна бути засвідчена у нотаріальному порядку або іншими уповнова-кеними законом на вчинення таких дій державними і громадськими органами та рганізаціями. Засвідчувати справжність підпису не потрібно, якщо чоловік або іружина відчужувача особисто подасть нотаріусу заяву про згоду на відчужен-[я. Угода про відчуження майна, яка потребує обов'язкової нотаріальної форми, юже бути посвідчена без згоди другого з подружжя, якщо з правовстановлюю-ого документу, свідоцтва про шлюб та інших документів видно, що зазначене іайно є не спільною, а особистою власністю одного з подружжя (пункти 35, 36 нструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України від 4 червня 1994 р.). Невиконання цієї вказівки закону має своїм наслідком не-ійсність угоди як такої, що не відповідає вимогам закону.

Відповідно до ст. 65 Сімейного кодексу України 2002 р. для укладення одним подружжя договору на відчуження спільної сумісної власності, який потребує отаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, необхідно отримати пи-ьмову згоду іншого з подружжя, засвідчену нотаріально.

При відсутності такої згоди на укладення договору, він може бути визнаний едійсним в судовому порядку на вимогу подружжя, який не брав безпосеред-ьої участі у його укладенні, але згоду якого необхідно було отримати.

Продаж частки в спільній власності одним співвласником сторонній особі має цйснюватися з дотриманням права привілеєвої купівлі інших співвласників :т. 114 ЦК УРСР, ст. 364 ЦК України).