2.2. Оценка доступности жилья для населения

Доступность жилья характеризует инвестиционные возможности населения на рынке жилья. Доступность жилья является важнейшим социально-экономическим индикатором развития экономики и обуславливает возможности решения проблемы обеспечения жильем. Доступность жилья зависит от платежеспособности потребителей на рынке жилья. Платежеспособность потребителей, в свою очередь, определяется соотношением и динамикой цен на жилье и уровня доходов населения. Соотношение между ценами на рынке жилья и доходами населения характеризует доступность жилья и лежит в основе расчета показателей доступности жилья.

В данной работе для оценки доступности жилья для населения предлагается определить три показателя доступности жилья:

– индекс доступности жилья ООН-ХАБИТАТ;

– индекс доступности жилья ООН-ХАБИТАТ с учетом потребительских расходов;

– индекс доступности, предложенный Национальной Ассоциацией Риэлторов США.

2.2.1. Оценка доступности жилья с помощью индексов оон-хабитат

Индекс доступности жилья ООН-ХАБИТАТ рассчитывается как отношение стоимости приобретаемого жилья к доходам домохозяйства и показывает количество лет, необходимых среднестатистической семье для накопления средств на приобретение среднестатистического жилья, при условии, что все доходы домохозяйства будут направлены на эти цели [6]. Индекс доступности жилья может быть определен по формулам (6-8):

(6)

(7)

(8)

где ‒ индекс доступности жилья, лет;

– стоимость (цена) квартиры, которую желает приобрести домохозяйство, руб.;

– годовой доход домохозяйства, руб.;

– стоимость 1 кв. м. жилья, руб./кв. м.;

– площадь приобретаемой квартиры, кв. м.;

– желаемая (необходимая) площадь жилища на одного члена домохозяйства, кв. м.;

– количество членов домохозяйства, чел.;

– доход на одного члена домохозяйства в месяц, руб./чел.

Индекс доступности жилья ООН-ХАБИТАТ с учетом потребительских расходов показывает количество лет, необходимых среднестатистической семье для накопления средств на приобретение среднестатистического жилья, при условии, что домохозяйство часть своих доходов направляет на потребление. Индекс доступности жилья с учетом потребительских расходов рассчитывается по формулам (9-10):

(9)

(10)

(11)

где – индекс доступности жилья с учетом потребительских расходов, лет;

– потребительские расходы на одного члена домохозяйства в месяц, руб./чел.

Об увеличении доступности жилья для населения и повышении платежеспособности домохозяйств на рынке жилья свидетельствует уменьшение значений индексов доступности.

В данной работе оценка доступности жилья с помощью индексов ООН-ХАБИТАТ производится двумя способами:

– на основе данных о доходах и расходах семьи (домохозяйства) выполняющего задание учащегося;

– на основе данных Федеральной службы государственной статистики (Росстата) о доходах, расходах и ценах на жилье в определенном регионе Российской Федерации.

2.2.1.1. Оценка доступности жилья с помощью индексов оон-хабитат на основе данных о доходах и расходах семьи.

Первый способ предполагает расчет среднедушевого дохода (дохода на одного члена домохозяйства в месяц) и определение уровня среднедушевых потребительских расходов для домохозяйства в месяц с помощью составления баланса доходов и расходов домохозяйства. Форма баланса доходов и расходов домохозяйства приведена в табл. 3. В колонке «Статьи доходов» содержаться различные источники поступления доходов домохозяйства, в колонках «1 месяц», «2 месяц», «3 месяц» указываются значения соответствующих статей доходов за 3 ближайших месяца, предшествующих дате выполнения задания. Аналогично заполняются колонки, соответствующие различным статьям потребительских расходов.

Таблица 3

Баланс доходов и расходов домохозяйства

Наименование статей	Сумма, руб.
	1 месяц	2 месяц	3 месяц
Доходы домохозяйства
Оплата труда и все виды премий
Трансферты государства (пенсии, пособия, стипендии)
Доходы от самостоятельной индивидуальной занятости, продажи продукции личного подсобного хозяйства
Доходы от предпринимательской деятельности (зарегистрированного предприятия)
Безвозмездная помощь родственников
Доходы от сдачи в аренду жилья, другого имущества
Проценты по вкладам и ценным бумагам
Другие доходы
Итого доходы
Среднемесячный доход
Потребительские расходы домохозяйства
Расходы на питание дома
Расходы на питание вне дома (обеды во время обеденных перерывов, посещение ресторанов, кафе и т.д.)
Приобретение хозяйственных товаров
Расходы на оплату коммунальных услуг, услуг связи, интернет
Приобретение одежды, обуви
Оплата различных услуг (бытовые услуги, химчистка, парикмахерская, охрана, ведение домашнего хозяйства и т.д.)
Транспортные расходы
Расходы на медицинское обслуживание
Расходы на лекарственные препараты
Расходы на отдых, развлечения
Иные расходы
Итого расходы
Среднемесячные потребительские расходы

На основании статей доходов и расходов определяются итоговые величины доходов и расходов домохозяйства в каждом из трех месяцев – считаются сумма доходов помесячно в строке «Итого доходы» и сумма потребительских расходов помесячно в строке «Итого расходы». Затем рассчитывается значение среднего ежемесячного дохода как среднее арифметическое величин итоговых месячных доходов в строке «Среднемесячный доход». Аналогично определяется значение среднемесячных потребительских расходов в соответствующей строке табл. 3.

Далее рассчитываются величины среднедушевого дохода домохозяйства в месяц и среднемесячных потребительских расходов на одного члена домохозяйства:

, (12, 13)

где – среднемесячный доход и среднемесячные потребительские расходы домохозяйства соответственно, руб.;

– количество членов домохозяйства, чел.

– доход на одного члена домохозяйства в месяц, руб./чел.

– потребительские расходы на одного члена домохозяйства в месяц, руб./чел.

Для расчета индекса доступности квартира, которую домохозяйство желает приобрести, выбирается самостоятельно студентом, выполняющим задание. Источником информации могут служить базы данных риэлтерских агентств г. Томска (например, сайты [7,8] или другие сайты посреднических организаций) либо других городов России по выбору студента. Необходимо указать стоимость и площадь выбранной квартиры, а также дату, на которую предоставлена информация о стоимости квартиры в риэлтерском агентстве.

_{Затем определяются площадь выбранной квартиры в расчете на одного члена домохозяйства и стоимость 1 кв. м.:}

, (14, 15)

где – площадь приобретаемой квартиры, кв. м.;

– желаемая площадь жилища на одного члена домохозяйства, кв. м.;

– стоимость (цена) квартиры, которую желает приобрести домохозяйство, руб.;

– стоимость 1 кв. м. жилья, руб./кв. м.

На основании значений среднедушевых доходов, потребительских расходов на одного члена домохозяйства, стоимости 1 кв. м. жилья и желаемой площади жилища на одного человека рассчитываются индексы доступности жилья ООН-ХАБИТАТ.