2.2.2. Оценка доступности ипотечного жилищного кредитования

Оценить доступность ипотечного жилищного кредитования для населения можно с помощью индекса доступности, предложенного Национальной Ассоциацией Риэлторов США (Housing Affordability Index, HAI). Этот индекс показывает степень нагрузки для типичного домохозяйства месячных выплат по кредиту при ипотеке типичного жилья и определяется на основе соотношения имеющегося дохода домохозяйства и дохода, необходимого для получения кредита:

(17)

где – имеющийся у домохозяйства средний доход, руб.;

– доход, необходимый для получения и обслуживания долгосрочного ипотечного кредита, достаточного для приобретения среднего по стоимости жилья, руб.

Получаемый по этой формуле показатель измеряется в процентах, и его значение, равное или более 100 %, свидетельствует о доступности жилья для домохозяйства при условии его приобретения на средства долгосрочного ипотечного кредита [6]. Если индекс доступности , то это означает, что семья со средним доходом имеет ровно столько дохода, чтобы претендовать на ипотеку при средней цене дома. Индекс выше 100 % говорит о том, что средний доход семьи более чем достаточен для получения и погашения ипотечного кредита при средней цене жилья.

Имеющийся у домохозяйства средний доход представляет собой совокупный доход, который получают все члены семьи за определенный промежуток времени (например, месяц) и для среднестатистического домохозяйства принимается по данным статистических служб (например, Росстата).

Поскольку требуемый доход должен обеспечить нормальные условия жизнедеятельности среднестатистической семье при условии нагрузки на семейный бюджет в виде ипотечных выплат, то такой доход определяется исходя из потенциальной величины ипотечного кредита на приобретение жилья.

Вначале определяется величина годовых выплат в погашение стоимости ипотечного кредита при условии предварительной уплаты семьей первоначального взноса при покупке квартиры. Так как основным методом погашения ипотечных кредитов является аннуитетный метод, то величина равновеликих выплат определяется с помощью сложной функции процента «Взнос на амортизацию единицы»:

(18)

где – величина равновеликих выплат в погашение ипотечного кредита, руб.;

– текущая стоимость ипотечного кредита с учетом уплаты первоначального взноса, руб.­­;

– годовая процентная ставка по ипотечному кредиту, %;

– период погашения кредита, год.

В свою очередь, текущая стоимость ипотечного кредита с учетом уплаты первоначального взноса определяется в зависимости от среднестатистической стоимости 1 кв. м. жилья и площади квартиры:

(19)

или:

(20)

где – рыночная стоимость 1 кв. м. жилья, руб./кв. м.;

– площадь приобретаемой квартиры, кв. м.;

– площадь жилища на одного члена домохозяйства, кв. м./чел.;

– количество членов домохозяйства, чел.;

– удельный вес первоначального взноса при покупке жилья с помощью ипотечного кредитования, доли.

Поскольку требуемый доход должен учитывать только ту часть величины равновеликих выплат, которая направляется на обслуживание кредита, то величина в итоге будет рассчитываться по формуле:

(21)

где – доля средств, направляемых на обслуживание кредита, в долях от дохода домохозяйства.

В данном задании индекс доступности HAI требуется рассчитать за определенный период (год) на первичном и вторичном рынке жилья для среднестатистического домохозяйства из трех человек по формулам (17-21) на основе данных Федеральной службы государственной статистики [9] и Центрального Банка России [12]. Так, по данным Росстата (либо интернет-портала ЕМИСС) принимаются:

– средний доход домохозяйства (представляет собой среднемесячный среднедушевой доход в системе показателей Росстата);

– средние цены на первичном и вторичном рынке жилья (годовые цены рассчитываются по формуле (16) на основе квартальных показателей).

По данным Центрального Банка России (ЦБ РФ) принимаются такие показатели, как:

– годовая процентная ставка по ипотечному кредиту (средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в системе показателей ЦБ РФ);

– период погашения кредита (представляет собой средневзвешенный срок кредитования, который в системе показателей ЦБ РФ приводится в месяцах, и, таким образом, в формуле (18) этот показатель будет рассчитываться как , где ).

Площадь жилища на одного члена домохозяйства принимается по Федеральным стандартам социальной нормы площади жилья, т. е.

При выполнении расчетов рекомендуется принять удельный вес первоначального взноса при покупке жилья с помощью ипотечного кредитования равным 0,3 ( ), а долю средств на обслуживание кредита – 0,25 ( ).

Так как индекс доступности HAI должен рассчитываться за определенный год (по выбору студента), то для расчета индекса берутся годовые показатели Росстата, а данные ЦБ РФ – на 1 января следующего за выбранным для выполнения расчетов года (например, если расчет индекса HAI выполняется за 2011 год, то данные ЦБ РФ следует брать на 01.01.2012 года). На сайте ЦБ РФ статистические данные для расчета индекса доступности можно найти в разделе «Статистика», в котором следует перейти в подраздел «Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования» [12].

Регион для расчета индекса доступности HAI принимается на основе Приложения 1, табл. П.2 «Выбор региона для расчета индексов доступности жилья» в зависимости от выбранного студентом варианта (совпадает с первым регионом, выбранным для выполнения задания в п. 2.2.1.2).