§ 4. Общая собственность на земельные участки

Общая собственность на земельные участки — это собственность двух или нескольких лиц на земельные участки. Земельный участок может принадлежать лицам на праве общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (общая долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Субъектами права общей собственности могут быть не только физические и юридические лица, но и публичные образования.

Общая собственность на земельные участки является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование общей совместной собственности на этот участок.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц неделимого земельного участка. Общая собственность на делимый земельный участок возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Размер долей участников общей долевой собственности считается равным, если иное не предусмотрено законом или соглашением всех ее участников.

87

Согласно действующему законодательству установлена совместная собственность:

• в отношении земель крестьянского (фермерского) хозяйства, если соглашением между членами крестьянского (фермер ского) хозяйства не установлено иное;

• в отношении общего имущества супругов (в том числе зе мельных участков), если иной правовой режим не установлен брачным договором (ст. 33—34 Семейного кодекса РФ);

• в садоводческих, огороднических или дачных некоммерчес ких товариществах на имущество общего пользования, при обретенное таким товариществом за счет целевых взносов¹ (ч. 2 ст. 4 ФЗ «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединениях граждан»);

• согласно ч. 4 ст. 14 ФЗ «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединениях граждан» после госу дарственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, если такому объединению земельный участок передается за пла ту, то первоначально участок предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельного участка в собственность каждого члена объединения.

Наличие двух и более сособственников на один участок предопределяет закрепление в законодательстве особых правил по реализации правомочий общей собственности.

Порядок осуществления правомочий долевыми сособственника-ми. Владение, пользование земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право выдела части земельного участка для осуществления владения и пользования частью, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящейся на его долю соответствующей компенсации.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав об-

Целевые взносы — денежные средства, внесенные членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества на приобретение объектов общего пользования.

88

щего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними. В то же время каждый участник собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, иных платежей по общему земельному участку, а также в издержках по его содержанию.

Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Кроме того, участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей с соблюдением при ее возмездном отчуждении преимущественного права покупки этой доли другими сособственниками. Право преимущественной покупки заключается в том, что участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой постороннему лицу доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (кроме случаев продажи с публичных торгов). Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Продавец вправе продать постороннему лицу долю только в том случае, если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на земельный участок в течение месяца.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации перехода права собственности должны прилагаться документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки и заверенные нотариально или оформленные в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (ч. 1 ст. 24 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Особенности осуществления правомочий собственниками земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Они определены в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Установление в законодательстве таких особенностей связано с образованием значительного количества собственников — граждан при проведении реорганизации колхозов и совхо-

89

зов, когда земли сельскохозяйственных организаций передавались в долевую собственность ее членов (работников, пенсионеров и лиц, работающих в социальной сфере), а также с заинтересованностью государства в сохранении наиболее ценных сельскохозяйственных угодий.

В случае если участников общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения более пяти, решение о порядке владения и пользования земельным участком принимается общим собранием участников долевой собственности. Участники уведомляются не менее чем за 30 дней до даты проведения собрания в письменной форме и посредством сообщения соответствующих объявлений на информационных щитах или путем опубликования сообщения в средствах массовой информации. При условии надлежащего уведомления общее собрание считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 % их общего числа или владеющие более чем 50 % долей в праве общей собственности на земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 % долей в праве общей собственности на этот участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на собрании участники долевой собственности.

ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» детально регламентирует порядок выдела земельного участка в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 13). Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину— члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности¹. Во всех осталь-

¹ Причем при продаже земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского

90

ных случаях участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Порядок осуществления правомочий совместными сособствен-никами. Участники общей совместной собственности сообща владеют и пользуются общим земельным участком, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Распоряжение общим земельным участком осуществляется по согласию всех участников. Исходя из доверительного характера общей совместной собственности, такое согласие предполагается (презюмируется), поэтому независимо оттого, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом, каждый из сособственников вправе совершать сделки по распоряжению общим земельным участком, если иное не вытекает из соглашения всех участников.

Изложенные правила о владении, пользовании, распоряжении общим имуществом применяются к отдельным видам совместной собственности, если федеральными законами не установлено иное.

Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на земельный участок осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если федеральным законодательством либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.