45. Оценка эффективности привлечения заемных средств.

Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок его погашения оказывают влияние на величину ипотечной постоянной. Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат на единицу полученного ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная рассчитывается как отношение годовой величины расходов по обслуживанию долга, включающих как пога­шение основного долга, так и сумму уплачиваемых процентов, к пер­воначально полученному кредиту. ИП= РОД_Г / ИК

Комбинированное финансирование приобретения недвижимос­ти, предусматривающее использование собственных средств инвес­тора и ипотечного кредита, оказывает влияние на распределение до­хода, оценку ставки доходности инвестиций в объект.

Сумма источников комбинированного финансирования должна соответствовать стоимости недвижимости: С_Н = ИК + СК, СК — собственный капитал инвестора.

Разница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию долга является денежными поступления­ми, отражающими величину дохода, получаемого инвестором: ДП = ЧОД-РОД.

Ставка доходности недвижимости, рассчитываемая как отноше­ние чистого операционного дохода, генерируемого недвижимостью, к ее стоимости, представляющей в данном случае сумму ипотечного кредита и собственного капитала инвестора: R_н = ЧОД/С_н

Ставка доходности на собственный капитал определяется как от­ношение денежных поступлений, представляющих разницу чистого операционного дохода и обязательных платежей банку, к величине собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость: R_ск = ДП/СК

Возможность использования заемных средств в инвестиционном процессе обычно называется финансовым левериджем. Качество финансового левериджа является важнейшим фактором, определяю­щим эффективность использования инвестором заемных средств.

Финансовый леверидж считается нейтральным, если ставка до­ходности недвижимости равна ставке доходности собственного ка­питала инвестора:R_н = R_ск.

Финансовый леверидж оценивается как отрицательный, если ставка доходности недвижимости больше ставки доходности собст­венного капитала инвестора: R_н > R_ск.

Финансовый леверидж является положительным и характеризует эффективное использование заемных средств, если ставка доходнос­ти собственного капитала инвестора больше ставки доходности не­движимости: R_н < R_ск.

анализ строится с учетом коэффициента ипотечной задол­женности, который показывает удельный вес заемных средств в стои­мости недвижимости: КИЗ = ИК/С_н.

На стадии получения ипотечного кредита целесообразно рассчи­тать коэффициент покрытия долга (КПД), сравнить его с требова­ниями банка. Коэффициент покрытия долга показывает, во сколько раз чистый операционный доход, генерируемый недвижимостью, превышает обязательные платежи банку: КПД = ЧОД/РОД.