4.1.3.3. Корпоративные инструменты финансирования

Корпоративные инструменты финансирования также находят приме­нение в современной России. Одним из таких инструментов можно счи­тать облигации (сертификаты) жилищных займов.

Облигация в общем случае — долговое обязательство, по которому заемщик гарантирует кредитору выплату фиксированной суммы через определенные периоды времени и возврат основной суммы долга по исте­чении срока погашения облигации. Однако облигации (сертификаты) жилищных займов существенно отличаются по своей природе. По сути это разновидность тех же договоров долевого участия, но с более высо­кой ликвидностью и обязательной индексацией номинальной стоимо­сти в зависимости от определенного индекса (например, индекса потре­бительских цен или так называемого строительного коэффициента — индекса цен в строительстве).

В случае привлечения финансовых средств с помощью жилищного зай­ма в качестве заемщика-эмитента могут выступать юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов на отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищ­ное строительство и проектную документацию на жилищное строитель­ство. В качестве заемщика могут выступать, например, муниципалитет города или частная строительная фирма.

В качестве кредитора—собственника облигаций может выступать любой инвестор, как физическое, так и юридическое лицо.

В этой схеме происходит замена прямых договорных отношений меж­ду застройщиком и инвестором на систему выпуска и размещения специ­альных ценных бумаг — облигаций жилищного займа, дающих их вла­дельцам право на получение впоследствии жилья в домах, под которые эмитент производит эмиссию.

Какой-либо инвестиционный институт, например банк, выступая в качестве финансового агента займа, осуществляет размещение облига­ций на рынке ценных бумаг, т. е. берет на себя в этом случае роль посред­ника между владельцем облигаций и заемщиком, одновременно стано­вясь гарантом возвратности средств инвестора в случае провала програм­мы строительства. Поручителем (гарантом) по жилищным сертификатам может выступать банк, страховая компания.

Срок обращения облигаций соответствует сроку реализации програм­мы строительства тех объектов, под которые заемщик объявляет эмиссию ценных бумаг. Облигация жилищного займа является беспроцентной с выплатой дохода единовременно — при погашении. Доход по облига­ции может быть в натуральной или денежной форме.

Натуральный доход по облигациям получается при погашении облига­ций квартирами, например из расчета; на одну облигацию — 1м2 общей площади квартиры в доме, построенном на средства займа. Минималь­ный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 1 м².

Денежный доход по облигациям получается при их погашении по цене строительства 1 м² общей площади квартир в домах, построенных на сред­ства займа.

Отличительными чертами облигационного жилищного займа явля­ются:

- адресный характер использования заемных средств;

- эквивалентность жилищной облигации определенной площади;

- разделение процесса строительства на несколько этапов, под кре­дитование каждого из которых должно быть реализовано заранее определенное количество облигаций;

- формирование цены жилищной облигации в зависимости от затрат по каждому этапу строительства и от уровня инфляции, приведен­ных к квадратному метру общей площади квартир;

- независимость финансирования строительства от хода размеще­ния облигаций за счет частичного кредитования банком програм­мы строительства;

- зависимость срока действия займа от срока строительства;

выбор

инвестором формы погашения жилищных облигаций. Погашение облигаций по желанию инвестора осуществляется тремя способами:

1) деньгами, исходя из рыночной стоимости 1 м² общей площади

жилья, построенного на средства займа;

2) жильем;

3) обменом на облигации последующих серий или других займов. Опыт организации и размещения займов позволяет выявить ряд прин­ципов, обеспечивающих достижение успеха проектов:

• тщательный предварительный отбор проектов строительства по показателям: стоимость, ожидаемая прибыль, сроки строитель­ства и возможности их выполнения с учетом выявленных факто­ров риска;

• выбор надежных партнеров — ключевых участников займа, при­влечение мощных финансовых структур;

• одновременное использование различных источников (финансиро­вания строительства): средств, поступающих от первичного разме­щения облигаций жилищного займа, долевого строительства и кре­дитных ресурсов;

• снижение текущих издержек при строительстве и обслуживании займов за счет конкурсного отбора подрядчиков, определения в под­рядных договорах лимитных цен, а также выпуска облигаций в бездокументарной форме и высокой степени автоматизации депозитар­ного обслуживания займа;

- адресность каждого займа, т. е. обеспечение привязки продаваемых инвестору облигаций к конкретным адресам жилых домов, финан­сирование строительства которых осуществляется за счет средств займа;

- минимизация рисков при размещении облигаций за счет:

- соответствия количества облигаций в выпуске площади вводимо­го жилья;

- определения объема займа по номиналу с превышением суммарной стоимости строительно-монтажных работ, затрат на инфра структуру и прочих издержек займа на 5—10 %;

- изменения цены первичного размещения с учетом текущих индексов в строительстве;

- поэтапного размещения облигаций на сумму, не превышающую стоимости работ очередного этапа строительства;

— создания резервного фонда в объеме 3-5% от суммы размещенного займа для обеспечения ликвидности облигаций и снижения влияния сезонности строительных работ. Поскольку погашение облигаций происходит из расчета одна облигация — единица площади жилья, то эмитент облигационного займа имеет возможность использовать нетрадиционные формы предоставления квартир:

• обмен квартиры меньшей площади на квартиру большей площади с передачей эмитенту облигаций на разницу площадей квартиры;

• предоставление льготных условий продажи пакетов облигаций;

• рассрочка и отсрочка платежей, предоставление кредитов под залог части облигаций для оплаты ценных бумаг, недостающих до полно го пакета.

На операции с облигациями жилищных займов распространяются правила налогообложения, применяемые к другим ценным бумагам.