4.1.3.4. Банковское краткосрочное кредитование

Расширяется применение банковских инструментов. При финансиро­вании проектов со стороны банков в качестве заемщиков могут выступать как физические, так и юридические лица.

При финансировании физических лиц коммерческие банки могут кре­дитовать строительство недвижимости и/или ее приобретение. В настоя­щее время наиболее распространено финансирование покупки уже суще­ствующих объектов недвижимости. Однако расширяется и банковское финансирование строительства жилья, в том числе финансирование насе­ления для участия в долевом строительстве.

Основным преимуществом банковского кредита как инструмента финансирования юридических лиц состоит в том, что заемщик достаточ­но гибко может использовать эти средства, улучшив процесс управления строительством. Компания-застройщик становится независимой от при­тока клиентов — инвесторов или дольщиков, поэтому может достаточ­но точно построить график платежей по закупкам материалов, по рас­четам с субподрядчиками. Кроме того, застройщик получает гарантию, что источники финансирования у организации не «исчезнут» и этот вопрос не станет причиной задержки строительства.

При финансировании участников проектов коммерческие банки стре­мятся привлечь в строительную отрасль средства дольщиков и при этом снизить риски, связанные с такого рода участием. Федеральный закон о долевом участии в строительстве [1] наибольшие риски возложил на застройщиков и несущие солидарную ответственность с ними банки. Схемы финансирования, предлагаемые коммерческими банками, долж­ны учитывать это обстоятельство.

Так, одна из возможных схем, реализуемых сегодня отечественными коммерческими банками, предусматривает фондирование с привлечени­ем средств дольщиков на специально открытые в банке счета. Иначе гово­ря, договор между застройщиком и дольщиками как таковой не заклю­чается, речь идет только о соглашении по резервированию площадей. Сам проект финансируется за счет банковского кредита, а деньги доль­щиков переводятся со счетов в банке в пользу компании-застройщика только после сдачи объекта.

Такая схема позволяет заметно снизить риски всех сторон: банка, дольщиков и застройщика. Снижаются также связанные с кредитова­нием издержки за использование строительной компанией финансово­го ресурса банка, так как уровень ставки кредитования зависит от объ­ема привлекаемых от покупателей на счета в банке средств, а также появляется возможность привлечения дольщиков, которые ранее опа­сались вкладывать средства в финансирование строительных объектов без каких-либо гарантий со стороны застройщиков. Основной недостаток данной схемы состоит в том, что застройщик не может «привязать» к себе дольщика: по ГК РФ лицо может отозвать депозит в любой момент. Это значит, что данная схема будет наиболее интересна крупным строитель­ным компаниям, ведущим строительство нескольких объектов одновре­менно и имеющим определенный финансовый ресурс.

4.1.3.5. Товарные кредиты и расчеты с помощью «зачетов»

Наряду с долевым участием эти способы финансирования инвести­ционно-строительных проектов играют сегодня ведущую роль: без них мало проектов имели бы шанс на реализацию. По некоторым проектам они обеспечивают девелоперам до 70-80% необходимых ресурсов. Товар­ный кредит предполагает поставку строительных материалов, выполнение строительных работ подрядными организациями с их оплатой в течение определенного срока, который определяется главным образом временем начала поступления средств от дольщиков по данному пли иным объек­там застройщика.

«Зачетная» схема отличается тем, что расчет с подрядчиками Прововодится «натуральным» способом — квартирами во вновь построенном здании.

С точки зрения девелопера товарный кредит предпочтителен, посколь­ку в этом случае девелопер может определять цены на вновь построен­ные квартиры без оглядки на подрядчика, который в ином случае стано­вится его конкурентом на рынке продаж. Эта конкуренция весьма ярко проявила себя в период финансового кризиса 1998г., когда подрядчике (получающие квартиры от девелоперов по ценам, соответствующим дого­ворам, заключенным в начале года) продавали квартиры (часто в том же доме, что и застройщик) по ценам на 20-30 %, а то и вдвое ниже, чем сам застройщик.

Широкое распространение «зачетных» схем при реализации проектов по развитию недвижимости во многом определяется недостатком оборот­ных средств у девелоперов, инициаторов реализации инвестиционных проектов. Вместе с тем у них есть и определенный интерес в использова­нии таких схем, поскольку они дают возможность манипулировать затра­тами, занижать налогооблагаемую прибыль, наконец, воздействовать на подрядчиков («не выполнишь эти работы — не подпишу акт прием­ки»), а между тем «зачетные» квартиры уже перепроданы подрядчиком другим «инвесторам».