4.1.3.6. Финансирование девелоперских проектов через паевые фонды и фонды прямых инвестиций

Дальнейшее расширение рынка недвижимости в России находится в прямой связи с формированием тесных взаимосвязей рынка недвижи­мости и финансового рынка. До тех пор пока система таких взаимосвязей не будет создана, рынок недвижимости России не сможет далеко выйти за современные пределы: ежегодный рыночный оборот на уровне 2-3% от общего фонда недвижимости.

Финансирование проектов посредством паевых инвестиционных фон­дов недвижимости и фондов прямых инвестиций также получает все боль­шее распространение.

Для финансирования проектов этим способом создаются паевые инве­стиционные фонды недвижимости. Управляющая компания фонда разра­батывает Правила доверительного управления и регистрирует их в Феде­ральной службе по финансовым рынкам. В регистрируемой документа­ции фонда устанавливается объем создаваемого фонда в денежном выра­жении, стоимость одного инвестиционного пая, минимальная сумма инвестирования, дата начала формирования фонда и окончания срока действия договора доверительного управления фондом, периодичность выплаты доходов по инвестиционному паю фонда.

Паевые инвестиционные фонды недвижимости создаются для органи­зации финансирования строительства и последующей коммерческой реа­лизации конкретных объектов недвижимости.

Сегодня строительные организации имеют возможность использовать и весьма экзотические источники финансирования, например финансиро­вание через международный рынок альтернативных инвестиций.

Рынок альтернативных инвестиций является хорошей площадкой

для небольших развивающихся компаний, на нем возможно размеще­ние ценных бумаг любого типа и очень мало ограничений. Правда, что­бы выйти на этот рынок, отечественные компании должны привести свою отчетность в соответствие с западными стандартами и выполнить еще ряд необходимых условий. Однако переход с внутренней отчетности на международную отчетность очень непрост и создает компании много трудностей. Правда, их преодоление с лихвой окупается — компания получает реальную возможность заинтересовать богатых иностранных инвесторов.

В последние годы при реализации инвестиционно-строительных про­ектов все чаще используются комбинированные схемы финансирования.

Для реализации проектов, имеющих государственное значение, исполь­зуются государственные ресурсы, привлекаемые в проекты по самым раз­нообразным схемам. В частности, это относится к проектам по развитию

инфраструктуры различного назначения.

4.2. Метод проектного финансирования

4.2.1. Основные определения

Проектное финансирование можно охарактеризовать как финансиро­вание инвестиционных проектов, при котором сам проект является спо­собом обслуживания долговых обязательств. В отличие от корпоративно­го финансирования, при котором компания — организатор проекта берет на себя полностью все риски, при проектном финансировании риски рас­пределяются между несколькими организациями (например, управляю­щей компанией — заемщиком, банком-кредитором, третьей стороной — инициатором проекта). При таком способе финансирования финансиру­ющие субъекты оценивают объект инвестиций с точки зрения того, при­несет ли анализируемый проект такой уровень дохода, который обеспе­чит погашение предоставленной инвесторами ссуды, займов или других видов капитала.

Под проектным финансированием понимается предоставление финан­совых ресурсов для реализации инвестиционных проектов в виде креди­та без права регресса, с ограниченным или полным регрессом на заемщи­ка со стороны кредитора. Под регрессом понимается требование о возме­щении предоставленной в заем суммы. При проектном финансировании кредитор несет повышенные риски, выдавая с точки зрения традицион­ных банковских кредитов необеспеченный или не в полной мере обеспе­ченный кредит. Погашение этого кредита осуществляется за счет денеж­ных потоков, образующихся в ходе эксплуатации объекта инвестицион­ной деятельности.