3.3.1.9. Имущественный вычет при продаже жилища и покупке нового

Часто бывает, что граждане, стремясь улучшить свои жилищные условия, продают одну квартиру и покупают другую.

Если продажа и покупка осуществлены в разные налоговые периоды, необходимо учитывать, что уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы по приобретению новой квартиры нельзя. В отношении полученных доходов применяется лишь вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (Письма Минфина России от 04.06.2010 N 03-04-05/9-311, от 17.06.2009 N 03-04-05-01/469).

В случае когда налогоплательщик совершает такие сделки в рамках одного налогового периода, он вправе применить два вида имущественного вычета. Соответственно, доходы от реализации недвижимости можно уменьшить на вычеты и при приобретении, и при продаже жилья (пп. 1, 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, Письма Минфина России от 10.04.2012 N 03-04-05/7-477, от 22.03.2012 N 03-04-05/9-358, от 10.02.2012 N 03-04-05/5-160, от 10.02.2012 N 03-04-05/5-159, от 09.02.2012 N 03-04-05/9-142, от 27.01.2012 N 03-04-05/5-81, от 28.11.2011 N 03-04-05/7-952, от 27.06.2011 N 03-04-05/7-446, ФНС России от 01.09.2009 N 3-5-04/1363, УФНС России по г. Москве от 21.04.2011 N 20-14/4/039150, от 10.03.2011 N 20-14/4/21815@).

В налоговый орган при этом необходимо подать одну декларацию по форме 3-НДФЛ, отразив в ней обе операции и соответствующие суммы имущественных вычетов.

Сразу отметим, что с практической точки зрения к доходам от продажи жилья целесообразно сначала применить имущественный вычет при его продаже, а уже потом оставшуюся сумму уменьшать на остальные вычеты, включая вычет по приобретению жилья.

Например, В.И. Солнцев в 2011 г. продал однокомнатную квартиру, принадлежавшую ему на праве собственности менее трех лет, за 4 500 000 руб. и в этом же году приобрел двухкомнатную квартиру за 6 800 000 руб.

По окончании 2011 г. В.И. Солнцев заявит:

- имущественный вычет "по продаже" в размере не более 1 000 000 руб. и одновременно

- имущественный вычет "по покупке" в размере, не превышающем 2 000 000 руб.

Следовательно, доход от реализации однокомнатной квартиры В.И. Солнцев уменьшит на 3 000 000 руб. (1 000 000 руб. + 2 000 000 руб.). Однако с суммы 1 500 000 руб. (4 500 000 руб. - 3 000 000 руб.) ему нужно исчислить НДФЛ.

Налоговую декларацию В.И. Солнцев должен представить в срок не позднее 30 апреля 2012 г. (п. 1 ст. 229 НК РФ), а уплатить налог - не позднее 16 июля 2012 г. (п. 7 ст. 6.1, п. 4 ст. 228 НК РФ).

3.3.2. Вычет при строительстве или приобретении жилья, а также земельных участков

Имущественный вычет при строительстве или приобретении жилья, а также земельных участков, на которых расположены приобретаемые объекты жилья, и земельных участков под индивидуальное жилищное строительство является самым популярным вычетом у физических лиц.

Объясняется это тем, что он направлен на стимулирование граждан к улучшению своих жилищных условий.

Этот вычет включает три составляющие (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ):

1) по расходам на новое строительство или приобретение на территории РФ жилья, а также земельных участков;

2) по расходам на погашение процентов по целевым займам (кредитам). Эти займы (кредиты) должны быть получены от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованы на новое строительство или приобретение жилья или земельных участков;

3) по расходам на погашение процентов по кредитам, полученным для рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов) на строительство или приобретение жилья, а также земельных участков. Такие кредиты должны быть предоставлены банками, находящимися на территории РФ.

Расходы на приобретение земельных участков, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые объекты жилья, учитываются в составе имущественного вычета с 1 января 2010 г.

Также с 2010 г. в состав вычета включены расходы на погашение процентов по кредитам, полученным на приобретение таких земельных участков, и расходы на погашение процентов по кредитам, полученным на рефинансирование займов (кредитов) на приобретение (строительство) объектов жилья и указанных земельных участков (пп. "б" п. 4 ст. 1, ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ, Письма Минфина России от 31.03.2010 N 03-04-05/9-150, УФНС России по г. Москве от 09.03.2010 N 20-12/4/023979@). В связи с этим если до 2010 г. вы приобрели земельный участок и жилой дом с

Например, С.А. Петров приобрел квартиру за 3 000 000 руб. В этом же году он уплатил банку проценты по кредиту в размере 56 000 руб., который был получен на приобретение этой квартиры. Следовательно, С.А. Петров имеет право на вычет в размере 2 056 000 руб. (2 млн руб. предельный размер вычета по расходам на приобретение (строительство) жилья и земельных участков).

Нередко для приобретения жилья, земельных участков налогоплательщики используют заемные (кредитные) средства. Имущественный вычет предоставляется и в этом случае (Письма Минфина России от 27.10.2011 N 03-04-05/7-813, УФНС России по г. Москве от 29.09.2009 N 20-14/4/101252@).

Причем заем (кредит) должен быть именно целевой, т.е. предназначен для строительства либо приобретения жилья или земельных участков. В противном случае суммы, направленные на погашение процентов по такому займу (кредиту), не принимаются к вычету (Письма Минфина России от 09.08.2012 N 03-04-05/7-937, от 13.01.2012 N 03-04-05/9-9, от 26.07.2011 N 03-04-05/7-535, ФНС России от 17.04.2009 N 3-5-03/452@, УФНС России по г. Москве от 18.08.2009 N 20-14/4/085592).

Например, А.П. Седюков взял в банке потребительский кредит. Полученные средства были направлены на приобретение комнаты. Проценты, уплачиваемые А.П. Седюковым за пользование кредитом, не уменьшают его облагаемые НДФЛ доходы (не включаются в вычет). Если А.П. Седюков возьмет второй кредит на перекредитование первого, то расходы на погашение процентов по новому кредиту также не будут учитываться в составе вычета.

Например, для приобретения и обустройства квартиры Е.И. Коновалов взял кредит в сумме 3 000 000 руб. Стоимость приобретенной квартиры составила 1 500 000 руб. На отделку Е.И. Коновалов затратил 500 000 руб. (по договору квартира приобреталась без отделки). На оставшиеся средства Е.И. Коновалов приобрел мебель, бытовую технику и телевизор. Соответственно, в составе имущественного вычета помимо расходов в сумме 2 000 000 руб., непосредственно израсходованных на приобретение квартиры и ее отделку, можно учесть также величину процентов, исчисленную исходя из соотношения стоимости квартиры с учетом отделки и суммы кредита. То есть Е.И. Коновалов сможет включить в состав вычета только 2/3 (2 000 000 руб. / 3 000 000 руб.) суммы процентов по кредиту.

СИТУАЦИЯ: Предоставляется ли имущественный вычет, если приобретенное жилье (квартира, дом) оформлено в собственность несовершеннолетнего ребенка (детей)?

По мнению контролирующих органов, такой вычет неправомерен (Письма Минфина России от 12.05.2009 N 03-04-05-01/277, ФНС России от 13.08.2009 N 3-5-03/1258@). Свою позицию чиновники аргументируют тем, что на основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ для получения имущественного вычета необходимо представить документы о праве собственности на недвижимое имущество самого налогоплательщика. А поскольку документы оформлены на несовершеннолетнего ребенка, родитель вычет получить не может.

Тем не менее Конституционный Суд РФ в Постановлении от 01.03.2012 N 6-П подтвердил право физического лица (родителя) заявить вычет в рассматриваемой ситуации. Судьи сослались на Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П <6>, указав, что изложенная в нем правовая позиция может быть применена и в случае получения вычета при приобретении родителями за счет своих средств жилья в собственность своих несовершеннолетних детей.

Например, И.В. Крылова купила квартиру и оформила ее в собственность 12-летней дочери. Ранее имущественный вычет И.В. Крылова не получала.

И.В. Крылова вправе заявить вычет по приобретенной квартире при наличии собственных доходов, облагаемых по ставке 13%.

СИТУАЦИЯ: Можно ли при покупке жилого дома вместе с земельным участком получить имущественный налоговый вычет по каждому из этих объектов?

Как указывает Минфин России, для целей получения налогового вычета земельный участок и расположенный на нем жилой дом являются единым объектом. Следовательно, в расходы на приобретение и строительство жилого дома включаются затраты на приобретение земельного участка, на котором расположен этот дом (Письма Минфина России от 28.12.2011 N 03-04-05/5-1120, от 01.12.2011 N 03-04-05/5-986, от 30.11.2011 N 03-04-05/5-967, от 30.11.2011 N 03-04-05/5-969, от 23.11.2011 N 03-04-05/5-930, от 23.11.2011 N 03-04-05/5-929, от 18.11.2011 N 03-04-05/7-911, от 02.11.2011 N 03-04-05/7-850, от 02.11.2011 N 03-04-05/7-846, от 21.10.2011 N 03-04-05/7-766, от 14.10.2011 N 03-04-05/7-736).

Соответственно, в состав вычета в размере не более 2 000 000 руб. включаются расходы на приобретение как земельного участка, так и жилого дома (Письма Минфина России от 25.04.2011 N 03-04-05/7-297, от 16.03.2011 N 03-04-05/9-143, от 15.03.2011 N 03-04-05/9-131).