Часть II
Задача 1.
Определить стоимость объекта недвижимости, если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах:
Элемент сравнения |
Объект оценки |
Объект-аналог |
||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
||
Сделка, тыс. руб. |
? |
185 |
142 |
164 |
175 |
195 |
Права |
Обремен. |
Обремен. |
Полн. |
Полн. |
Обремен |
Полн. |
Условия расчетов |
Рын. |
Льгот. |
Льгот. |
Рын. |
Льгот. |
Льгот. |
Особые условия |
Рын. |
Рын. |
Льгот. |
Льгот. |
Рын. |
Рын. |
Время, мес. |
0 |
0 |
0 |
0 |
4 |
0 |
Методические указания к задаче №1.
1. Определим систему уравнений:
Преобразуем исходные данные, оценив время в месяцах, а превышение количественной характеристики каждого из элементов сравнения над некоторым базовым (минимальным) значением ее в баллах по схеме: (орум.; полн.)=(0; 1); (льгот.; рын.)=(0; 1):
Объект |
Фактор |
||||
Сделка, тыс. руб. |
Права |
Условия расчетов |
Особые условия |
Время, мес. |
|
Объект оценки |
? |
0 |
1 |
1 |
0 |
Объект 1 |
185 |
0 |
0 |
1 |
0 |
Объект 2 |
142 |
1 |
0 |
0 |
0 |
Объект 3 |
164 |
1 |
1 |
0 |
0 |
Объект 4 |
175 |
0 |
0 |
1 |
-4 |
Объект 5 |
195 |
1 |
0 |
1 |
0 |
Вычитая из величины характеристики элемента сравнения для объекта-аналога такую же величину для объекта оценки, получим необходимые для построения системы уравнений величины коэффициентов:
Объект |
Фактор |
||||
Сделка, тыс. руб. |
Права |
Условия расчетов |
Особые условия |
Время, мес. |
|
Объект оценки |
? |
0 |
1 |
1 |
0 |
Объект 1 |
185 |
0 |
-1 |
0 |
0 |
Объект 2 |
142 |
1 |
-1 |
-1 |
0 |
Объект 3 |
164 |
1 |
0 |
-1 |
0 |
Объект 4 |
175 |
0 |
-1 |
0 |
-4 |
Объект 5 |
195 |
1 |
-1 |
0 |
0 |
Таким образом, получаем следующую систему уравнений:
|
P0 – p2 = 185 P0 + p1 – p2 – p3 = 142 P0 + p1 – p3 = 164 P0 – p2 – 4p4 = 175 P0 + p1 – p2 = 195 |
2. Решим систему уравнений:
p1 = 10; p2 = 22; p3 = 53; p4 = 2.5; P0 = 207
Таким образом, стоимость объекта недвижимости составляет 207 тыс. руб.
Задача № 2
Определить стоимость объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах:
Элемент сравнения |
Объект оценки |
Объект-аналог |
||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
||
Сделка, тыс. руб. |
? |
185 |
164 |
175 |
195 |
220 |
Право собственности |
Обрем. |
Обрем. |
Полн. |
Обрем. |
Полн. |
Обрем. |
Условия финансового расчета |
Рын. |
Льгот. |
Рын. |
Льгот. |
Льгот. |
Рын. |
Особые условия |
Рын. |
Рын. |
Льгот. |
Рын. |
Рын. |
Рын. |
Время, мес. |
0 |
0 |
0 |
-4 |
0 |
-4 |
Местоположение |
Хор. |
Сред. |
Сред. |
Хор. |
Хор. |
Хор. |
Физические характеристики |
Сред. |
Хор. |
Хор. |
Сред. |
Хор. |
Хор. |
Экономические характеристики |
Сред. |
Сред. |
Плох. |
Сред. |
Сред. |
Хор. |
Сервис |
Частич. |
Частич. |
Частич. |
Частич. |
Полн. |
Полн. |