Методические указания к задаче №5
Стоимостной метод расчета физического износа основан на предположении о том, что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента или здания в целом, и их восстановительной стоимостью.
Решение:
Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов, а также определение их удельного веса по восстановительной стоимости:
Наименование элементов здания |
Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб. |
Объективно необходимые затраты на ремонт, тыс. руб. |
Износ, % |
фундаменты |
3 200 |
640 |
20 |
стены |
4 000 |
1 200 |
20 |
перекрытия |
800 |
160 |
35 |
прочие |
8 000 |
2 800 |
35 |
Итого: |
16 000 |
4 800 |
30 |
Таким образом, физический износ здания составляет 30%
Задача № 6
Покупка объекта недвижимости обойдется сегодня в 5000 тыс. руб. коэффициент ипотечной задолженности равен 80%, срок кредита 4 года, ставка – 10%. Необходимо составить схему погашения кредита.
Методические указания к задаче №6
Постоянный ипотечный кредит предусматривает выплату кредита на аннуитетной основе, т. е. равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита, и позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока (такой кредит называют самоамортизирующимся). Кредитор устанавливает:
максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости собственности:
И *100%
Кз=С
где
– коэффициент ипотечной задолженности (обычно не более 75-80%, так как чем он выше, тем больше риск нарушения заемщиком своих обязательств);
И – сумма ипотечного кредита;
С – стоимость объекта недвижимости;
срок кредита (обычно предусматривается штраф за досрочное погашение, в процентах от оставшейся суммы долга);
процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий.
Решение:
1. Определим максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости собственности:
тыс.
руб.
2. Определим ежегодный платеж по кредиту:
тыс.
руб.
3. Составим схему погашения кредита:
Год |
Остаток кредита на конец года, тыс. руб. |
Ежегодный платеж по кредиту, тыс. руб. |
Процентный платеж, тыс. руб. |
Платеж по основной сумме долга, тыс. руб. |
0 |
4 000 |
- |
- |
- |
1 |
3 138,117 |
1 261,883 |
4 000 |
861,883 |
2 |
2 190,045 |
1 261,883 |
313,812 |
948,072 |
3 |
1 147,167 |
1 261,883 |
219,005 |
1 042,879 |
4 |
0 |
1 261,883 |
114,717 |
1 147,167 |