1.3 Особенности системы управления жилищно-коммунальными объектами города

Структура управления объектами ЖКХ в настоящее время кроме элементов рыночной экономики, частично сохранила остатки административного управления (рисунок - 2). Общее управление жилищно-коммунальным хозяйством города осуществляет орган местного самоуправления - администрация г. Брянска. Через Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству города Брянска осуществляется распределение бюджетных средств на основе торгов, а так же поддерживается внешнее благоустройство города.

Вариант управления жилыми домами выбирают собственники жилья. Первый из них – это непосредственное управление многоквартирным домом. Преимуществом этого способа является отсутствие расходов на содержание штата товарищества собственников жилья (ТСЖ) или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома.

Второй вариант управления жилыми домами предполагает схему управления: управляющая компания (УК) – МКД (многоквартирный дом). В этом случае объектом (в частности – домом) управляет только управляющая компания, то есть субъектом управления становится УК без собственников. Владельцы с управляющей компанией заключают договор на предоставление услуг управления домом, его эксплуатацией и санитарным содержанием. УК в этом случае выполняет функцию генподрядчика и имеет возможность набирать по отдельным договорам субподрядчиков для исполнения ими локальных задач.

Третий вариант – создание товарищества собственников жилья (ТСЖ), некоммерческой организации, объединяющей собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. На общем собрании принимается Устав товарищества собственников жилья. Данный способ управления даёт возможность выбирать эксплуатирующую компанию, контролировать качество ее работы и влиять на политику управляющей компании.

Рисунок 2 – Схема управления объектами ЖКХ

Управление жилищно-коммунальным комплексом (ЖКК) относится в основном к компетенции поселений. Согласно Федеральному закону от 6 октября 2003 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" На муниципальные районы возложены следующие функции: организация электро- и газоснабжения в границах муниципального района, содержание и строительство автомобильных дорог общего пользования между населенными пунктами с соответствующими инженерными сооружениями, организация утилизации и переработки бытовых и промышленных отходов, содержание межпоселенческих мест захоронения и оказание ритуальных услуг.

Важнейшим аспектом является принцип конкурентоспособности, определяемый наличием конкурентных преимуществ у предприятий и организаций, предоставляющих услуги, которые должны обеспечиваться ресурсосберегающими и инновационными подходами, развитием конкуренции и формированием социально-ориентированной политики, а также условиями, определяющими качество системы управления объектами ЖКК.

В состав жилищного хозяйства (рисунок 3) входят жилые и нежилые здания с сетью эксплуатирующих и обслуживающих их предприятий и организаций. Коммунальный комплекс включает в себя системы инженерного обеспечения объектов (электроэнергия, тепло-, газо-, водоснабжение и водоотведение) и общегородское коммунальное хозяйство (дороги, благоустройство и озеленение территории, вывоз и переработка бытовых отходов и ряд других хозяйств).

Рисунок 3 - Элементы жилищно-коммунального хозяйства

В связи с необходимостью развития конкуренции и повышения эффективности взаимодействия между субъектами ЖКХ разработана структура взаимодействия уровней управления жилищным хозяйством (рисунок 4).

Рисунок 4 - Структура взаимодействия уровней управления жилищным хозяйством

Каждый уровень имеет конкретную организационную структуру, содержательную и функциональную сторону управления. Первичным уровнем управления жилищным фондом является общее собрание собственников жилья, которое выбирает способ управления домом, условия содержания общего имущества и принимает окончательные решения.

Второй уровень управления отображает различные формы управления жилищным фондом и их особенности, определенные в ЖК РФ. На практике в настоящее время различают две основные формы: управляющая компания (УК) и товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Третьим уровнем управления являются органы местного самоуправления, представленные разными типами муниципальных образований, главная задача которых – не оказание услуг по управлению жилищным фондом, а создание условий, позволяющих населению получать услуги в достаточном объеме и качестве.

Четвертый уровень управления включает региональные органы власти и ориентирован на поддержку развития муниципального самоуправления в системе жилищно-коммунального хозяйства, а также независимый контроль эффективности работы муниципалитетов.