3.2.3. Классификация сделок с земельными участками и их правовое регулирование

Купля-продажа земельных участков, как и другие сделки, согласно Земельному кодексу регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законода­тельством, законодательством о недрах, об охране окружающей сре­ды, специальными федеральными законами. При этом ст. 37 ЗК РФ устанавливает ряд особенностей, защищающих права покупателя земельного участка:

- продавать можно только участок, прошедший государственный кадастровый учет;

- продавец не вправе ставить условия о возможности выкупа уча­стка обратно, об ограничении покупателя в дальнейшем совершать действия по распоряжению земельным участком, об устранении себя от ответственности в случае предъявления прав на земельный уча­сток третьими лицами;

-покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке вправе требовать умень­шения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков.

Сделки, совершаемые на земельном рынке, условно можно разделить на 2 основные группы (смотри рис. 4):

- сделки, совершаемые на первичном рынке;

- сделки, совершаемые на вторичном рынке.

Под первичным рынком понимается совокупность сделок, совершаемых с земельными активами, находящимися в государственной (муниципальной) собственности. К таким сделкам можно отнести сделки, перечисленные ниже.

1) Продажа недвижимости (в рамках приватизации государственного или муниципального имущества). Сделки купли-продажи государственного или муниципального недвижимого имущества предусмотрены статьей 13 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – «Закон о приватизации»).

К сделкам, связанным с продажей государственного или муниципального недвижимого имущества, относятся, в том числе, следующие сделки купли-продажи объектов недвижимости (земельных участков, их частей и единых объектов недвижимости):

- продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;

- продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;

- продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;

- продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;

- передача государственного или муниципального имущества в порядке погашения государственных (муниципальных) облигационных займов (включая «земельные» займы). Действующая редакция Закона о приватизации не предусматривает такого способа приватизации, как предоставление владельцу облигации имущественного эквивалента («товарного покрытия»), несмотря на то, что и Гражданский кодекс РФ (см. статьи 816-817), и Бюджетный кодекс РФ, и федеральные законы о рынке ценных бумаг и об особенностях эмиссии и обращения государственных и муниципальных ценных бумаг допускают такую возможность.

2) Внесение государственного или муниципального имущества в уставный капитал открытого акционерного общества (ОАО). Такого рода сделки предусмотрены статьей 13 Закона о приватизации. В качестве имущества, передаваемого в уставный капитал ОАО, могут выступать земельные участки и иные виды земельно-имущественных активов.

3) Безвозмездная передача объектов недвижимости (в рамках разграничения государственной собственности). Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», а также рядом другим правовых актов предусмотрена безвозмездная передача объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность.

4) Аренда недвижимости (в рамках использования государственного или муниципального имущества). Сделки данного типа предусматривают передачу объектов недвижимости во временное владение и/или пользование юридическим лицам и гражданам (см. главу 34 ГК РФ).

5) Безвозмездное пользование (ссуда) (в рамках использования государственного или муниципального имущества).

Такого рода сделки предусмотрены главой 36 ГК РФ (для земельных участков – статьей 24 Земельного кодекса РФ). Они являются целесообразными, если в качестве пользователя выступают бюджетные учреждения или государственные (муниципальные) унитарные предприятия.

6) Концессия (в рамках использования государственного или муниципального имущества).

Главой 54 ГК РФ предусмотрены сделки, объединенные наименованием «коммерческая концессия». Содержание таких сделок заключается в предоставлении права использования в коммерческой деятельности комплекса

Рис. 4. Виды сделок, заключаемых субъектами земельных рыночных отношений

исключительных прав, принадлежащих правообладателю. Однако перечень объектов исключительных прав, составляющих предмет договора коммерческой концессии, в ГК РФ не определен. Законодательство о концессии в РФ пока представлено только Федеральным законом от 21 июля 2005 года № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях». Как следует из указанного закона, в концессию может передаваться недвижимое имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности.

7) Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком (в рамках использования государственного или муниципального имущества).

Нормы постоянного пользования земельными участками определены статьёй 20 Земельного кодекса РФ. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным или муниципальным учреждениям, федеральным казённым предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

8) Пожизненное наследуемое владение земельным участком (в рамках использования государственного или муниципального имущества).

Нормы пожизненного наследуемого владения земельными участками также определены статьёй 21 Земельного кодекса РФ. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретённое гражданином до введения в действие Земельного кодекса РФ 2001 года, сохраняется. Предоставление гражданам земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса РФ 2001 года не допускается.

Под вторичным рынком понимается совокупность сделок, совершаемых с земельными активами, находящимися в собственности юридических (кроме субъектов государственной и муниципальной собственности) и физических лиц.

Рассмотрим один из вариантов классификации земельных рыночных сделок, совершаемых на вторичном рынке. При этом следует иметь в виду, что разделение сделок на категории построено по следующему принципу:

- сделки, приводящие к отчуждению земельного актива, являющегося их предметом;

- сделки, не приводящие к отчуждению земельного актива, являющегося их предметом;

- сделки, предметом которых земельный актив непосредственно не является (исключая ипотеку).

Сделки, совершаемые на вторичном рынке, далее делятся по категориям:

А. Сделки 1-й категории.

1) Продажа недвижимости. Сделки данного типа предусмотрены главой 30 ГК РФ (см. §§ 7 и 8). Они совершаются:

- собственниками объектов недвижимости на открытом рынке;

- на публичных торгах (в порядке обращения взыскания на предмет ипотеки в случаях, предусмотренных Законом РФ «Об ипотеке»);

- в порядке выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд;

- лицами, не являющимися собственниками объектов недвижимости, осуществляющими их продажу на открытом рынке (в т.ч. продажу на комиссионной основе, в рамках доверительного управления и т.д.).

2) Мена. Сделки данного типа предусмотрены главой 31 ГК РФ. Они совершаются собственниками объектов недвижимости на открытом рынке.

3) Дарение. Сделки данного типа предусмотрены главой 32 ГК РФ. Они совершаются собственниками объектов недвижимости по их инициативе.

4) Рента. Сделки данного типа предусмотрены главой 33 ГК РФ. Они совершаются собственниками объектов недвижимости путем отчуждения их под выплату ренты.

5) Внесение имущества в уставный капитал хозяйственного общества. Такого рода сделки представляют собой некоторую группу сделок, результатом которых является отчуждение имущества, передаваемого в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества (главным образом – акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью). В качестве такого имущества могут выступать земельные участки и отдельные виды прав на них, например, право аренды.

Б. Сделки 2-й категории.

1) Аренда недвижимости. Сделки данного типа предусмотрены главой 34 ГК РФ. Они совершаются собственниками объектов недвижимости на открытом рынке.

2) Безвозмездное пользование. Сделки данного типа предусмотрены главой 36 ГК РФ. Они совершаются собственниками объектов недвижимости по их инициативе.

3) Доверительное управление. Сделки данного типа предусмотрены главой 53 ГК РФ и статьей 209 (п. 4). Они совершаются собственниками объектов недвижимости по их инициативе.

4) Договор простого товарищества. Сделки данного типа предусмотрены главой 55 ГК РФ. Они совершаются собственниками объектов недвижимости по их инициативе.

В. Сделки 3-й категории.

1. Залог (ипотека). Как уже отмечалось выше, ипотека (залог недвижимого имущества) не является самостоятельной сделкой. Она относится к так называемым способам обеспечения исполнения обязательств (см. главу 23 ГК РФ). При этом природа обязательства может быть практически любой.

2. Ипотечный кредит. Под сделками ипотечного кредита понимаются обычные кредитные сделки, предусмотренные главой 42 ГК РФ (см. § 2), в которых обязательство заемщика обеспечивается ипотекой. При этом различают кредит под залог недвижимости и, собственно, ипотечное кредитование, когда средства кредита используются для приобретения объекта недвижимости, который автоматически становится предметом залога (ипотеки).

3. Ипотечный заем. Под сделками ипотечного займа понимаются обычные сделки займа, предусмотренные главой 42 ГК РФ (см. § 1), в которых обязательство заемщика обеспечивается ипотекой. Как разновидность ипотечного займа рассматривается ипотечный облигационный заем. Под сделками ипотечного облигационного займа понимаются выпуски облигаций, предусмотренные статьей 816 ГК РФ, в которых обязательство заемщика (эмитента облигаций) обеспечивается ипотекой или ипотечным покрытием.

4. Уступка права (цессия). Сделки уступки права (цессии), предусмотренные статьями 382-390 ГК РФ, могут рассматриваться в качестве самостоятельных сделок, если они оформляются отдельным договором. При переходе к новому кредитору уступаемого права одновременно переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства, т.е. новый кредитор становится, например, залогодержателем по договору ипотеки, обеспечивающему исполнение того обязательства, право требования в отношении которого перешло к нему по сделке.

5. Финансирование под уступку денежного требования (факторинг). Сделки финансирования под уступку денежного требования, предусмотренные главой 43 ГК РФ, заключаются в передаче финансовым агентом денежных средств своему клиенту, который является кредитором третьего лица и соглашается уступить это денежное требование финансовому агенту. Предметом этих сделок являются денежные требования, вытекающие, как правило, из сделок купли-продажи, включая продажу недвижимости. В роли финансового агента может выступать только кредитная организация.

6. Посреднические сделки. Собственник объекта недвижимости, осуществляя его продажу на открытом рынке, может действовать как самостоятельно, так и с помощью посредников (представителей). В рамках посреднических сделок представители могут действовать как от имени продавца (Договор поручения, Договор агентирования 1-го рода), так и от своего имени (Договор комиссии, Договор агентирования 2-го рода). Посреднические сделки предусмотрены главами 49, 51, 52 ГК РФ.

7. Оценка недвижимости. Право распоряжения объектом недвижимости, включая его продажу, предопределяет необходимость установления его стоимости, которая, в конечном итоге, определяет его цену. Оценка стоимости объектов недвижимости регулируется Законом РФ «Об оценочной деятельности».

8. Информационно-консалтинговые услуги. Реализация права собственности на объекты недвижимости, подготовка, заключение и сопровождение сделок с объектами недвижимости, поиск источников финансирования и инвестиций – все это далеко не полный перечень задач, оптимальное решение которых зачастую невозможно без профессиональных знаний. В связи с этим предоставление информационно-консалтинговых услуг участникам рынка недвижимости со стороны специализированных коммерческих организаций является обязательным элементом инфраструктуры рынка. Такого рода сделки относятся к сделкам возмездного оказания услуг, предусмотренных главами 39 ГК РФ.

Вопросы и задания:

1. Перечислите основные положения Конституции РФ в отношении земли. Перечислите основные положения, заложенные в Земельном кодексе 2001 года.

2. Перечислите земли, изъятые из оборота, и земли, находящиеся в ограниченном обороте. Приведите примеры.

3. Какими полномочиями наделены Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования в сфере регулирования земельных отношений?

4. Каким образом в Земельном кодексе защищены права покупателя земельного участка? Дайте краткую классификацию земельных рыночных сделок.

5. Опишите особенности возникновения, ограничения, прекращения и перехода прав в рамках земельно-имущественных отношений

6. Назовите объекты и субъекты земельных отношений. Приведите примеры доходности земельного рынка.

7. Перечислите виды сделок, заключаемых субъектами земельных отношений на первичном рынке. Приведите примеры.

8. Перечислите виды сделок, заключаемых субъектами земельных отношений на первичном рынке. Приведите примеры.