Глава 3.3. Виды земельных ценных бумаг

3.3.1. Земельные ценные бумаги в системе ценных бумаг современной России

Земельные ценные бумаги занимают свое определенное место в системе ценных бумаг современной России. Это можно представить в виде следующей схемы (смотри рис. 5).

Как следует из данной схемы, из всего многообразия ценных бумаг можно выделить лишь шесть их видов (разновидностей), которые могут быть отнесены к группе земельных ценных бумаг:

• государственная (муниципальная) облигация, погашаемая в натуральной форме;

- облигация с залоговым обеспечением;

- облигация с ипотечным покрытием;

- закладная;

- ипотечный сертификат участия;

- «земельный» вексель.

Необходимо обратить внимание на то, что применительно к векселю слово «земельный» взято в кавычки. Это означает, что данное название является условным, а почему станет ясно позже.

Итак, мы видим, что для отнесения ценных бумаг к группе земельных необходимо обнаружить соответствующий признак. Аналогичный подход мог бы использоваться и применительно к акции. Например, акции компании-землевладельца, уставный капитал которой сформирован исключительно из земельных активов, также можно было бы условно назвать «земельными», причем обязательно взяв этот термин в кавычки.

Здесь этот случай не рассматривается, так как он носит достаточно искусственный характер, хотя в определенных случаях (например, в рамках построения крупной разветвленной холдинговой структуры или в случае формирования муниципального земельного залогового фонда) такая ситуация может иметь целевой характер.

Кроме того, с определенной долей условности в состав земельных ценных бумаг можно включить инвестиционный пай закрытого паевого инвестиционного фонда земельной недвижимости. Очевидно, что этот случай, скорее всего, будет иметь теоретическое значение. Среди земельных ценных бумаг следует выделять самостоятельную группу так называемых земельных ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), которые так или иначе основаны на залоге недвижимого имущества (ипотеке), включая непосредственный залог земельно-имущественных активов (на рис. 5 они помещены в овале).

Для того, чтобы разобраться в особенностях, присущих земельным ценным бумагам, необходимо рассмотреть основные положения нормативных правовых актов, регулирующих общие вопросы возникновения и обращения ценных бумаг как специфических объектов гражданских прав.

Российское законодательство, регулирующее вопросы возникновения и обращения ценных бумаг, состоит из следующих нормативных правовых актов:

- Гражданский кодекс Российской Федерации (включая главу 7 «Ценные бумаги»);

- Федеральный закон «О рынке ценных бумаг»;

- Федеральный закон «О переводном и простом векселе»;

- Федеральный закон «Об особенностях эмиссии и обращения государственных и муниципальных ценных бумаг»;

- Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах».

Кроме того, отдельные вопросы регулирования обращения ценных бумаг, отражены в составе других нормативных правовых актов, включая такие как:

- Бюджетный кодекс РФ (в отношении государственных и муниципальных ценных бумаг),

- Закон РФ «Об акционерных обществах» (в отношении акций, а также облигаций, выпускаемых акционерными обществами),

- Федеральный закон «Об ипотеке» (в отношении закладной), хотя, с точки зрения Гражданского кодекса РФ (см. статью 143), введение закладной

Рис. 5. Место земельных ценных бумаг в системе ценных бумаг современной России

законом, не относящимся к группе законов о ценных бумагах, является юридически некорректным.

Общие вопросы регулирования оборота ценных бумаг рассматриваются в главе 7 ГК РФ, которая так и называется «Ценные бумаги». Здесь дается определение ценной бумаги (см. статью 142), приводится перечень видов ценных бумаг и порядок введения в оборот ценных бумаг, не указанных в этом перечне (см. статью 143), требования к ценной бумаге (см. статью 144), субъекты прав, удостоверяемых ценными бумагами (см. статью 145), порядок передачи прав по ценной бумаге (см. статью 146), формы выпуска ценных бумаг (см. статью 149) и т.д.

Ценные бумаги делятся на 2 типа: эмиссионные и неэмиссионные. Эмиссионные ценные бумаги получили такое название в связи с особым порядком их возникновения, который предусматривает их размещение выпусками, в рамках каждого из которых все ценные бумаги имеет равные объем и сроки осуществления прав вне зависимости от времени приобретения ценной бумаги.

Вопросы регулирования эмиссии и обращения эмиссионных ценных бумаг регламентируются Федеральным законом от 22 апреля 1996 года № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг». Для отдельных видов эмиссионных ценных бумаг дополнительное регулирование осуществляется специальными законами («Об особенностях эмиссии и обращения государственных и муниципальных ценных бумаг», «Об ипотечных ценных бумагах»). Вопросы регулирования возникновения и обращения неэмиссионных ценных бумаг регламентируются непосредственно Гражданским кодексом (например, для чеков, банковских сертификатов, складских свидетельств, коносаментов) или соответствующими законами.

Для целей гражданского оборота важным является экономико-правовое содержание ценной бумаги. Как следует из статьи 142 ГК РФ, ценная бумага – это документ, который удостоверяет определенные имущественные (и неимущественные – например, акция) права. При этом важно, что такое документальное удостоверение должно иметь строго формальный характер, заключающийся в соблюдении установленной формы и обязательных реквизитов. Таким образом, для экономико-правового содержания ценной бумаги определяющим является ее происхождение, то есть, источник того права (прав), которые она удостоверяет.

Источником права, удостоверяемого посредством ценной бумаги, во всех случаях является какое-либо обязательство. Следует особо отметить, что по российскому законодательству никакая ценная бумага не может быть основана на вещном праве, а только на обязательственном. Обязательство по смыслу статьи 307 ГК РФ представляет собой некое правоотношение, в рамках которого всегда существуют два лица (точнее – две стороны, с возможностью множественности лиц на любой из сторон). Эти лица – субъекты обязательства – выступают в качестве кредитора и должника. Кредитор является субъектом права, лежащего в основе обязательства, а должник, соответственно – субъектом обязанности (долга). Это означает, что по отношению к ценной бумаге, как вещи особого рода, всегда позиционируются два лица (две стороны) обязательства, из которого и проистекает удостоверяемое этой ценной бумагой право. Именно это отличает ценную бумагу от любой другой вещи, где вторая сторона (помимо собственника) появляется только в результате совершения сделки с этой вещью.

Итак, ценная бумага во всех случаях является воплощением определенного обязательства, в свою очередь, являющегося продуктом определенной сделки (договора). Соответственно, владелец ценной бумаги автоматически является обладателем того права, которое она удостоверяет. Ну а кем же является вторая сторона? Вторая сторона является должником по ценной бумаге, то есть лицом, обязанным как по самой ценной бумаге, так и по обязательству, лежащему в ее основе. При этом кредитором по ценной бумаге может выступать только одно лицо, а на стороне должника одновременно может быть несколько лиц. Наиболее яркой иллюстрацией этого служит переводной вексель, где число должников может быть как угодно большим (векселедатель, акцептант-плательщик, индоссанты, авалисты – все они являются лицами, солидарно обязанными по векселю). Еще одним примером служит закладная, где на стороне должника могут быть два лица: залогодатель и должник по обязательству, обеспеченному залогом (ипотекой).

Как следует из определения, приведенного в статье 142 ГК РФ, ценная бумага удостоверяет какое-либо право или права. Речь идет, очевидно, о гражданских правах. Как известно, гражданские права (и корреспондируемые с ними обязанности) возникают, в том числе из сделок. Понятие сделки сформулировано в статье 153 ГК РФ, включая понятие «должник» и «кредитор». Понятно, что земельные ценные бумаги удостоверяют права на землю, которые, соответственно, возникают из земельных сделок.

На рис. 3 представлены так называемые «земельные» сделки (виды сделок, заключаемых субъектами земельных рыночных отношений). Эта схема фактически является иллюстрацией земельного рынка как частного случая рынка недвижимости.

Некоторые из «земельных» сделок могут приводить к возникновению ценных бумаг, например:

- продажа недвижимости – «земельный» вексель, закладная, государственная или муниципальная облигация, погашаемая в натуральной форме;

- рента – закладная;

- внесение имущества в уставный капитал хозяйственного общества – «земельная» акция;

- доверительное управление – ипотечный сертификат участия;

- государственный (муниципальный) заем – «земельная» облигация;

- ипотечный кредит, ипотечный заем – закладная, облигация с залоговым обеспечением, облигация с ипотечным покрытием;

- факторинг – «земельный» вексель.

Как следует из Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о рынке ценных бумаг, муниципальные облигации могут выпускаться как в «классической» документарной форме, так и в бездокументарной форме.

Бездокументарные ценные бумаги (статья 149 ГК РФ).

1. В случаях, определенных законом или в установленном им порядке, лицо, получившее специальную лицензию, может производить фиксацию прав, закрепляемых именной или ордерной ценной бумагой, в том числе в бездокументарной форме (с помощью средств электронно-вычислительной техники и т.п.). К такой форме фиксации прав применяются правила, установленные для ценных бумаг, если иное не вытекает из особенностей фиксации.

Лицо, осуществившее фиксацию права в бездокументарной форме, обязано по требованию обладателя права выдать ему документ, свидетельствующий о закрепленном праве.

Права, удостоверяемые путем указанной фиксации, порядок официальной фиксации прав и правообладателей, порядок документального подтверждения записей и порядок совершения операций с бездокументарными ценными бумагами определяются законом или в установленном им порядке.

2. Операции с бездокументарными ценными бумагами могут совершаться только при обращении к лицу, которое официально совершает записи прав. Передача, предоставление и ограничение прав должны официально фиксироваться этим лицом, которое несет ответственность за сохранность официальных записей, обеспечение их конфиденциальности, представление правильных данных о таких записях, совершение официальных записей о проведенных операциях.

Закон о рынке ценных бумаг (статья 2):

Документарная форма эмиссионных ценных бумаг (статья 149 ГК РФ) - форма эмиссионных ценных бумаг, при которой владелец устанавливается на основании предъявления оформленного надлежащим образом сертификата ценной бумаги или, в случае депонирования такового, на основании записи по счету депо.

Бездокументарная форма эмиссионных ценных бумаг - форма эмиссионных ценных бумаг, при которой владелец устанавливается на основании записи в системе ведения реестра владельцев ценных бумаг или, в случае депонирования ценных бумаг, на основании записи по счету депо.

Эмиссионные ценные бумаги могут быть именными или на предъявителя. Именные эмиссионные ценные бумаги могут выпускаться только в бездокументарной форме, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Эмиссионные ценные бумаги на предъявителя могут выпускаться только в документарной форме.