Глава I. Общие положения о сделках с жилыми помещениями

§ 1. Жилые помещения как объект гражданско-правовой сделки

Все многообразие объектов гражданских прав установлено статьей 128 Гражданского Кодекса РФ¹. В первую очередь, ПС относит к таким объектам, вещи. Данный объект является одним из самых распространенных в гражданских правоотношениях, и большинство сделок заключается именно по поводу различного рода вещей.

Статья 130 ПС РФ разделила весь объем вещей на 2 категории: движимые и недвижимые вещи, в п. 1 той же статьи приводится наиболее универсальный принцип отнесения вещей к недвижимости: « ...и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их

•у

назначению невозможно...» . Этот принцип, по мнению автора, можно назвать физическим, т.к. он описывает физические свойства недвижимости.

В юридической литературе высказана точка зрения, что более важное значение имеет момент отделения недвижимости от земли: именно с этого момента она перестает быть недвижимостью³, тем не менее, перемещение объектов недвижимости с последующим закреплением на другом земельном участке и использование их по назначению не всегда, но все же возможно, хотя и требует значительных расходов⁴. Однако не все авторы связывают особое положение недвижимости с ее непосредственной стоимостью. Существуют и

' Гражданский Кодекс Российской Федерации, далее ГК РФ. // Собрание законодательства РФ, далее СЗ РФ, 1994, №32, ст. 3301.

² Там же.

³ См.: Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность. // Северокавказский юридический вестник. 1998, №1, с. 89, 102.

⁴ См.: Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Буров B.C. и др. М.: Норма. Издание второе. 2001, с. 9-10.

12

иные мнения по поводу качественных отличий недвижимого имущества: так, Скловский К.И. рассматривает наличие «видимости» недвижимого имущества¹.

Категория недвижимости в российской правовой системе была восстановлена сравнительно недавно, с принятием 31 мая 1991 г. Верховным Советом СССР Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик².

Более детальное понятие и виды объектов³ недвижимости закреплены в ст.1 федерального закона РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁴. К ним относятся недвижимое имущество, права на которое подлежат государственной регистрации, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения.

К недвижимости ПС РФ также относит - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, что обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота⁵. Однако эти вещи по своим естественным свойствам являются движимым имуществом⁶. Кроме того нормы вышеуказанного Закона о государственной регистрации на них не распространяются (п.1 ст. 33 Закона), а содержание, порядок и форма заключения договоров регулируется транспортными уставами и кодексами. Таким образом, по мнению, диссертанта, более точно следует определить данные вещи как объекты, приравненные к недвижимости.

В последнее время высказана следующая заслуживающая внимания точка зрения: объективно недвижимое имущество существует и до государственной регистрации, но права на недвижимость возникают только после ее

¹ См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. М: Дело, 1999, с. 225.

² П.2 ст. 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета СССР, далее Ведомости СНД и ВС СССР, 1991, № 26, ст. 733.

³ Законодатель пошел по пути наименьшего сопротивления: просто перечислил все возможные виды недвижимого имущества. В то же время этот перечень не является исчерпывающим, однако дополнен может быть только федеральным законом.

⁴ СЗ РФ, 1997, № 30, ст. 3594.

⁵ См.: Гражданское право. Учебник. Т.1. // Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М.: Проспект, 2000. - С.224.

⁶ См.: Комментарий к ГК РФ: 1 часть. // Под ред. Садикова О.Н. М: Инфра-М, 1999. - С. 276.

13

совершения¹. С ней можно согласится, т.к. регистрируется не право вообще, а право на конкретный объект, имеющий строго определенные характеристики и координаты, зафиксированные в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. п. 2,6 ст. 12 указанного закона).

Таким образом, в этом законе определен еще один принцип отнесения вещей к недвижимости: она должна пройти обязательную специальную регистрацию² (п. 2 ст. 131 ПС). Данный принцип можно характеризовать как юридический, т.к. он не только закреплен законом³, но и описывает юридическое свойство самой недвижимости и порядок закрепления прав на нее⁴. Этот принцип необходим для дифференциации объектов недвижимости от таких прочно связанных с землей объектов, как, например, скамейка, которая недвижимостью не является, даже если ее перемещение невозможно без причинения несоразмерного ущерба ее назначению.

Наличие двух принципов отнесения вещей к недвижимости ярко проявляется, например, при возведении жилых домов.

Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»⁵ в ст. 1 к недвижимости в жилищной сфере относит: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. При этом подразумевается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества.

¹ См.: Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Под ред. Крашениннникова П.В. М.: Норма, 1999, с. 11-16.

² См. напр. ст. 68 Лесного Кодекса РФ от 29.01.1997 № 22-ФЗ о государственном лесном кадастре // СЗ РФ, 1997, № 5, ст. 610; ст. 54 Градостроительного Кодекса РФ от 07.05.1998 № 73-ФЗ о градостроительном кадастре // СЗ РФ, 1998, № 19, ст. 2069.

³ См. напр. ст. 219 ГК РФ // СЗ РФ, 1994, № 32, ст. 3301.

⁴ Ст. 131 ГК РФ // СЗ РФ, 1994, № 32, ст. 3301.

³ Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ, далее Ведомости СНД и ВС РФ, 1993, № 33, ст. 99.

14

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся здания. Жилой дом -одна из разновидностей здания как общего универсального объекта ряда гражданских прав, имеющего многофункциональное назначение (напр, производственное, административное здание). Жилой дом наделен как родовыми, так и видовыми свойствами. Как общее свойство, жилой дом принадлежит к недвижимому имуществу. Видовые свойства заключаются в том, что они не только отграничивают жилой дом от других объектов гражданского права вообще, но и недвижимости в жилищной сфере в частности.

Таким образом, объект, характеризуясь одновременно двумя принципами, относится к недвижимым вещам. Однако, в ряде нормативных актов, в т.ч. определяющих правовое положение недвижимости в жилищной сфере только перечисляются эти объекты, причем данный перечень не является исчерпывающим и периодически обновляется¹, т.к., в соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ только федеральным законом на основании прямого указания к недвижимости могут быть отнесены другие вещи и иное имущество. Поэтому можно согласиться с такой точкой зрения, определяющей понятие «недвижимость»: недвижимость - это то, что является недвижимостью по закону².

Обобщающим понятием объекта права собственности и других вещных прав в сфере удовлетворения жилищных потребностей граждан в Гражданском Кодексе РФ выбрано понятие «жилое помещение». Это обобщающее понятие, охватывающее и дом, и квартиру, и комнату, и не в полной мере применительно к объектам права собственности. Так понимание жилого помещения как многоквартирного жилого дома ставит довольно трудноразрешимые правовые проблемы в применении конституционного права

¹ См.: ч. 3 ст. 1 Закона РФ от 24.12.1992 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»//Ведомости СНД и ВС РФ, 1993, № 33, ст. 99 в ред. Федерального закона РФ от 10.02.1999 № 29-ФЗ // СЗ РФ, 1999, № 7, ст. 876.

² См.: Болдырев B.C., Галушка А.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М.: Экзамен. Издание второе, 1998, с. 330.

15

на неприкосновенность жилища (ст. 25 Конституции РФ¹). Определять одинаково и часть, и целое одним понятием необоснованно, т.к. это серьезно усложняет правоприменительную практику.

Само понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях — в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (п. 1 ст.673 ГК РФ), в других - в качестве видового понятия: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК РФ, ст. 1 федерального закона РФ от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»²), в третьих — в качестве учетной категории³, в четвертых — как отдельное понятие, отличное от понятия «жилой дом» (ст. 7 Жилищного Кодекса РСФСР⁴).

Таким образом, законодательно понятие «жилое помещение» в нормативных актах не предусмотрено, но путем логического, систематического и доктринального толкования можно выделить три основных отличительных признака жилого помещения:

Во-первых, функциональное назначение помещения, т.е. какова основная функция данного помещения;

Во-вторых, пригодность для проживания, т.е. помещение должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям;

В-третьих, государственная регистрация помещения в качестве жилого, т.е. приведение юридической формы в соответствие с материальным содержанием объекта.

Определяя жилое помещение через его признаки, получается, что жилым помещением признается такое помещение, которое специально предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан⁵, причем данное помещение

i ' Российская газета, № 237,25.12.1993.

I ♦ ² СЗ РФ, 1996, № 25, ст. 2963.

³ Постановление Правительства РФ от 13.01.1997 № 1301 «Об утверждении Положения о государственном учете жилищного фонда в РФ» // СЗ РФ, 1997, № 42, ст. 4787; См.: Бронер Д.Л. и др. Статистика жилищного и коммунального хозяйства. М.: Юрид. лит-ра, 1979, с. 91.

⁴ Жилищный кодекс РСФСР, далее ЖК // Ведомости Верховного Совета РСФСР, далее Ведомости ВС РСФСР, 1983, №26, ст. 883.

⁵ Под гражданами понимается вся совокупность физических лиц.

16

должно быть зарегистрировано в качестве жилого в установленном законом порядке в государственных органах¹.

Таким образом, если помещение отвечает всем вышеперечисленным признакам, то такое помещение считается жилым и соответственно на него распространяется правовой режим жилого помещения. Так, например, данное помещение (дом) может юридически признаваться местом постоянного жительства гражданина; только жилое помещение сможет удовлетворить потребность граждан, нуждающихся в жилье, в т.ч. поставленных на учет; только жилое помещение можно сдать в социальный или коммерческий наем и т.д.

Первый признак состоит в том, что жилое помещение — это не любое помещение или строение, используемое для проживания, а только функционально предназначенное, т.е. целевое назначение жилого помещения состоит в том, что оно специально предназначено для проживания (ч.2 ст. 288 ГК РФ, ст. 7 ЖК)². Признак функциональности используется и в других нормативных актах, например, в ст. 74 федерального закона РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»³.

Функциональное назначение помещения, вводимого в эксплуатацию в результате завершения строительства, реконструкции или капитального ремонта определяется по исполнительной проектной документации, надлежаще утвержденной⁴, таким образом целевое назначение конкретного помещения специально указывается в актах применения права к каждому конкретному строению⁵.

' ¹ В настоящее время такая регистрация осуществляется органами БТИ (Бюро технической инвентаризации).

² Ст. 4 закона г. Москвы от 11.03.1998 № 6 «Основы жилищной политики в городе Москве» // Ведомости ♦ Мосгордумы, 1999, № 8, с. 5.

^{1 3} СЗ РФ, 1998, № 29, ст. 3400.

; ⁴ Другими словами функциональное назначение определяется не субъективно, напр, фактом проживания в

' здании людей, а объективно: наличием прямого указания в документах.

⁵ См.: напр. Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 30.11.2000 № 1004-РЗП «О назначении | комиссии по приемке после комплексного капитального ремонта жилого дома по адресу: ул. Новослободская,

д. 52» и др. Документ опубликован не был.

17

Как правило, жилое помещение не может быть многофункциональным, т.к. его назначение прямо зафиксировано в федеральных законах: ПС РФ и ЖК, которые обладают высшей юридической силой после Конституции РФ.

Однако Шешко Г.Ф. обоснованно считает, что существует достаточно большая группа граждан, осуществляющая в домашних условиях предпринимательскую деятельность. К их числу можно отнести научных работников, педагогов-репетиторов, адвокатов, надомных работников и т.д. Запрещать такую деятельность было бы неоправданным ограничением прав граждан. Представляется целесообразным установление критериев, ограничивающих пределы осуществления предпринимательской деятельности в жилых помещениях, на основании которых органы местного самоуправления либо субъектов РФ могли бы утверждать перечни разрешаемых (запрещаемых) видов деятельности с учетом местных условий¹.

Тем не менее, в соответствии со ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», жилое помещение может быть многофункциональным , если оно отнесено к числу специализированного жилищного фонда (общежития, жилые помещения для вынужденных переселенцев, беженцев, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и т.д.), где стационарно организовано социальное, медицинское либо иное обслуживание.

Таким образом, наряду с основной функцией жилого помещения добавляются дополнительные, но дополнительные функции жилого помещения должны быть неразрывно связаны с основным функциональным предназначением жилого помещения, и могут являться только факультативными, т.е. не обязательными. Подмена дополнительными функциями основного целевого назначения помещения ставит вопрос о

¹ См.: Шешко Г.Ф. Проблемы современного жилищного законодательства, задачи по его совершенствованию. // Жилищное право, 2002, № 1, с. 3-11. Федеральным законом РФ от 31.12.2002 № 187-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового Кодекса РФ и некоторые другие акты законодательства РФ» внесены изменения в ст. 10 ЖК, разрешающие использовать жилое помещение адвокатами для размещения адвокатского кабинета с согласия проживающих в нем лиц, являющихся членами семьи адвоката. // Российская газета,№246(3114), 31,12.2002.

² В качестве исключения из общего правила, которое, как известно, не может толковаться расширительно.

18

признании его нежилым и переводе в нежилой фонд, например, для организации медицинской деятельности.

Одним из основных принципов жилищного права является императивность предписаний жилищных норм, суть которых выражается в следующем: жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан¹. Существенное значение для жилищно-правового регулирования имеют также принципы: цивилизованного использования жилых помещений и неприкосновенности собственности², закрепленные в ст.ст. 35 и 40 Конституции РФ. Именно эти принципы дополнительно определяют функциональное использование жилых помещений и закреплены соответствующими нормами в гражданском и жилищном законодательстве.

Гражданское и жилищное законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Это правило касается не только непосредственно жилых помещений, но и нежилых помещений, предназначенных для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера (ч.2 ст.4 ЖК). В п. 3 ст. 288 ГК РФ прямо указывается, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений и организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. При этом перевод помещений из жилых в нежилые производится в соответствии с жилищным законодательством. Аналогичный запрет содержится в ст. 7 ЖК.

Не допускается использовать под цели, далекие от проживания, и свободные жилые помещения³, приобретенные специально для этих целей (напр, молитвенный дом и т.п.). И по ГК РФ (ст.ст. 209, 293), и по ЖК (ст. 154) это оценивается как грубое нарушение закона, за совершение которого

' См.: Марткович И.Б, Право на жилище и его обеспечение: Учебное пособие по спецкурсу. М.: Изд-во ИГиП

АН СССР, 1983, с. 29-30.

² См.: Седугин П.И. Жилищное право. М: Норма. Издание второе. 2001, с. 39.

Распоряжение Мэра Москвы от 11.03.1994 № 110-РМ «О мерах по пресечению противоправного

использования жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц» // Вестник

Мэрии Москвы, 1994, № 7.

19

установлена административная¹ и гражданско-правовая ответственность². В соответствии с п. 38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»³ сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, совершенные после введения в действие части первой Гражданского Кодекса являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 и ст. 288 ГК РФ.

Однако, адрес, по которому расположено жилое помещение, может быть использован для обозначения юридического адреса предприятия, учреждения, организации в целях открытия банковского счета, постановки на учет в финансовых, налоговых и иных органах, получения корреспонденции и др.⁴

Порядок использования жилого помещения должен осуществляться согласно «Правилам пользования жилыми помещениями и содержания жилого дома и придомовой территории»⁵, утвержденных Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.1985 № 415, в частности использовать жилое помещение по прямому назначению (п. 9 Правил).

Использование находящихся в жилых домах нежилых помещений, предназначенных для торговых, производственных, канцелярских и бытовых нужд непромышленного характера, не должно нарушать «Правила», причинять вред проживающим, эксплуатации дома и земельного участка⁶.

В некоторых нормативных актах субъектов РФ содержится оговорка: что при соблюдении санитарных, противопожарных, экологических норм и правил, требований по эксплуатации жилищного фонда, иных прав и свобод других

¹ Ст. ст. 7.17,7.21, 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях // СЗ РФ, 2002, Ла 1, ст. 1.

² Ст. 293 ГК РФ // СЗ РФ, 1994, № 32, ст. 3301.

³ Российская газета, № 152,13.08.1996.

⁴ П. 5.6 ст. 5 Закона г. Москвы от 28.06.1995 № 14 «Об основах малого предпринимательства в Москве» // Ведомости Московской Думы, 1995, № 5; пп. Ж п. 2.2 Постановления Правительства г. Москвы от 17.09.1991 № 97 «О введении единого порядка регистрации предприятий и организаций в Москве» // Вестник Мэрии Москвы, 1998, №1.

⁵ Собрание Постановлений Совмина РСФСР, далее СП РСФСР, 1986, № 2, ст. 10.

⁶ Закон г. Москвы от 20.12.1995 № 26 «Об ответственности за нарушение нормативов и жилищных стандартов по использованию, сохранности и эксплуатации жилищного фонда города Москвы» // Ведомости Московской Думы, 1996, № 2.

20

граждан разрешается в жилых помещениях заниматься индивидуальной трудовой деятельностью¹, а в отдельно стоящих индивидуальных жилых домах - и промышленным производством². Очевидно, что такие нормы частично расходятся с нормами федеральных законов, которые имеют более высокую юридическую силу.

В настоящее время значительное число строений, расположенных на территории садовых, дачных и иных земельных участках, представляют собой помещения, пригодные и предназначенные для проживания. Однако на практике, по мнению Крашенинникова П.В., перевод данных помещений в жилые из-за неурегулированности данного вопроса законодательством практически не осуществляется³.

Так, на сегодняшний день существует только одна норма, регламентирующая данный вопрос, но и она находится в «зачаточном» состоянии. Согласно ч. 3 ст. 9 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» граждане, имеющие в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, могут переоформить их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном ст.ст. 49, 52, 55, 61, 66, 72, 73 Закона РФ от 06.07.1991 № 1550-1 « О местном самоуправлении в РФ»⁴. Признание строения жилым помещением должно производиться решением органа местного самоуправления, куда граждане вправе подавать заявления с приложением соответствующих документов . Кроме того, необходима государственная регистрация данного строения в качестве жилого в БТИ

! ¹ П. 6 ст. 4 закона г. Москвы от 11.03.1998 № 6 «Основы жилищной политики в городе Москве» // Ведомости

Мосгордумы, 1999, № 8, с. 5.

! ² См. ст. 10 Жилищного Кодекса Кабардино-Балкарской Республики. // См.: Седугин П.И. Жилищное право.

| • М.: Норма. Издание второе, 2001, с. 88.

³ См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2000, с. 30-31.

⁴ Ведомости Съезда Народных Депутатов и Верховного Совета РСФСР, далее Ведомости СНД и ВС РСФСР, 1991, № 29, ст. 1010. Указанные статьи действуют в соответствии с Федеральным законом РФ от 28.08.1995 № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» // СЗ РФ, 1995, № 35, ст. 3506.

⁵ Поэтажный план; выкопировка из генерального плана участка; документ, удостоверяющий право собственности на строение и т.д.

21

(органе местного самоуправления), после чего собственнику выдается свидетельство о признании строения жилым домом.

В соответствии с п. К ст. 72 Конституции РФ процедура и основания перевода строений в жилые помещения должны быть подробно изложены в нормативных актах субъектов РФ¹.

Преимущество жилого помещения заключается в том, что государство обязуется содействовать ремонту и благоустройству жилых домов, принадлежащих гражданам, а также производить обслуживание и ремонт жилых помещений по договору с их собственниками² (ст. 129 ЖК). Гражданам, имеющим в собственности жилые помещения, предоставляются компенсации, субсидии³, обеспечивающие оплату жилья в пределах социальной нормы площади и нормативов потребления коммунальных услуг (ст. 19 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). Статьями 27 и 28 вышеуказанного закона установлены налоговые и иные льготы⁴ для настоящих и будущих собственников жилых помещений. Указанные и иные нормы реализуют п. 2 ст. 40 Конституции РФ о том, что органы государственной власти и местного самоуправления создают условия для осуществления права на жилище.

Но главное преимущество состоит в том, что правовое регулирование собственности и иных правоотношений, связанных с жилым помещением гораздо больше детализировано в сравнении с правовым регулированием собственности на дачи, садовые домики и иные строения, а значит собственник жилого помещения в правовом плане более защищен.

Если есть намерение использовать жилье под цели, не связанные с проживанием, оно должно быть предварительно переоборудовано и переведено в соответствии с законом в свою противоположность — нежилое помещение.

• ' См.: напр., Закон г. Москвы от 11.03.1998 № б «Основы жилищной политики в городе Москве» // Ведомости

! Мосгордумы, 1999, № 8, с. 5.

_: ² Постановление Правительства Москвы от 22.01.2002 № 61-ПП «О комплексном капитальном ремонте жилого

дома по адресу: ул. Сретенка, д. 26/1, стр. 1» // Вестник Мэрии Москвы, 2002, № 6.

³ Положение о предоставлении гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 02.08.1999 № 887 // СЗ РФ, 1999, № 33, ст. 4116.

⁴ См. напр. ст. 15 Федерального закона РФ от 12.01.1995№5-ФЗ«О ветеранах» //СЗ РФ, 1995, № 3, ст. 168.

22

Таким образом, назначение жилого помещения зафиксировано в законе, и собственник не вправе произвольно его изменить или аннулировать, что является для общества важным социальным и экономическим фактором.

Второй признак жилого помещения заключается в том, что оно должно быть пригодно для постоянного проживания, т.е. помещение должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и, кроме того, быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта (ст. 40 ЖК).

Так, помещение должно отвечать установленным градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным и техническим нормам, утвержденным соответствующими ГОСТами и правилами¹. Согласно федеральному закону РФ от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ»² строительство любого объекта должно вестись при наличии следующего условия: соблюдение градостроительных, строительных норм и правил. Более жесткие требования установлены в ст. 3 Градостроительного Кодекса РФ . Так, создание, использование, реконструкция и иные изменения недвижимости должны соответствовать утвержденной градостроительной документации, государственным градостроительным нормативам и правилам застройки.

Таким образом, жилые помещения должны отвечать, в частности, объемно-планировочным параметрам (высота, площадь, изолированность и др.); строительным показателям (не быть ветхими, аварийными, не находится в подвалах, бараках и т.д.); санитарным нормам (температура и влажность помещения, загрязненность воздуха, наличие шума и вибрации и т.д.); техническим показателям (пригодность к использованию внутренних инженерных и санитарно-технических систем и оборудования, техническое состояние конструктивных элементов и отделки помещения и т.д.). Полный перечень указанных показателей должна содержать «Методика по определению

¹ Напр., строительные нормы и правила (СНиП), санитарные нормы и правила (СанПин) и т.д.

² СЗ РФ, 1995, № 47, ст. 4473.

³ Градостроительный Кодекс РФ от 07.05.1998 № 73-ФЗ // СЗ РФ, 1998, № 19, ст. 2069.

23

непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания», утвержденная Приказом Госстроя РФ от 31.12.1999 № 177¹. Однако Министерство Юстиции РФ отказало в регистрации этого документа, ссылаясь на подготовку проекта Постановления Правительства РФ «Об утверждении Положения по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания»².

Под благоустройством понимается наличие водопровода, центрального отопления, электрического освещения, газоснабжения, канализации и других видов коммунальных удобств. Уровень благоустройства в разных населенных пунктах различен, в городах он значительно выше, чем в сельской местности. Поэтому понятие «благоустроенное жилое помещение» будет зависеть от степени благоустроенности имеющегося в конкретном населенном пункте жилищного фонда, и, прежде всего, государственного и муниципального. Отсутствие отдельных видов благоустройства, достигнутых в среднем, переводит жилое помещение в число неполноценных.

Уровень благоустройства на федеральном уровне не установлен (определен только общий стандарт проживания: норма жилой площади, критерии непригодности жилого помещения, порядок управления жилищным фондом и т.д.). В соответствии с п. «К» ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов, и отдельные субъекты и органы местного самоуправления устанавливают свой стандарт жилья и уровень благоустройства. Так, постановлением Правительства г. Москвы от 01.07.1997 № 497 «О мерах по реализации указа Президента РФ от 28.04.97 № 425³ «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в РФ»⁴ для города установлен следующий стандарт: дом (квартира) со всеми видами удобств: электроснабжение, водопровод,

¹ Минюст РФ отказал в регистрации этого документа. Письмо Минюста РФ от 26.07.2000 № 6199-ЭР // «Экономика и жизнь», 2000, № 33. В связи с этим был принят Приказ Госстроя РФ от 15.08.2000 № 181, отменяющий действие Приказа от 31.12.1999 № 177 // «Бюллетень строительной техники», 2000, № 11.

² Указанный нормативный акт в настоящее время находится в разработке. ³СЗ РФ, 1997, №18, ст. 2131.

⁴ Вестник мэрии Москвы, 1997, № 18, С. 49.

24

канализация, центральное отопление, ванна (душ), газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение, лифт и мусоропровод независимо от материала стен. Указанные нормативы будут совершенствоваться с периодичностью в 5 лет.

Помещение должно быть жилым и пригодным для проживания не конкретно в определенный момент, а постоянно, т.е. в любой сезон. Даже если целевое назначение помещения призвано удовлетворить лишь временную потребность граждан в жилье, например, служебные жилые помещения (ст. 7 ЖК). По справедливому мнению Седугина П.И., граждане, проживающие в общежитиях, гостиницах, домах маневренного фонда, других жилых помещениях, используемых для временного проживания должны пользоваться в принципе такой же защитой своих жилищных прав¹, как и граждане-собственники или наниматели жилых помещений государственного, муниципального, общественного и иных жилищных фондов².

Определенное снижение требований для специализированного жилищного фонда было обусловлено экономико-политической ситуацией в стране в 1990 - 1992 годах, на момент принятия Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», т.к. он был выведен за границы основного , жилищного фонда и поэтому жилые помещения в нем могли в отдельных случаях иметь сниженные санитарные, технические и иные потребительские характеристики и нормативы. Однако с принятием федерального закона РФ от 10.02.1999 № 29-ФЗ «О внесении дополнений в закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики³» в жилищный фонд включается вся совокупность жилых помещений, включая специализированные дома.

Включение в состав жилищного фонда всех жилых помещений, пригодных для проживания (ст. 4 ЖК, ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»), создает правовую базу для регулирования

¹ В Москве это правило закреплено в п. 2 ст. 1 закона Москвы от 11.03.1998 № 6 «Основы жилищной политики в городе Москве» // Ведомости Мосгордумы, 1999, № 8, с. 5.

² См.: Седугин ПИ. Жилищное право. М.: Норма. Издание второе, 2001, с. 67.

³ СЗ РФ, 1999, № 7, ст. 876.

25

жилищных правоотношений, возникающих в связи с пользованием жилыми помещениями временного характера для усиления правовых и социальных гарантий жилищных прав проживающих в этих помещениях граждан в соответствии с нормами жилищного законодательства.

Однако норма ст. 7 ЖК вступила в противоречие с нормами ст. 288 ПС РФ и ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» совершенно обоснованно установив единые повышенные требования к жилищу - оно должно отвечать требованиям постоянного проживания. Пригодность помещений к постоянному проживанию находится на порядок выше, чем просто пригодное для проживания помещение. Высокий уровень требований был в свое время обусловлен введением конституционного права на жилище в 1977 г.

Пригодность для постоянного проживания восстановлена в ст. 673 ПС РФ относительно объекта найма жилого помещения. Несогласованность между первой и второй частями ПС образовалась в результате их принятия в разное время, в разных экономико-политических условиях. Очевидно, что конструктивно жилище должно отвечать одинаковым требованиям независимо от целей его использования и форм собственности.

Пригодность для постоянного проживания означает возможность проживания в помещении в течение всех сезонов года, а не только в летнее время, поэтому не признаются жилыми помещениями дачные некапитальные строения, т.к. по общему правилу они не предназначаются для проживания в них зимой. Не относятся к жилым помещениям различного рода временные сооружения типа бытовок, вагонов, сборно-разборных домиков и т.д. Поэтому выселение из них должно производится не по правилам договора найма, а по правилам, регулирующим договор аренды (имущественного найма).

Тем не менее, встречаются случаи, когда в таких сооружениях и постройках граждане проживают многие годы, будучи зарегистрированными в них, производят оплату за жилье и коммунальные услуги. Суды, по общему правилу, не относят эти помещения к жилым и применяют нормы,

26

регулирующие имущественный найм без предоставления другого жилого помещения. Эта практика нашла закрепление в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26.12.1984 № 5¹.

Однако, если конкретные обстоятельства дела позволяют сделать вывод о том, что сложились фактические жилищные отношения, разрешение подобных дел судами по правилам об имущественном найме не обеспечивает надлежащую правовую защищенность жилищных прав и интересов проживающих в этих помещениях граждан.

Такое обыкновение правоприменительной практики судов вызывает сомнение, поскольку оно вряд ли соответствует положениям ст. 7 ЖК, ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и ст. 288 ГК РФ, согласно которым критерием для включения в состав жилищного фонда является, прежде всего, назначение помещения, возможность и пригодность помещения для проживания в нем граждан. Этот критерий, применяемый только в жилищном законодательстве, имеет исключительно важное значение: им охватываются не только те случаи, когда по замыслу строителей или проекту помещение предназначено в качестве жилого помещения, но также случаи, когда оно длительное время фактически используется в качестве жилого с соблюдением установленного порядка .

Вместе с тем некоторые помещения изначально непригодны, т.е. не отвечают своему функциональному признаку или не могут быть признаны пригодными для проживания, например чердаки³, подвальные помещения, поскольку они явно не отвечают санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

¹ В ред. Постановления Пленума ВС РФ от 25.10.1996 № 10 // Бюллетень Верховного Суда РФ, 1997, № 1. ²См.: Седугин ПИ. Жилищное право. М.: Норма. Издание второе. 2001, с. 68.

³ Однако практикуется перевод чердаков после их капитальной реконструкции в мансарды, которые признаются жилым помещением. См.: Постановление Правительства г. Москвы от 14.12.1993 № 1149 «О реконструкции чердачных помещений жилых домов под квартиры и служебные помещения мансардного типа». Документ опубликован не был; Закон г. Москвы от 29.09.1999 № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» // Ведомости Мосгордумы, 1999, № 12, с. 4.

27

Основания перевода жилого помещения в нежилое устанавливаются в нормативных актах РФ и субъектов РФ¹. Так, допускается: 1) если жилье непригодно к постоянному проживанию, и такие дефекты не могут быть устранены технически и санитарно или их устранение экономически нецелесообразно; 2) если жилое помещение находится в аварийном состоянии или под влиянием факторов, особо опасных для жизни и здоровья людей; 3) если жилой дом подлежит сносу или переносу на другой земельный участок -на период до фактического сноса или переноса, начиная со дня освобождения жилого дома от проживающих в нем граждан.

В соответствии со ст. 8 ЖК периодически производится обследование состояния жилищного фонда, и непригодные для проживания жилые помещения переоборудуются для использования в других целях либо сносятся. Порядок проведения обследования, а также признания их непригодности для проживания определяет «Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного фонда жилищного фонда для постоянного проживания», утвержденное Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.1985 № 529³.

При решении вопроса об отнесении жилых домов и жилых помещений к числу непригодных принимается во внимание: степень физического износа, сохранность его конструкций и коммуникаций, место расположения ( в пределах санитарно-защитных, пожаро- и взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта и т.д. и других зонах с особыми условиями: в зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, на ежегодно затапливаемых территориях и т.д.), наличие в непосредственной близости вредных и опасных источников, неблагоприятное расположение жилого помещения внутри дома, наличие факторов, оказывающих существенные отклонения микроклимата

¹ См.: напр. Постановление Правительства Москвы от 26.08.1997 № 643 «О порядке признания жилых помещений (домов) аварийными в г. Москве. Документ опубликован не был; Распоряжение Правительства Москвы от 01.04.1999 № 276-РП «Об утверждении порядка определения аварийности жилых помещений (домов) в г. Москве». Документ опубликован не был. Документ опубликован не был.

28

(промерзание стен, плесень, загрязнение воздуха, шум и вибрация и т.п.), уровень благоустройства и т.д.

При вынесении решения (акта об отнесении здания к непригодным) учитываются заключения санитарно-эпидемиологических, строительных организаций, госпожнадзора и другие материалы.

Согласно указанному «Положению» рассмотрение вопросов о непригодности жилых помещений для постоянного проживания возлагается на межведомственную комиссию, состоящую из представителей органа местного самоуправления, жилищной организации, БТИ, санэпидемстанции и других отраслевых специалистов.

Непригодные для проживания жилые дома переоборудуются для других целей, в соответствии с решением органа местного самоуправления, на основании материалов межведомственной комиссии или сносятся (если их дальнейшее использование, в т.ч. в качестве нежилых помещений является невозможным) по решению органов власти субъекта РФ.

Контроль за соблюдением оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые осуществляют органы Государственной жилищной инспекции, которые действуют в соответствии с Положением «О государственной жилищной инспекции в РФ», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 №108б\

Перевод пригодных для проживания жилых помещений в нежилые, как правило, не допускается. Это общее правило, поскольку они должны использоваться по назначению. Однако в исключительных случаях перевод осуществляется по решению органов исполнительной власти субъектов РФ.

На практике решение этого вопроса связано с проведением градостроительных мероприятий, и необходимостью использовать некоторые жилые помещения для нужд непромышленного характера или в связи с неудобствами, которые испытывают жильцы в связи с проведением указанных

¹ СЗ РФ, 1994, № 23, ст. 2566.

29

мероприятий. А также признание факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений путем перевода в нежилые, как правило, на 1 этаже в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для воспроизводства жилищного фонда и т.п. (ст.ст. 7, 10, 14 Градостроительного Кодекса РФ).

В Москве перевод жилых помещений в нежилые осуществляется в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 11.11.1994 № 560-РМ «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформлении документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах¹».

Жилые помещения, переведенные в нежилые, подлежат исключению из государственного реестра жилищного фонда. После перевода жилого помещения в нежилое изменяется правовой режим данного помещения: вместо жилищных отношений по поводу указанного помещения возникают арендные или иные имущественные отношения.

Третий признак жилого помещения состоит в признании и государственной регистрации помещения в качестве жилого, т.е. приведение юридической формы в соответствие с его материальным содержанием.

В юридической литературе высказано мнение, что объективно жилое помещение существует и до государственной регистрации, но права на него возникают только после ее совершения². С экономической точки зрения это утверждение верно, т.к. строение действительно существует и уже может участвовать не только в хозяйственном обороте³, но и в правовых отношениях⁴. Однако с точки зрения права⁵, жилым домом определенное строение является

¹ Вестник Мэрии Москвы, 1994, № 24.

² См.: Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Буров B.C. и др. М: Норма. Издание второе. 2001, с. 12.

³ Напр., купля-продажа земельного участка вместе со строением.

⁴ Напр., наложения административного взыскания за самовольно возведенную постройку.

⁵ См.: Бугулов Э.Р., Горемыкин В.А. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М.: Филинъ. Издание второе. 1999, с. 16; Седугин ПИ. Жилищное право. М.: Норма Издание второе, 2001, с. 94.

30

после окончания его строительства, реконструкции или капитального ремонта в том случае, когда помещение принято в эксплуатацию государственной приемочной комиссией и зарегистрировано в установленном порядке именно в качестве такового уполномоченными организациями (БТИ и др.)¹» которые осуществляют государственный учет жилищного фонда.

Тем не менее, регистрация жилого помещения в качестве такового в ПС РФ четко не обозначена, однако наличие и необходимость такого учета вытекает из анализа норм ГК РФ, иных законов и подзаконных актов.

Так, согласно п.2 ст. 131 ГК РФ наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Одним из видов этого учета является регистрация такого вида недвижимого имущества как жилое помещение, обязанность такого вида учета установлена п. 4 ст. 12 ЖК.

Кроме того, вновь созданное жилое помещение, принятое в установленном порядке в эксплуатацию, подлежит также кадастровому² и техническому учету в соответствии со ст. 1 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»³, в целях индивидуализации объекта недвижимости⁴.

В соответствии со ст. 25 ЖК государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой для РФ системе в порядке, установленном Правительством РФ.

Во исполнение вышеуказанных норм Правительство РФ постановлением от 13.01.1997 № 1301 утвердило «Положение о государственном учете жилищного фонда в РФ»⁵, в соответствии с которым, учету подлежат,

¹ В противном случае признается право собственности на совокупность строительных и иных материалов, а не на жилое помещение.

² Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.04.1996 № 475 // СЗ РФ, 1996, № 17, ст. 2004.

³ СЗ РФ, 1997, № 30, ст. 3594.

⁴ Такая индивидуализация необходима для совершения ряда гражданско-правовых сделок, см. напр. ст. 554, 572, 585 и др. ст. ГК РФ.

^J СЗ РФ, 1997, № 42, ст. 4787.

31

независимо от формы собственности все жилые помещения, включенные в жилищный фонд в соответствии с жилищным законодательством.

Государственный учет жилищного фонда в РФ включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет¹, осуществляемый путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и помещений.

Причем, инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда обязательны для применения в случаях, предусмотренных законодательством РФ, в т.ч. для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ввода в эксплуатацию жилых помещений.

Жилищное законодательство указывает на то, что органы государственной власти и управления и органы местного самоуправления обеспечивают порядок учета жилищного фонда (ст.З Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»), а также государственную регистрацию прав на жилые помещения (ст. ст. 4, 9 федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Технический учет возлагается на специализированные государственные и муниципальные органы технической инвентаризации - БТИ (унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро). В «Положении» определены обязанности органов БТИ, в т.ч. по технической инвентаризации и паспортизации жилищного фонда². Учет домовладений, строений и жилых помещений производится органами БТИ путем ведения особого реестра жилищного фонда, в который заносятся данные на каждое индивидуально-конкретное помещение. Указанные органы находится в ведении местной

¹ Постановление Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов градостроительной деятельности» // СЗ РФ, 2000, № 50, ст. 4901.

² В Москве в 1998 г. разработана «Целевая комплексная программа паспортизации жилищного фонда Москвы». В настоящее время подготавливается законопроект Мосгордумы «О паспортизации жилья». Выдача жилищных

32

администрации. В Москве такие обязанности возложены на Комитет муниципального жилья¹.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом РФ по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ².

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда установлен ст. 26 ЖК, и в соответствии со ст. 27 ЖК возложен на специальные государственные органы, которые осуществляют свои функции в порядке установленном Положением «О государственной жилищной инспекции в РФ»³. Органы осуществляют контроль за использованием жилищного фонда и придомовых территорий, за техническим и санитарным состоянием помещений жилищного фонда, за соблюдением правил пользования жилыми помещениями и т.д.

Жилищный фонд в России входит в качестве составной части в более широкую отрасль народного хозяйства - жилищно-коммунальное хозяйство⁴. Центральным органом управления ЖКХ, в т.ч. жилищным фондом, является Государственный Комитет РФ по жилищной и строительной политике⁵.

Таким образом, создана целая система государственных органов учета, контроля и управления жилыми помещениями, т.е. государственная регистрация жилых помещений и учет жилищного фонда являются важными

п аспортов будет осуществляться ГУПом «Мосжилкомплекс». // См.: «Квартирный ряд» - приложение к газете «Вечерняя Москва», № 18 (381), 07.05.2002.

Новое название: Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Переименование связано со вступлением в силу измененного Устава г. Москвы, утв. постановлением правительства Москвы от 23.04.2002 № 310. // См.: «Квартирный ряд» - приложение к газете «Вечерняя Москва», № 18 (381), 07.05.2002.

² См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М., Статут, 2000, с. 22-24; Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М., Статут, 2001, с. 7.

³ Утверждено постановлением Правительства РФ № 1086 от 26.09.1994 // СЗ РФ, 1994, № 23, ст. 2566; Приказ Госстроя РФ от 25.03.1998 № 17-66 «Об утверждении типового положения о государственной жилищной инспекции субъекта РФ» // Библиотека «Российской газеты», 1998, № 14.

⁴ Далее ЖКХ.

⁵ Указ Президента РФ от 17.03.1997 № 249 «О совершенствовании структуры федеральных органов исполнительной власти» // СЗ РФ, 1997, № 12, ст. 1419.

33

составными элементами государственного управления жилищным хозяйством страны.

Несоблюдение соответствующих норм и порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта, а также юридической процедуры оформления ведет к нарушению ст. 20 Градостроительного Кодекса об обязанностях граждан и юридических лиц при осуществлении градостроительной деятельности. Это приводит к тому, что такое строение считается самовольной постройкой. Причем ст. 222 ПС РФ устанавливает достаточно жесткие гражданско-правовые последствия возведения самовольной постройки.

В той же статье дано понятие «самовольной постройки», исходя из нарушаемых требований: в частности, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными нормативными актами (функциональный признак жилого помещения); либо созданное без получения на это необходимых разрешений (признак государственной регистрации жилого помещения) или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил (признак пригодности для проживания жилого помещения).

_в Правовым последствием самовольно построенного жилого дома является

то, что лицо не приобретает право собственности на него. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации, т.е. не становится объектом права собственности застройщика. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой ничтожны как противозаконные на основании ст. 168 и ст. 169 ГК РФ. Кроме того, возведение самовольной постройки влечет административную ответственность, предусмотренную ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях¹.

Применение ст. 222 ГК РФ в отношении жилых помещений приводит к следующему: при отсутствии всех необходимых признаков жилого помещения,

' Также, ст. ст. 7.1, 7.4, 7.9, 7.14, 8.1, 8.4, 8.8, 9.4 предусмотрена административная ответственность за иные правонарушения в отношении порядка строительства жилых помещений.

34

такое строение не только не признается жилым помещением, но и недвижимостью вообще.

По своей сути сами жилые помещения относятся к сложным вещам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей, причем состав жилого помещения может достаточно широко варьироваться. Так, в статье 134 ПС РФ указано, что если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, то они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).

Правовое значение выделения сложной вещи в качестве самостоятельного вида состоит в том, что по сделке, объектом которой она является, должны быть переданы все вещи, входящие в ее состав, например при найме жилого помещения². Вместе с тем, т.к. сложная вещь является делимой, договором может быть предусмотрено, что передаче подлежат не все вещи, а лишь некоторые, составляющие часть от сложной вещи, например при разделе имущества, находящегося в долевой собственности и выдела из него доли.

Таким образом, можно выделить основной и факультативный элементы состава жилого помещения. Критерием разделения состава жилого помещения на эти элементы является целевое назначение отдельного помещения, его функциональная принадлежность.

Основной элемент предназначен для удовлетворения основной потребности человека - потребности в жилье. Это само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Оно представляет собой, как правило, изолированную комнату. Так, в соответствии со ст. 673 ПС РФ и ст. 52 ЖК не может быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Факультативный элемент также присутствует в составе жилого помещения, но его объем зависит не только от вида жилого помещения, но и от

¹ См.: Хвостов В.М. Система римского права. Учебник (напечатан по изданию 1908 г.). М.: Спарк. 1996, с. 126.

² См.: Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. М.: Статут. 2001, с. 22-24.

35

экономических условий¹, в период которых было возведено конкретное жилое помещение. Он предназначен для удовлетворения бытовых потребностей человека и представляет собой следующий ряд помещений, как внутри жилого дома: прихожая, кухня, ванная комната, туалет, коридор, подсобные и иные помещения, так и вне основных конструкций: балкон, лоджия и т.д.

Определенную аналогию можно провести с предприятием как имущественным комплексом. В ст. 132 ПС РФ указано, что предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (общее назначение, функциональный признак для жилого помещения - проживание). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности (в состав жилого помещения входит основной и факультативный элемент). Предприятие в целом или его часть могут быть объектом сделок (в жилом помещении, например, найм всей квартиры или найм одной комнаты).

В ст. 135 ПС РФ законодатель предусмотрел норму, в которой вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Главная вещь и ее принадлежность представляют собой отделимые друг от друга разнородные вещи. Различия между ними состоят в том, что главная вещь может использоваться по назначению и без принадлежности, а последняя по общему для них назначению без главной вещи использоваться не может. Главная вещь имеет самостоятельное значение, а принадлежность лишь призвана ей служить (обслуживать). Например, в городах с высоким уровнем благоустроенности в жилых домах присутствует мусоропровод.

Правовое значение деления вещей на главную и принадлежность состоит в том, что по сделке, объектом которой является жилое помещение (главная

Н апр., «сталинские» дома, «хрущевки», современные коттеджи и монолитные дома и т.д.

36

вещь), должна быть обязательно передана и ее принадлежность (ч.2 ст. 290 ПС РФ).

По мнению Крашенинникова П.В., в общем контексте построек, именуемых жилым домом, домовладением, основной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки и сооружения служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке¹.

Тем не менее, по мнению автора, принадлежность - это отделимая вещь и если она утрачивает общее назначение с главной вещью, то может быть отчуждена на общих основаниях при наличии возможности выдела в натуре².

Наряду с главной вещью в состав жилого помещения могут входить не только другие вещи, но и имущественные права как принадлежность. При этом их состав зависит от вида (квартира, жилой дом) жилого помещения³.

Так, нормой ст. 290 ГК РФ предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры. Ряд других нормативных актов⁴ указывает и другие объекты общей долевой собственности, однако этот перечень остается далеко не исчерпывающим. В данном случае можно сформулировать принцип: имущество является общим, если оно предназначено для обслуживания более одного жилого помещения.

Часть 2 ст. 290 ГК РФ установила жесткое правило, по которому собственник квартиры не вправе распорядиться принадлежностью раньше, чем главной вещью. Стало быть, отчуждая квартиру (жилую комнату), собственник

¹ См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут. 2000, с. 18.

^{1 2} Как правило, это возможно в сельской местности, напр, при купле-продаже хозблока, бани и т.д.

I ³ См.: Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. М.: Статут. 2001, с. 22-29.

I ⁴ Закон РФ от 24.12.1992 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости СНД и ВС РФ,

1993, № 33, ст. 99; федеральный закон РФ от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» //

I СЗ РФ, 1996, № 25, ст. 2963 и др.

37

одновременно отчуждает и свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома¹. По аналогии закона оно может быть применимо и к собственникам жилых комнат в коммунальной квартире.

В п. 9 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом²», не утратившего своего значения, указывается на то, что «...различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.) являются подсобными строениями и составляют с домом единое целое. Поэтому при отчуждении жилого дома они переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником...». Таким образом, если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи.

Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы. Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один — жилого дома, а другой — подсобных строений, что недопустимо³.

Поэтому можно согласится с мнением Кузьмина В. П., что только в единстве всех своих элементов, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности (в т.ч. земельный участок, надворные постройки)⁴.

Жилые помещения как объекты сделки в гражданских правоотношениях

¹ Аналогичное правило закреплено в ст. 8 закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики».

² Бюллетень Верховного Суда СССР, 1981, № 9.

³ См.: Судебная практика по жилищным спорам: Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М.: Издательская группа «Норма - Инфра - М». 1999, с. 206-207.

⁴ См.: Кузьмин В.Н. Право личной собственности на жилой дом в СССР (Основные проблемы). Автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. М, 1975, с. 15.

38

бывают различных видов: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (ст. 673 ПС РФ).

Интересная новелла содержится в проекте Жилищного Кодекса РФ: «...а также иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми помещениями в соответствии с национальными традициями народов, населяющих РФ, закрепленными законодательством субъектов РФ»¹. Но указанные помещения далеко не всегда отвечают всем требования и признакам жилого помещения, и поэтому вряд ли их можно относить к одному из видов жилых помещений.

До 1991 года квартира за редким исключением (кроме квартир жилищно­строительных кооперативов) находилась в государственной собственности и предоставлялась гражданам административным путем для найма жилого помещения. Реально возможной сделкой в тот период существовал обмен между нанимателями квартир, но фактически собственник оставался прежним - государство.

Полноправным объектом сделок в гражданских правоотношениях квартира стала только после перевода ее в частную собственность путем приватизации на основании ст. 1 Закона РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»² и п. 3 ст. 2 Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР»³.

В отличие от квартир, право пользования жилыми домами (изолированными частями жилых домов), в т.ч. на основании права собственности, допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру⁴. В настоящее время в соответствии со ст. 35 Конституции РФ, п. 2 ст. 213 ПС РФ и ст. 6 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» материальный ценз отменен,

¹ См.: ст. 5 проекта Жилищного Кодекса РФ // Российская газета, 08.10.1994.

² Ведомости СНД и ВС РСФСР,1991, № 28, ст. 959.

³ Ведомости СНД и ВС РСФСР,1990, № 30, ст. 416.

⁴ См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М: Статут. 2000, с. 17.

39

количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц не ограничивается¹.

До начала 90-х годов объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектом найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые появилось с принятием Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР».

Однако ст. 4 вышеуказанного закона установила ряд исключений. Так не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения.

В Постановлении Конституционного Суда от 03.11.1998 № 25-П² суд признал в части ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах не соответствующей Конституции РФ.

Впоследствии ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предоставила нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат наряду с другими способами приобретения права собственности возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату.

С принятием части второй ПС РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям.

Как считает Крашенинников П.В., такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан³.

Это мнение спорно, т.к. законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня тысячи семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет

¹ За исключением тех случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных ст. 56 Конституции РФ и п. 2 ст. 1 ПС РФ.

² СЗ РФ, 1998, № 45, ст. 5603.

³ См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут. 2000, с. 19-20.

40

на оборот жилых комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих.

Таким образом, правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота является необходимым, по крайней мере, на период становления полноценного рынка жилой недвижимости и первичного удовлетворения потребности в жилом помещении.

Жилые помещения в домах служебного (ведомственного) и специализированного фондов (общежития, маневренный фонд и т.д.) не являются полноценными объектами сделок в гражданском праве, т.к. их • целевое назначение призвано удовлетворить лишь временную потребность в

жилье. Жилые помещения в специализированном фонде, в соответствии с законом, не подлежат приватизации, и принадлежат, как правило, государству или органам местного самоуправления, т.е. возможность совершения сделок с ними заведомо ниже, чем у жилых помещений, принадлежащих частным лицам.

Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в ст. 12 такие жилые помещения отнесены в специальный жилищный фонд для социально незащищенных слоев населения и предусмотрено заключения договора социального найма в пределах норм жилой площади.

Таким образом, в ст. 673 ПС РФ законодателем установлен основной перечень видов жилых помещений, являющихся полноценными объектами гражданско-правовых сделок, i В результате проведенного правового анализа, жилое помещение можно

| идентифицировать как недвижимую, индивидуально-определенную,

i

| непотребляемую и не ограниченную в гражданском обороте вещь, созданную

| трудом человека, и имеющую строгое функциональное назначение. Жилое

помещение является сложной делимой вещью, состоящей из основного и факультативных элементов, и в совокупности с другими вещами, имеющими хозяйственную зависимость, приобретает черты главной вещи с принадлежностями. Определены два принципа отнесения вещей к

РОССИЙСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННА^

⁴¹ БИБЛИОТЕК* _л недвижимости, в т.ч. жилых помещений: физический и юридический.

Применение данных принципов позволит более четко определять вид вещи и, соответственно, ее правовой режим.

Отличительные признаки определяют дефиницию понятия жилого помещения следующим образом: жилым помещением признается такое помещение, которое специально предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан, причем данное помещение должно быть зарегистрировано в качестве жилого в установленном законом порядке в государственных органах. Предлагается внести это понятие первым абзацем в п. 2 ст. 288 ПС РФ.

Таким образом, будет дано легальное определение жилого помещения через его признаки, причем эти признаки являются основными и необходимыми. В этом случае будет исключен пробел в законодательстве, когда «де-факто» жилые помещения принимаются государственной комиссией и регистрируются государственными органами жилищного учета в качестве жилых на основании правоприменительных актов и многочисленных, достаточно разрозненных, ведомственных нормативных актов (инструкции, приказы, положения), а «де-юре» такой порядок непосредственно федеральным законом не предусмотрен ввиду отсутствия определения жилого помещения.

В целях исключения из правовой системы нормативных актов фактически утративших силу и заполнения пробелов в законодательстве, в соответствии с функциональным признаком разработать Положение о порядке и основаниях перевода строений в жилые помещения и исключения жилых помещений из жилищного фонда, утвержденное Постановлением Правительства РФ. Принять нормативные акты субъектами РФ по определению уровня благоустройства жилого помещения в конкретном субъекте РФ в целях обеспечения пригодности жилого помещения для проживания.

На основании нормы ст. 673 ПС РФ считать, что установлен основной перечень видов жилых помещений, являющихся полноценными объектами

42

сделок в гражданских правоотношениях: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (комната).

В соответствии с вышеизложенным, предлагается внести изменения в нормы права жилищного законодательства для обеспечения и развития единообразной правоприменительной практики и более системного учета жилых помещений, в т.ч. проведя унификацию форм различных бланков и документов, широко используя технические возможности, особенно электронной техники. Привести в соответствие нормативные акты уровня субъектов РФ¹ к федеральному уровню в целях исключения имевшихся и образовавшихся несоответствий между федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации.