Глава II. Особенности правового регулирования отдельных сделок с жилыми помещениями

§ 1. Сделки, направленные на отчуждение жилых помещений 1.1 Договор купли - продажи жилых помещений

Выделение особых правил, посвященных отчуждению жилых помещений обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения связаны с земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, жилое помещения обладает повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью на жилые помещения законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. И, в-четвертых, жилое помещение является индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает отпечаток на правовое регулирование, связанных с ним отношений. Перед рассмотрением отдельных сделок необходимо охарактеризовать их общие свойства, а при характеристике каждой сделки показать особенности, чтобы избежать повторов.

Жилое помещение относится к недвижимому имуществу (ст. 130 ПС РФ), поэтому по отношению к договорам купли-продажи жилья применяются как общие положения о купле-продаже вещей (§ 1, гл. 30 ГК РФ), так и положения о продаже недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК РФ), с учетом особенностей продажи жилого помещения (ст. 558 ГК РФ).

Инвентарная стоимость жилого помещения определяется органами технической инвентаризации, как правило, это БТИ¹, а в местностях, где

¹ В настоящее время Госстрой РФ разрабатывает новую методику оценки недвижимости. Ее применение приведет к тому, что инвентарная стоимость жилого помещения практически сравняется с рыночной ценой. // Деньги, № И (315), 21.03.2001.

88

инвентаризация указанными органами не проведена - органами местного самоуправления или страховыми организациями (оценщиками) на основании федерального закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»¹.

В случаях заключения договора, предметом которого является отчуждение имущества, на сумму ниже той, которая указана в оценочном документе, государственная пошлина и налог исчисляются, исходя из суммы, указанной в оценочном документе.

Субъектами сделки являются физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования. Сторона, отчуждающая жилое помещение, должна иметь документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение, а для государственных и муниципальных предприятий и учреждений - право хозяйственного ведения или оперативного управления.

Сделки по отчуждению жилых помещений совершаются в простой письменной форме (ст. 160, 161 ГК РФ). Действующее законодательство предоставляет право сторонам, по их желанию, предусмотреть нотариальную форму договора в случаях, когда такая форма не установлена законом (п. 2 ст. 163ГКРФ).

Для проведения сделки по отчуждению необходим ряд документов:

документы, удостоверяющие личность (паспорт либо иные документы его заменяющие, опекунское удостоверение);

правоустанавливающие документы (договор передачи приватизируемого жилья в собственность и свидетельство о собственности на жилое помещение, справка правления ЖК или ЖСК о полной выплате пая и свидетельство о собственности, договор купли-продажи, мены и т.д., зарегистрированный соответствующим учреждением юстиции, свидетельство о праве

собственности на наследство, вступившее в законную силу решение суда о

^] СЗ РФ, 1998, №31, ст. 3813.

² Кроме договора ренты, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а также в

установленных законом случаях государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

89

признании права собственности, акт о приобретении жилого помещения с публичных торгов или на аукционе);

документы на жилое помещение (технический паспорт на помещение, справка БТИ о балансовой стоимости и принадлежности жилого помещения, план жилого помещения, выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета, справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным услугам, справка о правовом режиме земли, план земельного участка);

документы о разрешении сделки (нотариальное согласие супруга, согласие органов опеки и попечительства, согласие участников долевой собственности, учредительные документы юридического лица, справка паспортного стола о наличии обременении отчуждаемого имущества в виде права пользования жилым помещением третьими лицами, справка П1И¹ об отсутствии задолженности по налогам, доверенность);

документы, необходимые для регистрации сделки (заявление сторон, квитанция об оплате регистрационного сбора, соответствующий договор со всеми предусмотренными законом и (или) договором приложениями) и другие, предусмотренные законодательством документы.

Граждане и юридические лица вправе приобретать жилые помещения во вновь построенных многоквартирных и иных жилых домах, а также на вторичном рынке, на основании договора купли-продажи жилого помещения, заключаемого с его собственником.

По договору купли-продажи жилого помещения одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять жилое помещение по передаточному акту и оплатить за него определенную сумму (цену) - 454,549 ГК РФ.

Данный договор является консенсуальным, возмездным и взаимным.

¹ ГНИ - государственная налоговая инспекция, далее ГНИ.

90

Договор купли-продажи жилого помещения — один из самых распространенных договоров¹ по приобретению жилых помещений, несмотря на ряд сдерживающих факторов². Правовой базой совершения таких сделок, служит, прежде всего, § 7 гл. 30 ПС РФ.

До вступления в силу Закона СССР «О собственности в СССР»³ (т.е. до 01.06.1990 г.) законодательство содержало массу различных ограничений, сдерживающих нормальный оборот жилых помещений⁴. Предусматривалось заключение договоров купли-продажи только жилых домов и то не более чем один раз в три года. В случае если гражданину и членам его семьи на праве собственности принадлежало два жилых дома, то один из них необходимо было продать. Думается, что данное и другие ограничения, с одной стороны, сдерживали гражданский оборот, а с другой — подталкивали граждан к заключению мнимых сделок.

Особой формой продажи жилого помещения является аукцион (ст. 447-449 ГК РФ). Так, предприятиями и организациями строительного комплекса или уполномоченными ими посредниками, а также по решению суда⁵ проводятся аукционы продажи квартир⁶. Порядок проведения аукциона установлен постановлением Совмина РСФСР от 27.06.1991 № 372 «О неотложных мерах по стабилизации положения дел в строительном комплексе в условиях перехода к рыночным отношениям» и Положением о проведении аукционов по продаже квартир предприятиями и организациями строительного комплекса РСФСР, утв. Госкомитетом РСФСР по архитектуре и строительству отОЗ.09.1991⁸.

¹ См.: Крашенинников ПВ. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут. 2001, с. 20.

² См.: Титов А.А. Новые способы получения жилья. М: Юрайт. 2000, с. 230.

³ Ведомости СНД и ВС СССР, 1990, № 11, ст. 164. В настоящее время закон не действует.

⁴ См.: Красавчиков О.А. Советское гражданское право, М.: Высшая школа. Третье издание. 1985, с. 18-20.

³ Федеральный закон РФ от 21.07.1997 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» // СЗ РФ, 1997, № 30, ст. 3591.

* Стартовая цена определяется согласно «Временной методики оценки жилых помещений», утв. приказом Министерства строительства РФ от 30.10.1995 № 17-115 // Налоговый Вестник, 1996, № 8.

⁷ СЗ РФ, 1996, № 4, ст. 287.

* См.: Жилищное законодательство. // Сост. Примаков О.В. М: Бизнес-информ, 1996, с. 189.

91

В этих аукционах могут участвовать любые физические и юридические лица¹. Информация о проведении аукциона должна быть опубликована в средствах массовой информации и специализированных изданиях. С момента, когда лица оплатят билет участия, они становятся участниками аукциона и получают права в соответствии с ПС РФ.

Претендент, предложивший наивысшую цену, становится обладателем квартиры и обязан подписать преддоговорное соглашение на покупку². В течение трех дней после торгов оформляется договор купли-продажи³.

Аналогичным образом осуществляется продажа не завершенных строительством жилых домов⁴, находящихся в федеральной собственности, в т.ч. в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении организаций⁵. Однако, некоторые авторы считают объекты незавершенного строительства, как совокупность строительных материалов и конструкций⁶.

В качестве предмета договора выступает как изолированное жилое помещение, так и часть жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, причем доля может не совпадать с реальными физическими размерами имеющихся помещений.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое жилое помещение подлежит передаче покупателю по договору, его характеристику, в т.ч. данные, определяющие расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор должен содержать следующие сведения: местонахождение жилого помещения (полный адрес), количество комнат, его общую площадь (на практике указывают и жилую), благоустроенность и другие показатели (напр.

¹ Ст. 19 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 49¹ ЖК.

² В противном случае, лицо, выигравшее аукцион утрачивает внесенный им задаток (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

³ Подробнее см.: Седугин П.И. Жилищное право. М.: Норма. Издание второе. 2001, с. 304-306.

⁴ Арбитражная практика считает такие объекты недвижимостью. См. п. 7 приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости. //Вестник ВАС РФ, 1998, № 1.

⁵ Подробнее см.: Калачева С.А. Справочник по жилищному законодательству. М: Приор. 2001, с. 205-207.

⁶ См.: Козырь ОМ. Недвижимость в новом ГК России. М.: Изд-во межд. центра фин.-экон. развития, 1998, с. 276.

92

кадастровый номер¹). Представляется, что для квартир необходимо указывать и этаж продаваемого жилья².

ГК РФ установил гарантии относительно земельного участка, на котором расположено приобретаемое жилое помещение: покупателю предоставляется право и на земельный участок, необходимый для использования жилого помещения³ (ст. 552 ГК РФ). Если продавец является собственником земельного участка, то покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок⁴. В случае, когда продавец не является собственником, то покупателю передается право пользования на тех же условиях, которые имеет продавец дома.

Цена договора является существенным условием (ст. 555 ГК РФ). К нему не применяются общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК РФ). Наличие такого правила обусловлено индивидуальным характером вещи - жилого помещения.

Если иное не установлено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена жилого помещения, включает цену передаваемой с этим жилым помещением соответствующей части земельного участка. Законом или договором купли-продажи может быть предусмотрен иной порядок определения цены договора.

Нередки случаи, когда действительная цена, по которой продается жилое помещение вообще не указывается в договоре, а остается только инвентаризационная. Делается это для того, чтобы уменьшить размер уплачиваемых налогов и пошлин. Однако при расторжении договора

¹ Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости, утв. постановлением Правительства РФ от 15.04.1996 № 475 // СЗ РФ, 1996, № 17, ст. 2004.

² Сведения, относящиеся к договору продажи недвижимости изложены в Приложении № 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219//СЗ РФ, 1998, № 8, ст. 963.

³ Подробнее см.: Титов А.А. Новые способы получения жилья. М: Юрайт. 2000, с. 232.

⁴ См.: п. 8 информационного письма ВАС РФ от 31.07.1992 № С-13/ОП-171 «О разрешении споров, связанных с применением законодательства о собственности» // Вестник ВАС РФ, 1993, № 1, с. 100.

93

покупатель получает значительно меньшую сумму, чем оплатил в действительности, подвергая себя не только экономическим, но и неблагоприятным социальным последствиям.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю имущества.

Возможно указание цены на жилое помещение в рублях, эквивалентной определенному количеству денег в иностранной валюте¹, однако сами расчеты необходимо проводить только в рублях² (ст. 140, 317 ПС РФ), тем не менее, это правило зачастую не соблюдается.

Как правило, цена жилого помещения устанавливается на единицу его площади (1 кв. м). Если стороны не могут определить самостоятельно цену в договоре, то они вправе решить этот вопрос с помощью специалистов. Квалифицированные оценщики³ на основании договора между оценщиком и заказчиком произведут расчет стоимости⁴ жилого помещения. Единственным документом, содержащим сведения о проведенной оценке и ее результатах, является заключение об оценке.

Способы оплаты жилья могут быть разными. Наиболее частый - оплата непосредственно до или после передачи жилого помещения⁵ всей суммы по сделке (ст. 486 ГК РФ), но допускается оплата жилья в кредит или рассрочку (ст. 488, 489 ГК РФ) либо предварительная оплата (ст. 487 ГК РФ), способ оплаты рекомендуется указать в договоре.

При оплате жилья в кредит покупатель самостоятельно выбирает кредитное учреждение. В соответствии со ст. 116 ГК РФ был принят

¹ Гришаев СП. Все о недвижимости. М.: БЕК. 2000, с. 57.

² Ст. 82 федерального закона РФ от 02.12.1990 № 394-1 «О центральном банке РФ (банке России) // СЗ РФ, 1995, № 18, ст. 1593; п. 1 ст. 2 закона РФ от 09.10.1992 № 3615-1 «О валютном регулировании и валютном контроле» // Ведомости СНД и ВС РФ, 1992, № 45, ст. 2542.

³ На основании ст. 23 федерального закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» необходимо получение лицензии.

⁴ Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки» // СЗ РФ, 2001, № 29, ст. 3026.

³ Как правило, факт оплаты подтверждается выданной распиской.

94

федеральный закон РФ от 07.08.2001 № 117-ФЗ «О кредитных потребительских кооперативах граждан»¹. Это некоммерческое кредитное учреждение, члены которого, являясь пайщиками, получают ссуды на приобретение жилого помещения. В настоящее время количество кооперативов невелико, но этот сегмент рынка стремительно развивается. Официально зарегистрировано 400 кредитных союзов, а сумма их активов составляет более 700 млн. рублей².

В качестве сторон по данному договору могут выступать граждане, юридические лица, государственные и муниципальные образования (ст. 49¹ ЖК). Организации, обладающие правом хозяйственного ведения не вправе продавать недвижимость без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п.1 ст. 297 ПС РФ), а обладающие правом оперативного управления могут отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ПС РФ).

Существенное условие договора (ст. 558 ПС РФ) - перечень лиц, которые проживают в продаваемом жилом помещении и сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

Продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев когда покупатель согласился его принять, тем не менее продавец обязан предупредить покупателя обо всех правах третьих лиц (аренда, залог и т.д.). Неисполнение этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжения договора, если не будет указано, что покупатель знал или должен был знать об обременении.

Специальной нормой в ст. 292 ПС РФ при переходе права собственности установлено, что граждане, как правило, это члены семьи, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования, остаются проживать там при смене собственника. Согласно законодательству такими лицами могут быть: наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.

¹ СЗ РФ, 2001, № 33, ст. 3420.

² См,: «Квартирный ряд» - приложение к газете «Вечерняя Москва», № 4 (350), 28.09.2001.

95

53 ЖК, ст. 672, 677 ПС РФ), поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 617, 685 ГК РФ), члены семьи прежнего собственника жилого помещения, оставшиеся проживать в помещении (супруг, дети, родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы), в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ), а в исключительных случаях - иные лица, совместно проживающие с собственником и ведущие с ним общее хозяйство. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).

Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в ст. 19 содержит прямой запрет на продажу заселенных жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда без согласия проживающих в них граждан. Причем данной норме придана обратная сила¹. Доли этих жилищных фондов предназначенные для продажи специально определяются Правительством РФ и исполнительными органами субъектов РФ².

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи жилого помещения заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст.434 ГК РФ), но стороны вправе оформить договор в нотариальном порядке³. Государственная пошлина за совершение нотариальных действий при оформлении договора отчуждения жилья детям, родителям, родным братьям и сестрам составляет 0,5 % от суммы договора, но не менее 50% МРОТ, иным лицам - 1,5%, но не менее 1 МРОТ, однако в любом случае вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих соглашений ложится на учреждения юстиции -органы государственной регистрации⁴.

¹ См.: Бюллетень ВС РФ, 1995, № 9, с. 4.

² Постановление Правительства Москвы от 03.02.1998 № 94 «О программе поэтапной ликвидации коммунального заселения в жилищном фонде г. Москвы» // Вестник Мэрии Москвы, 1998, № 9.

³ Закон РФ от 09.12.1991 № 2005-1 «О государственной пошлине» // Ведомости СНД И ВС РФ, 1992, № 11, ст. 521.

⁴ См.: Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М.:Статут. 2001, с. 21.

96

Совершение сделок купли-продажи сопровождается уплатой подоходного налога¹ продавцом жилого помещения.

На основании федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним²» подлежит регистрации как сам договор купли-продажи жилого помещения, так и переход права собственности на него (п. 2 ст. 558, 560 ПС РФ). Госрегистрация договора удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, а регистрация перехода прав на жилье - свидетельством о государственной • регистрации. В определенных случаях регистрации подлежит одновременно и

переход права собственности и возникновение вещных прав.

В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи или перехода прав собственности на жилое помещение, другая сторона на основании п. 3 ст. 551 и п.3 ст. 165 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств выносит решение о государственной регистрации. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации вынуждена будет возместить другой стороне (п. 4 ст. 165 ГК РФ) реальные убытки, вызванные i задержкой регистрации.

Для совершения сделки необходимо собрать ряд документов, которые можно разбить на несколько групп: документы, удостоверяющие личность; документы на жилое помещение; правоустанавливающие документы; документы, разрешающие и обременяющие сделку и иные необходимые документы.

Для более полной защиты прав покупателей независимо от того юридическое это лицо или физическое, передача жилого помещения и принятие его покупателем должны осуществляться по подписанному сторонами

¹ В соответствии со ст. 224 части второй Налогового Кодекса РФ, ставка налога установлена в размере 13 %. Тем не менее, п. 1 ст. 220 Налогового Кодекса РФ предусмотрел льготы для продавца в зависимости от цены сделки и времени владения жилым помещением. // СЗ РФ, 2000, № 32, ст. 3340.

² СЗ РФ, 1997, № 30. ст. 3594.

97

передаточному акту или иному документу о передаче жилого помещения (ст. 556 ГК РФ). Жилое помещение считается переданным после фактической его передачи. В противном случае обязательство продавца будет неисполненным (законом или договором может быть предусмотрен иной порядок передачи жилого помещения). Передача жилого помещения может предшествовать регистрации, а может следовать за ней, хотя данное утверждение оценивается в юридической литературе неоднозначно¹.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя принять его. Само по себе принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в т.ч. в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащие исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца (ст. 475 ГК РФ): во-первых, соразмерного уменьшения покупной цены, во-вторых, безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок, в-третьих, возмещение своих расходов на устранение недостатков жилища.

Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо появляются вновь после их устранения и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы, однако потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору (ст. 557 ГК РФ) невозможно. Это изъятие обусловлено тем, что любое недвижимое имущество является уникальной, незаменимой вещью.

¹ См.: Жариков ЮГ, Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М.: Бек. 1997, с. 20.

98

Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»¹ в ст. 13 содержит дополнительные требования для продавца при заключении договора купли-продажи помещений в многоквартирном доме. Эти требования связаны с предоставлением информации. При этом объем информации зависит от того, создано товарищество или нет. Во втором случае (когда товарищество не создано) продавец предоставляет данные о наличии или об отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества, сведения о залоге помещения, сведения о страховании общего имущества в кондоминиуме. В первом случае (когда товарищество создано) в дополнение к перечисленным сведениям сообщаются данные действующего бюджета и финансового отчета товарищества, сведения о любых известных капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет, и сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами.

Кроме того, в дополнение к этим сведениям предоставляется устав товарищества, определяющий права и обязанности будущего собственника.

Представляется, что не вся информация по товариществу собственников жилья может быть точной и объективной, и, следовательно, норма практически нерабочая². В тех случаях, когда законодатель использует такие обороты как «любые известные...», «сведения..., которые могут возникнуть...», правоприменение весьма затруднительно³.

Согласно ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» освобождающиеся изолированные жилые помещения в коммунальных квартирах, где проживает несколько нанимателей, могут быть проданы им при условии отсутствия: граждан, нуждающихся в улучшении

¹ СЗ РФ, 1996, № 25, ст. 2963.

² Причем, согласно п. 2 ст. 13 указанного закона, продавец отвечает за убытки, понесенные покупателем в результате непредставления указанных сведений либо искажения или неточностей.

См.: Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещения ми. М.: Статут. 2001, с. 21-24.

99

жилищных условий, имеющих жилую площадь менее установленной нормы с учетом права на дополнительную площадь.

Широкое распространение такая практика продажи получила в г. Москве, которая проводится Департаментом жилищной политики и жилищного фонда через уполномоченные им организации в целях ликвидации коммунальных квартир¹ и получения дополнительных средств для строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда. Правила продажи определены «Положением о продаже свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы»². Цена выкупаемых жилых помещений определяется в каждом случае индивидуально Городской комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве.

Продажа комнат производится только гражданам, проживающим в этих квартирах по договорам социального найма либо имеющим жилые помещения в данной квартире в собственности, причем очередники муниципального округа имеют приоритетное право покупки³. Граждане, желающие купить жилое помещение, дополнительно предоставляют следующие документы: заявление о покупке, заявление о приватизации, справку о проверке жилищных условий на момент покупки.

При наличии на свободную жилую площадь нескольких претендентов она может быть продана при согласии всех нанимателей покомнатно в долевую собственность. В случае возникновения спора, он выносится на обсуждение общественных жилищных комиссий территориальных управлений, решения которых можно обжаловать в комиссиях округа, города или в суде.

На территории ряда субъектов РФ приняты нормативные акты, предусматривающие меры по пресечению неправомерных действий при

¹ Распоряжение департамента муниципального жилья и жилищной политики от 22.11.1999 № 169 «О порядке расселения квартир коммунального заселения при наличии свободных комнат, находящихся в собственности г. Москвы». Документ опубликован не был.

² Постановление Правительства Москвы от 27.08.2002 № 706-ПП «О продаже свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы» // Вестник Мэрии Москвы, 2002, №35.

³ Ст. 19 закона г. Москвы от 11.03. 1998 № 6 «Основы жилищной политики в городе Москве» // Ведомости Мосгордумы, 1999, № 8, с. 5.

100

совершении сделок с жилыми помещениями. Так, согласно распоряжению мэра г. Москвы¹, при отчуждении жилых помещений некоторым категориям граждан (одинокие пенсионеры, несовершеннолетние, нетрудоспособные, недееспособные и т.д.), которые относятся к так называемой «группе риска» установлены ограничения. Оно должно осуществляться с согласия органов социальной защиты, окружных медицинских управлений, опеки и попечительства. Мосгоркомрегистрация регистрировал такие сделки только после регистрации граждан на другое место жительства.