§ 3. Особенности совершения сделок с жилым помещением

Особенность заключения, изменения и расторжения сделки вообще и сделки с жилым помещением в частности обусловлена объектом сделки⁴. Объект детерминирует не только существенные условия, необходимые для заключения сделки и порядок ее оформления, но также условия и последствия недействительности сделки. Причем объектный признак в ряде случаев обусловливает существование целой отрасли права, например земельное, где объектом регулирования выступает не недвижимость вообще, а ее конкретная разновидность - земельные ресурсы. Аналогичным образом объектом жилищного права выступают жилые помещения.

Правовое регулирование сделок с жилыми помещениями характеризуется особым порядком возникновения прав на это имущество, присутствием специальных требований, предъявляемых при прекращении и изменении права собственности и других вещных прав на эти объекты, т.е. таким оформлением сделки, при соблюдении которого реализуется основание сделки и удовлетворяются потребности сторон. Такой особенностью является

¹ Третий раз подряд создан бездефицитный бюджет, на 2003 год прописан рост ВВП 3,4-4,4%, увеличен среднесрочный экономический прогноз согласно указанию Президента РФ. // Газета «Вечерняя Москва», № 85, 16.05.2002.

² Напр., всемирная сеть Интернет, сотовые и иные беспроводные средства связи.

³ Зачастую рассмотрение дел в судах и последующее выполнение последствий недействительной сделки длится месяцами, что пагубно влияет не только на субъектов недействительной сделки (проигрыш в конкуренции), но и государства в целом (недополучение налогов от предпринимательской деятельности), а в конечном итоге рядового потребителя.

Заключение, изменение и расторжение сделки происходит по общим правилам (гл. 28, 29, 62 ГК РФ) с учетом требований, предъявляемых к совершению сделок с жилыми помещениями.

61

государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, урегулированная одноименным федеральным законом¹.

До принятия указанного закона практиковалась исключительно нотариальная форма сделок², поэтому права и обязанности, возникшие до введения закона, т.е. до 31.01.1998 имеют юридическую силу³. В настоящее время нотариальное удостоверение сделок с жилыми помещениями утратило обязательный характер, за исключением удостоверения договоров ренты и ипотеки. По мнению автора, государственная регистрация обладает более высоким правовым положением относительно нотариального удостоверения⁴.

Как считает Горемыкин В.А., отсутствие обязательного нотариального удостоверения сделок с жилыми помещениями может сузить конституционные гарантии охраны прав и свобод граждан при совершении сделок с недвижимостью без установления личности сторон, без проверки их дееспособности и полномочий, обычно осуществляемые нотариусом. Так же, по его мнению, это увеличит опасность для граждан и их прав на имущество стать объектами незаконного посягательства путем инициирования другим лицом волеизъявления либо подделки его подписи в доверенности, договоре купли-продажи или иного способа отчуждения⁵.

Однако эти функции в соответствии с Законом о регистрации возложены на вновь создаваемые органы юстиции⁶. Тем не менее, обязательное участие нотариуса при совершении сделок с жилыми помещениями еще не дает

¹ Федеральный закон от21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее закон о регистрации прав» // СЗ РФ, 1997, № 30, ст. 3594.

² В ГК РСФСР 1964 г. лишь в нескольких статьях (135, 195, 197, 239) указывалась на необходимость регистрации договоров по поводу недвижимого имущества. Нормы имели разрозненный характер. Это было обусловлено тем, что практически все объекты недвижимости находились в государственной собственности.

³ Государственная регистрация прав на жилье, возникших до момента вступления в силу закона, проводится по желанию их обладателей.

⁴ В соответствии с п. 3 ст. 11 закона о регистрации прав.

⁵ Бугулов ЭР., Горемыкин В.А. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. М.: Филинъ. 1999, с. 42-45.

* Постановление Правительства РФ от 06.03.1998 № 288 «Об утверждении примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ, 1998, №11, ст. 1291.

62

абсолютной гарантии законности сделки, это особенно актуально с появлением в России частного нотариата¹.

Несмотря на упрощение процедуры совершения сделок с жилыми помещениями, во многих регионах зачастую практикуется только нотариальная форма, что противоречит п. 20 постановления Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним³», т.е. нотариально удостоверены сделки должны быть только в случаях прямо установленных законом и органы юстиции не вправе отказывать в государственной регистрации сделок выполненных в простой письменной форме (п. 2 ст. 17 закона о регистрации прав)⁴.

Под государственной регистрацией прав на жилое помещение и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения и обременения прав на жилье, при этом она является единственным доказательством существования права, соответственно оспорить это право можно только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 закона о регистрации прав).

Подлежат регистрации право собственности и такие вещные права, как право хозяйственного ведения и оперативного управления, а также сделки, направленные на обременение и передачу прав владения и пользования жилым помещением: аренда⁵, доверительное управление, ипотека (п. 1 ст. 4 закона о регистрации прав). Исключение составляет только договор коммерческого найма или договор поднайма жилого помещения, а также договор безвозмездного пользования.

Сложность этого правового института заключается в том, что нет четкого

¹ Закон РФ от 11.02.1993 № 4462-1 «Основы законодательства о нотариате» // Ведомости СНД и ВС РФ, 1993, № ю, ст. 357.

² В связи с этим был принят «Порядок осуществления правового контроля за деятельностью учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утв. приказом Минюста РФ от 16.08.1999 № 244 // Бюллетень Минюста РФ, 1999, № 9.

³ СЗ РФ, 1998, № 8, ст. 963.

⁴ В соответствии с п. 5 ст. 2 закона о регистрации прав отказ можно обжаловать в суде либо арбитражном суде.

⁵ Только договор аренды, заключенный на срок свыше 1 года.

63

принципа разграничения в необходимости регистрации самого права (вещные права) и (или) договора (обязательственные права). Так, в договорах купли-продажи, дарения, ренты¹ и мены жилого помещения регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности². В то же время по договору о приватизации, по завещанию жилого помещения законодатель установил только регистрацию перехода права собственности, хотя в обоих случаях происходит смена собственника.

Договор доверительного управления имуществом государственной регистрации не подлежит, регистрация требуется при передаче жилого помещения по договору (п. 2 ст. 1017 ПС РФ), а при аренде наоборот требуется государственная регистрация самого договора (п. 2 ст. 651 ГК РФ). В случае с ипотекой жилых помещений регистрируется как договор, так и обременение права собственности (ст.ст. 10,19 федерального закона РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», т.е. единого подхода к государственной регистрации вещных и обязательственных прав, а также обременении права собственности законодатель не выработал.

Кроме того, значительно усложняет правоприменительную практику следующее обстоятельство: практически всеми учреждениями юстиции по регистрации прав принимаются те или иные нормативные акты (инструкции, приказы, положения), которые фактически дополняют федеральное законодательство⁴. Даже в тех случаях, когда такие документы являются формально обязательными лишь для персонала учреждения, они фактически регулируют отношения между учреждением и заявителем. Другими словами указанные учреждения выходят за рамки своих полномочий, предусмотренных Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое

¹ Только договор ренты, предусматривающий отчуждение жилого помещения под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ).

² См.: Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут. 2001, с. 98-99.

³ СЗ РФ, 1998, № 29, ст. 3400.

⁴ См.: напр., «Инструкция о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утв. приказом городского бюро регистрации прав на недвижимость от 06.06.2000 № 69. // Вестник администрации Санкт-Петербурга, № 6,26.06.2000.

64

имущество и сделок с ним» и принятых в соответствии с ним иных нормативных актов.

Государственная регистрация осуществляется путем внесения записей о правах на каждый объект в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Неотъемлемой частью этого реестра являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на жилое помещение, и книги учета документов¹ (ст. 12 закона о регистрации прав). Однако, при несоответствии записей в реестре и правоустанавливающего документа последний имеет приоритет².

В связи с особой экономической и социальной ценностью жилого помещения, установлен особый порядок, в соответствии с которым происходит государственная регистрация прав³ и обременении⁴.

Сначала предоставляются все необходимые документы вместе с квитанцией об оплате регистрации. Государственная регистрация прав и сделок с жильем проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

Вместе с заявлением о регистрации, договором и документами о правах на жилое помещение⁵ физическое лицо представляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица -учредительные документы, а также документ, удостоверяющий его личность, и

¹ Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. приказом Минюста РФ от 24.12.2001 № 343 // Российская газета, № 14 (2882), 24.01.2002.

² П. 8 ст. 12 закона о регистрации прав.

³ Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода прав собственности на жилые помещения, утв. приказом Минюста РФ от 06.08.2001 № 233 // Российская газета, № 162, 22.08.2001; Инструкция о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территории различных регистрационных округов, утв. Приказом Минюста РФ от 01.07.2003 № 183 // Российская газета, №129,17,07.2002.

⁴ Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утв. приказом Минюста РФ № 289, Госстроя РФ № 235, ФКЦБ России № 290 от 16.10.2000 // Российская газета, X» 225,23.11.2000.

^s К таким документам относятся: свидетельство и приватизации, о праве на наследство, предыдущий договор перехода прав собственности, план жилого помещения и др.

65

документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени данного юридического лица.

Не принимаются на регистрацию документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, либо с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Документы представляются в количестве не менее чем в двух экземплярах, один из которых в подлиннике. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов в случаях, если представленные документы отвечают установленным требованиям и, если иное не установлено законодательством РФ.

Затем происходит их правовая экспертиза. В ходе которой устанавливается законность сделки, действительность самих документов и выясняются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными, а также устанавливаются другие основания для отказа или приостановления госрегистрации. При положительном результате правовой экспертизы в Едином государственном реестре и на правоустанавливающих документах делаются записи о регистрации, выдается свидетельство о произведенной госрегистрации¹. Оно является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серию и номер².

Датой государственной регистрации является день внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр. Со дня внесения записи сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими.

На основании п. 2 ст. 11 Закона о регистрации прав плата за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах взимается в

¹ Инструкция о порядке заполнения и выдаче свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утв. приказом Минюста РФ Ki 194, Минимущества РФ № 16, Госстроя РФ № 1, Росземкадастра № 168 от 03.07.2000 // Российская газета, № 164, 24.08.2000.

² См.: Седугин П.И. Жилищное право. М: Норма. Издание второе. 2001, с. 94.

66

размерах, установленных субъектами РФ¹. При этом максимальный размер за регистрацию и предоставление информации устанавливается Правительством РФ³. Однако законодатели ряда субъектов РФ⁴ в пределах определенного Правительством РФ лимита ввели по сути надбавки к рассматриваемой плате ...за срочность регистрации в отношении жилых помещений! В принципе, ничего незаконного в этом нет, но такое нововведение не соответствует социально-этическим соображениям.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в целях необходимого баланса частных и публичных интересов⁵ носит открытый характер⁶.

Однако следует иметь в виду, что законодательством установлены ограничения на получение ряда сведений, касающихся прав на недвижимость. Так, сведения о содержании правоустанавливающих документов⁷, обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него жилые помещения, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на жилое помещение, предоставляются только правообладателям или физическим и юридическим лицам, получившим от них доверенность (п. 3 ст. 7 закона о регистрации прав).

Кроме того, дополнительные правовые гарантии установлены федеральным законом РФ от 20.02.1995 № 24-ФЗ «Об информации, информатизации и защите информации» . Статья 11 указанного закона относит

¹ В соответствии с п. 5 ст. 3 первой части Налогового Кодекса РФ // СЗ РФ, 1998, № 31, ст. 3824. Причем, на основании п. 2 ст. 8 и ст. 56 первой части Налогового Кодекса РФ законодательные органы РФ вправе установить не только общие ставки, но и льготы отдельным категориям плательщиков.

Причем в случаях, когда подлежит регистрации и договор и переход права, введенные ограничения следует применять раздельно, т.е. напр, для физических лиц максимальный размер по оплате составит 6 МРОТ. См.; Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Буров B.C. и др. М.: Норма. Издание второе. 2001, с. 109.

³ Постановление Правительства РФ от 26.02.1998 № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» // СЗ РФ, 1998, № 9, ст. 1121.

⁴ См. напр.: Закон Московской области от 23.11.1998 № 52/98-ОЗ «О плате за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах».

⁵ Жилые помещения и комплекс связанных с ним гражданских и иных правоотношений в совокупности представляет явление, серьезнейшим образом затрагивающее интересы как отдельных лиц и организаций, так общества и государства в целом.

* П. 4 ст. 131 ПС РФ, ст. 7 закона о регистрации прав.

⁷ За исключением сведений об (ограничениях) обременениях, напр, аренда, ипотека.

* СЗ РФ, 1995, № 8, ст. 609.

67

информацию о гражданах (персональные данные) к категории конфиденциальной информации как документированной информации, доступ к которой ограничивается в соответствии с законодательством РФ (ст. 2 указанного закона). А норма п. 1 ст. 21 этого закона указывает на то, что защите подлежит любая документированная информация, неправомерное обращение к которой может нанести ущерб ее собственнику, владельцу, пользователю или иному лицу. Причем режим защиты в отношении персональных данных устанавливается именно федеральным законом (п. 5 ст. 7 закона о регистрации прав).

На мой взгляд, особенность регистрации состоит в том, что при отчуждении собственником жилого помещения или передаче иных вещных прав должно регистрироваться само право, а при или возникновении обязательственных правоотношений регистрироваться должен договор. Это четкое правило будет способствовать единообразию и простоте в правоприменительной практике. Критерием здесь выступает наличие или отсутствие переданных вещных прав на жилое помещение.

Жилое помещение может принадлежать на праве собственности как одному лицу, так и нескольким¹ - на праве общей собственности, что накладывает определенные особенности при совершении сделок с таким имуществом. В соответствии с п. 3 ст. 244 ГК РФ общая собственность предполагается долевой.

Возникновение общей совместной собственности возможно только в случаях, установленных законом. В отношении жилых помещений это может быть только совместная собственность супругов, если брачным договором не установлено иное (ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 33 и гл. 8 Семейного Кодекса РФ²). Ранее существовала точка зрения о том, что норма ст. 2 закона РФ «О

¹ Определение Верховного суда РФ от 15.10.1998 «О признании имущества, приобретенного по договору купли-продажи, обшей собственностью при доказанности наличия соглашения между покупателем и другим лицом (претендующим на это имущество) о совместной покупке и вложении последним своих средств для его приобретения» разъясняет нормы ГК РФ о приобретении общей собственности. // Бюллетень Верховного суда РФ, 1999, № 5.

² Семейный Кодекс РФ, далее СК РФ // СЗ РФ, 1996, № 1, ст. 16.

68

приватизации жилищного фонда РФ» предоставляет возможность приватизации жилища в совместную собственность совместно проживающих граждан независимо от наличия у них брачных отношений¹. При этом указывалось, что это третья возможность образования совместной собственности, наряду с собственностью супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства². Это, по мнению П.В. Крашенинникова нарушает само существо совместной собственности, т.к. возникает в силу договора, а не закона, и, самое главное, делает неопределенным отношения участников таких сделок (отсутствие долей, предположение согласия в приобретении прав и обязанностей от имени всех собственников и т.д.)³.

Федеральный закон от 15.05.2001 № 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в ГК РФ и Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»⁴ разрешил правовую проблему в отношении приватизации, оставив такое право только за супругами⁵.

Специфика общей собственности на жилое помещение заключается в том, что она характеризуется сложным переплетением как внешних отношений, связывающих сособственников со всеми третьими лицами, так и внутренних отношений между собой самих сособственников. Учет интересов сособственников, заинтересованных в увеличении принадлежащих им долей либо переходе к односубъектной собственности не должен ущемлять право каждого сособственника на свободное распоряжение своей долей⁶.

При отчуждении жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности ГК РФ предусматривает преимущественное право покупки (п. 1 ст. 250 ГК РФ), которое применяется также при отчуждении по договору мены

¹ В 1991 - 1994 гг. в Москве большинство сделок в отношении приватизируемых жилых помещений оформлялось именно в общую совместную собственность семьи. // Российская газета, № 217 (3085), 15.11.2002.

² См.: Безбах В.В, Пучинский В.К. Основы российского гражданского права. Учебное пособие. М.: ТЕИС. 1995, с. 78.

³ См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М: Статут. 2000, с. 161.

⁴ СЗ РФ, 2001, № 21, ст. 2063.

³ Но осталась ситуация, когда лица приватизировали в совместную собственность до вступления этого закона. Таких несколько миллионов. См. Тезисы пресс-конференции председателя комитета ГД РФ по законодательству П.В. Крашенинникова. // Адвокат, 2002, Хв 6, с. 15. ' См.: Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М: Проспект. 2001, с. 277-278.

69

(п. 5 ст. 250 ГК РФ). Логично предположить, что в последнем случае лицо, имеющее преимущественное право, вправе предлагать только аналогичную вещь на сопоставимых цене и условиях мены, указанных отчуждателем доли. Некоторые авторы считают, что это правило можно применять только в случае, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещь, определенную родовыми признаками¹.

Так, несмотря на то, что в юридической литературе имели место мнения об отмене² института преимущественной покупки имущества, он прочно закрепился в гражданском законодательстве.

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ продавец обязан при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу предоставить остальным участникам долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли, по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Право преимущественной покупки ограничивает свободу усмотрения собственника жилого помещения в выборе покупателя³. Он обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием условий продажи. Если остальные участники откажутся от покупки либо не приобретут ее в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ). При нарушении права в течение трех месяцев каждый сособственник имеет право в судебном порядке перевести на себя права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250ГКРФ).

В п. 1 ст. 24 закона о регистрации прав содержится специальная норма, посвященная государственной регистрации сделок с долями в праве общей собственности на жилые помещения дополняющая нормы ГК РФ. Так, если к заявлению о регистрации прилагаются документы, подтверждающие отказ

¹ См. напр.: Комментарий к ГК РФ. 1 часть. // Под ред. Садикова О.Н. М.: Инфра-М. 1999, с. 484.

² См.: Зимелева MB. Общая собственность в советском гражданском праве. // Ученые записки ВИЮН, вып. 2, 1941, с. 64.

³ Это является одним из объективных пределов права собственности.

70

остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные, то в этом случае регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В противном случае, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления такой срок не истек.

• Представляется, что указанная норма изложенной процедуры позволяет

сохранить наиболее оптимальное соотношение прав между продавцом и остальными участниками долевой собственности, защищая интересы всех участников общей собственности по сравнению с нормой, содержащейся в ст. 250ГКРФ.

На практике возникают вопросы, связанные с возможностью отчуждения доли в праве собственности (не части жилья, а именно доли) на жилое помещение, если жилое помещение принадлежит на праве собственности одному лицу.

'■■ Данная возможность прямо не предусмотрена в действующем

; законодательстве, однако и прямых запретов тоже нет. Комплексный анализ

| нормативных положений, предусмотренных в п. 2 ст. 1 и в п. 2 ст. 421 ПС РФ, а

i

также в ст. 209 и ст. 288 ПС РФ, из которых следует, что собственник жилья вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону, позволяет сделать вывод, что сделка по отчуждению доли в праве собственности на жилое помещение возможна, и соответствует действующему законодательству. Учреждения юстиции по регистрации прав не вправе отказывать в регистрации таких сделок. Они обязаны зарегистрировать как договор, так и долю лица,

71

приобретшего право, а также оставшуюся долю лица, который произвел отчуждение¹.

Прекращение общей долевой собственности путем выдела или раздела² жилого помещения (ст. 252 ГК РФ) приводит к утрате бывшими сособственниками права преимущественной покупки. При этом выдел и раздел нельзя смешивать с определением порядка владения и пользования жилым домом³. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерно его доле (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Порядок владения и пользования определяется соглашением участников или судом⁴.

Иные правила предусмотрены в праве собственников на общее имущество многоквартирного дома. Объединение имущества, не относящегося к жилью в многоквартирном доме, но находящегося в собственности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов.

Владение и пользование имуществом, не относящимся к жилью, но расположенном в многоквартирном доме и находящимся в общей собственности осуществляется традиционно по соглашению всех собственников многоквартирного дома и иной недвижимости в жилищной сфере, а при его отсутствии - в порядке, установленном судом. Одним из способов достижения соглашения между собственниками может быть организация товарищества собственников жилья⁵.

¹ См.: Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут. 2001, с. 95-96.

² Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 03.04.1987 № 2 (в ред. 30.11.1990 № 14) «О практике применения судами жилищного законодательства» // Сборник постановление пленумов ВС СССР и РСФСР (РФ). М: Спарк. 1994.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 (в ред. 25.10.1996 № 10) «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» // Бюллетень Верховного суда РФ, 1997, № 1.

⁴ При судебном определении порядка владения и пользования Верховный Суд РСФСР решил, что право общей собственности сохраняется, и его участники не утрачивают права преимущественной покупки. См.: Определение судебной коллегии по гражданским делам ВС РСФСР по делу Гинзбург и др. // Бюллетень ВС РСФСР, 1968, № 4, с. 4.

³ Федеральный закон РФ от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // СЗ РФ, 1996, № 25, ст. 2963.

72

Часть установленных ГК РФ общих правил о распоряжении долей в праве общей собственности в данном случае на объекты общего пользования не распространяется. Во-первых, норма о преимущественной покупке этой доли в общей собственности не применяется, т.к. собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения (п. 2 ст. 290 ГК РФ).

Во-вторых, не может быть применено правило о выделе своей доли, поскольку та его часть, которая не относится к жилой, как правило, предназначена для обслуживания всех жилых помещений и, согласно, ст. 135 ГК РФ является принадлежностью, а поэтому всегда следует судьбе главной вещи. При этом, поскольку принадлежность обслуживает сразу несколько главных вещей, следование осуществляется не в натуре, а виде доли на право общей собственности на принадлежность.

Указанная конструкция долевой собственности должна применяться и к объектам общего пользования квартир и жилых домов, если комнаты в них принадлежат разным субъектам¹.

Па практике имеют место случаи, юридическое обоснование которых встречает поддержку в литературе², когда при продаже комнаты применяется право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводится доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие помещения общего пользования квартиры. Однако правило преимущественной покупки в данном случае применяться не может. Окончательно утвердил такой подход федеральный закон РФ от 20.05.2002 № 55-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ³» приняв новую ч. 8 в ст. 3 указанного закона.

Совершение сделок в отношении совместной собственности производится согласно нормам статьи 253 ГК РФ, но п. 4 этой статьи установил

¹ См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут. 2000, с. 172-174.

² См.: Гришаева СП. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. Справочное пособие. М.: Бек. 1995, с. 33.

³ СЗ РФ, 2002, № 21, ст. 1918.

73

возможность установления отличного от ПС РФ режима владения, пользования и распоряжения общей совместной собственностью.

Так, согласно ст. 253 ПС РФ и ст. 35 СК РФ супруги сообща владеют и пользуются общим имуществом (ст. 256 ПС РФ, ст. 34, 37 СК РФ). Распоряжение таким имуществом осуществляется по согласию супругов, которое предполагается. Однако, в ПС РФ такое предположение не ограничивалось видом отчуждаемого имущества либо формой договора об отчуждении. По данной норме супруг мог самостоятельно распорядиться жилым помещением. Семейный кодекс ликвидировал этот пробел, указывая на необходимость нотариального удостоверения согласия супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ), в противном случае сделка признается недействительной. Очевидно, что данная норма послужит защитой благосостояния семьи от необдуманных решений.

В случае продажи или обмена жилого помещения, принадлежащего кроме супругов и другим лицам, должно соблюдаться правило о преимущественном праве покупки доли участниками общей собственности¹.

При наличии в числе членов семьи собственника² жилого помещения совместно проживающего несовершеннолетнего³ лица любое отчуждение⁴ жилья допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ПС РФ). Это установлено в целях защиты прав и законных интересов несовершеннолетних (п. 2 ст. 64 СК РФ), поскольку их интересы тесно переплетаются с интересами собственника и совершеннолетних членов его семьи. В такой ситуации может возникнуть конфликт, вероятность такого

¹ См.: Комментарий к СК РФ. // Под ред. Кузнецова ИМ. М.: Юрист. 2000, с. 133. ¹ Состав семьи собственника определяется нормами ст. 53,127 ЖК.

³ Независимо от того, является ли он собственником, сособственником или членом семьи собственника, в т.ч. бывшим. Это правило распространяется также на жилое помещение, в котором несовершеннолетний не проживает, но на момент приватизации имел на это помещение равные с собственником права (ч. 2 ст. 3 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

⁴ Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» более широко определяет права органов опеки и попечительства по сравнению с ГК РФ в отношении приватизированных жилых помещений: для совершения любых сделок. А федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» в п. 5 ст. 74, п. 3 ст. 77 дополнил норму ст. 292 ГК РФ в отношении ипотеки жилого помещения, где проживают не только несовершеннолетние, но и недееспособные и ограничено дееспособные граждане.

74

конфликта еще больше, если законным представителем и отчуждателем выступает одно лицо.

Как показывает судебная практика, совершение сделок с жилым помещением нередко происходит без учета интересов несовершеннолетних и без привлечения к решению органа опеки и попечительства¹.

В связи с этим порядок участия органов опеки и попечительства подробно освещен в письме Минобразования РФ от 20.02.1995 № 09-М² и письме Минобразования РФ от 09.06.1999 № 244/26-5³. Данное разрешение оформляется только в форме постановления органа местного самоуправления и подписывается руководителем этого органа. При этом следует иметь в виду, что наличие такого согласия органа опеки и попечительства не всегда является достаточным подтверждением законности сделки. Критерием оценки действительности сделки является реальное соблюдение имущественных прав ребенка⁴.

Вместе с тем в законе ранее не предусматривалась защита соответствующего права граждан, признанных недееспособными либо ограничено дееспособными. Отсутствие в законе упоминания о правах этих членов семьи собственника, фактически и юридически означало, что их права были не защищены достаточным образом. Данное обстоятельство противоречило Конституции РФ, предусматривающей охрану государством прав и свобод человека и гражданина, в т.ч. признанного недееспособным. Надлежащая защита таких лиц возможна лишь при введении соответствующих норм в акты гражданского и жилищного законодательства⁵.

Федеральный закон от 15.05.2001 № 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в ПС РФ и закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»⁶

^{1 1} См.: Бюллетень ВС РФ, 1995, № 6, с. 3; Бюллетень ВС РФ, 1995, № 10, с. 12-13; Бюллетень ВС РФ, 1998, № 2,

'• с. 5-7.

² «О защите жилищных прав несовершеннолетних» // Российская юстиция, 1996, № 3.

³ «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних» // Вестник образования, 1999, №8.

! ⁴ См.: Бюллетень ВС РФ, 1999, № 8, с. 16-17.

| ⁵ Подробнее см.: Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. М.: Статут. 2001, с. 44-45.

j ⁶СЗ РФ, 2001, №21, ст. 2063.

75

частично исправил это положение, добавив этих лиц, но внес новое изменение «...если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц¹...». Однако последнее на практике часто бывает очень сложно определить², поэтому целесообразней вернуться к предыдущей редакции нормы, когда допускалось отчуждение только с согласия органов опеки и попечительства, что обеспечивает большую правовую защиту.

Кроме того, норма ст. 292 ГК РФ не регулирует права лиц, прекративших семейные связи с собственником, но продолжающих проживать с ним. В этом случае сохранилось прежнее регулирование. Жилищный закон к этим отношениям применил нормы о найме жилого помещения, которые являются обязательственными, что значительно сужает объем прав (ст. 127 ЖК)³. Таким образом, при отчуждении жилого помещения согласия органа опеки и попечительства не нужно, т.к. эти лица уже не являются членами семьи собственника⁴.

Однако, на практике данная норма, как правило, не работает, поскольку, почти невозможно принудить стороны к заключению договора найма. Объясняется это в значительной степени тем, что в законе отсутствуют четкие указания на существенные условия данного договора. Речь идет о сроке, оплате, размерах предоставляемой площади, других условиях и ответственности за препятствия к заключению договора. Все эти обстоятельства должны быть четко и однозначно урегулированы в новом Жилищном Кодексе РФ⁵.

Тем не менее, можно использовать нормы ГК РФ по аналогии. Так, в целях защиты прав недееспособных граждан устанавливается опека или попечительство. Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки (п.2

¹ Несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные.

² См.: «Квартирный ряд» - приложение к газете «Вечерняя Москва», № 42 (405), 22.10.2002.

³ Исключение установлено для бывших членов семьи нанимателя, проживающих в домах государственного и общественного жилищного фонда (ч. 3 ст. 53 ЖК).

⁴ Исключение установлено только для несовершеннолетних (ч. 2 ст. 3 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

См.: Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. М.: Статут. 2001, с. 43.

76

ст. 34 ГК РФ). Однако опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению жилого помещения, сдаче его внаем, в безвозмездное пользование или в залог, сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного. Изложенные требования относятся и к попечителям, которые дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством не вправе совершать самостоятельно.

Представляется, что одинаковым образом должно учитываться и ограничение дееспособности совершеннолетнего члена семьи по основаниям ст. 30 ПС РФ (злоупотребление спиртными напитками или наркотическим веществами)¹.

Таким образом, создан особый правовой режим, учитывая характерные особенности жилых помещений, в т.ч. достаточно четко законодательно урегулирован порядок ипотеки и регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом для обеспечения защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота, предупреждения и пресечения правонарушений и преступлений в этой сфере².

Законодатель исходил из того, что недвижимость не только является одним из самых дорогих товаров, но это также предмет ежедневного пользования, т.е. другими словами, недвижимость представляет собой высокую экономическую и общественную ценность, что значительно увеличивает риск серьезных потерь при возможных ошибках. Особенно стоит отметить высокую значимость жилых помещений, т.к. сделки с ними подчас влекут необратимые последствия в социальном плане, что очень часто случалось в начале 90-х годов, когда зарождался не только рынок жилых помещений, но рынок вообще. Возможность реализовать свои жилые помещения, усложнили ряд социальных

¹ См.: Корнеев СМ., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика. М: Норма Инфра-М. 1996, с. 15-17.

² См.: Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект. 2001, с. 18, 22.

77

недугов, связанных с таким новым явлением, как бомж, и что более опасно, зачастую это были дети.

Тем не менее, в целях упрощения и упорядочивания правоприменительной практики и уменьшения количества недействительных сделок на основании отсутствия необходимой регистрации прав и сделок с жилым помещением, предлагается внести изменения в федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнив абзац 3 ч. 1 п. 1 ст. 17 следующим предложением: «В случае отчуждения (передачи) собственником недвижимого имущества подлежит

• государственной регистрации право собственности либо иное вещное право, а при возникновении ограничений (обременении) на недвижимое имущество, указанных в статье 4 настоящего закона, государственной регистрации подлежит соответствующий договор». Внести соответствующие изменения относительно государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ПС РФ.

Совершение сделки в ряде случаев осложняется особенностями владения объекта: общая совместная или общая долевая собственность; особенностями вещных правомочий в отношении жилого помещения: на праве собственности или на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также особенностями дееспособности субъекта. По мнению автора, это основные осложнения в отношении жилых помещений. Поэтому в целях упорядочивания оформления сделок с жилым помещением, экономического развития рынка и

■ социальной справедливости следует:

| Внести изменения в ст. 250 ПС РФ, изложив п. 5 в следующей редакции:

■ «Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении по договору i мены и ренты», т.е. используется принцип возмездности сделок в отчуждаемом | жилом помещении (предусмотренный п. 2 ст. 246 ПС РФ) в целях уменьшения

* количества сособственников одного объекта.

Логично распространить действие п. 3 ст. 35 СК РФ при совершении сделки в отношении жилых помещений и не только на супругов, но и на

78

остальных участников общей совместной собственности. Поэтому в соответствии с п. 4. ст. 253 ПС РФ для четкого определения воли каждого сособственника, уменьшения количества оспоримых сделок и усиления правовых гарантий участников общей совместной собственности внести изменения в ст. 288 ГК РФ дополнив п. 1 абзацем вторым следующего содержания: «Для совершения одним из участников совместной собственности сделки по распоряжению жилым помещением и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие других участников общей совместной собственности».

В целях улучшения защиты прав и законных интересов, на основании п. 1 ст. 40 Конституции РФ изложить п. 4 в статье 292 ГК РФ в следующей редакции: «Отчуждение, а также передача во временное владение и (или) пользование жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограничено дееспособные члены семьи, в том числе бывшие члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства¹.

В соответствии с п. 1 ст. 292 внести изменения в ст. 127 ЖК дополнив часть 2 после слов «настоящего Кодекса» следующими словами: «за исключением несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных, которые пользуются жилым помещением как члены семьи собственника».

¹ Аналогичная норма в отношении коммунальных квартир была предусмотрена п. 3 ст. 4 закона г. Москвы от 16.06.1999 № 24-62 «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения» // Ведомости Мосгордумы, 1999, № 8, с. 56. К сожалению, этот нормативный акт отменен решением Мосгорсуда от 06.08.2001 № 3/312-2001 // Ведомости Мосгордумы, 2001, № 11.

79