2.2 Договор безвозмездного пользования жилым помещением

Возможность безвозмездной передачи жилого помещения во владение и пользование закреплена в гл. 36 ГК РФ². По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает жилое помещение в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю, пользователю) для проживания (ст. 689 ГК РФ).

Указанный договор по объекту сделки имеет много общих правил, регулирующих договор аренды и коммерческого найма (п. 2 ст. 689 ГК РФ), но есть и ряд отличий, отграничивающих этот вид договора от остальных.

Договор ссуды является безвозмездным, именно это свойство позволяет провести четкую границу между ним и договором аренды. Это единственный вид договора на передачу прав пользования и владения жилым помещением, который имеет безвозмездный характер. Договор ссуды может быть как реальным, так и консенсуальным, является взаимным.

¹ См.: Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров. Приложение к информационному письму ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 // Вестник ВАС РФ, 1997, № 7, с. 108.

² Распоряжение Мэра г. Москвы от 29.10.1998 № 1088-РМ «Об утверждении инструкции о порядке составления и выдачи выписки из решения органа исполнительной власти на право заключения договоров найма, аренды и безвозмездного пользования жилым помещением» // Вестник Мэрии Москвы, 1998, № 23.

128

Пользователь в договоре обязан осуществлять текущий и капитальный ремонт, а также нести все расходы по его содержанию и поддержке в исправном состоянии, если договором не предусмотрено иное (ст. 695 ГК РФ). Он несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученного жилья, если оно погибло или было испорчено в связи с тем, что он использовал его не по назначению либо не в соответствии с договором или передал жилое помещение третьему лицу без согласия ссудодателя (ст. 696 ГК РФ).

Пользователь также несет риск случайной гибели или случайного повреждения жилища, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить его гибель или порчу, т.е. норма ст. 696 ГК РФ установила изъятие из ст. 211 ГК РФ, согласно которой бремя возлагается на собственника. Перечисленные случаи определены, исходя из обязанности ссудополучателя проявлять максимальную заботу о сохранности полученного в пользование имущества и соблюдать добропорядочность во взаимоотношениях с ссудодателем.

В отличие от договора коммерческого найма срок пользования жилым помещением не ограничивается законом. В случае наличия срока в договоре и продолжения пользования жилым помещением, то при отсутствии возражений со стороны ссудодателя договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Как следует из ст. 691 ГК РФ, ссудодатель обязан предоставить жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению. В противном случае пользователь вправе расторгнуть договор, и что немаловажно, потребовать возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 692 ГК РФ). Требования о принудительной передаче жилого помещения, а также о возмещении убытков в виде упущенной выгоды, в отличие от договора аренды предъявляться не могут в силу характера договора (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

Ссудодатель отвечает за недостатки жилища, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора, за исключением тех, которые должны быть обнаружены ссудополучателем во

129

время осмотра жилого помещения или были ему заранее известны, при этом существенность недостатков юридической роли не играет. Таким образом, ответственность строится не просто на начале вины, но и в этих рамках является ограниченной. При простой неосторожности ссудодатель освобождается от ответственности.

При обнаружении таких недостатков пользователь по своему выбору вправе потребовать безвозмездного устранения либо досрочного расторжения договора с возмещением реального ущерба (ст. 693 ГК РФ). Ссудодателю запрещено производить неотделимые улучшения вещи, если иное не предусмотрено договором.

Стороной, передающей жилое помещение, как правило, выступает собственник (ст. 209, п. 1 ст. 690 ПС РФ). При этом закон значительно ограничивает коммерческие организации по заключению таких сделок с их учредителями, участниками и руководителями, а также членами органов управления или контроля (п. 2 ст. 690 ГК РФ) с целью исключения злоупотреблений.

Ссудополучатель не вправе без согласия собственника совершать сделки с жилым помещением. Хотя норма п. 1 ст. 615 ГК на ссуду прямо не распространяется, возможность пользователя передать вещь третьему лицу может быть выведена из толкования норм ст. 696-698 ГК РФ. Таким образом, ссудополучатель может сдавать жилое помещение в субссуду, в аренду, передавать свои права и обязанности другому лицу и т.д., т.е. права ссудополучателя аналогичны правам арендатора с учетом безвозмездности данного договора.

Арендатор вправе предоставить жилое помещение в безвозмездное пользование только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Наниматель также вправе с согласия постоянно проживающих с ним совершеннолетних лиц безвозмездно вселять граждан¹ (ст. 81 ЖК). В законе

¹ Однако это не освобождает их от обязанности оплачивать коммунальные услуги (ст. 57 ЖК); Постановление Правительства РФ от 02.08.1999 № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» // СЗ РФ, 1999, № 33.

130

такая категория лиц получила название «временные жильцы». Ст. 680 ГК РФ вводит требование о предварительном уведомлении наймодателя, тогда как в ЖК такового нет, также ЖК не ограничивает срок проживания временных жильцов, что является не только нарушением самого понятия, теряющего всякий смысл, но и затрудняет жилищные правоотношения.

Наймодатель может запретить вселение при условии несоблюдения норм жилой площади (ст. 38 ЖК). Срок проживания установлен императивно и равен 6 месяцам (ст. 680 ГК РФ). Временные жильцы не приобретают самостоятельного права на жилое помещение. Ответственность за их действия несет наймодатель.

Временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по истечение срока, а если срок не согласован - не позднее семи дней со дня предъявления требования нанимателем или лицами, постоянно с ним проживающими. В случае отказа выселение производится в судебном порядке по иску нанимателя и членов его семьи. В таком же порядке временные жильцы подлежат выселению при прекращении договора найма.

Заключая договор безвозмездного пользования ссудодатель обязан предупредить пользователя обо всех правах третьих лиц (также как в договоре аренды). Неисполнение этой обязанности дает право пользователю на расторжение договора и возмещение реальных убытков (ст. 694 ГК РФ).

Передача жилого помещения не является основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц, что является гарантией правоотношений между собственником и третьими лицами, и защитой последних (ст. 694 ГК РФ). Под правами в этом случае понимаются вещные права, тем не менее, указанную норму можно трактовать расширительно, например, в случае предоставления жилого помещения при соблюдении нормы жилой площади, которое было уже ранее сдано по договору коммерческого найма.

Еще одна правовая гарантия для третьих лиц установлена ст. 697 ГК РФ, согласно которой ссудодатель отвечает за вред третьему лицу в результате использования жилого помещения, если не докажет, что вред причинен

131

вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или другого лица, который занимал жилое помещение.

Аналогично договорам аренды и коммерческого найма ссудополучателю предоставлено вещное право пользования, как гарантия жилищных правоотношений, предусмотренная ст. 700 ГК РФ. Так, ссудодатель вправе произвести отчуждение жилого помещения или передать его в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права и обязанности по договору безвозмездного пользования, а его права обременяются правами ссудополучателя. Таким образом, пользователь, как всякий титульный владелец, пользуется вещно-правовой защитой в соответствии со ст. 305 ГК РФ. Вывод о том, что ссудополучатель способен быть владельцем вещи, вытекает из систематического толкования норм об аренде и ссуде. Сама передача — и с объективной, и с субъективной стороны - никакими отличиями не обладает и поэтому может сопровождаться переходом владения жилого помещения.

Форма договора безвозмездного пользования жилым помещением специальной нормой не установлена, поэтому, руководствуясь общей нормой, договор должен быть составлен в простой письменной форме (п. 1 ст. 161 ГК РФ).

Вопрос о том, подлежит ли договор ссуды жилого помещения государственной регистрации, законодательством прямо не решен, поскольку норма, аналогична той, которая предусмотрена п. 2 ст. 609 ГК РФ, в гл. 36 ГК РФ отсутствует. В перечне прав на недвижимость, подлежащих регистрации (ст. 131 ГК РФ), права ссудополучателя не названы. Между тем права на недвижимость, не попавшие в такой перечень, подлежат регистрации лишь в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами¹. Однако безвозмездное пользование не попало и в перечень ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, установленный ст. 1 закона о регистрации прав.

¹ См.: Гражданское право. Учебник. Т.2. // Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М.: Проспект, 2000, с. 299.

132

В ходе анализа нормативных актов представляется, что право пользования ссудополучателя подлежит государственной регистрации в качестве обременения права собственности, поскольку договор ссуды можно расторгнуть лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором. Кроме того, помимо обязательственного право ссудополучателя обладает и вещно-правовой природой, и тем самым обременяет не только собственника, но и третьих лиц. Тем более что список ограничений ст. 1 федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹ объявлен законом открытым. Это означает, что регистрации в силу ст. 164 ГК РФ подлежит и договор ссуды. К такой регистрации можно применить ст. 26 закона о регистрации прав, касающуюся аренды в порядке аналогии закона².

Регламентируя права и обязанности сторон, закон предусматривает основания для одностороннего расторжения договора (ст. 698 ГК РФ). В целом эти основания аналогичны договорам аренды и коммерческого найма, которые применяются с учетом безвозмездности договора (ст. 615 ГК РФ). Досрочное расторжение договора по требованию одной стороны в случае несогласия другой осуществляется по решению суда в

порядке п. 2 ст. 450 ГК РФ. Договором могут быть установлены и другие основания для одностороннего расторжения договора либо исключены указанные в законе, т.к. эти основания являются правом, а не обязанностью.

Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, известив другую за один месяц, если договором не предусмотрено иное. Право отказа отличается от одностороннего расторжения тем, что не связано с какими-либо нарушениями обязательств другой стороны (ст. 699 ГК РФ) и производится по правилам гл. 26, 29 ГК РФ.

В случае смерти гражданина-ссудодателя, реорганизации или ликвидации юридического лица-ссудодателя, права и обязанности переходят по

¹ СЗ РФ, 1997, № 30, ст. 3594, далее закон о регистрации прав.

² Противоположное мнение приводит Крашенинников П.В. См.: Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М: Статут. 2001, с. 98.

133

договору к наследнику (правопреемнику) или другому лицу, к которому перешло право собственности на жилище (п. 2 ст. 700 ПС РФ).

На основании ст. 701 ПС РФ договор прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица, если иное не установлено договором. При этом жилое помещение возвращается с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленным договором.

В ходе анализа правового регулирования отдельных видов сделок, направленных на передачу права владения, пользования и распоряжения жилых помещений выявлен ряд правовых проблем, решение которых позволит осуществлять единую правоприменительную практику, и снизит риск признания сделки недействительной, что в конечном итоге будет способствовать развитию более цивилизованных рыночных отношений в отношении жилых помещений.

По мнению автора, в силу сущности жилищных отношений и с практической точки зрения предлагается ввести обязательную нотариальную форму договора коммерческого найма, т.к. такие отношения являются достаточно продолжительными по времени, социально и экономически важными. Отсутствие договора зачастую приводит к ряду неблагоприятных последствий, что не способствует нормальному развитию отношений в жилищной сфере. А также исключить правовой пробел в части регистрации договора ссуды, добавив в п. 1 ст. 4 федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹ после слова «аренда» слова « и безвозмездное пользование» и распространить действие п. 1 и п. 2 ст. 609 ПС РФ на договор безвозмездного пользования.

Присутствует двойное регулирование (дублирование) прав собственника в ряде федеральных нормативных актах, особенно в отношении коммерческого найма и аренды². Но в то же время нормы ПС РФ в отличие от ст. 84 ЖК не

¹ СЗ РФ, 1997, № 30, ст. 3594.

² См.: ГК РФ, ЖК, закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», закон РФ «О приватизации жилищного фонда».

134

содержат общего требования к цели переоборудования — повышения благоустройства жилого помещения, что позволяет сторонам руководствоваться своими личными интересами.

Кроме того, ГК РФ в ст. 679 ГК РФ запрещает нанимателю требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих при пролонгации договора коммерческого найма. Это условие нельзя не расценить как кабальное, вопреки жизненной необходимости, которая может возникнуть в течение следующих пяти лет.

И, наконец, ст. 680 ГК РФ вошла в противоречие со ст. 81 ЖК. Она вводит требование о предварительном уведомлении наймодателя о вселении временных жильцов, тогда как в ЖК такового нет, также ЖК не ограничивает и срок проживания временных жильцов, что является не только нарушением самого понятия, теряющего всякий смысл, но и значительно затрудняет жилищные правоотношения.

Таким образом, правовое регулирование для недвижимости характеризуется особым порядком возникновения прав на это имущество, присутствуют специальные требования, предъявляемые при прекращении и изменении права собственности и других вещных и обязательственных прав на эти объекты, причем обязательственные права по владению и пользованию имеют вещную природу, что характерно только для жилых помещений.

135