§ 4. Классификация сделок с жилым помещением

Статья 153 ПС РФ установила, что сделки - это действия, направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.

Так, собственник вправе совершать по своему усмотрению в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным нормативным актам¹ (ст. 10 ГК РФ) и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество, передавать права владения, пользования и распоряжения, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться иным способом (п.2 ст. 209 ГК РФ).

Таким образом, этот список не является исчерпывающим, лишь бы действия в отношении жилых помещений отвечали общим началам и смыслу гражданского законодательства (п.1 ст. 8 ГК РФ), а также требованиям добросовестности, разумности и справедливости (п. 2 ст. 6 ГК РФ). При этом не должны нарушаться жилищные права и свободы граждан, а также другие интересы в соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции РФ. Кроме того, раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, ГК РФ указывает на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения (п. 1 ст. 209 ГК РФ) принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288 ГК РФ).

Владельцы жилых помещений вправе распорядиться своим жильем путем совершения целого ряда гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, завещания и ренты, приобрести право собственности при помощи приватизации либо строительства жилого помещения. Передать часть своих прав при помощи аренды, найма и безвозмездного пользования жилым помещением. Предоставить свою собственность в доверительное управление и

¹ В соответствии со ст. 5 ГК РФ, можно отнести и соблюдение обычаев делового оборота.

80

отдать в залог. Также граждане - собственники жилого помещения, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов и граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключить договор обмена жилыми помещениями¹.

Вообще классификация сделок, в т.ч. с жилыми помещениями по видам производится по различным основаниям. Не существует какой-либо единой классификации, охватывающей все возможные виды сделок, поскольку в основу деления положены различные классификационные основания. В связи с этим при характеристике сделки указывается видовая принадлежность одновременно по нескольким группам.

В зависимости от числа участвующих в сделке сторон сделки бывают односторонними, двусторонними и многосторонними. К односторонним сделкам² с жилым помещением традиционно относят наследование по завещанию, все остальные виды сделок с жилым помещением являются двух-или многосторонними сделками , в которых выражение воли отражается в составленном договоре⁴.

Вторым основным классификационным основанием является возмездность сделки. По общему правилу, все сделки с жилыми помещениями являются возмездными. Исключение составляет дарение и безвозмездное пользование жилым помещением. Безвозмездность указанных договоров прямо предусмотрена в законе (ст. 572 и ст. 689 ПС РФ соответственно)⁵.

По моменту возникновения прав и обязанностей, сделки с жилыми помещениями характеризуются как консенсуальные. Однако сделка дарения жилого помещения может иметь двоякую природу. Правовое регулирование этого договора в ПС РФ и ПС РСФСР 1964 года существенно различается. В

¹ См.: Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут. 2001, с. 6.

² См.: Гуев А.Н. Комментарий к гражданскому законодательству, не вошедшему в части первую и вторую гражданского кодекса РФ. М.: Инфра-М. 2001, с. 315-316.

³ Напр., сделка купли-продажи жилого помещения при помощи ипотечного кредитования.

⁴ См.: Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М: Статут. 2001, с.6-7.

* Соглашением сторон можно предусмотреть безвозмездность иных договоров, напр, договора поручения в отношении жилого помещения (ст. 972 ПС РФ), однако на практике, это скорее исключение. В этих случаях, как правило, выдается доверенность (ст. 182, 185 ГК РФ).

81

последнем дарению были посвящены две статьи (256 и 257), договор рассматривался как реальный и считался заключенным с момента передачи имущества. В п. 1 ст. 572 ГК РФ предусматривается кроме реального, также договор, по которому одна сторона (даритель) обязуется передать другой стороне (одаряемому) дар¹ в будущем. Таким образом, момент заключения договора может не совпадать с переходом права собственности. Тогда он вызывает обязательственное правоотношение².

Если для заключения сделки требуется оформление по предписанной законом форме, то такой договор называется формальным. Сделки с жилыми помещениями исключительно формальные сделки³.

По значению основания сделки с жилыми помещениями являются каузальными, т.к. всегда имеют основание, отсутствие такового переводит сделку в разряд недействительных.

Также последние бывают как бессрочными, так и срочными. Бессрочные сделки характеризуются переходом права собственности на жилое помещение (напр., купля-продажа). Срочность сделок зависит от передачи каких либо прав на жилое помещение, например, передача права владения и пользования в договоре аренды жилого помещения. Особенность срочных сделок в том, что наступление срока обязательно должно произойти. В тех случаях, когда неизвестно, наступит событие (действие) или нет, такие сделки принято называть условными. Как и сроки, условия могут быть как отлагательные, так и отменительные (ст. 157 ГК РФ). Условность сделок с жилыми помещениями ярко проявляется в дарении, когда условие может использоваться как поощрительная мера, стимулирующая одаряемого к определенному поведению, например, успешному завершению учебы или зависит от определенного обстоятельства, например передача в дар жилого помещения после заключения брака одаряемым⁴.

С амо жилое помещение (в собственность) либо имущественные права на него (право пользования).

² См.: Комментарий к части 2 ГК РФ. // Под ред. Садикова О.Н. М.: Инфра-М. 1999, с. 159.

³ См.: Абрамов В.А. Сделки и договоры. М.: Ось-89,2000, с.24.

⁴ См.: Комментарий к части 2 ГК РФ. // Под ред. Садикова ОН. М.: Инфра-М, 1999, с. 161.

82

Указанные выше классификации сделок по различным основаниям являются основными. По этим критериям можно охарактеризовать любую сделку, но в силу п. 1 ст. 8 ПС РФ данные классификации не являются исчерпывающими.

Существуют также основной и предварительный договоры (ст. 429 ГК РФ), Так, в случае заключения сделки с жилыми помещениями на аукционе (ст. 447 ГК РФ), претендент, предложивший наивысшую цену, становится обладателем жилого помещения¹ и подписывает в день проведения торгов преддоговорное соглашение и протокол о результатах аукциона, которые имеют силу договора (п. 5 ст. 448 ГК РФ). Затем оформляется основной договор купли-продажи.

Выделяют еще одну разновидность сделок, фидуциарные сделки, которые имеют доверительный характер. Особенность таких сделок состоит в том, что изменение характера взаимоотношений сторон, утрата их доверительного характера могут привести к прекращению отношений в одностороннем порядке.

Для сделок с жилыми помещениями это доверительное управление имуществом, впервые предусмотренное как вид договора в гл. 53 ГК РФ. Однако отдельные нормы существовали в законодательстве и ранее². Институт доверительной собственности больше характерен для англо-американской системы права. Тем не менее, несмотря на то, что в Российском законодательстве он не имеет столь высокой степени доверительности, значение личности участников договора достаточно велико. Особенно это заметно при анализе оснований прекращения договора (ст. 1024 ГК РФ).

Некоторые авторы подразделяют договоры на коммуникативный и алеаторный³. Сделки с жилыми помещениями являются исключительно

¹ См.: Калачева С.А. Справочник по жилищному законодательству. М.: Приор. 2001, с. 207-209.

² См. напр. ст. 19 ГК РСФСР 1964 г.; Указ Президента РФ от 24.12.1993 № 2296 «О доверительном управлении (трасте)» // СА РФ, 1994, № 1 ст. 6. Указ формально не отменен, но в силу ст. 4 федерального закона РФ от 26.01.1996 № 15 «О введении в действие части 2 ГК РФ» правила не применяются // СЗ РФ, 1996, № 5, ст. 411.

³ См.: Абрамов В.А. Сделки и договоры. М.: Ось-89. 2000, с.24.

83

коммуникативными, т.к. предмет сделки определен однозначно (ст. 554 ГК РФ)¹.

Возможно также совершение смешанных сделок, сочетающих в себе отдельные элементы иных сделок. Применительно к договорам это прямо оговорено в п. 3 ст.421 ГК РФ, например, при купле-продаже жилого помещения при помощи ипотечного кредитования, что нашло отражение не только в ряде нормативных актов федерального² и муниципального уровня³, но также все более применяется участниками сделки.

Таким образом, ГК РФ, другие законы и иные правовые акты создают определенные модели сделок, но круг сделок не ограничен названными в ГК РФ и других нормативных актах. Возможно совершение сделок, в т.ч. с жилыми помещениями прямо не предусмотренных нормативными актами, но не противоречащих им, например, в силу сложившейся договорной практики⁴. Такие сделки разрешены в соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ, т.е. в силу общих начал и смысла гражданского законодательства (ст. 6 ГК РФ).

В результате вышесказанного, всё многообразие сделок с жилыми помещениями можно разделить на три группы: сделки, направленные на приобретение права собственности жилого помещения; сделки, направленные на предоставление права пользования, владения или распоряжения; сделки, специально направленные на обременение жилого помещения. Основанием такого деления сделок на соответствующие группы стал критерий близости правоотношений и способов правового регулирования. Субъекты сделки предполагают достижения одинаковых правовых целей в каждой группе сделок, одинаковым является и основание сделки, т.е. указанное деление можно охарактеризовать как целевое. По мнению автора, в настоящее время при

¹ Более подробно сведения, относящиеся к предмету договора с жилым помещением изложены в Правилах , ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. • Постановлением Правительства РФ № 219 от 18.02.1998 // СЗ РФ, 1998, № 8, ст. 963.

² См.: напр, федеральный закон РФ от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости) // СЗ РФ, 1998, № ' 29, ст. 3400.

³ См.: напр. Закон г. Москвы от 31.03.1999 № 11 «Об организации и финансовом обеспечении внедрения ! системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве» // Газета «Тверская, 13», 1999, № 16,15-21.04.1999.

! ⁴ Как правило, коммерческие организации, осуществляющие сделки по ипотечным кредитам, требуют

обязательного страхования гражданско-правовых обязательств и ответственности.

84

совершении сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву вышеописанная классификация имеет универсальный характер, т.к. при изменении законодательства, обычаев делового оборота либо экономических условий и появлении новых видов сделок последние могут быть отнесены к одной из трех групп, т.е. данная классификация достаточно удобна с точки зрения ее практического применения.

Вместе с тем на все сделки накладывает свой отпечаток общий объект -жилое помещение, что отграничивает весь массив этих сделок от любых других.

На основании вышеизложенной классификации можно сделать следующие выводы. Получение жилого помещения в собственность, как правило, является сделкой , а получение во владение и пользование, зачастую, нет, что связано с выполнением обязательств государства по удовлетворению жилищной потребности граждан. В последнем случае руководствуются нормами не только гражданского, но и жилищного законодательства, в котором присутствует административно-правовой метод регулирования, что несовместимо с понятием сделки, т.к. отсутствует свобода договора и юридическое равенство сторон.

Продолжительность и тесная взаимосвязь жилищных и гражданских правоотношений в сделках по передаче отдельных прав на жилое помещение, приобретение обязательственным правоотношением отдельных черт вещного права³ в отношении жилых помещений дает основания считать право пользователя жилым помещением вещным правом.

Передача жилого помещения только в пользование, в принципе, возможна, но это является, скорее, исключением, чем правилом, но возможно совершение сделок с жилым помещением по передаче всей триады прав

¹ Исключение составляет приобретательная давность и выплата пая членом ЖК и ЖСК.

² П. 3 ст. 40 Конституции РФ, ст. 28, 29 ЖК.

³ Напр.: право следования и защита от неограниченного круга лиц, что является характерной особенностью сделок с этим объектом.

85

собственности в доверительное управление, а также совершение смешанных сделок.

Считать залог жилого помещения гражданско-правовой сделкой, а также одним из видов обременения права собственности наряду с вещными правами, но имеющий обязательственную природу наравне с арендой и доверительным управлением¹.

Вообще, право собственности и иные вещные права тесно взаимосвязаны с обязательственными отношениями, переходят друг в друга, что является отражением статики и динамики гражданских правоотношений соответственно (п.2 и 4 ст.218 ГК РФ). Яркое проявление такого характера правоотношений осуществляется при совершении сделок, связанных с обременением жилых помещений², когда в одном правоотношении между сторонами присутствуют элементы как вещного, так и обязательственного права.

Сложность в классификации сделок с жильем заключается в том, что наличие пределов права собственности и его возможных обременении накладывают некоторые ограничения при реализации права собственности на жилое помещение. Поэтому необходимо четко отграничить вещные и обязательственные права в отношении жилых помещений по гражданскому и жилищному законодательству и считать сделкой с жилым помещением отношения, которые регулируются нормами гражданского права и имеют характер обязательств.

В целях развития и упорядочивания гражданского оборота, осуществления единообразной правоприменительной практики, уменьшения количества недействительных сделок, в т.ч. с жилым помещением необходимо установить разумные исключения и четкие критерии вещных и обязательственных прав, хотя бы в теоретическом плане для дальнейшего придания им силы закона.

¹ См.: Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Буров B.C. и др. М.: Норма. Издание второе. 2001, с. 290, 291, 296, 300.

² Напр, ипотека квартиры, договоры ренты и найма жилья.

86

Резюмируя сказанное выше, можно разделить сделки на общие¹ и предметные (объект сделки прямо указан в ГК РФ). В этом случае наем жилого помещения является единственным предметным договором, т.к. объектом выступает только жилое помещение, а остальные сделки с жилым помещением можно отнести к общим договорам, т.к. объект сделки - жилое помещение в этом случае является одним из многочисленных объектов сделки, причем не самым распространенным. В этом случае, классификацию сделок с жилыми помещениями с учетом современного законодательства можно считать исчерпывающей.

¹ Напр. купля-продажа любого непорочного объекта гражданских прав, в т.ч. жилого помещения. Напр, найм жилого помещения.

87