2. Цели и принципы управления недвижимым имуществом

Управление недвижимостью, как и в любой другой сфере предпринимательской деятельности, невозможно без четко сформулированных целей, которые служат:

• исходным моментом любых управленческих действий;

• основой построения критериев оценки результатов пред­принимательской деятельности;

• основой анализа проблем - несоответствия желаемого и достигнутого состояния - и выработки новых решений.

В самом общем виде цель - это будущее желаемое состояние или совокупность достигаемых человеком результатов в процессе и по завершении направленных действий. Цель появляется на основе мотивов и выступает в форме потребностей, на удовлетворение которых направлен всякий труд.

Мотив - внутреннее психическое состояние, побуждающее человека к деятельности, позволяющей удовлетворить различные потребности - материальные, духовные, в процессе труда и ре­зультатами труда, самовыражения и социальной значимости. Из содержания любого мотива вытекает его структура, включающая:

• потребности, которые хочет удовлетворить человек;

• благо, позволяющее удовлетворить соответствующие по­требности;

• трудовые действия, необходимые для получения блага;

• цена или материальные затраты и моральные издержки по осуществлению трудовой деятельности.

Цель выполняет следующие основные функции:

• инициативы - сопоставлений существующего и желаемого состояния, вызывающее стремление к действиям;

• инструмента управления - руководящее требование, повелитель (императив) действий;

• критерия принятия решений - оценки информации и выбора альтернатив;

• координирования - осуществление бесконфликтных отношений всех лиц, принимающих решения в соответствии с установленными целями;

• контроля - обеспечение объективной обратной связи в системе управления по конечным результатам.

Недвижимые объекты приобретают в собственность для удовле­творения личных или общественных потребностей либо для предпри-

мммигсльской деятельности. Соответственно цели управления недви­жимостью бывают двух видов: финансово- экономические и нестоимо- ■ I нмо (товарищеские, общественные, благотворительные и др.).

Изменение целей управления возможно в случаях:

1. реализации целей в предшествующий период, когда они полно- I I mi I оправдались или достижение их оказалось нецелесообразным.

2. изменения внешней среды - политических, социально- эконо­мических и рыночных условий, законодательства и других факторов.

3. изменения интересов и предпочтений собственника, жизненной

• I шиш объекта недвижимости и т.п.

Правильно поставленные цели по управлению недвижимостью жнккиы отвечать следующим требованиям:

• измеримости - количественная и качественная оценка степени щ h i ижения (стоимостные и нестоимостные измерители);

• реальности - поэтапная достижимость с учетом возможностей и I уин етвующих ограничений;

• четкости и конкретности - точная и ясная формулировка содер- iii hi пт, объема и времени.

Основные цели управления рынком недвижимости:

• реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

• установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

• оздоровление экологической среды, достижение экономи- чгч кого роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

• справедливое налогообложение недвижимого имущества и уча- I I пиков рынка недвижимости;

• создание благоприятных условий решения жилищной проблемы н t гране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно оии должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сфор­мулированных целей возможно при учете следующих принципов управления:

1. Разделение процедур - применение особых подходов к регули­рованию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежи­мых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

2. Открытость информации обо всех участниках и объектах рын­ки недвижимости для принятия деловых решений.

3. Гласность нормотворчества - публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение програм­мы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населе­ния.

4. Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

5. Разделение полномочий между регулирующими органами - нормотворчество и нормоприменение - не должны совмещаться в одном лице.

6. Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

7. Простота и понятность правил и процедур, установленных за­конодательными актами о недвижимости, надежность защиты собст­венников - добросовестных приобретателей от любого произвола.

8. Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых по­мещений граждан группы риска - несовершеннолетних, одиноких пен­сионеров, инвалидов и др.

9. Рациональное распределение функций управления рынком не­движимости между государственными органами и профессиональными участниками - коммерческими и общественными организациями (ассо­циациями риэлторов; оценщиков и др.).

10. Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с ут­вержденными схемами зонирования территории и исключительное ад­ресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным плате­жам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответст­вии с проводимой социальной политикой.

11. Представительные органы государственной власти (феде­ральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливаю­щие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недви­жимости.

12. Распоряжение государственной недвижимостью в со­ответствии с действующим законодательством осуществляют исполни­тельные органы государственной власти.

13. Приватизация государственной и муниципальной недвижи­мости и возмездная передача прав на негосударственные объекты долж­на производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

14. Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов пе­нни* нмости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням 1 мышления в соответствии с установленными нормами.

15. Соблюдение преемственности российской системы управле­ние рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с уче- п.м мирового опыта регулирования прав собственности на различные iiiiu H Ii.i недвижимого имущества; его творческое осмысление и адапта­цию к нашим отечественным условиям.