4. Юридические аспекты управления недвижимостью

Экономические и организационные аспекты управления недвижимостью в российских экономических условиях невозможно рассматривать без обращения к правовым аспектам, регулирующим отношения, возникающие при передаче недвижимого имущества в управление.

Управление объектом недвижимости собственника другим лицом предопределено тем, что собственник не всегда в состоянии самостоятельно эффективно использовать принадлежащее ему имущество и управлять им с надлежащей для себя выгодой, в связи с этим возникла необходимость, связанная с передачей недвижимого имущества собственника другому лицу.

В зависимости от направленности обязательства (цели договора), обусловливающей различные элементы правового регулирования, возможны разные юридические формы передачи объекта недвижимости (рис. 1.3).

Рис. 1.3. Юридические формы передачи объекта недвижимости

Договоры аренды, найма жилого помещения, безвозмездного иоимования регулируют отношения, которые объединяет их основная нпправленность на передачу имущества — основной элемент предмета оОпательств, возникающих из этих договоров.

Лицо, передающее имущество в рамках названных договоров, должно обладать необходимым правомочием по распоряжению им, т.е. являться собственником этого имущества либо субъектом иного

• и |'.1ииченного вещного права.

Все указанные договоры имеют сложный предмет, включающий кпк действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество (объект пгорого рода).

Отмеченные общие черты названных договоров делают мо'шожным использование правил об одних типах договоров для регулирования отношений, возникающих из иных типов договоров, и ходящих в группу договоров о передаче имущества. Например, содержащиеся в ГК РФ правила о договоре купли-продажи подлежат применению к правоотношениям, вытекающим соответственно из договора аренды (п. 3 ст. 609 ГК РФ), а правила о договоре аренды — к in ношениям, возникающим из договора безвозмездного пользования (п. 2 ст. 689 ГК РФ).

Направленность обязательства влияет на нормы, отражающие предметную специфику недвижимости, и уточняет нормы, отражающие предметный признак. Например, некоторые правила аренды зданий (со­оружений), обусловленные особенностями данного вида недвижимости, существенно отличаются от норм, регулирующих доверительное управление ими.

Договор поручения (гл. 49 ГК РФ) либо агентский договор (гл. 52 ГК РФ) наиболее всего подходят для решения конкретных задач управления объектом недвижимости.

В соответствии со ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия; при этом права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Согласно ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Следовательно, заключая такой договор, необходимо принимать во внимание существующие между этими двумя правовыми конструкциями различия, заключающиеся в следующем:

• доверительное управление исключает возможность как выступления управляющего от имени собственника, так и возложения им своих обязанностей на третье лицо; агент же, напротив, может не только выступать от имени принципала, но и вступать в субагентские отношения;

• доверительное управление может осуществляться как на возмездных, так и на безвозмездных началах; агентский договор всегда возмездный;

• агентский договор в отличие от договора доверительного управления не строится по модели реального договора и не связан с передачей имущества контрагента во владение, пользование и распоряжение;

• доверительный управляющий, действующий от своего имени, в отличие от агента обязан извещать всех третьих лиц о том, что он дей­ствует в качестве доверительного управляющего.

Управление недвижимостью при передаче здания по агентскому договору сводится, как правило, к выполнению управляющей компанией отдельных функций управления (например, только сдачи в аренду свободных площадей).

Договор аренды с правом сдачи в субаренду и одновременной пе­редачей части функций по управлению (§ 1 и 4 гл. 34 ГК РФ) наиболее iir несообразен тогда, когда объект управления находится в федеральной ( nfu темности. Особенно это касается зданий-памятников федерального ншчсния, для которых законодательством не предусматривается иная форма передачи, кроме аренды. Также передача объекта по договору щи иды целесообразна, когда учредитель управления заинтересован в шшучснии стабильного фиксированного дохода от управления объек- |пм недвижимости.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование или во временное владение и пользование.

( «гласно ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя I пивать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено законом, при этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор о совместной деятельности регулируется гл. 55 ГК РФ н наиболее целесообразен при необходимости разделить затраты и риски, связанные с управлением объектом недвижимости (в том числе нм ремонт и реконструкцию здания), между учредителем управления и управляющим. Согласно ст. 1041 договор о совместной деятельности предполагает не только передачу имущества учредителя управления в качестве вклада, но и непосредственное участие его в управлении объектом недвижимости.

Договор о доверительном управлении паевым инвестиционным фондом (гл. III ФЗ от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах») применяется в случаях, когда для наиболее эффективного ис пользования недвижимого имущества нескольких учредителей управления необходимо его объединение (например, различных собственников помещений в здании либо собственников нескольких зданий, в совокупности представляющих комплекс функционально взаимосвязанных объектов). По договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом (ПИФом) учредитель доверительного управления передает имущество управляющей компании для включения его в состав ПИФа с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей, а управляющая компания обязуется от своего имени осуществлять доверительное управление ПИФом. При лом появляются льготы по налогу на прибыль: последний

выплачивается только в случае продажи учредителем управления своего пая, т.е. отсутствует двойное налогообложение. К отрицательным сторонам данной формы относится образование общей долевой собственности участников ПИФа на имущество, переданное в качестве паев, а также невозможность выделения кем-либо из участников своей доли в натуре.

В договоре на управление недвижимостью необходимо определить порядок формирования и величину вознаграждения управляющей организации.

Наиболее часто при передаче недвижимого имущества в управление используется доверительное управление. Постепенно этот институт находит применение не только в предпринимательской деятельности (имеется в виду управление коммерческой недвижимостью), но и в таких сферах имущественных отношений, как управление государственной и муниципальной собственностью, а также управление имуществом граждан.

Доверительное управление государственным имуществом может быть перспективным, поскольку позволяет изменять поставленные пе­ред доверительным управляющим задачи, руководствуясь соображени­ями заданное™ предназначения и принадлежности государственного имущества, чем обеспечивает прирост этого имущества (извлечение на его базе прибыли).

Различия между доверительным управлением имуществом и вещными правами хозяйственного ведения и оперативного управления заключаются в следующем:

• права хозяйственного ведения и оперативного управления име­ют вещно-правовой характер, а права доверительного управления — обязательственно-правовой;

• вещные права возникают по основаниям, установленным законом, и носят бессрочный характер, правомочия доверительного управляющего возникают на основании договора доверительного управления имуществом и устанавливаются на определенный срок;

• право хозяйственного ведения принадлежит исключительно государственным предприятиям, право оперативного управления — преимущественно учреждениям, а право доверительного управления — иным субъектам;

• права хозяйственного ведения и оперативного управления — вещные права плановой экономики, неразрывно связанные с созданием юридического лица в особой организационно-правовой форме, в то время как доверительное управление — правовая модель рыночной экономики, не связанная с образованием юридических лиц, а представляющая правоотношение, складывающееся между неза­висимыми друг от друга субъектами имущественного оборота (соб- 11пенником имущества, доверительным управляющим, выгодопри-

• •«>|>• I,нолем) и может быть успешно использована при управлении in, у царственным имуществом в условиях рыночных отношений.

Соответственно каждый из этих самостоятельных институтов (HiitiittcTBCHHoe ведение, оперативное или доверительное управление) ими | свое место в системе субъективных гражданских прав и сферу применения.

Основные нормы, регулирующие отношения, возникающие при передаче недвижимого имущества в доверительное управление,

• in родоточены преимущественно в гл. 53 ГК РФ, а также в ряде других ' пней, ппиример ст. 38, 41,43, 209, 1171 ГКРФ.

Доверительное управление недвижимым имуществом может Оы 11. учреждено с любой не противоречащей закону целью, в частности,

• целью:

• извлечения доходов;

• повышения эффективности использования недвижимого иму­щества;

• поддержания объектов недвижимости в надлежащем состоянии, in сохранения и улучшения;

• приумножения недвижимого имущества;

• сокращения расходов на содержание недвижимого имущества и

1.Д.

По общему правилу правоотношения, связанные с дшюрительным управлением имуществом, возникают из договора доверительного управления имуществом, заключаемого собственником имущества {учредителем доверительного управления) по его воле с доиерительным управляющим в порядке, предусмотренном гл. 53 ГК ГФ. В некоторых случаях доверительное управление может быть учреждено по основаниям, предусмотренным ГК РФ или иным исциальным законом.

К особым случаям доверительного управления имуществом, учрежденного на основании закона (ст. 1026 ГК РФ), можно отнести:

• доверительное управление имуществом подопечного (ст. 38 ГК

|*ф);

• доверительное управление имуществом лица, над которым назначено попечительство в форме патронажа (ст. 41 ГК);

• доверительное управление имуществом безвестно отсутствую­щего (ст. 42-43 ГК);

• доверительное управление наследственным имуществом (ст. 1173 ГК).

Поскольку договор доверительного управления является реальным, то он считается заключенным с момента передачи учредителем доверительного управления соответствующего имущества доверительному управляющему (ст. 433 ГК РФ). Соответственно для возникновения обязательства доверительного управления необходим сложный юридический состав, состоящий из двух юридических фактов:

• подписания сторонами договора;

• передачи доверительному управляющему имущества, удостове­ренного государственной регистрацией.

Передача недвижимости учредителем управления и принятие ее доверительным управляющим осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ). Передача в доверительное управление предприятия как имущественного комплекса осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о предприятии и об уведомлении кредиторов о передаче предприятия в доверительное управление, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества. Предприятие считается переданным доверительному управляющему со дня подписания передаточного акта обеими сторонами (ст. 563 ГК).

Предмет договора доверительного управления недвижимым имуществом включает два рода объектов:

• фактические и юридические действия доверительного управля­ющего;

• имущество, переданное в доверительное управление (объект).

Для учредителя доверительного управления важно, чтобы

управление его имуществом осуществлялось максимально эффективно, но при этом конкретные виды сделок и фактические действия доверительного управляющего, а также порядок их совершения, прописанные в договоре, правового значения не имеют.

К объекту, передаваемому в доверительное управление, предъявляются следующие требования:

1. Имущество в момент его передачи доверительному управляющему не должно быть закреплено за иными субъектами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (п. 3 ст. 1013 ГК).

2. Учитывая реальный характер договора доверительного управления имуществом и то обстоятельство, что одно из существенных условий договора доверительного управления — состав имущества, передаваемого в доверительное управление, учредитель доверительного

inши должен фактически обладать этим имуществом в момент

«п. к-пня договора.

I Имущество, передаваемое в доверительное управление, ntiii*M<> содержать качества, позволяющие его отделить (обособить) от ммумнчиш как учредителя доверительного управления, так и книг|шильного управляющего. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. ИНН ГК РФ имущество, передаваемое в доверительное управление, ш hi m но отражаться у доверительного управляющего на отдельном Пн ни in с и по нему должен вестись самостоятельный учет.

I нежиштельно, объектом доверительного управления может служить ш I. томительно индивидуально определенное имущество, поскольку iiiiii.uo оно поддается самостоятельному учету и может быть in iii I пительно (юридически) обособлено от иного имущества.

4. Имущество, передаваемое в доверительное управление, циннию обладать свойством непотребляемое™ при его использовании, in и кильку по истечении срока доверительного управления либо его прекращении по иным основаниям доверительный управляющий пол жен возвратить это имущество учредителю доверительного ^ прниления (п. 3 ст. 1024 ГК РФ).

Перечисленные требования в равной степени относятся ко всем оГп.сктам доверительного управления имуществом.

Согласно ст. 1017 ГК РФ договор доверительного управления недннжимым имуществом должен быть заключен в письменной форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Основное требование к форме договора доверительного управления недвижимостью (ст. 550 ГК РФ) состоит в необходимости составления одного документа, подписанного сторонами. Это означает, что исключается возможность заключения договора как в устной форме, так и путем обмена документами, посредством телетайпной, телеграфной, телефонной, почтовой, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

К договору доверительного управления предприятия обязательно прилагаются:

• акт инвентаризации;

• бухгалтерский баланс;

• заключения независимого аудитора о составе и стоимости пред­приятия;

• перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков их требований (ст. 561 ГК РФ).