3. Управление технической эксплуатацией недвижимости

1. Разработка программ и планов технической эксплуатации

Структура комплекса технической эксплуатации недвижимости. Гг\ническая эксплуатация — это комплекс взаимоувязанных мероприя-

• nit по обеспечению безотказной работы всех элементов, систем и обо­рудования объекта недвижимости в соответствии с его функциональ­ным назначением в течение всего нормативного срока его службы. Она пи ни тает следующие бизнес-процессы:

1. техническое обслуживание — соблюдение нормативных ре- ■|| имон и параметров, наладка инженерного оборудования и систем, тех­нические осмотры зданий и конструкций;

2. санитарное содержание — уборка помещений и здания, ириисгающей территории;

3. коммунальное обслуживание объекта — водо-, электро-, теп- III» иабжение и т.д.;

4. планово-предупредительный ремонт — аварийный, текущий н капитальный.

Генеральная цель управления этими направлениями технической ни н нутации недвижимости — поддержание эксплуатационных, инже- •м piii.14 и технических характеристик управляемого объекта в состоя­нии максимально удовлетворяющем потребности и ожидания клиентов (шнш.цон, покупателей и арендаторов) с минимальными временными, финансовыми и трудовыми затратами. Основными средствами ее дос­тижения являются целевые программы и планы технической эксплуата­ции, на основе которых осуществляются планирование и контроль сро­ков исполнения мероприятий, объемов расходования ресурсов, прогно­зирование и упреждение аварийных ситуаций. Разработка и реализация комплекса технической эксплуатации в свою очередь должна произво­диться посредством:

1. внедрения внутренних и нормативных стандартов (критери­ев) качества - параметров эксплуатационных качеств объекта недвижи­мости, которые должны соблюдаться в процессе технического обслужи­вания, санитарного содержания, коммунального обслуживания, прове­дения ремонтных работ:

• требований к функционированию объекта, его инженерных сис­тем и оборудования;

• норм сроков проведения и качества регламентных работ - ос­мотра, тестирования, подготовки к сезонной эксплуатации, уборки, ре­монта и т.д.;

• норм расходования ресурсов — материальных, кадровых, фи­нансовых и т.д.;

2. проведения технического мониторинга и диагностики со­стояния здания и помещений, инженерных систем и оборудования.

Параметры и стандарты качества в планировании техниче­ской эксплуатации. Параметры эксплуатационных качеств (ПЭК) и их значения должны определяться с учетом состояния эксплуатируемого объекта, как текущего, так и будущего, которое должно быть обеспече­но в течение планируемого периода. В табл. 3.1 приведен пример выде­ления и нормирования ПЭК для основных элементов объекта недвижи­мости: кровли; чердачных, подвальных помещений, технических под­полий; мест общего пользования (лестничных клеток, коридоров, хол­лов); жилых и служебных помещений; обще-строительных конструк­ций; инженерных систем и оборудования.

В первую очередь в разрезе перечисленных составляющих здания определяется перечень требований, которым должны соответствовать результаты мероприятий технической эксплуатации с учетом данных о предпочтениях основных клиентов — арендаторов, квартиросъемщиков и покупателей и т.д. Во вторую очередь определяются сами оценочные ПЭК и их нормативные целевые величины, характеризующие уровень качества, предъявляемого к техническому обслуживанию и эксплуата­ции соответствующего объекта недвижимости. Оценочные ПЭК разде­ляются на две группы:

• физико-технические - прочность, несущая способность и допус-

шмме деформации конструкций; теплозащита, гигроскопичность и юрметичность ограждающих конструкций;

• функциональные - габариты (площадь, высота, объем); санитар- ио гигиенические параметры среды обитания; экономические парамет­ры обслуживания (удельный уровень затрат на обеспечение функцио­нирования систем).

Например, теплозащитные характеристики конструкций здания удонлетворяют требованиям, если выполняются следующие условия по р.ииице (АТ) температур воздуха внутри помещения и поверхностей пгриждающих конструкций (пол, чердачное перекрытие, стена):

Д 7’„_ttl<2,5°C; АТ_чероак<4,5°С; АТ_спкиа<3°С.

При формировании перечня ПЭК и их целевых значений необхо­димо провести не только их анализ на соответствие маркетинговым за­начим и научно обоснованным нормативам, но, по возможности, исклю­чим. взаимозависимые показатели. Например, нецелесообразно одно- npi-MCHHoe применение в оценке качества технического обслуживания чердака температур воздуха и стен помещения, так как очевидно, что между данными двумя величинами существует прямая зависимость. Дня структуризации комплекса технической эксплуатации недвижимо- I in также должны быть учтены государственные и муниципальные нормы и рекомендации, действующие в районе месторасположения экс­плуатируемого объекта. Это позволит использовать структуру обще­принятых территориальных показателей в анализе внешнего рынка и длительности конкурентов, а также при разработке мероприятий по со­вершенствованию качества в эксплуатации.

Полученный таким образом перечень стандартов качества и их

• и- дгиых значений (см. табл. 3.1) используется в планировании и органи- нщии технической эксплуатации на основе технического мониторинга и диагностики. Оформленные по итогам операций мониторинга акты, ве­домости и технические паспорта позволяют определить конкретные операции технической эксплуатации, их объемы и сроки, обеспечиваю­щие целевой уровень ПЭК недвижимости. Рассмотрим, каким образом ирои шодится технический мониторинг в управлении недвижимостью и ют но его результатам анализируется экономическая целесообразность

• » уществления технического обслуживания и ремонтных работ.

Технический мониторинг объекта недвижимости — комплекс мер по диагностике, установлению и оценке признаков, характеризую­щих состояние зданий и сооружений. Основой комплекса является сис- м'мп технических осмотров (плановых и внеплановых), производимых \ прпиияющей (эксплуатирующей) организацией в процессе техническо­

го обслуживания здания, инженерных систем и оборудования, а так подготовки объекта недвижимости к сезонной эксплуатации. Вслед вие этого особое внимание в реализации технического мониторин должно быть уделено вопросам структуризации порядка и сроков пр ведения плановых осмотров и, кроме того, основаниям для осуществле] ния внеплановых.

Плановые технические осмотры осуществляются на основе с. ставленных и утвержденных по объектных планов-графиков осмотра указанием сроков и ответственных сотрудников структурных подразде| лений - центров ответственности. В качестве базы для нормирован сроков целесообразно использовать периоды по подготовке недвижим ста к сезонной эксплуатации (весенне-летней и осенне-зимней).

Периодичность плановых весенних осмотров устанавливается учетом необходимости завершения подготовки объектов недвижимост инженерных систем и оборудования к 1 мая каждого года. В отношен» плановых осенних осмотров сроки могут варьировать в зависимости о географического месторасположения зданий и сооружений, климатиче! ских особенностей и соответственно с наступлением зимнего периода! Например, в России мероприятия по проведению осенних осмотров я подготовке объектов к зимней эксплуатации должны быть завершены в северных и восточных районах до 1 сентября, в центральных — до 15 сентября, а в южных — до 1 октября.

При разработке порядка проведения внеплановых технически, осмотров сроки и ответственные исполнители (собственные структур ные подразделения управляющей компании и (или) внешние контраген­ты) закрепляются в зависимости от:

• объекта, помещения, здания, системы, оборудования — кровли фундамента, теплового пункта, систем холодного и горячего водоснабЛ жения и т.д.;

• основания для внепланового осмотра — технический учет и шн вентаризация после монтажа, модернизации, реконструкции, предупрен ждение аварийной ситуации, обследование для составления перечня и объема ремонтных работ и т.д.

Предварительный (визуальный) технический осмотр, не тре-| бующий значительных затрат, позволяет получить общее представление

о техническом состоянии здания, его отдельных элементах, инженерных и коммунальных системах и оборудовании.

Параметры эксплуатационных качеств, характеризующие качество выполнения

функциональные ПЭК

норматив

с; о о сч о

>16°С

21 ч

%SS3F

и 04 гч о Г-1

'X =: 8 VI 8 го

| По нормам проекта j

20-25 мм

По колерному паспорту

10-12 см

О го

и о чО о in

210%

наименование

| Освещенность помещений

| Температура воздуха помещений

Предел огнестойкости красочного (штукатурного) покрытия стен

| Влажность воздуха помещений

[Температура воздуха помещений j

[Освещенность помещений

[Концентрация вредных веществ в |

Толщина антикоррозийного защитного слоя стен

Окрашенность поверхности фасада

Высота газонного травяного

Высота снежного покрова на

Температура воды, подаваемая к водоразборным точкам

Отклонение объемов притока и вытяжки вентиляции от проектного

физико-технические ПЭК

S н <я 2 с. о X

о

о о

s 5 О

>3%

По нормам проекта

•

0,6-1 МПа

0,05-0,07 МПа

| наименование

| Допустимая

[ Влажность стен j

| Допустимая

Допустимая ширина

Уклон балконной (лоджии) плиты от стен здания

Ширина зазоров между стеной и оконной коробкой

•

Рабочее давление для систем

Давление в системе горячего водоснабжения

J Основные требования (нормативы, запросы

[ Обеспечение требуемого санитарного

Выполнение норм и правил содержания элементов фасада, домовых знаков, малых архитектурных форм, оборудования детских спортивных площадок, площадок для сбора ТБО и КГМ, прилегающих территорий. Своевременность уборки закрепленных территорий

Обеспечение исправного состояния инженерных сетей и оборудования

| Элемент домовладения

| Жилые, служебные помещения j

Общестроительные элементы конструкции здания и прилегающая территория

Инженерные сети и оборудование

Продолжение табл. 3.1

Детальный (инструментальный) осмотр (обследование) состоя­нии объекта недвижимости направлен на уточнение выявленных по ре- «умьтатам предварительного осмотра возможных проблемных ситуаций, предусматривает инструментальные измерения, требует значительного времени и относительно высоких затрат, но при этом дает точное пред- | таление о состоянии объекта, физическом износе его отдельных эле­ментов и составе необходимых мероприятий.

С учетом полученных результатов технических осмотров прово­дятся обмерочные работы: проверка соответствия технико-

• к с 11 л у атационных характеристик недвижимости нормативам критериев качества и нормам технического регулирования. Кроме того, рассчигы- ииггся технический ресурс отдельных конструктивных, инженерных tщ тем и оборудования здания для последующей оценки необходимости ич ремонта в планируемом периоде. Технический ресурс может выра­зи гься в единицах времени (для анализа срока службы, наработки на in юн, долговечности, вязкости разрушения и живучести объектов тех­нического регулирования) и в единицах произведенной работы (при янплнзе потребительских качеств технической системы или ее отдель­ных составляющих частей). Для строительных конструкций в зданиях ни ряду с показателями продолжительности одним из важнейших потре- Пигсльских свойств также является способность нести полезные по- I тччнные и временные эксплуатационные нагрузки.

По завершении мероприятий технического осмотра оформляются iihii/ы, а в случае обнаружения неисправностей и неполадок — дефект­ные недомости, которые представляют собой основу как для определе­нии наиболее целесообразного режима функционирования и техниче-

• Milt эксплуатации здания, помещений, систем и оборудования, так и мин планирования и проведения их планово-предупредительного ремон-

2. II случае осмотра для технической инвентаризации и учета, когда пиновременно обследуются подземные (фундаменты, подвалы) и назем­ные (несущие и ограждающие конструкции, защитные покрытия и кро­пи, рибочие поверхности конструктивных элементов) конструкции зда­нии, дополнительно оформляются следующие документы технического hi 1111 детел ьствования;

• инвентаризационная ведомость по прилегающему земельному у ч in тку с указанием его площади, в том числе уборочной, имеющихся умучшений, состояния зеленых насаждений, мест сбора и хранения му- I при;

• инвентаризационные ведомости помещений, которые, кроме и чиичсских параметров (местоположение и площадь, состояние стен, пола, потолка, окон, дверей, электрических приборов, отопительного оборудования и пр.), могут включать также сведения о фактическом использовании и о пользователях этих помещений.

По итогам обследования формируется всесторонняя фактическая информация о характерных особенностях эксплуатируемого объекта, обобщенная в техническом паспорте недвижимости. Техпаспорт вы­полняет функцию информационной системы, в которую в качестве при­ложений входят все необходимые для эксплуатации и обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, полученные от изготовителей инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей). Основные сведения о домовладении, строении, коммуникациях и оборудовании, содержащиеся в техпаспорте, можно сгруппировать следующим иерархичным образом:

1. характеристики обслуживаемого домовладения в целом — территории земельного участка и зданий, сооружений на нем;

2. характеристики зданий и сооружений, включающие архитек­турно-планировочные и эксплуатационные данные, техническое описа­ние зданий и их элементов, описание элементов благоустройства и стоимостные оценки;

3. характеристики помещений в зданиях и сооружения - плани­ровочные и эксплуатационные показатели и техническое описание по­мещений.

Техпаспорта целесообразно вести в форме, единой и понятной для применения владельцами и заказчиками зданий, а также управляю­щими, эксплуатирующими и подрядными организациями для разработ­ки и реализации комплекса технической эксплуатации. Периодичность мероприятий устанавливается с учетом целевых значений критериев качества, например для обслуживания автоматизированных систем управления (АСУ) или ежегодном обустройстве территории, и в соот­ветствии с нормированным режимом эксплуатации, установленным в техническом паспорте. Такое нормативное регулирование сроков и пе­риодичности в большей степени относится к конструктивным элемен­там, инженерным системам и оборудованию и определяется степенью их износа и технико-эксплуатационными критериями.

Вместе с тем при установлении периодичности и затрат на меро­приятия по программе технической эксплуатации рекомендуется разра­ботка различных вариантов технического обслуживания по каждому из элементов (оборудованию, системе) объекта недвижимости. Для отбора оптимального из них предлагается использовать показатели экономич­ности и ремонтопригодности.

1. Экономичность обслуживания элемента здания, системы опре- иоляется по соотношению затрат Ена обслуживание к сумме этих н |держек и расходов на ремонт (:

^обсл (3.1)

Г I Г

обсл ремонт

2. Ремонтопригодность i-го элемента рассчитывается по отно­шению затрат на его ремонт Е_рсм к расходам на его создание Е_с

0,5 <—^<0,8 (³-²)

Е_с

Кроме того, подготовка программ и планов технической эксплуа- | иции должна предусматривать их технико-экономическую экспертизу: прогнозирование планируемых в программах и планах технической паилуатации изменений качественных и количественных показателей Сипнес-процессов и их влияние на финансовые результаты - доходы и расходы.