2. Основы девелопмента недвижимости

   1. Понятие девелопмента недвижимости. Этапы девелопмента

Понятие «девелопмент» используется в литературе в двух взаи- м< и ишанных значениях.

Во-первых, под девелопментом понимается качественное преоб- 1>й11)1шние объектов недвижимости, обеспечивающее возрастание их | тимости и ведущее одновременно, как правило, к увеличению сово­купною фонда недвижимости.

Во-вторых, девелопмент - это профессиональная предприни- мшгщ.ская деятельность по организации процессов преобразования "Гн.гктов недвижимости.

Девелопмент конкретизируется через ряд процессов:

• новое строительство зданий и сооружений на незастроенных н мсш.ных участках;

• реконструкцию - восстановление полезности изношенного объ- Diun недвижимости с использованием современных технологий и мате- рнплов;

• реставрацию - воссоздание объекта недвижимости в перво- нн'шлыюм состоянии;

• модернизацию - расширение, в том числе изменение полезности иПьгкта недвижимости путем изменения архитектурных и объемно- нпикировочных решений с использованием новых технологий и мате­риалов;

• развитие территорий - комплексную застройку, реконструкцию н модернизацию объектов недвижимости в масштабах кварталов, рай- шиш и иных крупных территорий.

30

Как качественное преобразование недвижимости девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов.

Любое развитие объекта недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потре­бительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества.

Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом рост ценности обеспечивается не любыми физиче­скими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требовани­ям рынка, запросам потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, эффективность девелопмента.

Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформ­лением произведенных изменений, появления качественно нового объ­екта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принци­пиально важным моментом, поскольку только после этого можно гово­рить о завершении процесса девелопмента.

Девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями обще­ства в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества - с другой.

Изменяя условия хозяйственной и социальной деятельности об­щества, девелопмент является составной частью общего процесса эко­номического развития, занимая заметное место в народно- хозяйствен­ном комплексе любой страны.

Этапы девелопмента

Результатом девелопмента яапяется возникновение нового объек­та недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизне­са и населения и по своим характеристикам, таким, как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизвод­ственных циклов, относящегося к капитальным благам.

Создание каждого объекта недвижимости — особый инвестици­онный проект, так что основой для исследования процесса девелопмен­та является подход к нему как к инвестиционному проекту.

В общем случае можно дать следующее определение инвести­ционного проекта:

Инвестиционный проект —- сознательно реализуемая система •ни in /киттельных взаимосвязанных мероприятий с применением огра­ниченного объема ресурсов в течение заданного периода времени, на- н|н'ингнмвя на создание активов с долгосрочным характером использо-

нм к целях последующего возврата вложенных средств и получения

мни ОДП,

В качестве конкретных вариантов инвестиционных проектов мо- I у I наступать: строительство нового предприятия, расширение произ- MI ни гни, создание новой бизнес-линии, в том числе новых объектов не­нии к имости.

Проект развития недвижимости — это сознательно реа- им 1\'гм*1н система последовательных взаимосвязанных мероприятий с применением ограниченного объема ресурсов в течение заданного пе- |ц|||ди нремени, направленная на создание качественно новых объектов {комплексов объектов) недвижимости в заданные сроки в целях после- IV ини<то возврата вложенных средств и получения дохода.

Такое определение не исключает того, что часть проектов раз­ит нм недвижимости может быть нацелена на решение социальных за- нич, носить имиджевый характер, но целью реализации проектов разви- I ни недвижимости в условиях рынка является создание новых объектов иелиижимости, обладающих стоимостью большей, чем издержки по их I 1МД11НИЮ.

Проекты развития недвижимости как разновидность инвести­ционных проектов отличаются определенными особенностями: высокой

шало емкостью, длительностью инвестиционного цикла, физической

целостностью, неделимостью (как правило) создаваемого объекта, ин- нопационным характером.

В процессе девелопмента решается целый комплекс взаимосвя- шиных проблем, причем решение многих из них осуществляется парал- "еш.но. Отсюда весь процесс девелопмента можно разбить на подпро­цессы, связанные друг с другом в определенной последовательности.

В общем виде проект развития недвижимости можно свести к фем основным фазам: концептуальной, организационно-проектной, I 11 юительной, причем каждая из них может занимать целый ряд лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента ниши незначительную часть. Разделение на указанные составляющие представляется интересным, прежде всего потому, что подчеркивает иижность указанных составляющих, хотя и мало говорит об их содер­жании.

Более детальным является подход, согласно которому выделя­ются пять основных этапов реализации проектов развития недви­жимости, каждый из которых в свою очередь разбивается на ряд состав­ляющих.

1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение про­екта:

• постановка целей девелопмента и алгоритма их достижения;

• определение основной стратегии девелопмента;

• исследование рынка и определение подходящего местополо­жения для реализации проекта.

2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснова­ние проекта:

• анализ спроса и физической возможности реализации проекта;

• проведение предварительных консультаций с органами госу­дарственного регулирования;

• прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон;

• определение вероятности получения финансов.

3. Проектирование и оценка проекта:

• формирование команды девелопера;

• подготовка бизнес-плана проекта;

• проектирование, расчет затрат и оценка эффективности проекта;

• получение согласований и разрешений от органов государ­ственного контроля;

• внесение (при необходимости) изменений в проект и получение заключительных разрешений.

4. Заключение контрактов и строительство:

• выбор подрядчика и заключение контракта с ним;

• создание системы взаимодействия между участниками реали­зации проекта;

• создание системы контроля за ходом реализации проекта.

5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами:

• определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании;

• обеспечение сохранности и безопасности объекта;

• анализ и при необходимости внесение изменений в работу аген­тов по продажам;

• управление денежными потоками по проекту.

Выделенные этапы не обязательно последовательно сменяют друг друга. В реальной практике они подчас параллельны друг другу, шиш. логически вытекая друг из друга (как, например, проектирование п строительство), а некоторые вообще трудно рассматривать как от- ИСНЫ1ЫЙ этап. Например, то, что относится к маркетингу' и управлению цгмежными потоками, следует рассматривать как подпроцессы, через которые раскрываются различные аспекты реализации проектов деве- поимента.

Рис. 2.1. Этапы девелопмента

С точки зрения изложения последовательности реализации про- гктов развития недвижимости более приемлемым представляется под­ход, согласно которому в целом процесс девелопмента может быть представлен восемью основными этапами.

Схема, иллюстрирующая этот подход (рис. 2.1), показывает, чем цикл девелопмента отличается от строительного цикла: стадия вне­дрения проекта (строительство, реконструкция и т.п.) составляет лишь один (и далеко не самый сложный) из этапов процесса девелопмента.

Цель девелопмента - не просто создание объекта недвижимости ( по может быть достаточно для подрядчика), а получение дохода (при­были) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности при­обретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости.

Рассмотрим коротко содержание указанных на рис. 2.1 этапов де­велопмента.

1. Инициирование проекта девелопмента. В качестве инициатора проекта девелопмента могут выступать и собственник объекта, заинте­ресованный в повышении ценности объекта недвижимости за счет его качественного преобразования, и инвестор, ведущий поиск наиболее выгодного вложения средств, но чаще всего инициатива исходит от де­велопера, ищущего сферу для приложения своего капитала и профес­сиональной активности. Сама инициатива при этом является следствием наличия определенного инвестиционного замысла (идеи) проекта, воз­никающего на основе знания рынка, наиболее перспективных направле­ний его развития, потенциального спроса, уровня конкуренции на рын­ке, перспектив развития того или иного региона и т.д.

2. Оценка инициативы. Возникая как результат сопоставления «потенциала рынка» и «потенциала объекта» (земельного участка, нуж­дающегося в реконструкции здания и пр.), инициатива, прежде чем она найдет свое продолжение в практических действиях по реализации про­екта, подлежит предварительной оценке, которая включает определение физической осуществимости, наличия правовых и финансовых условий для реализации проекта и с учетом этих возможностей и ограничений возможной эффективности проекта (в подавляющем большинстве слу­чаев речь идет о коммерческой эффективности предполагаемого к реа­лизации проекта с учетом прогнозируемых доходов и затрат).

Оценка инициативы имеет два основных аспекта: оценка состо­яния и перспектив развития рынка (анализ возможностей рынка) и оценка местоположения потенциального объекта недвижимости (анализ потенциала местоположения).

Основным ориентиром для принятия решения о продолжении ра­боты над проектом является оценка наиболее вероятной доходности проекта, уровень которой определяется в зависимости от представлений девелопера о разумной норме доходности для данного рынка.

3. Обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка схем финансирования. Признание проекта экономически целесообразным является основанием для начала практических дейст­вий по его реализации, прежде всего по созданию правовых условий, призванных придать легитимность процессу развития и создать систему юридических гарантий для участников проекта. В общем случае можно говорить о приобретении прав на объект развития, которое может выра- пи м м н покупке земельного участка, соглашении с собственником уча- < | но о совместной реализации проекта или приобретении права на за- I 1|м>11ку у государственных (муниципальных) органов.

4 Подготовка технико-экономического обоснования проекта и 111<,>, п1пирование. Этап технико-экономического обоснования и про- | мирования является одним из важнейших в процессе реализации про- тт. гак как он определяет параметры будущего объекта недвижимости и к ущсственно влияет на уровень затрат по проекту.

Проектирование - вопрос не только технологический, но и эко­номический. Проект должен удовлетворять градостроительным и

• ниппельным нормам, а также требованиям рынка, т.е. отвечать ожида- мимм потенциального потребителя (покупателя, арендатора) в плане н(1ч и н кгурно-планировочных решений, используемых материалов и, чю мс менее важно, финансовых возможностей.

5. Согласование проекта с органами государственного контроля. Процедура согласований в российских условиях предусматривает про- иодшие государственной экспертизы градостроительной документации, п к ннко-экономического обоснования эскизного и рабочего проектов до нч утверждения заказчиком проекта. Получение положительного экс­пертного заключения (при его подготовке учитываются требования ор- I пишаций, осуществляющих санитарный, пожарный, экологический, I рпд( (строительный и другие виды контроля) является основанием для VI нерждения проектной документации и получения разрешения на про- п шодство строительно-монтажных работ.

6. Формирование системы договорных обязательств участников IHunnijaifuu проекта. Система договорных обязательств должна охваты- пи 11. всех участников реализации проекта и регулировать следующие I феры:

• финансирование проекта;

• выполнение подрядных работ;

• реализация созданного объекта.

При формировании системы договорных отношений по реали- III нии проекта заключаются договора по участию в финансировании проекта (с финансово-кредитными учреждениями, частными инвесто­рами, будущими потребителями (дольщиками)), проводятся торги, за- киючаются контракты с подрядными организациями, при необходимо- I гп привлекаются агенты по продаже недвижимости.

7. Внедрение проекта. Главная задача на этом этапе состоит в юм, чтобы обеспечить выполнение работ по развитию недвижимости с I ребуем ым и скоростью, качеством и затратами. В процессе внедрения проекта должны быть увязаны в единый процесс финансирование работ, их выполнение и обеспечение материальными ресурсами.

При этом в ряде случаев целесообразным может быть привле­чение извне отдельных высокопрофессиональных менеджеров по коор­динации проекта, организации строительных работ, поставкам матери­альных ресурсов и т. п.

8. Распоряжение результатами проекта. Результат развития - это реализованный проект: законченные строительством или ре­конструкцией жилые или административные здания, модернизи­рованное предприятие, переоборудованный в новое направление ис­пользования торговый центр и т.д. Распорядиться результатом развития означает продать его новому собственнику или оставить в своей собст­венности, но к окончанию проекта найти съемщиков, передать в дове­рительное управление и т.д.

Данный этап развития, хотя и наступает на заключительной ста­дии, является постоянной проблемой девелопера на протяжении всего процесса развития.

Полноценное распоряжение вновь созданным объектом недви­жимости сопряжено с правовым закреплением результата развития: только регистрация объекта и прав на него позволяет говорить о завер­шении процесса девелопмента.

Приведенная схема описывает общую логику реализации про­ектов девелопмента. В реальной экономической практике она кон­кретизируется под влиянием особенностей национального и местного законодательства, особенностей правового статуса земли (государст­венная, частная), специфики принятых процедур при предоставлении права на застройку и пр. При разработке концепции проекта, составле­нии плана его реализации девелопер должен учитывать эти особенности и вносить соответствующие коррективы в свои планы.

2. Функции девелопера

Реализация проектов девелопмента невозможна без вовлечения в процесс их реализации множества участников: собственников земли, инвесторов, государственных органов, подрядчиков, консультантов, риэлторов.

Ключевой фигурой, благодаря которой становится возможной реализация проектов девелопмента, которая объединяет всех остальных участников и вовлекает их в процесс развития недвижимости, является девелопер.

Два»,попер - это предпри%_{махелЬ;} инициирующий и органи- tvHMinil) рсикизацию проектов разв1_ттия недвижимости.

Нримоденное определение исчерпывав всех аспектов дея- кмынн «и девелопера, но оно вьц_еляех главной в ней: инициатива и начало - вот что вы._1еляет девелопера среди прочих уча-

I шипим процесса развития недвижности

I (Идущая роль девелопера х^р_{0Ш0 видна} уже при перечислении и « функций, которые он выполю^ _в процесса реализации проектов тчнчюпмс-пгп:

поиск и выбор экономически (коммерчески) эффективного про­гни, оГм'спсчение правовых возмо*_НОСХей для егС реализации;

получение разрешений и Согласований проекта от органов го- | у н<ци I ис пиой власти;

разработка механизмов Финансирований проекта и возврата И|инп1г111Н'ммх ресурсов, поиск и привлечение инвесторов;

поиск и отбор подрядчиков финансирование их деятельности и

I хм. ш их работой;

реализация созданного объ^д недвижимости или передача его и пн нцуигицию;

ношрат средств инвесторов _в соответствии с заключенными со- I ММИН'НИИМИ.

Идеал девелопера: инициирование наилучшег, _ю возможных проектов развития нмпиижимости;

организация реализации пр_5екха наилучйим из возможных об-

|1М юм.

обеспечение максимально возможного возрастания стоимости I" цнижнмости.

Пажнейшим является выбор иаилучшего варианта развития объ-

• и» недвижимости.

И основе этого выбора лежт у_Же у_Поминавшийся принцип наи- иуптго и наиболее эффективного использования земли. Как известно, и I no I нетствии с ним наилучшим вар_ианхом использования земли явля­ет такой вариант, который физичд_СКИ (_и технологически) возможен, юридически допустим, финансово )правдан и осуществим и который при нссх этих ограничениях обе^_печИвает максимизацию текущей ( тнмости земли.

В соответствии с этим принщ,_пом возможнее варианты развития ибьскта сравниваются с точки зрен_1Я их физической осуществимости,

правовой допустимости, финансовой целесообразности и доступности и экономической (коммерческой) эффективности.

Оценка физической осуществимости проекта предполагает уяс-i нение наличия физических возможностей для реализации проекта с уче­том местоположения, пространственных параметров, состояния инфра структуры, технологических характеристик, имеющихся строительных возможностей (материалов, технологий, мощностей и т.д.) и влияню этих возможностей на параметры проекта, затраты, сроки реализации и т.п.

Оценка правовых возможностей реализации проекта включает в себя определение возможностей достижения соглашения с соб­ственником земли об условиях ее вовлечения в процесс девелопмента, соответствия характера предполагаемого проекта существующим пра­вилам землепользования (например, требованиям зонального регламен­та), согласования проекта органами государственного управления и контроля, получения разрешения на производство работ, разрешения правовых вопросов в отношениях с представителями инфраструктуры - дорожниками, осветителями, юридических споров с оппонентами и пр. |

Оценка финансовой целесообразности и осуществимости про­екта предполагает определение потенциальной выручки от его реали­зации, возможного уровня доходности проекта, периодов поступления оттока денежных средств, достаточности и целесообразности вложения собственных средств в проект, возможностей привлечения внешних источников финансирования проекта (наличия заинтересованных инве­сторов с учетом требуемой ими нормы доходности), соотношения раз-j личных источников финансирования по мере реализации проекта.

Экспертиза физических, правовых и финансовых аспектов про­екта производится в сравнении с альтернативными вариантами: ины­ми возможностями использования земельного участка или местами реа­лизации задуманного проекта.

Исходным пунктом при выборе варианта развития для объекта недвижимости (земельного участка) должен быть определенный набор вариантов, которые теоретически могли бы быть реализованы исходя из ; ситуации и тенденций развития экономики и рынка недвижимости.

Алгоритм выбора варианта проекта развития объекта недвижи­мости (в случае «чистого» девелопмента - незастроенного земельного ! участка) на основе данного принципа представлен на рис. 2.2.

Особое значение при экспертизе и выборе проектов девелопмента в силу специфики недвижимости как особого экономического актива | придается анализу местоположения проекта.

2. шличис от большинства инвестиционных проектов, направ- цанныч ми i очдание или расширение производственных мощностей, для kuhipMK мм кшоложение - главным образом фактор издержек, для про­гнои ш'мпюиментв местоположение - это фактор, который влияет на «ичистки, и, что еще важнее - на доходы, которые может принести соз- (ШнйимыП оГп.скт недвижимости.

Лишни местоположения при реализации проектов девелопмента in уж> < I и шит я с учетом влияния местоположения:

ми цеп кость создаваемой недвижимости с точки зрения ее по- ц^Пншии,

и im-ржки создания недвижимости;

>м плуатационные издержки.

Mi с гги аспекты важны при реализации проекта, но поскольку в инмним случае речь идет об особенностях выбора проектов деве- HtiiiMi'MHi. ю главное внимание следует уделить именно первому — ммминшо местоположения на ценность недвижимости с точки зрения Миш- шмгеля.

Пи практике местоположение оказывает влияние на две ха­ри* и | in мши, в которых в итоге реализуются предпочтения потре- Пм1*мпй:

количество потенциальных приобретателей недвижимости; цену, которую приобретатель готов заплатить за объект недви-

I ИМ*И 1И

Рис. 2.2. Последовательность анализа альтернатив при выборе проекта развития недвижимости

Основным ориентиром для принятия решения о продолжении ра­боты над проектом является оценка наиболее вероятной доходности проекта, уровень которой зависит от разных факторов: доходности аль­тернативных инвестиций (в иные проекты или регионы), предполагае­мых тенденций развития рынка недвижимости, которые и определяют представления девелопера о разумной норме доходности для данного проекта.