8. Формирование и управление портфелем недвижимости

Портфель недвижимости - набор объектов недвижимости, сфор­мированный для получения доходов на разных этапах существования портфеля в условиях деятельности рынка.

Управление портфелем - совокупность развития во времени про­цессов приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации и обслу­живания, реализации и замещения объектов недвижимости с целью обеспечения максимального дохода в условиях минимизации рисков.

Цели формирования портфеля.

Главная цель — оптимальный доход в условиях существующего рынка недвижимости.

По отношению к объектам портфеля недвижимости могут быть сформулированы следующие цели:

Цели у инвесторов зависят от:

наличия собственных средств;

желания получить доходы в краткосрочном или долгосрочном периоде;

желания заниматься бизнесом - управлять портфелем недвижи­мости и др.

Основные принципы формирования портфеля:

Уровень суммарного риска портфеля недвижимости ниже риска отдельного объекта из портфеля. Число активов (объектов) должно быть не менее 8 и не более 20. Считается, что при таком количестве объектов достигается оптимальное управление портфелем.

Диверсификация предусматривает набор объектов недвижимости с учетом:

типа объектов;

местоположения объектов;

методов инвестирования капитала;

предпочтений управляющего или компании;

экономического развития региона;

спроса и предложения на рынке недвижимости;

уровня развития финансовых инструментов, применяемых в ре­гионе, и др.

Тип недвижимости - классификация объектов по целевому назна­чению приведена на рис. 8.1.

Местоположение определяется районом (кварталом) размещения недвижимости в городе; наличием и развитием инфраструктуры; разви­тием и типом промышленности; ландшафтными характеристиками ме­стоположения; демографическим составом населения; уровнем доходов и др.

Методы инвестирования - возможность привлечения заемных средств; наличие собственного капитала; развитие ипотеки; финансиро­вание с использованием ценных бумаг; самофинансирование (деньги покупателя), опционы и др.

• Ипотечные кредиты

• 

• Рис. 8.1. Классификация объектов по целевому назначению

Предпочтения управляющего, инвестора или кредитора — без­рисковое ведение бизнеса; рискованное управление капиталом портфе­ля; получение доходов в краткосрочном периоде; получение доходов в долгосрочном периоде; предпочтение сдачи объектов в аренду или ор­ганизация бизнеса (рестораны, гостиницы, мастерские, автозаправочные станции, магазины, супермаркеты и др.); использование собственных или заемных средств; использование ценных бумаг, опционов; строи­тельство новых объектов или использование существующих; реконст­рукция, восстановление и реализация старых объектов и др.

Экономическое развитие региона - перспективы развития регио­на; наличие различного типа промышленности, разных типов объектов и развитой инфраструктуры, а также наличие развитого финансирова­ния с использованием современных методов и финансовых инструмен­тов; размер населенного пункта или города; численность населения; демографический состав, контакты и удаленность от зарубежных ре­гионов и городов; экономический рейтинг региона; уровень доходов населения.

Спрос и предложение объектов недвижимости - наличие и разви­тие рынка недвижимости, информационное обеспечение и СМИ; нали­чие конкуренции и др.

Доходность и рискованность активов портфеля.

Доходность активов должна быть максимальная, с учетом минимальных рисков.

Для оценки статистической зависимости между временными рядами ставок доходности для различных типов недвижимости существует коэффициент корреляции.

Положительная корреляция свидетельствует о том, что рост ставок одного типа объектов вызывает рост ставок доходности другого типа объектов. И, наоборот, при отрицательной корреляции рост ставок одного объекта вызывает снижение ставок другого объекта.

Если портфель состоит из активов, ставки доходности которых находятся в противофазе, то в этом случае риск портфеля будет минимальным. Чем ниже коэффициент корреляции ставок доходности, тем ниже уровень риска портфеля.

Изменение структуры объектов недвижимости в портфеле должно происходить в зависимости от изменения ситуации на рынке капитала

Необходимо контролировать происходящие изменения и своевременно принимать меры по оптимизации портфеля.

Различают следующие риски инвестирования в недвижимость:

низкая ликвидность активов;

нестабильное налогообложение;

изменение уровня конкуренции;

длительность делового цикла на рынке недвижимости;

демографическая тенденция в стране и по регионам;

занятость работоспособного населения;

уровень доходов;

инфляция;

риск изменения процентных ставок;

изменение курса валют и ценных бумаг. Систематический риск определяется как среднерыночный.

Риски зависят от источников риска и уровня риска инвестиций в недвижимость относительно инвестиций в другие активы. К источникам риска могут быть отнесены:

тип недвижимости;

изменение спроса и предложения на рынке недвижимости;

местоположение (регион, район, квартал, наличие инфрастру­ктуры);

климатические условия в местоположении объекта;

физический и моральный износ объекта;

возможность реинвестирования капитала;

арендный и кредитный риски;

законодательное регулирование в стране, регионе;

инфляция.

Уровень рисков инвестирования необходимо определить с уче­том особенностей вложения инвестиций в недвижимость (табл. 8.1).

Кредитный риск - риск неплатежеспособности заемщика. В слу­чае неплатежеспособности заемщика кредитор реализует недвижимость по цене ниже кредита по разным причинам. При заключении договора цена залоговой недвижимости принимается на 20-40% ниже ее рыноч­ной стоимости на момент выдачи кредита.

Риск процентной ставки не соответствует изменению ставок по кредиту на рынке инвестиций. Он может быть снижен за счет точного прогнозирования изменения процентных ставок и своевременной их корректировки; покупки ценных бумаг и выпуска долговых обяза­тельств с одинаковым сроком погашения, но сокращенным сроком вы­платы процентов.

Риск альтернативного выбора - потери, вызванные досрочным погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента или связанные с неправильно определенной ставкой кредита (заниженная).

Снижение риска альтернативного выбора достигается за счет включения в договор условий о возможности досрочного погашения кредита для заемщика и периодической корректировки процентной ставки кредитором.

125

• Таблица 8.1

Р

Положительные и отрицательные особенности вложения инвестиций в недвижимость

Риск ликвидности - затраты на поддержание уровня ликвидности недвижимости, вызванные продажей ценных бумаг по заниженным це­нам для получения наличных средств. Готовые квартиры продаются медленнее, чем планировалось при выдаче кредита.

Ущерб от пожара или кражи материалов, конструкций или в го­товой квартире.

Выдача кредита под фальсифицированные документы или ис­пользование кредита не по назначению.

Управление рисками в данном случае достигается за счет: