Понятие переустройства жилого помещения. Понятие перепланировки жилого помещения.

Переустройство.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 ЖК - Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Это такое переоборудование ЖП, вследствие которого в техническую документацию (технический паспорт ЖП) следует вносить изменения. Раздел 1 Решения № 119 говорит не переустройство, а переоборудование и относит к нему работы по переносу нагревательных, сантехнических, электрических и газовых приборов и подводок в другие места, работы по замене оборудования и приборов на новые типы, имеющих технические характеристики, отличающиеся от проектных. В это понятие входит замена, демонтаж или установка инженерного оборудования, которые, как правило, влекут за собой изменение назначения помещений или увеличение нагрузок на общедомовые сети (например, при замене газовых плит на электрические) и другое. Переустройством (переоборудованием) считается также устройство туалетов, ванных и кухонь в квартирах без отделки. Все указанные выше изменения вносятся в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка.

Перепланировка - это все, что связано со стенами и горизонтальными перекрытиями. При этом изменения, затрагивающие несущие стены, потолки и полы, требуют внесения в технический паспорт жилого помещения.

Из статьи 19 ЖК РФ следует, что технический паспорт жилого помещения - это документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям, то есть санитарным и техническим правилам и нормам.

В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЖК - Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Раздел 1 Решения № 119: Перепланировка – устройство новых, перенос существующих перегородок на др. места и (или) их демонтаж, устройство новых дверных и оконных проемов в стенах и перегородках и (или) их закладывание.

Для осуществления переустройства и перепланировки ЖП требуется согласование и решение ОМС по месту нахождения ЖП.

Любые перечисленные в статье 24 действия, не требующие изменений в техническом паспорте жилого помещения, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка такого помещения.

Статьей 12 ЖК РФ (п. 10) установлено, что определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти РФ.

Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения только тогда не будут считаться самовольными, противоправными, а проведенными с соблюдением требований законодательства, когда будет получено на то согласование с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

2. Право выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения имеет только собственник или уполномоченное им лицо. Не обладают таким правом наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, если только они не уполномочены собственником на совершение этих действий.

Наниматель жилого помещения, занимающий его по договору социального найма, может быть заявителем в случае, если он уполномочен на представление предусмотренных настоящей статьей документов наймодателем. В соответствии с ГК РФ (ст. 672) договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством, а также к такому договору применяются правила ст. ст. 674, 675, 678, 680 и других статей ГК РФ. Статья 678 ГК РФ указывает на то, что наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Помимо согласия наймодателя нанимателю переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения потребуется предоставить также согласие всех членов семьи (в том числе временно отсутствующих), занимающих помещение на основании договора социального найма.

Заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (его форма утверждается Правительством РФ), а также документы, исчерпывающий перечень которых дан в настоящей статье, подаются в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.

Из всех требуемых документов (правоустанавливающие документы на помещение, его технический паспорт и другие), исчерпывающий перечень которых дан в настоящей статье, особым является проект переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Он должен быть подготовлен и оформлен в установленном порядке.

Для того чтобы подготовить проект, нужно обратиться в специализированную организацию, имеющую лицензию на осуществление такой деятельности. Лучше всего, конечно, сходить в ДЕЗ или управляющую компанию и узнать, кто делал проект дома, в котором находится переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение. Дело в том, что проект перепланировки (переустройства) лучше всего заказывать в той же самой проектирующей организации, поскольку ее специалистам известны все слабые места этого дома и им будет проще получить все необходимые согласования. Затем заключается договор между организацией-проектировщиком и собственником либо иным уполномоченным им лицом переустраиваемого (перепланируемого) помещения. В договоре необходимо указать пункт о том, что все необходимые согласования проектировщик получает сам, иначе собственнику помещения либо уполномоченному им лицу нужно будет лично получать их в Мосгорэкспертизе.

По проекту выполняются следующие работы.

При перепланировке:

- устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (когда помещения объединяются по горизонтали);

- устройство проемов в перекрытиях (когда помещения объединяются по вертикали);

- установка внутренних лестниц;

- устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;

- изменение конструкций полов (с увеличением нагрузок);

- изменение формы оконных и наружных проемов;

- ликвидация оконных и наружных дверных проемов;

- устройство оконных и наружных дверных проемов;

- изменение входов в здание;

- устройство входов в здание;

- пристройка тамбуров входов;

- ликвидация балконов, тамбуров, козырьков;

- изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков;

- остекление лоджий и балконов;

- замена столярных элементов фасада;

- изменение материалов и пластики внешних конструкций;

- объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями (при наличии разрешения Москомархитектуры);

- другие работы, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

При переустройстве:

- замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещения);

- устройство туалетов, ванных комнат, кухонь;

- перестановка нагревательных (отопительных) сантехнических и газовых приборов (кроме переноса радиаторов в застекленные лоджии и на балконы);

- установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

- замена и (или) установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго-, водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (за исключением устройства полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления);

- установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн и других);

- другие работы, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Собственнику переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, которое находится в доме, являющемся памятником архитектуры, истории и культуры, нужно предоставить в орган, осуществляющий согласование, заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры.

В подтверждение принятия документов у заявителя орган, осуществляющий согласование, выдает ему расписку с перечнем принятых документов. В такой расписке обычно указывается дата не только получения вышеупомянутым органом представленных документов, но и получения согласования.

Не позднее 45 календарных дней со дня представления заявителем необходимых документов должно быть принято решение о согласовании или об отказе в согласовании.

При положительном решении заявитель не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения получает соответствующий документ, форму которого устанавливает Правительство РФ. Если заявитель не явился лично для получения указанного документа, орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, направляет документ в день предполагаемого получения заявителем документов по адресу, указанному в заявлении.

Документ, выдаваемый органом, осуществляющим согласование, на основании принятого решения о согласовании, служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование.

Порядок согласования переустройства и перепланировки жилого помещения. Какие документы должны быть представлены заявителем для осуществления переустройства или перепланировки? Кем и в какой срок принимается решение о согласовании в переустройстве и перепланировке? Какой документ является основанием для начала работ по переустройству и перепланировке? Каким документом подтверждается окончание переустройства и перепланировки?

Порядок согласования: (схож с порядком при переводе помещений, за исключением набора документов):

1. В соотв. с ч. 1 ст. 26 ЖК и п. 4.1 Решения № 119 решение о перепланировке и переустройстве принимается органом местного самоуправления (далее ОМС). В г. Кемерово такое заявление подается в управление городского развития администрации г. Кемерово (УГР г. Кемерово).

2. В соотв. с ч. 2 ст. 26 ЖК собственник или уполномоченное им лицо (далее заявитель) представляет необходимый пакет документов. При этом, ОМС не вправе требовать других, не предусмотренных ч.2 ст. 26 ЖК документов.

3. При принятии документов ОМС выдает собственнику расписку, что документы приняты именно в таком количестве и качестве.

4. В соотв. с ч. 5 ст. 26 ЖК ОМС по рассмотрению поданных документов не позднее 45 дней со дня их представления принимает решение о перепланировке и переустройстве.

Документы:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Для г. Кемерово:

1. заявление собственника;

2. документ, удостоверяющий право собственности на помещение;

3. документы, подтверждающие согласие собственника помещения (если заявитель не является собственником);

4. проект на реконструкцию, перепланировку ЖП или НЖП, выполненный специализированной проектной организацией, имеющей лицензию, и согласованный с организацией, обслуживающий данный ЖФ.

Кем и в какой срок принимается решение о согласовании в переустройстве и перепланировке?

См. ч. 1, 4 ст. 26 ЖК и раздел 4 Решения № 119.

Переустройство и перепланировка проводятся на основании решения ОМС в течении 45 дней. УГР г. Кемерово рассматривает заявление в течение 10 дней.

Какой документ является основанием для начала работ по переустройству и перепланировке?

В соотв. с. 6 ст. 26 ЖК решение ОМС о согласовании является основанием проведения данных работ. Форма утверждена Постановлением Правительства РФ (см. Приложение)

Каким документом подтверждается окончание переустройства и перепланировки?

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Когда работы по переустройству и (или) перепланировке закончены, наступает стадия приема объекта. Создается комиссия (требования к составу которой могут регулироваться нормативными правовыми актами как субъектов РФ, так и органов местного самоуправления), которая подписывает соответствующий акт.

В состав этой комиссии обычно входят представители:

- муниципального органа (районной управы);

- управляющего домом;

- автора проекта;

- исполнителя работ;

- хозяина квартиры.

Если все в порядке, комиссия зафиксирует это в соответствующем документе - акте приемочной комиссии.

Акт приемочной комиссии является подтверждением завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

На основании акта приемочной комиссии будут внесены изменения в технический паспорт БТИ по данному жилому помещению. Такой акт направляется в организацию по учету объектов недвижимого имущества органом, осуществляющим согласование, в сроки и в порядке, не установленные настоящим Кодексом.

Сроки могут быть установлены и на уровне законодательства субъектов РФ и органов местного самоуправления.

Хотя юридическим основанием завершения переустройства и (или) перепланировки является акт приемочной комиссии, на практике лишь после того, как будут внесены изменения о проведенном переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения в документы органов по учету и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, перепланировку и (или) переустройство жилого помещения можно считать окончательно завершенным.

См. ст. 27 ЖК, п. 4.11, 4.12 Решения № 199.

Акт государственной приемочной комиссии, утвержденный распоряжением Главы города. Акт приемочной комиссии д.б. направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию по учету объектов недвижимого имущества. На основании решения Главы города заявитель обращается в МП БТИ для внесения изменений в технический паспорт помещения.