6. Совершенствование финансового механизма

Улучшение жилищно-коммунального обслуживания в городе про­водится на основе новых форм и методов хозяйствования, основанных на широком внедрении договорных отношений, четком разделении функций заказчика и подрядчика и др.

Уровень бюджетных ресурсов местного самоуправления большинства муниципальных образований Российской Федерации недостаточен для того, чтобы обеспечить не только развитие, но и нормальное содержание жилищно-коммунального хозяйства. Поэтому столь важ­ным является поиск альтернативных источников финансирования и обоснование путей их привлечения. Среди мер, призванных удовлетворить: первоочередные потребности жилищно-коммунального комплекса, следует отметить максимальную концентрацию бюджетных финансовых ресурсов на решение неотложных задач текущего содержания жилищно-коммунального хозяйства и целевое финансирование разработанных программ, действующих проектов и заключенных договоров. Особое значение для развития муниципального хозяйства имеет привлечение частных инвестиций.

Один из наиболее действенных рычагов по привлечению кредитных ресурсов — это ипотечное кредитование. Его целесообразность обусловлена отсутствием у местных органов власти и граждан достаточных средств для развития территории, строительства и ремонта зданий мате­риализованный капитал в виде земли, построек, объектов благоустрой­ства и инженерной инфраструктуры. Под залог указанной недвижимо­сти можно получить необходимые финансовые средства.

К числу действенных источников финансирования следует отнес­ти также инвестиционные торги по продаже и аренде объектов и участ­ков строительства, контракты на проведение капитального ремонта и реконструкции жилых и нежилых объектов города. Инвестиционные торги позволяют привлечь значительные финансовые ресурсы, которые можно незамедлительно направить на содержание и развитие муници­пального жилищного фонда города и объектов коммунального хозяй­ства.

7.Плановое регулирование капитального ремонта и реконструкции объектов городского хозяйства

Необходимость проведения активной политики в области капи­тального ремонта и реконструкции объектов городской застройки обус­ловлена наличием глубоких проблем, связанных с нарушением процес­са воспроизводства основных фондов (ОФ) муниципального хозяйства города.

Под основными фондами муниципального хозяйства понимаются объекты недвижимости города: жилые и нежилые здания, сооружения, коммуникации и другие объекты, обеспечивающие функционирование города и удовлетворяющие потребности населения в жилье, жилищно-коммунальных и прочих социально-бытовых услугах. В составе основ­ных фондов муниципального хозяйства находятся объекты жилищно-коммунального и бытового обслуживания, здравоохранения и про­свещения, культуры, искусства и ряда других отраслей городского хозяйства. Эти объекты подразделяются на здания, сооружения, ком­муникации и пр.

Важнейшими проблемами воспроизводства основных фондов города являются:

• ухудшение технического состояния объектов;

• снижение функционально-потребительных качеств ОФ;

■ архитектурно-планировочная скудость и обезличенность застрой­ки в большинстве городов страны.

Причинами серьезных проблем воспроизводства основных фон­дов города служат:

• дефицит и нерациональное использование ресурсов;

• административно-ведомственный механизм регулирования ремонтно-реконструктивного процесса;

• отсутствие научно обоснованной политики капитального ремон­та и реконструкции основных фондов города.

Решение проблем воспроизводства ОФ связано с определенными трудностями. В составе городской застройки функционирует огромное множество самых разнообразных объектов, отличающихся назначени­ем, технико-экономическими параметрами, составом элементов и дру­гими особенностями, но тесно взаимосвязанных функционально и тер­риториально. Все объекты городской застройки находятся во владении, пользовании и распоряжении различных городских служб, ведомств, предприятий и организаций, частных фирм и граждан. Кроме того, про­цессы воспроизводства основных фондов города протекают под воздействием экономических, социальных, градостроительных, экологических, технологических и прочих факторов, комплекс которых требуется учи­тывать при регулировании развития городской застройки.

Все вышеперечисленные обстоятельства вызывают объективные сложности в проведении единой воспроизводственной политики, что свидетельствует о необходимости научно обоснованного комплексного подхода к регулированию ремонтно-реконструктивного процесса. Такой подход позволит обеспечить взаимосвязь всех видов ОФ, увязать ин­тересы владельцев городских объектов с интересами города, связать все формы воспроизводства ОФ в единый процесс, обеспечить учет многочисленных факторов регулирования ремонтно-реконструктивных пре­образований.

В современных условиях становления рынка и развития систем тер­риториального самоуправления функционирование основных фондов городского муниципального хозяйства имеет определенные особенности:

• формирование негосударственного сектора;

• расширение экономических методов управления и снижение уровня монополизма в системе эксплуатации и ремонта объектов города;

• распределение объектов государственного сектора города на феде­ральный, региональный и муниципальный уровни; образование муни­ципального фонда;

• распределение основных фондов муниципального хозяйства по уровням управления города.

Важнейшими формами воспроизводства основных фондов города являются:

• новое строительство, выполняющее две функции: полное возме­щение износа ОФ и расширение городской застройки;

• модернизация — процесс совершенствования качественных характеристик основных фондов города без изменения объема и назна­чения объектов;

• реконструкция — комплекс мероприятий по преобразованию городов и отдельных объектов; эти мероприятия обеспечивают возме­щение физического и морального износа ОФ;

• капитальный ремонт, который направлен на частичное возмеще­ние физического износа ОФ путем полной или частичной замены кон­структивных элементов.

Основные проблемы в области регулирования работ по капиталь­ному ремонту и реконструкции ОФ связаны с субъективизмом, ведом­ственностью, недоучетом интересов потребителей, некомплексностью, нарушением пропорциональности, информационной необеспеченностью, централизмом и дефицитом ресурсов. Для разрешения этих проблем необходимо разработать эффективную систему регулирования ремонтно-реконструктивных преобразований, предусматривающую сочетание целевого, системного и комплексного подходов, повысить роль саморе­гуляции, соблюсти принцип пропорциональности, перейти к индика­тивному планированию и прогнозированию.

Система комплексного регулирования должна базироваться на выполнении ряда принципов:

• социальной ориентации принимаемых решений;

• обеспечении приоритета экономических рычагов регулирования над административными;

• рассмотрении важнейших факторов, форм воспроизводства и видов ремонтируемых объектов в единстве;

• взаимосвязи регулирования процессов ремонта с градостроитель­ным проектированием и др.

Формирование и реализацию обоснованной ремонтно-реконструктивной политики невозможно обеспечить административно-приказны­ми методами. Необходимо использовать преимущественно экономиче­ские рычаги регулирования, позволяющие стимулировать участников процесса к проведению комплекса необходимых для города работ и реше­ний. Стимулами могут послужить выгодные заказы, льготное налогооб­ложение, привлекательное кредитование и т.п. Следует изменить взаи­моотношения участников процесса реализации указанной политики и, в частности, перейти на контрактную, договорную основу отношении между заказчиками (городом, владельцами объектов) и подрядчиками (ремонтными и проектными организациями).

Важнейшая задача развития системы регулирования — устойчи­вое финансовое обеспечение этой системы. Нужно ориентироваться, помимо централизованных бюджетных расходов территории, на нетра­диционные источники финансирования и обосновать пути привлечения средств, необходимых для проведения территориальной политики, капитального ремонта и реконструкции объектов муниципального хозяйства. В качестве дополнительных источников финансирования ремонтно-реконструктивного процесса целесообразно использовать средства, поступающие от коммерческой продажи объектов недвижи­мости на инвестиционных торгах, средства предприятий и населения, полученные благодаря применению экономических и социальных сти­мулов, а также инструментов политики по обеспечению сохранности ОФ; широко привлекать ипотечные кредиты под залог недвижимости, инициировать частные инвестиции, получение дохода от страхования недвижимого имущества и муниципальных займов, получение диви­дендов от акционирования муниципальных предприятий и др.