74. Договор продажи недвижимости: понятие, признаки, содержание, виды. Форма и государственная регистрация договора продажи недвижимости.

По договору продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Договор купли-продажи недвижимости является возмездным, консенсуальным, взаимным.

Субъектами данного договора являются продавец и покупатель недвижимости.

Существенными условиями договора являются предмет и цена. Предметом может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Если предметом договора является здание, сооружение, помещение, в договоре необходимо указать его место расположения, адрес, назначение, год постройки, площадь и т. д. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор незаключенным.

Цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости (п. 2 ст. 555). При отсутствии в договоре указания цены недвижимости он считается незаключенным (п. 1 ст. 555).

В ст. 552 ГК РФ закреплены права на земельный участок при продаже здания.

По общему правилу по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

75.Договор поставки.

По договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Поставка товаров осуществляется поставщиком путем отгрузки (передачи) товаров покупателю, являющемуся стороной договора поставки, или лицу, указанному в договоре в качестве получателя.

Доставка товаров осуществляется поставщиком путем отгрузки их транспортом, предусмотренным договором поставки, и на определенных в договоре условиях.

Поставщик, допустивший недопоставку товаров в отдельном периоде поставки, обязан восполнить недопоставленное количество товаров в следующем периоде (периодах) в пределах срока действия договора поставки, если иное не предусмотрено договором.

Ассортимент товаров, недопоставка которых подлежит восполнению, определяется соглашением сторон. При отсутствии такого соглашения поставщик обязан восполнить недопоставленное количество товаров в ассортименте, установленном для того периода, в котором допущена недопоставка.

Покупатель оплачивает поставляемые товары с соблюдением порядка и формы расчетов, предусмотренных договором поставки. Если соглашением сторон порядок и форма расчетов не определены, то расчеты осуществляются платежными поручениями.

Покупатель (получатель) вправе отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества и некомплектных товаров, а если такие товары оплачены, потребовать возврата уплаченных сумм впредь до устранения недостатков и доукомплектования товаров либо их замены.

Госуд контракт и договор поставки для гн заключается в пис форме. Обязательными приложениями к госуд контракту (договору) являются:

- техническое задание (наименование работ, услуг и др.);

- календарный план (график);

- протокол соглашения о контрактной цене;

Требования к форме договора продажи недвижимости установлены ст. 550 ГК РФ. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Следует отметить, что действующее законодательство не предусматривает обязательного нотарильного удостоверения договора продажи недвижимости (стороны могут сделать по своему усмотрению). Вместе с тем переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация — единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Порядок регистрации установлен Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

 

• прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

• (см. текст в предыдущей редакции)

• правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

• установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

• внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

• совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и его исполнение до этого момента (передача документов, выселение и вселение и т. д.) не влечет перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к приобретателю (ст. 210, 211 ГК РФ).

Виды:

- продажа жилых помещений????

-продажа нежилых помещений???

76 - Договор контрактации и энергоснабжения.

По договору энергоснабжения энергосберегающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. Договор снабжения энергией является разновидностью договора купли-продажи, на который распространяются как общие положения договора купли продажи, так и нормы, специфические для энергоснабжения. Это консенсуальный, двусторонне обязывающий, возмездный договор. Сторонами договора энергоснабжения являются граждане и юридические лица. Предмет договора на снабжение энергией — это соответственно электрическая или тепловая энергия, поставляемая потребителю через присоединенную сеть. Цена в договорах на снабжение энергией определяется в соответствии с утвержденными прейскурантами (тарифами) на электрическую или тепловую энергию. Ответственность сторон по данному договору является ограниченной. Так, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по договору энергоснабжения сторона, нарушившая обязательство, обязана возместить только реальный ущерб (произведенные расходы, утрату или повреждение имущества). Договор энергоснабжения может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе любой из сторон. Так, абонент-гражданин, использующий энергию для бытового потребления, вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор при условии уведомления об этом энергоснабжающей организации и полной оплаты использованной энергии.

Договор контрактации (договор К.)Ч. 2 ст. 535-538— один из видов договоров К-П. В то же время его содержание охватывается общим понятием договора по­ставки, а потому договор контрактации является разновидностью по­ставки. Договор К. яв­ляется возмездным, консенсуальным и взаимным.По договору К. производитель с/х продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им с/х продукцию заготовителю — лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи, а последний обязуется принять и оплатить эту с/х продукцию. Гос-во и граждане, не имеющие статуса ип, не могут участвовать в договоре К. В качестве продавца в договоре К. может вы­ступать только лицо, для которого производство с/х продукции является одним из основных видов деят-ти. Заготови­телем может выступать не только предприниматель, но и гос. орган. Цена не является существенным условием договора К.. Ее определение производится по общим правилам, преду­смотренным для К-П. Срок договора К. относит­ся к числу его существенных условий, поскольку таково же его значе­ние в договоре поставки. Договор К. заключается в пис форме. Аналогично постав­ке регулируется и порядок его заключения, в том числе — вопросы раз­решения разногласий при заключения договора. В договоре указывают­ся:- наименование, качество, ассортимент, цена продукции;- порядок, условия доставки; - пункты и сроки сдачи-приемки продукции;- взаимная имущ ответ-ть. Производитель по договору К. несет ответ-ть только при наличии ви­ны; заготовительная орг-ция несет ответ-ть независимо от наличия вины. Ответ-ть устанавливается в виде неустойки, пе­ни, штрафа, возмещения убытков. Товаропроизводитель несет ответ-ть в случаях: неподготовки продукции к сдаче-приемке и непре­дупреждении об этом заготовителя; за невозвращение излишне полученных денежных сумм; за задержку транспортных средств заготовителя. Заготовитель (покупа­тель) несет ответ-сть:- за неправильное определение по кол-ву, качеству, неправиль­ную оплату продукции;- за необеспечение товаропроизводителя тарой и упаковочными материалами; за простой транспорта сверх установленного срока; за невозврат излишне полученных средств.

77.Договор дарения: понятие, содержание, виды. Основания отмены и ограничения дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать др стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущ право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущ обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК).Дарение является договором, т.к. всегда требует согласия одаряемого на принятие дара.

Дарение может быть как реальным, так и консенсуальным договором. Следовательно, юридическое значение имеет не только непосредственная безвозмездная передача имущества от дарителя к одаряемому, но при определенных условиях - и обещание подарить имущество, порождающее обязательственное отношение между дарителем и одаряемым. Безвозмездный характер отношений составляет главную особенность договора дарения, определяющую его юридическую специфику. Сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. Как договор дарение предполагает участие в нем дееспособных лиц.

Объектами сделок дарения могут выступать вещи, не изъятые из оборота (ст. 129 ГК), а также имущ права, не носящие строго личного характера (ст. 383 и п. 2 ст. 388 ГК), либо освобождение от аналогичных имущественных обязанностей. Реальный договор дарения может быть совершен устно, если только его предметом не являются недвижимость либо движимая вещь стоимостью свыше пяти минимальных размеров оплаты труда, отчуждаемая юридическим лицом. Договор дарения недвижимости во всяком случае подлежит госуд регистрации (п. 3 ст. 574 ГК), а дарение движимого имущества указанной стоимости, совершаемое ЮЛ, требует простой письменной формы (под страхом признания сделки ничтожной). В письменной форме должен быть совершен и консенсуальный договор дарения (содержащий обещание дарения в будущем) независимо от предмета и субъектного состава (п. 2 ст. 574 ГК).Консенсуальный договор дарения (обещание дарения) требует не только обязательной письменной формы, но и сформулированного в нем ясно выраженного намерения совершить дарение в будущем.

В консенсуальном договоре дарения одаряемый вправе отказаться от принятия дара в любой момент до его передачи дарителем (п. 1 ст. 573 ГК), поскольку он не обязан принимать дар. Отказ от дара требуется совершить в письменной форме, если в такой же форме заключен сам договор дарения (а в случае государственной регистрации последнего отказ от дара тоже подлежит регистрации).

Отмена дарения дарителем (а иногда и иными лицами) возможна как в консенсуальном, так и в реальном договоре дарения в случаях обнаружившегося противоречия между мотивами и результатами дарения или недостижения целей дарения (ст. 578 ГК):- при злостной неблагодарности одаряемого, выразившейся в умышленном преступлении против жизни или здоровья дарителя, членов его семьи или близких родственников;- при возникновении угрозы гибели подаренной вещи, представляющей большую неимущественную ценность для дарителя, вследствие недолжного обращения с ней одаряемого (поскольку даритель предполагал сохранность данной вещи одаряемым);- при совершении дарения инд предпринимателем или ЮЛ в нарушение положений законодательства о банкротстве поскольку дарение при этом, по сути, осуществляется за счет кредиторов дарителя и нередко преследует цели уменьшения обеспечения их требований. Правила об отмене дарения не распространяются на случаи дарения "обычных подарков" (ст. 579 ГК).

79. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает др стороне (плательщику ренты) в собственность имущ-во, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущ-во периодически выплачивать получателю ренту в виде опред денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Стороны договора ренты: получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущ-во в собственность др лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты), и плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущ-тво выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

Предмет договора ренты. Получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество.

В силу ст.128 ГК РФ под понятие "имущество" подпадают вещи, включая деньги, ценные бумаги и имущественные права.

Форма договора ренты.договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной.

Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты:

а) либо предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате ренты (имеются в виду любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения исполнения обязательств - залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и др., допускаемые ст. 329 ГК РФ);

б) либо застраховать по правилам ст.932 ГК РФ в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате..

Виды договоров ренты. Классификация договоров ренты дана в п.2 ст.583 ГК РФ: по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.