80. Договор аренды: понятие, содержание, виды. Особенности договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

По договору аренды передается только имущество. Договор аренды - возмездный договор. Имущество по нему передается только за плату. Форма платы может быть любой (денежной, натуральной). Если имущество передано без оплаты, то на лицо другой договор - о безвозмездном пользовании имуществом (гл. 36 ГК РФ).

Сторонам в договоре аренды, могут являться как граждане, так и юридические лица, к ним применяются различные правила о дееспособности и правоспособности (ст. 21-35, 49 ГК РФ).

Договор аренды является двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договором.

Содержание договора составляют права и обязанности его сторон.

Арендодатель обязан:

• передать имущество в состоянии, соот-щем условиям договора и пригодном для исп-ния (п. 1 ст. 611 ГК РФ);

• сдать имущество в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 611 ГК РФ);

• производить капитальный ремонт передаваемой вещи, если иное не предусмотрено договором (ст. 616 ГК РФ).

• предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемое имущество (залог, сервитут и т. д.). При несоблюдении этой обязанности, предусмотренной ст. 613 ГК РФ, арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан:

• использовать имущество в соответствии с условиями договора, если условия не определены в договоре, то в соответствии с его назначением (ст. 613 ГК РФ);

• вносить арендную плату;

• производить текущий ремонт, а также нести иные расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ);

• возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора, или в состоянии нормального износа.

В процессе аренды в имущество нередко вносятся различные улучшения, заменяется устаревшее оборудование, создаются новые производства. Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью и при возврате объекта арендатор вправе их изъять. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором, изъятие которых невозможно без ущерба арендодателя, переходят по окончании договора к последнему вместе с первоначальным имуществом, а арендатору возмещается их стоимость. Необходимым условием в данном случае является согласие арендодателя. При отсутствии такого соглашения стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается. Права арендодателя:

• требовать уплаты арендных платежей в формах, определенных условиями договора;

• требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в уст-ный арендодателем срок (не более чем за два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;

• требовать расторжения договора, если арендатор пользуется им-вом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние им-ва, более двух раз подряд не вносит арендную плату (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Права арендатора:

• распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя—сдавать им-во в субаренду (поднаем). Договор субаренды не может быть закл. на срок больше срока договора аренды (ст. 615 ГК РФ);

• передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, хозяйственного общества или паевого взноса в производственный кооператив (ст. 615 ГК РФ). В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор;

• истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления имущества;

• требовать расторжения договора и возмещения убытков, прич-ных неисполнением дог-ра (п. 3 ст. 611 ГК РФ);

• требовать уменьшения арендной платы, либо расторжения договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество (ст. 613 ГК РФ);

• при обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:

а) требовать их устранения, либо уменьшения цены, либо возм-ия расходов на их устранение, либо раст-ния договора;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

• если арендодатель не произвел капитальный ремонт в срок установленный договором, то:

а) произвести его за счет арендодателя; б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

ГК выделяет разновидности договора аренды:

-договор проката;-аренда транспортных средств;-аренда зданий и сооружений;-аренда предприятий;-лизинг.

Договор проката

    По договору проката арендодатель, осуществ­ляющий сдачу имущества в аренду в качестве по­стоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое иму­щество за плату во временное владение и пользование (п.1 ст. 626 ГК РФ). Договор проката являет­ся разновидностью договора аренды - двусторонний, возмездный, консенсуальный и публичный.

 Договор аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа 

     По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендода­тель предоставляет арендатору транспортное сред­ство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

    Договор аренды зданий и сооружений 

    По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное вла­дение и пользование или во временное пользова­ние арендатору здание или сооружение.

Лизинг

    По договору финансовой аренды (договору ли­зинга) арендодатель обязуется приобрести в соб­ственность указанное арендатором имущество у оп­ределенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ).

Договор аренды предприятия 

     По договору аренды предприятия арендода­тель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование и владение предприятие в целом как имущественный комплекс, используе­мый для осуществления предпринимательской дея­тельности.

     Особенности договора ссуды.

Главной особенностью договора ссуды является безвозмездное пользование имуществом. Договор ссуды, или как его еще называют договор безвозмездного пользования, является договором, по которому в будущем ссудодатель обязуется передать определенное имущество ссудополучателю в безвозмездное временное пользование.

Ссудополучатель же обязуется вернуть вещь в таком состоянии, в каком она была им получена, либо в состоянии, оговоренном в договоре. По договору ссуды (договору безвозмездного пользования) в безвозмездное пользование может передаваться индивидуально-определенная вещь. Например, автомобиль, недвижимость, предметы мебели и другие.

Договор ссуды (безвозмездного пользования) может быть реальным – когда он признан заключенным непосредственно в момент передачи вещи, а также консенсуальным – когда договор считается заключенным с момента соглашения по всем условиям договора обеими сторонами. При заключении консенсуального договора могут существовать определенные риски, так как не возникает у ссудополучателя права требовать вещь у ссудодателя.

Обязанности ссудополучателя - содержать полученное имущество, производить его капитальный и текущий ремонт являются важной особенностью договора ссуды. Для ссудодателя такое обстоятельство является огромным преимуществом, так как с него снимается бремя содержания этой вещи как собственника этого имущества. Это особо актуально в том случае, когда у собственника имеется имущество, невостребованное им, либо по каким-то причинам он его не может содержать, а получение дохода для собственника не представляет больше интереса или невозможно. В таком случае собственник просто освобождается от ненужных затрат на услуги по содержанию и хранению данной вещи.