84.Первоначальная и последующая оценка инвестиционной недвижимости

Признание и оценка при признании

Инвестиционную недвижимость согласно МСФО (IAS) 40 следует признавать как актив только в случаях, когда:

- существует вероятность поступления в кредитную организацию будущих экономических выгод, связанных с этой недвижимостью;

- можно надежно измерить ее стоимость.

Такие принципы применяются ко всем активам, признаваемым в МСФО-отчетности, и инвестиционная недвижимость не является исключением. Точно такие же критерии применяются и для принятия к бухгалтерскому учету объекта в качестве недвижимости, временно не используемой в основной деятельности.

В соответствии с этим принципом кредитная организация оценивает все затраты (первоначальные и понесенные впоследствии) на инвестиционное имущество в момент возникновения. Затраты на повседневное обслуживание не включаются в балансовую стоимость инвестиционной недвижимости, а признаются расходами по мере возникновения.

При первоначальном признании в МСФО-отчетности инвестиционная недвижимость оценивается по фактическим затратам. Если она была приобретена у третьих лиц, то в состав фактических затрат входят цена покупки и все прямые затраты (налоги, затраты на юридические услуги и др.). Затраты, которые необходимы для приведения недвижимости в состояние надлежащего функционирования, также включаются в ее стоимость.

При отсрочке оплаты за недвижимость фактические затраты необходимо дисконтировать, то есть выразить их как эквивалент цены при условии немедленного платежа денежными средствами. Разница от применения дисконтирования будет отражаться как расход в течение всего срока отсрочки.

Если недвижимость находится у кредитной организации по договору финансовой аренды, то при первоначальном признании актив признается по наименьшей из двух величин: справедливой стоимости или приведенной стоимости минимальных арендных платежей. Эквивалентная сумма при этом признается как обязательство. Такой подход аналогичен МСФО (IAS) 17 «Аренда».

МСФО (IAS) 40 уделяет особое внимание приобретению объектов инвестиционной недвижимости путем обмена. В общем случае стоимость такого имущества измеряется по справедливой стоимости. Если приобретаемый актив не может быть измерен по справедливой стоимости, его стоимость считается равной балансовой стоимости переданного актива.

Оценка после признания

МСФО (IAS) 40 дает возможность кредитным организациям выбрать и закрепить в учетной политике одну из моделей учета инвестиционной недвижимости, которую впоследствии будет применять ко всем ее объектам:

- учет по справедливой стоимости;

- учет по фактическим затратам.

При использовании модели учета по справедливой стоимости такое определение необходимо для оценки объекта инвестиционной недвижимости. При использовании модели учета по фактическим затратам определение справедливой стоимости необходимо для раскрытия информации.

Международными стандартами приветствуется, но не требуется, чтобы справедливая стоимость инвестиционной недвижимости была определена на основе оценки независимого оценщика, обладающего признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также на основе недавнего опыта проведения оценки инвестиционной недвижимости той же категории и местонахождения, что и объект оценки.