1.2 Ипотекалық нарықтың құрылымы және ипотекалық несиелеудің дамытуына әсер етуші факторлар

Ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын құрылыс несиелеуді дамытудың басты мақсаты – азаматтардың өздерінің қаражаты және ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу тарпынан монополиялы тұрғын нарықтан бос тұрғын үйді нарықтық принципте сатып алуда негізделген орта кірісімен тұрғындарды тұрғын үймен құны бойынша жетімді эффективті іс-әрекет етуші жүйе қамтамасыз етуін құру. Берілген жүйе құрылуы мүмкіндік береді:

• азаматтардың төлей алатын сұранысын үлкейту;

• тұрғын үй нарығын әрекеттіру;

• реалды экономикалық айналымға жекешелендірілген тұрғын үйді тарту;

• тұрғын үй сферасына тұрғындардың қаражатын және басқа бюджеттен тыс ресурстарды тарту;

• құрылыс комплекстің дамуын қамтамасыз ету;

• мемлекеттің экономикасын жалпы дамыту.

Кесте - 1 Құрылыс ұйымдар қызметінң негізгі көрсеткіштері

(шыңайы әрекет еткен құнда)

Аталуы	2005	2006	2007	2008
Құрылыс подряд келісім шарты бойынша жасалған жұмыс көлемі, млн. теңге	388 977	424 994	527 793	817 821
Құрылыс ұйымдарының өз күшімен жасалатын подрядтық жұмыс көлемі млн. теңге	364 700	393 348	496 347	756 190

Ақпарат көзі: Қазақстанның статистикалық жылдығы / Ред. Б.Т. Султанов / Қазақстан Республикасының статистика Агенттігі – Алматы, 2008 год. /8/

Сурет 1. Құрылыс көлемі динамикасы

Кесте - 2Экономикалық қызмет түрі бойынша өнім өндірісінің натуралды көрсеткіші

Ағашты өндеу және ағаш бұйымынан өндіріс
	2005	2006	2007		208
терезе, шыңшаланған есіктер мың. кв, м.	314	374	480		595
паркет щитовой, опалубка строительных работ, тыс. кв.	34	6	10		33
Пластмассалық бұйымдар өндірісі
пластмассадан құбырлар, кг	2 134 971	5 584 890	13 905 079		20 034 314
есіктер, есіктер үшін қорабтар, жалюзи, кг	6 137 936	7 675 751	11 565 109		14 608 486
Басқа металлдық емес минералды өнімдерді өндіру
керамикалық плиткалар және плиталар, мың. кв.	562	694		789		493
құрылысты керамикалық кірпіштер мың. куб. м.	376	379		465		681
цемент, мың. тонна	2 129	2 581		3 662		4 181
бетоннан құрылыс конструкциялар	923 498	1 548 732		1 994 67 1		2 365 984
беттер, панельдер, плиткалар, кв.	6 631 14 3	9 431 906		10 144 926		9 965 601
Өнеркәсіптің басқа салалары
отыруға жиһаз, мың	1 074 404	1 465 985		2 346 928		2 645 799
кеңселік жиһаз, дана	171 478	272 555		328 000		362 618
асханалық жиһаз, дана	14 203	42 843		96 243		109 150
линолеум және жабындылар, .кв. м	-	-		9		43

Дерек көзі: Казақстанның статистикалық жылдығы / Ред. Б.Т. Султанова / Қазақстан Республикасының статистика бойынша Агенттігі – Алматы, 2008 жыл. /8/

Қазақстандағы ұзақ мерзімді тұрғын үй несиелеу жүйесі ипотекалық несиелеудің дамудың бар халықаралық тәжірибесіне сүйенуі қажет, ұлттық заңнамалық базасына адаптациялануы керек, макроэкономикалық шарттарды, тұрғындардың төлеу қабілеттілігіне, мемлекеттегі инфлияциялық деңгейгді ескеруі қажет. Ипотекалық тұрғын үй несиелеу жүйесі бірінші кезекте тұрғындардың, коммерциялық банк-несиелеушілердің, инвесторлардың тартылған қаржылық ресурстарын эффективті қолдануына және мемлекеттік бюджет тарапынан қаржыландырутөмен деңгейде болуына сүйенуі керек. Аймақтарда ипотекалық тұрғын үй несиелеу жүйесінің дамуы темпі мен ауқымы аймақтағы экономикалық жағдаймен, тұрғын үйге төлеуге қабілетті сұраныс және оның ұсынысымен, сонымен қатар қажетті аймақтық нормативті-құқықтық базасы және инфрақұрылымының болуымен анықталады.

Сурет 2. Өнеркәсіп салаларының көлемі динамикасы

Ипотекалық несиелеу мемлекеттің экономикалық және социалды дамуының байқалымды факторы болып шығады. Оның ролі экономикалық кризистен шығу кезеңінде мемлекет үшін ерекше байқалымды бола бастайды. Жалпы өндірістің тұрақты өсуі үшін және жалпы пайдасы және жалпы қолдануы үшін жалпы табыстан жинақ қаражаттың бөлігі инвестиция арқылы өндірістің дамуына бағытталуы қажет. Сонда экономикалық көрсеткіштердің ұлғаюының жалғасымды реакциясы пайда болады.

Тұрғын үйді сатып алуға және соғуы үшін прогрессивті түрдегі несиелеу ретінде тұрғындармен ипотекалық несиелеу жүйесі шығады.

Айтып өткен жөн, Қазақстан Республикасындағы ипотекалық жүйенін жыл сайын байқалымды мінездемеге ие болуда. Ипотекалық бизнестің дамуы экономиканың реалды секторы дамуына оң әсер етеді, өнеркәсіптің бірнеше салаларында өндірістің төмендеуінің тоқтауына алып келеунде өзінің қайтарымын табады.

Құрылыстың өсуі ағаш өндіру саласында құрылыс материалдарын өндіруде (1 кесте) және жиһазды, электроқұрылғыларды, темір бұйымдары және басқалардың (2 кесте) өндірілуінде жандануға алып келеді. Бұл өз тарапынан транспорттық инфрақұрылымның дамуына жағдай жасайды. Ипотекалық несиелеу өнеркәсіпті жаңартуға және бәсекеге қабілетті өнімдер сапасын жоғарлатуға мүмкіндік береді.

Құрылыстың өсімі өнеркәсіб көлемі динамикасына айқын әсерін (1 суретті қараңыз) және (2 суретті қараңыз) көруге болады.

Дамыған экономикасымен мемлекеттер тәжірибесі көрсеткендей, ипотекалық жүйе өзінің социалды базасын жасауға жағдай жасайды және социалды тұрақсыздықты өтуге оң әсер етеді, жекелей тұрғындардың тұрғын үйде қажеттіліктерін қанағаттандыралы. Жақсы тұрғын – жиһаздармен қамтамасыз ету ұлттын денсаулығының жақсаруына, өмір сүру ұзақтығаның өсуіне алып келеді, ал ол өз кезегінде еңбекке қабілеттілігін жоғарлатады. /17/

Суреттен көрінетіні, соңғы төрт жыл ішінде құрылыс көлемінде байқалымды өсімінде де, құрылыс материалдары, металл бұйымдары өндірісінде және ағаш өндеу өнеркәсібі көлемінде де байқалымды өсім болды.

Ипотекалық несиелеу – тұрғын үй сферасына инвестицияны тартудың ең эффективті әдістерінің бірі. Дәл ипотека тұрғындардың мүдделерін – тұрғын үй жағдайын жақсартуға, банктердің – эффективті және табысты жұмысында, құрылыс комплексінің –, тұрғындарды ипотекалық несиелеудің кең таралуына жағдай жасайтын экономикалық өсімінде қызығушылық таңынатын өндірістің және мемлекеттің ритімді күш түсуі ақылдауға мүмкіндік береді. /18/

Ипотека еңбекпен қамтамасыз ету проблемасына (құрылыс және басқа салаларда жұмыс орындарымен толықтырады) және тұрғындардың тұрғын үйде қажеттіліктерін қанағаттандырады.

Мемлекеттің банктік жүйенің эффективті әрекет етуіне және тұрақтылықтың өсуі үшін ипотека үлкен мәнге ие. Қамтамасыз етілген несиелер банктер үшін көбірек қауіпсіз (бланктіктерге қарағанда), өйткені несиенің қайтарылмауында банк кепілді өткізеді және өз қаражаттарын қайтарады.(Әрине, ипотека жағдайында бұл үшін жылжымайтын мүлікті дұрыс бағалауы қажетті, және жылжымайтын мүліктің дамыған нарығы қажет). Ипотекалық несиелеуде тәуекелдің төмендеуне ссуданың мақсаттылық мінездемесі жағдай жасайды. Жылжымайтын мүлік бойынша операциялар коммерциялық банктердің ағымдық несиелік операциялармен салыстырғанда азырақ тәуекелді болып табылады.

Ипотекалық несиелеу, сөзсіз, – банктік қызметінің перспективті бағыты. Ипатекалық банк салыстырмалы тұрақты және рентабельді экономикалық институт болып табылады. Сол себепті, неғұрлым банктік жүйеде осындай сенімді банктер болса, жалпы экономикалық жүйеде соғұрлым оның қызметі тұрақты және эффективті.

Ипотекалық несиелеу жүйесінің банктік жүйенің тұрақтылығына тағы бір маңызды әсер ету жағы бар, ол салымдармен қамтамасыз етілген ссудалардың екінші нарығының әрекет етуімен байланысты. Бұл нарық экономикалық сфераның (банктік капиталдың диверсификациясы) көбірек рентабельдігіне капиталдың құйылуына жағдай жасайды, сонымен қатар әр-түрлі географиялық аймақтардағы пайыздық қойылымдардың арасындағы айырмашылықты төмендетеді, бұл мемлекет ауқымында капиталдың бірыңғай құның құруға жағдай жасайды. /19/

Қазiргi заң шығару нормалары негiзi және тәжiрибеде қолданылып жүрген кепiлдiк процедуралары, бiр-бiрiнен көптеген белгiлерi бойынша ажыратылатын логтың 20-дан астам әртүрлi түрлерiн атап көрсетедi, бiрақ топтаудың үш категориясының елеулi мәнi бар:

• тараптардың қарызы үшiн кепiлдiкке салынған мүлiкке қатынасы;

• қарыз үшiн кепiлдiкке берiлген обьектiлерiнiң ерекшелiгi;

• қарызды өтеу жағдайы.

Бiрiншi нышан бойынша қарыз үшiн кепiлдiкке берудiң үш түрiн атауға болады:

• Классикалық кепiлдiк, ( кең таралған) бұл жағдайда мүлiк кепiлдiкке зат салушыда қалады;

• кепiлдiкке беру, бұл жағдайда кепiлдiк заты кепiлдiкке зат ұстаушы- несие берушiге берiледi;

• берiк кепiлдiк, егер обьект қарыздарда қалса, бiрақ кепiлдiкке зат ұстаушының мөрi басылған кiлттеуде немесе кепiлдiкте екенiн дәлелдейтiн белгiлi бiр танылатын белгiсi қойылған .

«Ипотека туралы» Заңның қабылдануымен отандық ипотекалық нарықтың құрылуына заңды алғышарттар пайда болды., сонымен қатар онда жүргiзiлген операцияларды практикалық жазықтыққа ауыстырып, ипотекалық тұрғын үй несиелеуге салынған орасан зор потенциалдың мүмкiндiгi масштабында жүргiзiлдi.

Шаруашылық өмірдің барлық аясынан әр түрлі нысанда енетін ипотека мен экономиканың айрылмастай байланыста екені дүниежүзілік практикада көрінеді.барлық жерде бұрыннан даму тарихына қарамастан, ипотеканың әр түрлі кездерде оның орнына және уақытына қарай рационалды,максималды бейімделген схемасын іздеуді қажет ететін сипаттамалық өз ерекшелігі бар.Ол, бәрінен бұрын жер туралы заңнамалардың даму жағдайы мен ерекшклігіне бағынышты, сондықтан, әр елде ипотекалық несиелендіру аясындағы қатынастарды реттеу жөнінде өзінің ерекше заңнамалары қолданылады.

Экономикалық қатынастағы ипотека – бұл, мүлiктi алудың ( сату-сатып алу, ауыстыру) басқа нысандары заңды немесе коммерциялық жағынан қолайсыз болған жағдайда, және әртүрлi жобаларды жүзеге асыру үшiн қосымша қаражатты тартуға мүмкiндiк беретiн жылжымайтын обьектiлерге мүлiктiк құқық айналымының нарықтық құралы.

Ұйымдастыру жоспарында кепiлдiктi несие беру - инвестициялық және коммерциялық жобаларды жүзеге асыру жолындағы өзара байланысты элементтердiң жиынтығы болып табылады.

Ипотекалық несие беру өзара байланысты элементтер жиынтығы түрiнде берiлген:

• өз приоритеттерi, мақсаттары және принциптерi бар қатысушылар, ұйымдастырушылар және үйлестiрушiлер;

• кепiлдiкке берiлген обьектiлер;

• мүлiк бағалары;

• әдiстемелiк және құқықтық қамтамасыз ету;

• жарнамалық және ақпараттық инфрақұрылым;

• сұраным және ұсыныс;

• кадрлердi даярлау;

• несие беру шарты;

• менеджмент;

• маркетинг.

Сонымен, несие беру шарты әдiстемелiк және құқықтық қамтамасыз ету бағасымен, сұраным мен ұсыныспен тығыз байланысты және ипотекалық нарық қатысушыларының мақсаттарынан, ипотекалық несие ұсыну прцесiн үйлестiруден,несие бойынша пайызын төлеудi қадағалап байқап отырудан және т.б. бағынышты

Сонымен қатар, нағыз ипотекалық несиелеуде қолданылатын процедуралар да берiлген:

• инвестициялық жобаларды таңдау;

• кепiлдiк қорын құру;

• несие берушiмен келiссөздер;

• шарттар жасасу;

• несиеге құжаттар дайындау;

• кепiлдiк шарттарын жүзеге асыру және есепке алу;

• қаржыландыру тәртiбi және қаржыны бөлiп тарату;

• несиенiң пайдаланылуын бақылау;

• төлемеген жағдайда кепiлдiктiң нәрсесiн жүзеге асыру.

Сондай-ақ, ипотека негiзгi талаптарды орындауды қамтамасыз етудiң тәсiлi болып табылады, мысалы, несиелiк келiсiм бойынша. Жалпы ереже бойынша, несие берушiнiң талабы қанағаттандырылмаған жағдайда соңғысының кепiлдiкке салынған мүлiктi өзiнiң жеке меншiгiне айналдыруына жол беруге болмайды. Кепiлдiк - меншiк құқығын алу тәсiлi емес, қайта несие берушiнiң кепiлдiкке салған мүлiк құнынан талабын қанағаттандыру нысаны. Өзiнiң кепiлдiктi құқығын жүзеге асыру үшiн, яғни кепiлдiкке салынған мүлiктен төлеттiрiп алуды несие берушi тек сот арқылы iске асыры алады.

ХХI ғасырдың басындағы халықаралық қаржылық нарықтар қазiргi жағдайда тұрғын үй – ипотекалық несие берудiң әсер ететiн негiзгi факторлар мыналар:

• макроэкономикалық жағдайлар;

• халықтың жақсы тұрмыс халiнiң деңгейi;

• тұрғын үй құрылысы облысындағы тенденциялар;

• құрылыс кешенiнiң хал-жайы;

• бiрiншi және екiншi деңгейдегi тұрғын үй нарығының хал-жайы.

Ипотекалық нарықтың екi деңгейлiк сипаттамасы, ипотекалық несиелер нарығының бiрiншi және екiншi деңгейiн белгiлеу шартына мүмкiндi бередi. Ипотекалық несиелердiң бiрiншi деңгейдегi нарығында шын мәнiнде ипотекалық қатынастар қатысушыларының экономикалық мүддесi iске асырылады. Қарыздарлар әр түрлi бағыттағы мiндеттемелердi орындауды қамтамасыз ету мақсатында несие берушiлерге кепiлдiкке қозғалмайтын мүлiк ұсынады.

Бiрiншi деңгейдегi нарық – ипотекалық нарықтың сегментi, ол кепiлдiкке зат салушы мiндеттемелердi орындау тәсiлi ретiнде жылжымайтын мүлiктi ұсынатын, ал кепiлдiкке зат ұстаушы қабылдайтын өзара мiндеттi қатынастарға сәйкес келетiн несие берушiлер мен қарыздарлар қызметiнiң барлық жиынтығын қамтиды. Ипотекалық несиелердiң бiрiншi деңгейдегi нарығының құралдары мен субьектiлерiн жүзеге асыруда, көптеген жағдайда қарыздардың ипотекалық жүйемен оның өзара қарым-қатынасы қажеттiгiн толық пайдаланады. Ол толықтай Б қосымшасында көрсетілген.

Банктiң борышқормен дара немесе саны едәуiр екiжақты қатынастарын несиелiк портфельдi толтыруының сәйкестiгiнде жүзеге асыру, ипотекалық нарықта жемiстi қызметiн қамтамасыз ету жақтарының бiрi болып табылады.

Банк қызметiнiң маңызды жағы болып кезектегi заемшыға ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие түрiнде беруге дайын болатын несиелiк ресурстарды жаңарту болып табылады. Бұл мамандардың бекiтедi, төтенше өзектi мiндеттi ипотекалық нарық сегментi - ипотекалық несиелер екiншi деңгей нарығы орындайды, онда ипотекалық жүйенiң несиелiк портфелiн мобилизациялау жүретiн несиелiк мiндеттемелер және ипотека туралы (заклад актысы) шарттар бойынша құқықтың өзгеруi есебiнен иесiзденген табыс қағаздарындағы (облигациялар) және оларды ұзақ мерзiмдi инвесторлар арасында орналастыру. Осындай мiндеттi орындау үшiн екiншi деңгей нарығының қызметi ұйымдастырылады.

Екiншi деңгей нарығы - ипотекалық нарық сегментi, онда ипотекалық жүйе жиынтық несие портфелiнiң қалыптасуы несиелiк мiндеттемелер және ипотека туралы (заклад актысы) шарттар бойынша персонофицириндi құқықтың өзгеруi есебiнен иесiзденген табыс қағаздарындағы (облигациялар) және оларды ұзақ мерзiмдi инвесторлар арасында орналастыру. Б қосымшасында ипотекалық несиелер екiншi деңгей нарығының субьектiлерi мен құралдары.

Ипотекалық несие екiншi деңгей нарығы бiрiншi деңгей ипотекалық нарығында инвесторлар мен несие берушiлер арасындағы байланыстырушы звено; ол ақшалай қаржының аккумуляциясын қамтамасыз етедi және қаржы тасқынын (облигация шығару арқылы және оларды нарықтық қорда орналастыру) ипотекалық несиеге бағыттайды.

Банк ипотека бойынша өз құқығын бере алмайды, бiрақ кепiлдiкке зат ұстаушының тұлғаға ипотека туралы шарт бойынша құқығына көнуi ақиқат, егер де ипотекалық қамтамасыз етiлген сол тұлғаға негiзгi мiндеттеме бойынша борышкерге талап құқығына жол берiледi. Басқаша айтқанда, ипотека әрдайым несиенiң сонынан жүредi. Құқық қатынастарын қарастыру жөнiнен құқық берудi заклад актысы жеңiлдетедi. Айналымға қабiлеттi құнды қағаз бола тұрып, ол кезектегi жазумен (мемлекеттiк тiркеу талап етiледi) жүзеге асырылады. Заклад актысының ыңғайлылығы сонда, оның өзi кепiлдiк нәрсесi бола алады.