2 Қазақстандағы ипотекалық нарықтың дамуына талдау

2.1 Ипотекалық несиелендіру жүйесінің Қазақстан экономикасында дамуы

Қазақстанмен ипотекалық несиелеу жүйесінің Малайзиялық моделі таңдалынды. Оның құрылымында батыстық ноу-хау – нарықтың екідеңгейлі құрылымы, бұл арқылы ипотека үшін арналған және «ұзақ» және «жұмсақ» (үлкен емес пайыз) тұрғын үй несиесін беруге мүмкіндік беретін «ұзақ» мақсатты ақшалар құнды қағаздар нарығында банктер аккумулирлейді. Бірінші деңгейде несиенің өзі, екінші деңгей – банк-кредиторлардың тартылуы болатын арнайы ипотекалық құнды қағаздар (облигациялар, закладнойлар). 2000 жылдың желтоқсанының срңында Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкімен «Қазақстандық ипотекалық компания» ЖАҚ – малазиялық «Кагамас Берхард» ипотекалық компаниясы ұқсастығы бойынша құрылды. Ол мемлекетте ипотекалық құнды қағаздар нарығын құру мақсатында арнайы ұйымдастырылды. Ой бойынша, ол өзінің банк-партнер атынан тұрғындармен жұмыстеу қажет, сол уақытта екінші ретті нарықта ипотекалық облигацияларды өткізіп, сол ақшаға банктерден ипотекалық несиелерді сатып алады және содан кейін тұрғындарға оларды ұсынады. Осылайша, ипотекалық компания коммерциялық банктер арқылы бірінші ретті нарықта жұмыс істейді, ал екінші ретті нарықта берілген несиелермен қамтылған ипотекалық облигацияларды шығарылымдарды және стандартты ипотекалық несиелерді олардан сатып алу жолымен екінші деңгейлі банктерді қаржыландыруды орындайтын оператор қызметін атқарады. Қазақстан Республикасындағы екідеңгейлі ипотекалық несиелеудің толығырақ әрекет ету механизмі 1 қосымша схемасында көрсетілген.

Ипотекалық несиелеуге тұрғындар, кәсіпкерлер және қаржылық инвесторлар мен банктер сияқты субъектілердің әсер етуі 3 қосымша кестесінде көрсетілген

2001 жылдың шілдесінде «Қазақстандық ипотекалық компания» ЖАҚ «Астана-финанс» ААҚ-мен бірге екінші ретті нарықта тұрғындармен тұрғын үйлерді сатып алуды ипотекалық несиелеу бойынша пилотты жобаны іске асыруды бастады. Жоба қатысушыларының негізгі мақсаты екінші ретті нарықта тұрғындардың әр-түрлі топтарының сұранысын қанағаттандыру үшін қолайлы жағдайлар жасау болып табылады. Берілген жоба Астанада және Алматыда жүзеге асырылды. Жоба шегінде бұл қала тұрғындарына теңгеде 3 жылдан 10 жылға дейінгі мерзімде ұзақ мерзімді ипотекалық несиелерді ұсыну болжалды. Теңге эквивалентінде несиенің минималды өлшемі $3 мыңды, максималды өлшемі $30 мыңды құрады.Жоба ү ай ішінде жасалды (2001 жылдың шілдесінен 2002 жылдың сәуірі аралығында). Жобаны орындау уақытында Қазақстандық Ипотекалық Компаниямен 300 млн. теңге соммасы айналасында тұрғын үй ипотекалық несие бойынша міндеттердің 230 аса құқығын сатып алды. Несиенің орташа өлшемі 1 млн. теңге құрады (7 млн. АҚШ доллары эквиваленті шамасында). Орташа $200-$300 табысымен жанұялардың үлесі жалпы қарыз алушылар көлемі ішінен 85% құрады.

Ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту мақсатында Маслихат шешімімен № 123/26-II 25.12.2001 жылдан Астанада ипотекалық несиелеуді және тұрғын үй құрылысын дамыту Бағдарламасы қабылданды, оны «Астана-финанс» ААҚ орындайды. Берілген Бағдарлама бірінші кезекте Асатанаға Республика астанасы статусын берумен байланысты өсім тенденциясы байқалумен шартталды.

1999 жылдың аяғында Қазақстанның Ұлттық банкi ипотекалық несиелендiру жүйесiн енгiзудiң нормативтi құқықтық базасын жете зерттеуге өзiндiк бастама танытты. Қорытындысында, Республика Үкiметi тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмге қаржыландыру Концепциясын және Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендiру жүйесiнiң дамуын бекiттi. Концепцияда банктер және басқалай несие берушiлер азамат-заемшыларға ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелер беруiн кiргiзе отырып, ипотекалық несиелендiрудiң бүтiндей жүйесiн құру, сонымен қатар, несиелендiру үшiн несие берушiлердi қажеттi ұзақ мерзiмдi ресурстармен қамтамасыз ететiн механизм құру көзделген. 2000 жылдың аяғында осы жүйенi енгiзу басталды.

Қазақстан үшiн ипотекалық несиелендiру жүйесiнiң Малайзиялық моделi таңдалып алынды. Оның негiзiнде, банктер құнды қағаздар нарығында жинақтаған ипотекаға арналған мақсатты ақшалардың арқасында,батыстық ноу-хау екi деңгейлi нарық құрылымы жатыр және «ұзақ» және «жұмсақ», яғни, (пайызы жоғары емес) тұрғын үй несиесiн беруге мүмкiндiктерi бар. Мұнда бiрiншi деңгей несиелердiң өздерi, ал екiншi деңгейде арнаулы ипотекалық құнды қағаздар (облигациялар, закладнойлар). 2000 жылы желтоқсанның аяғында ҚР Ұлттық Банкi малайзиялық ипотекалық компания «Кагамас Берхардқа» ұқсайтын ЖАҚ «Қазақ ипотекалық компаниясын» (ҚИК) құрды. Ол, елде ипотекалық құнды қағаздар нарығын қалыптастыру мақсатымен арнайы ұйымдастырылған болатын. Ойластырылғанда, ол екiншi нарықта ипотекалық облигацияларды өткiзе отырып, өзiнiң банкир серiктесi атынан халықпен жұмыс iстеуi керек және осы ақшаға банктен ипотекалық несие алып, кейiн оны халыққа бередi.

2001 жылдың шiлдесiнде «Қазақстан ипотекалық Компаниясы» ААҚ «Астана-финанспен» бiрлесе отырып, халықтың екiншi нарықта ипотекалық несиелендiрумен тұрғын үй алудың жанама жобасын жүзеге асыруға кiрiстi. Жобаға қатысушылардың басты мақсаты, тұрғын үй нарығында халықтың әртүрлi тобының сұранымын қанағаттандыру үшiн қолайлы жағдай туғызу. Осы жоба Астана мен Алматыда жүзеге асырылды. Жоба шегiнде осы қалалар тұрғындарына 3 жылдын 10 жылға дейiн теңгемен ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелер беру жорамалданды. Теңге эквивалентiнде несиенiң ең аз мөлшерi 3 мың долларды, ал ең көп мөлшерi 30 мың долларды құрады. Жоба 8 айдың iшiнде (2001 жылдың шiлдесi 2003 жылдың сәуiрi аралығында) жүзеге асырылды. Бағдарлама Астана және Алматы қалаларында табысты апробацияланды (ресми мақұлданды). Жобаны жүзеге асыру кезiнде Қазақстандық ипотекалық компания тұрғын үй несиесi бойынша 300 млн. жақын сомаға 230-дан аса ипотекалық талап құқығын сатып алды.Несиенiң орташа мөлшерi 1 млн. теңгенi құрады (АҚШ эквивалентiнде 7 мың доллар). Орта табысы 200-300 доллар отбасылардың үлесi заемшылардың жалпы санынан 85 % жақынын құрады.

Ипотекалық несиелендiру жүйесiн дамыту мақсатында Астана қаласы Мәжiлiсiнiң 123/26-II шешiмiмен 2001 жылы 25 желтоқсанда Астана қаласында тұрғын үй құрылысы мен ипотекалық несиелендiрудiң дамуы Бағдарламасы бекiтiлдi. Оны ААҚ «Астана-финанс» жүзеге асырады. Бұл Бағдарлама, бәрiнен бұрын, Астанаға Республика елорда статусын берумен байланысты қаланың өсiп даму беталсына бағытталды.

Бағдарламаның негiзгi мақсаты мен мiндетi:

• тұрғын үй құрылысының дамуы мен тұрғын үй нарығының құрылуы;

• Астана халқының ипотекалық несиеге деген бағасы және төлеу нысаны жөнiнен қолдары жететiн, қазiргi өмiр деңгейiне сәйкес келетiн,сапалы тұрғын үй жөнiндегi талап-қажеттiлiгiн қанағаттандыру;

• клиенттердi тұрғын үй алу адында несиелендiрудi және олар үшiн қаржыландыру механизмiнiң қолайлысын таңдау мүмкiндiктерiн қарастырып, қызықтыратын жүйе құру;

Мемлекеттiк коммунальдық тұрғын үй қоры категориясына жататын тұрғын үйдi тегiн беру практикасынан, азаматтардың жеке меншiк қаржылары есебiнен алатын коммерциялық тұрғын үй құрылысы практикасына көшу.

Астанада 2003 жылы 230 мың шаршы метрден аса пәтер жай енгiзiлдi. Олардың 30%-ға жуығы ипотекалық несиелендiру бағдарламасы бойынша жүзеге асырылады.

Халықтың валюталық эквивалентi белгiленбеген, ұзақ мерзiмге, сонымен қатар, теңгемен берiлетiн ипотекалық несие қажеттiлiгi пайда болды. Бiрақ, теңгемен несиелендiрудiң тәуекелдi хеджирлеу мақсатында сыйақының қалқымалы мөлшерлемесiн белгiлеу қажеттiлiгiмен байланысты шешудi керек ететiн мәселелер болды. Әлеуеттi заемшылар, өз кезегiнде, болашақта сыйақы мөлшерлемесiнiң едәуiр өсетiнiнен қауiптендi, өйткенi, бұл заемшы дефолтасы қаупiн туғызды.

Қазақстан ипотекалық компаниясы заемшыларды қауiпсiздендiре алатын сұлбаны iздестiруде көптеген жұмыстар атқарды. Соның iшiнде, «сар» (кэп) сыйақы мөлшерлемесiнiң шектеуiшiн қолданудың халықаралық бұрыннан бар тәжiрибесiне бейiмдедi. Бұндай шектеуiштi қолданудың жалпы моделi мынадай. Былай болжасақ, ақша құнсыздануының өсу немесе теңгенiң девальвациясы қарқынының үлкеюi нәтижесiнде теңгелiк ипотекалық несие бойынша сыйақының қалқымалы мөлшерлемесi алдын-ала белгiленген ең үлкен шектеуiштен асып кетсе. Бұндай жағдайда нақты мөлшерлеменiң артып кетуiне қарамастан есептеу шектеуiш мөлшерлемесi бойынша жүретiн болады. Ұлттық Банк бұл жобаны қабылдады.

Ең алдымен, Компания қайта қаржыландырушы ипотекалық тұрғын үй несиесi бойынша сыйақының несиелiк тәуекелi және операциялық қызмет көрсетуi үшiн банк-несие берушiнiң маржасын өзiне кiргiзетiн соңғы мөлшерлемесiн белгiледi. Бiрақ та атқарылған қызметтi талдаған кезде банктердi қайта қаржыландыру саясатын қайта қарау керектiгiн көрсеттi.Ендi Компания ай сайын өзiнiң баға кесетiн мөлшерлемесiн жариялайды, соған сәйкес банк-несие берушiлердi қайта қаржыландыруды жүргiзедi. Өз кезегiнде банктер де өз бетiмен өздерiне меншiктi маржаларын белгiлi бiр шама шегiнде белгiлей алады. Сондықтан, заемшы-жеке тұлғалар үшiн сыйақының соңғы мөлшерлемесi әр түрлi банкте түрлiше.

Бұл олардың арасындағы бәсекелестiкке жағдай жасайды және мөлшерлеменiң нарық талаптарына сәйкес келетiн деңгейге дейiн төмендеуiне мүмкiндiк туғызады. Осыған байланысты ипотекалық тұрғын үй несиесi бойынша сыйақы мөлшерлемесi қалқымалы, оларды қайта қарау үшiн базалық индекстi анықтау ерекше актуальдылық алды. Ол жылдық көрсетудегi (соңғы 12 ай) құнсыздану индексi болды, инвесторлардың пiкiрiнше, - ең негiзделген индикатор экономиканың жағдайы.

Қазақстандық ипотекалық Компания қызметiн бастаған кезде заң шығару базасы негiзiнен қалыптасқанына қарамастан, Бағдарламаны қабылдау барысында шешiлмеген мәселелер де болды:

• қозғалымсыздықпен мәмiленi мемлекеттiк тiркеудiң заңмен белгiленген тәртiбiн орнатудың толық бiтпеуi (мысалы, тiркеуге негiзделмеген жоғары ақы төлеу) халық үшiн несиенiң қымбаттауына әкеледi;

• несиеге тұрғын үй алушы азаматтар үшiн салық жеңiлдiктерiнiң болмауы;

• заңды тұлғаның банкроттыққа ұшыраған кезiнде кепiлдiк мүлiктi конкурстық массаға кiргiзу.

Осыған байланысты Қазақстан Ұлттық Банкi кейбiр заң шығарушы актiлерге қосымшалар мен өзгерiстердi енгiзудi қарастыратын Қазақстан Республикасы Заңының жобасын дайындайтын жұмыс тобын құрды. Бiрақ ипотекалық несиелендiру аясына қаржы тарту басты мәселе болып қалды.Бұған қажеттi қаржы қамсыздандырылған, ипотекалық облигациялар шығару жолымен iшкi нарықта тартылады, ипотекалық тұрғын үй несиесi бойынша талап ету құқығы Қазақстан ипотекалық Компаниясына жатады деп ойластырылды. Негiзгi отандық институциональдық инвесторлар - зейнеткерлiк жинақ қорлары мен сақтандыру компаниялары. Бiрақ, отандық қор нарығында корпоративтiк облигациялардың, жоғары табыстылығы және шетел валютасында нормаланған қағаздардың басым болуымен сипатталған жағдайда, инвесторлар күткен табыстылық бойынша ипотекалық облигацияларды жалпы жағдайда шығару ипотекалық тұрғын үй несиесi бойынша мөлшерлеменiң күрт өсуiн тудыруы мүмкiн. Егер де облигация бойынша табыстылық нарықтан төмен болып белгiленсе (Қазақстан ипотекалық Қомпаниясы жүргiзiп отырған төмен пайыздық мөлшерлеме саясаты ипотекалық несиелендiру мақсаттары үшiн қолайлы) ипотекалық қағаздарды орналастыра алмау қауіпi күшейедi.

Кесте – 5 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің көлемі

(млн. теңге.)

Көрсеткіштер	2006 жыл	2007 жыл	Өсім %	2008 жыл	Өсім %
Ипотекалық несие	259 434	503 515	94,1	656 975	30,5
сонын ішінде кепілдікке жылжымайтын мүлік	228 976	441 449	92,8	564 162	27,8
Үй сатып алуға жеке тұлғаларға қарыздар	37 693	136 508	262,2	195 319	43,1
Ипотекалық несиелердің қарыздардың жалпы көлеміндегі үлесі, %	24,4	28,5	4,1(% пункт)	28,8	0,3 (% пункт)

Дерект көзі: Қазақстанның статистикалық жылдығы / Ред. Б.Т. Султанов /Қазақстан Республикасының статистика бойынша Агенттігі– Алматы, 2008 жыл. /8/

Жағдайды және халықаралық тәжiрибенi мұқият талдағаннан кейiн қорытынды жасалды: бiрiншi кезеңде ипотекалық облигацияларға белгiлi бiр преференция берiлуi керек.Бұдан әрi осындай қаржы инструменттерi нарығының сыйымдылығы жеткiлiктi дәрежеде үлкен болғанда, жүйенiң қызмет iстеуi үшiн преференцияны елеусiз шығынмен бiртiндеп жоюға болады.

Кесте 6-Жеке тұлғаларға ипотекалық несиелердің көлемі

Қарыз үлесі	2006 жыл	2007 жыл	2008 жыл
Жылжымайтын мүлік кепілдігіне:	117,3 млрд. теңге	445,7 млрд. теңге	757,7 млрд. теңге
Жеке тұлғаларға	92%	44%	37,1%

Дерект көзі: Қазақстанның статистикалық жылдығы / Ред. Б.Т. Султанов / Қазақстан Республикасының статистика бойынша Агенттігі – Алматы, 2008 жыл.

Қарыз үлесі	2006 жыл	2007 жыл	2008 жыл
Жылжымайтын мүлік кепілдігіне:	117,3 млрд. теңге	445,7 млрд. теңге	757,7 млрд. теңге
Жеке тұлғаларға	92%	44%	37,1%

Ипотекалық несиелендiру жүйесiн ұйымдастыру шеңберiнде Қазақстан ипотекалық Компаниясы 2003 жылы төрт екiншi деңгейдегi банкпен және екi банктiк емес ұйыммен ынтымақтастық туралы Бас келiсiмдер жасады. 2003 жылдың 1 шiлдесiне қайта қаржыландырудың жалпы көлемi 320 мың теңгенi құрады. Бұл жеке тұлғаларға берiлген 280-нен аса ипотекалық тұрғын үй несиелерi. 1 мамырға қазақстандық банктердiң тұрғын үй алу үшiн жеке тұлғаларға берген заемдарының көлемi 5,3 млрд теңгеге жеттi. Халықаралық талаптарға сәйкес ипотекалық тұрғын үй несиелендiру стандарты жете зерттелiп және табысты қолданылды. Қазақстан ипотекалық Компаниясы «ЦентрКредит» банктiң аймақтық бөлiмшелерiмен бiрлесiп өзiнiң бағдарламасын республикамыздың барлық аймақтарында: Алматы, Алматы облысы, Астана, Ақтау, Ақтөбе, Атырау, Жезқазған, Қарағанды, Көкшетау, Павлодар, Орал, Өскемен, Шымкеттерде таратты. Ипотекалық несиелендiру жүйесi тұтынушылық несиелендiру нарығының динамикалық және перспективалық сегментiне айналды.

Қорытындыға қарағанда 40%-ы өздерiнiң тұрған үйлерiне риза емес (әсiресе, 30-39 жастағы респонденттер арасында «риза еместер» көп), бiрақ та тұрмыс жағдайларын жақсартуға барлығы бiрдей ықылас таныта қойған жоқ. Өмiрлерiн жақсартуға ұмтылған респонденттер тарапынан ипотекаға қатысы бiржақты, дегенмен ипотекаға дұрыс қарайтын респонденттер аз да болса басым болды.