3.2 Ипотекалық несиелендірудің даму мәселелері мен оларды шешу жолдары қолдануды жетілдіру стратегиясы

Қазiргi Қазақстанның қозғалмайтын мүлік нарығы ерекшелiктерi туралы. Оның мәнi мынады, қозғалмайтын мүлік пен уақыт бiр бiрiнен ажыратылмайды. қозғалмайтын мүлік, өзi солар үшiн жасалған уақыттың және қоршаған ортаның барлық ерекшелiгiн өзiнде нақтылы түрде көрсетедi.

Бiрiншiден, қазiргi Қазақстан қозғалмайтын мүлік обьектiлерiнiң көптеген бөлiгiнде тек физикалық емес, сол сияқты функциональдық және сырттай тозығы жеткен. Обьектiлердiң физикалық тозығы жеткендiгi туралы айтылып та, жазылып та жүр. Тұрғын үй, өнеркәсiптiк және коммерциялық қозғалмайтын мүлік обьектiлерiнiң елеулi бөлiгiнiң кәдiмгi хронологиялық тозу фактiлерiн көру үшiн Қазақстанның кез-келген қаласына саяхат жасау жеткiлiктi. Бiрақ та автордың пiкiрiнше, сырттай және функциональды тозу белгiлерiнiң болуы ең маңызды проблема./19,б.36/

Функциональды тозу–осы обьектiнi тұрғызғандағы архитектуралық, техникалық және басқа да шешiмдер күшiнiң ескiруiне әкелiп, қозғалымсыздықтың құнсыздануы. Қазақсатн практикасында бұған мысал жеткiлiктi. Мысалы, коммерциялық жалдау үшiн алаңдарға айналып отырған клуб немесе мәдени Сарайлар (қайта құру иен қайта жоспарлау шығындары – функциялық тозу), биiктiгi 30 метр цех, ал нарыққа ғимарат биiктiгi 20 метр болуы керек (артық биiктiгiне қызмет көрсету шығындары да функциональды тозу), бумен жылытылатын тұрмыстық қызмет көрсету кәсiпорны (жылумен жабдықтау жүйесiн жетiлдiру шығындары тағы да функциональды тозу). Кейбiр жағдайларда функциональды тозуды жою мүмкiндiгi болмайды. Мысалы, цехтың биiктiгiн кiшiрейту экономикалық қолайлы бола қоймайды.

Сырттай тозу–обьектiнiң қоршаған ортаның (экономикалық, саяси, экологиялық, құқықтық) өзгеру шамасына қарай құнсыздануы. Бұл кәсiпорындардың қуаттылығын сипаттайтын көрсеткiштерде анық бiлiнедi. Мысалы, егер қазiргi уақытта орман өндiрiс шаруашылығы ең көп дегенде 80-100 мың текше метр кесiлген материалдар беретiн болса, онда, жылға 500 мың текше метр кесiлген материалдар өндiруге арналып құрылған орман өндiрiс шаруашылығы қозғалымсыздығы құнсызданады. Сондықтан, қазiргi жағдайда мүлiктiк кешенге сұраныс болмаса, оның физикалық тозу белгiсi бiлiнсе де өзiнiң құнын жояды. Бұндай процесс бiздiң ел үшiн өте өзектi, өйткенi бiзде өте көп кәсiпорындар әскери және арналып салынған, бiрақ өзiнiң негiзгi профилi бойынша пайдаланылмаған.

Екiншiден, тенденция тозуымен салыстырғанда бұдан да негативтi деп қозғалымсыздық және жерге салық салу, архитектура, жер пайдалану, қала тұрғызу аясы нарықтық принциптерде құрылмаған секторға нарықтық қатынастың қарқынды ену проблемасын есептеуге болады. Шындығына келгенде, нарық құрылымы социалистiк принциптерi бойынша тұрғызылған қозғалымсыздыққа нарықтық норма мен ереже торлары салынды. Бұл әсiресе, жер қатынастары мысалдарынан анық көрiнедi. Әуелден нарық ережесi бойынша тұрғызылмаған қалаларда бағалау аймағы мен жерге төлемге (жер салығы немесе жалдық ақы) сәйкес жасалатын аймақтау жүйесi қолданылады. Әрине, бұл талассыз, өте тиiмдi және ынталандырушы жүйе, бiрақ ол бұрыннан нарық принциптерiнде құрылған экономикада ғана. Егер де кәсiпорын халықтық құрылыс немесе мыңдаған кеңестiк адамдардың құлдық еңбегi әдiсiмен пайда болған болса, ал кейiн барактар, «хрущевкалар», «брежневкаларға» айналған, қорытындысында өнеркәсiп аймағы қазiргi заманға сай қала ортасында қалса, онда бұл кәсiпорынға жерге салық салудың нарықтық принциптерiн қолдану әдiлдiк болмайды. Әрине, уақыттың өтуiне қарай кәсiпорын қуаттылығын адекватты бағалау аймағына араласып кетуi болады, бiрақ ол 5-10 жылдың мәселесi емес, ең болмағанда онжылдықтардың мәселесi. Бiрақ жерге ақы қазiрден бастап алынуда.

Үшiншiден, Қазақстандағы тұрғын үй қозғалымсыздығы нарығы жүйелiк проблема болып отыр. Проблема түбiрi тағы да елiмiздегi ұзақ соуциалистiк сарапта. Елiмiз 20 жылдай уақытта әскери өнеркәсiп жағына нық бұрылы-

Кесте - 17 Ипотекалық несиелеудің негізгі проблемалары

Ипотекалық несиелеудің проблемалары	Оны шешу жолдары
1.Тұрғын үйдің қымбаттығы	Замаңый эффективті және энергоүнемдеуші архитиктуралы-құрылыстық шешімдерге өту. Тұрғын үй құрылыс сапасына кәзіргі кезде қойылатын талаптар халықаралық стандарттарға сай жаңа және эффективті материалдарды қолдануды шарттайды. Отандық құрылыс материалдарын өндіруді дамыту.
2.Ипотекалық несиелеу сферасында қаражатты тарту	Инвесторларға орнатылған нормативтерді орындауға мүмкіндік беру; тіркелу процедурасын және ипотекалық облигацияларды шығаруды жеңілдету
3.Қаржылық инструменттердің жеткіліксіздігі	Мемлекеттікпен қатар құнды ипотекалық қағаздарды шығаруға мүмкіндік беретін жағдайлар жасау.
4.Несиелеудің жоғарғы ставкалары	Ресурстарды тұрғындарды несиелеуге бағыттау үшін олардың құның максималды төмендетуге мүмкіндік беретін заңамалық және заңдық актілерде қажетті түзетулер мен толықтыруларды қарастыру және қабылдау.
5.Нормативті құқықтық базаның және заңдарды орындау тәртібінің жетілмегендігі	Ипотекалық несиелеу бойынша заңнамалық актілердегі тоғысусыздықтар мен қайшылықтарды жою.
6.Параллельді қызметтердің жеткілікті дамымауы	Отандық өнеркәсіптің салаларын дамыту, квалифицирленген кадрлардың лайықты дайындығын жүргізу
7.Коммерциялық банктерге қатысты алаяқтықтар	Мемлекеттік және коммерциялық құпия емес ақпараттарды банктердің оперативті алу жүйесін құру. Тіркелген құқықтар және көтерілген мүліктер жайлы ақпараттарды электронды тасымалдаушыларда ұсыну.

Деректер көзі: А. Баялбаев /ҚР ипотекалық несиелеудің дамыуы / Каржы – каражат

– № 4/2008 жыл./38/

сымен аграрлықтан индустриялы елге айналды. Азаматтардың аграрлық сектордан жаппай шығу қорытындысы көзбен көргендей болды. Кеңес Үкiметiндегi тұрғын үй құрылысының барлық тарихы–бұл көп халықты аз алаңға орналастыру. Тiптi тұрғын үйлер түрлерi бiзде көсемдердiң аттарымен аталды, «сталиндiк», «хрущевтiк», «брежневтiк» және бар бағыт коммунальдық пәтерлерден тар да болса бөлек үйлерге (пәтерлерге) ауысуға тырысу болды.

Тұрғын құрылысы аясындағы бұндай саясат адам өмiрiнiң орта деңгейде, ал жоғары деңгейге көтеру туралы айтпай-ақ қоюға болатын принципте құрылған. Басынан жер асты және жер үстi гараждар, дүкендер, банктер салондар және тағы да басқа қажеттi инфрақұрылыстар салынбады. Қорытынды белгiлi: қазiргi уақытта өмiр деңгейi аздап өскен жағдайда аулалар автокөлiк тұрағына айналып, бiрiншi қатар адам тұрмайтын коммерциялық қорларға айналды. Проблеманың келесi деңгейi–адамдардың өздерiнiң тұрғын үй жағдайларын жақсартып, тар пәтерлерден шығу. Бұл әлi де болса табысы орта деңгейдегi халықтың ипотекалық тұрғын үй несиенiсiне сұранысын қамтамасыз етедi. Қазiргi Қазақстандағы ипотекалық несиелендiрудiң даму перспективалары мен негiзгi проблемаларына не жатады?

Ипотекалық несиелендiру проблемаларын, оның негiзгi қатысушыларының көзқарастары арқылы қарастырайық, олардың арасында ең бастылары болып несие берушiлер (коммерциялық банктер мен ипотекалық агенттер), заемшылар (өздерiнiң тұрмыс жағдайларын жақсартқысы келетiн азаматтар) мемлекет (қатысушы, сонымен қатар, ипотекалық несиелендiру жүйесiн реттеушi).

Несие берушiлерден бастайық, ең бастысы, әрине коммерциялық банк. Осы институтқа тоқталайық, өйткенi ипотекалық агенттер нарығында ипотекалық құнды қағаздар туралы Заңмен қарастырылған практикалық жұмыстар әзiрге жүрiп жатқан жоқ.

Ипотекалық несиелендiру нарығына шыққысы келетiн несиелiк ұйымдардың талабы мен қызығушылығы белгiлi.

• дара бизнес үшiн инфрақұрылымның болуы;

• сапалы активтер және оларды қайта қаржыландыру мүмкiндiгi;

• кепiл ұстаушы құқығын жүзеге асыру мүмкiндiгi,

• қозғалымсыздық нарығына қатысы бар құқықтың және техникалық аспектiлер қатарын шешу.

Өкiнiшке орай, жоғарыда көрсетiлген бағыттардың әрқайсысында несиелiк ұйымдардың толықтай ипотекалық несиелер нарығына шығу үшiн өте көп кедергiлер бар.

Қазiргi қазақстандық коммерциялық банктердiң ресурстық базасын қалыптастырудан бастайық. Бiрде бiр қазақстандық банктiң нарықтық негiзде 10 жылдан бастап өлшенген орта қаржы тартып ресурстық базасын қалыптастыруға мүмкiндiгi жоқ. Әлеуеттi салымшының не банктiк, не ұлттық валютаға сенiмдiлiгi жоқ, сондықтан өзiне қажеттi табыстылық және сенiмдiлiк сияқты атрибуттарын кiргiзген 10-15 жылға созылатын банктiк депозиттi қызықтыратын инструмент ретiнде қарастыратын адам кемде кем.

Азаматтардың қаржысын банктiк жүйеге тартуға әрекет етiп Қазақстанда депозиттердi сақтандыру жүйесiн енгiздi. Бiрақ бұл жүйе қалыптасу үстiнде, яғни ең болмағанда бiр жыл дайындық жұмыстары (депозиттердi сақтандыру жүйесiне банктердi таңдау және жiберу), сосын мемлекеттiң кепiлдiкпен қайтаратын сомасы 100 мың рубль мөлшерi банкке елеулу ресурстың құйылуын қамтамасыз ете қоймас.

Пассивтердiң тұрақтылығы туралы қазiргi Қазақстан Республикасы Азаматтық Кодексi шын мәнiнде салым шот иесiне кез-келген уақытта өз қаржысын ала алатын құқығын бекiтiп барлық депозиттердi өзi талап ететiн депозиттерге айналдырды.

Екiншi бағыт, дара бизнес жүргiзу үшiн инфрақұрылымның болуы. Бiрден айтайық, көптеген Қазақстан банкiлерi дара ретiнде құрылмаған -- олар корпоративтi клиенттерге, көбiнесе жеке меншiк тұлға - клиенттке бағытталған және бағытталып отыр. Осыған орай, қаржыны филиалдық желi дамуына немесе қосымша офистер желiсiне салудың қажеттiлiгi болмады. Бұндай банктердiң дара нарыққа шығу әрекетi дамудың бiрiншi кезеңiндегi шығындар немесе елеулi зиянаға қалатынын бiлдiредi. Iстiң мәнi тек желi мен жарнаманың дамуында емес, сонымен қатар, дара қызметтiң (клиенттi қабылдау, арызды өңдеу, заемшыны бiлiп зерттеу, оның қаржы жағдайын талдау,несие беру, мониторинг, шығарып салу) елеулi өз құнында да. Дегенмен бұның бәрi бiр корпоративтi клиенттiң мысалында бiр басқа да ал жүздеген, мыңдаған клиенттер болғанда бiр басқа. Келесi проблемалар жиыны несиелiк ұйымдардың сапалы және мүмкiндiгiне қарай өтiмдi активтердiң болуына ұмтылуымен байланысты.

Қазақстанда несиенi 10-20 жылдан кейiн өтейтiн мерзiмдi несиелiк портфелi бар банкiнiң даму перспективалары қандай? Қайта қаржыландыру жүйесiсiз мұндай несиелер ипотекасы әлi ұзақ уақыт қол жетпейтiн арман болып қалады. Жақында «Ипотекалық құнды қағаздар туралы» қабылданған Заң ипотекалық облигациялар және қатысу сертификаттарын несиелiк ұйымдардың және ипотекалық агенттердiң эмиссиялау мүмкiндiгiн белгiлеген ипотекалық несиенi қайта қаржыландыру механизмiн дайындауға бастаған әрекет болды. Эмиссияның негiзi-құрылымы және мөлшерiне өте қатаң талап қойылған ипотекалық төлеу. Ипотекалық төлеу реестрiн маманданған депозитария- тәуелсiз ұйым жүргiзуi керек.

Берiлген Заңды зерттеп-өңдеушiлердiң лайықты еңбектерiн айта отырып, автордың ойынша Қазақстандағы құнды қағаздар нарығының дамуына кесел келтiруi мүмкiн жетiспеушiлiктер қатарын атап көрсетемiз.

Банкпен немесе агентпен шығарылған ипотекалық облигациялардың тартымдылығын қаитамасыз ету үшiн бiздер банкроттық және ипотека облигацияларын ұстаушылардың талаптарын қанағаттандыру мүмкiндiгi варианттарын да қарастыруымыз керек. Ипотекалық төлеу конкурстық массаның құрамына кiретiн, ал несие берушiлердiң ипотекалық облигация бойынша талаптарын қанағаттандыру стандартты кезекшiлiк тәртiбiмен жүретiн болғанда бiз бұл құнды қағаздың тартымдылығын қамтамасыз ете алмаймыз. Егер ипотекалық облигацияның рейтингi банк-эмитенттiң облигациясы рейтингiсiне тең болса оны алып керегi не? Әрi ипотекалық облигация бойынша белгiлеп қойылған пайыздық мөлшерлеме орнатылуы керек. Сонымен, бiз заңды эмитент–тұлғаның кез-келген қарыз инструментi алдында ешқандай басымдылығы жоқ икемдi емес қаржы инструментiн шығарамыз.

Ипотекалық қағаздар туралы Заң ипотекалық төлеудiң құрамына және құрылымына талаптар қояды. Бұл толықтай әдiл болсын. Бiрақ талапқа сәйкес кепiлмен қамтамасыз етiлген, құрылысы бiтпеген жылжымайтын мүлiк ипотекалық төлемнiң 10%-нан аспауы керек болса, бұндай талап банктердi бiрiншi нарықта тұрғын үй алушыларды несиелендiру ынтасынан айырады. Заңда басқалай да көптеген нақтылауды талап ететiн сәттер бар, мысалы: ипотекалық төлеудi жүзеге асырудан түскен қаржыны пайдаланудың мақсатты сипаты, ипотекалық облигацияның номинальды құны мен ипотекалық төлем мөлшерiнiң ара қатынасы; туынды құнды қағаздар шығару мүмкiндiгi және т.б.

Бұл заңды түземейiнше бiз несие берушiлердiң активтерiн қайта қаржыландыру жүйесiн ала алмаймыз.

Обьектiнi алу жағынан кепiл ұстаушының құқығын жүзеге асыру мүмкiндiктерi туралы аз айтылып та, жазылып та жүрген жоқ. Әзiрге несие берушiде кепiл мүлiгiн алуды жүргiзетiн мүмкiндiгi болмайынша, бiз жалпы тұтынушыларды несиелендiрудiң толық жүйесiн ала алмаймыз.

Азаматтардың өмiр сүруi үшiн жарамды жалғыз ипотекалық несиелендiру ипотекалық несиелендiру жүйесiсiз мүмкiн емес. ҚР Азаматтық Кодексi 292 бабындағы жағдайға сәйкес меншiктiк құқық тиылғанмен ғимаратқа меншiк иесi туысқандарының пайдалану құқығы тиылмай тұрғанда банктер жалпы тұтынушылармен жұмыс iстемейдi. Автордың пiкiрiнше осындай басты проблемалардан басқа да шұғыл шешудi талап ететiн мәселер де бар. Әңгiме әзiр қолдануда жоқ ипотека туралы шартты мiндеттi түрде нотариалды куәландыру,әдiлет мекемесi мен нотариаттың қызметiн жарыса жүргiзу, ипотека заты ретiнде құрылысы аяқталмаған обьектiлердi және осындай обьектiлердегi жер телiмдерiн пайдалану туралы, закладной беттерiн нотариус мөрiмен және қолымен бекiтудiң мақсаттылығы туралы закладнойдың мазмұнын тараптардың еркi бойынша өзгерту мүмкiндiгi туралы болып отыр.

Барлық баяндалған факторлар бiздiң елiмiзде ипотекалық несиелендiрудiң цивилизациялы жүйесiнiң қалыптасуына мүмкiндiк туғызады. Осы проблемаға пайыздық мөлшерлемесi және өтеу шарттары көңiлiнен шығатыш әрi өзiнiң тұрғын үй жағдайын жақсартқысы келетiн азаматтардың көзiмен қарайық. Қандай кедергiлер болуы мүмкiн?

Ипотекалық несиелендiрудiң көпшiлiк дамуына кедергi болатын факторлар арасынан транзакционды шығын деңгейiнiң биiк болуын айтуға болады. Өзiнiң жеке қаржысынан алған обьектiсi үшiн бiр-ақ рет төлейтiн сомасының бөлiгiн және алғашқы ай сайынғы жарнасынан делдалдың құжаттарды ресiмдеу, обьектiнi бағалау мен сақтандыру сияқты қызметiне ақы төлеумен байланысты шығыны болады. Сол сияқты ипотека туралы шартты нотариалды куәландыру үшiн бiр-ақ рет шығынданады, несиенi тiркегенi және ресiмдегенi үшiн, ал кей жағдайларда өмiрiн, денсаулығын сақтандыру полисiн алу және заемшының еңбекке қабiлеттiлiгi . Бұндай қымбат тұратын жүйе халықтың кең көпшiлiгiне қызмет көрсету ипотекасынан, дәулеттi азаматтар үшiн эксклюзивтi қызмет көрсету ипотекасына айналдырады.

Ең соңында, ипотекалық несиелендiру жүйесiнiң үшiншi қатысушысы - мемлекетке назар аударайық. Елде ипотекалық несиелендiру аясында заң шығару базасының үлгiсi құрылған. Заң шығару базасын жетiлдiрумен қатар ең басты мәселе мемлекеттiң ипотекалық несиелендiрудi қайта қаржыландыру механизмiн қолдап және жiберуге дайындығы туралы мәселе туындайды. Қажеттi бағытқа алғашқы қадам басылды, яғни агенттiктер ипотекалық тұрғын үй несиелендiру бойынша құрылып, жұмыс iстей бастады .және олардың қызметi белсендi түрде Қазақстанның аймақтарына тарала бастады.

Келесi ерекше мәселе–«Ипотекалық құнды қағаздар туралы» заңды практикалық жүзеге асыру , ипотекалық төлеу мен облигация нарығының пайда болуы, қатысудың ипотекалық сертификаттары, закладнойлар. Бұндай нарықтың қатысушысы Қазақстанның Ұлттық Банкi болатынына, оның корпоративтi құнды қағаздар мен облигацияларды ипотекалық төлеуiмен кепiлге алып, оларды несиелендiру арқылы банктердi қайта қаржыландыру жүйесiне қосатынына сенiм бiлдiрейiк.

Сонымен, мемлекеттiң рөлi заң шығарудағы iстелiп бiтпеген iстердi тезiрек жою және ипотекалық тұрғын үй несиелерiн қайта қаржыландыру механизмiнiң қалыптасуына әсер ету болды. Мұндағы мемлекет мүддесi-әлеуметтiк проблемалардың бiразын шешу, оның iшiнде тұрғын үй, денсаулық сақтау мен бiлiм проблемаларымен бiр деңгейде тұр./23,б.25-29/

«Ипотекалық несиелер кепiлдiгiнiң қазақстандық Қоры» АҚ өзiнiң бiр жылдық қызметiнде болашаққа сенiммен қарайды.

Елде тұрғын құрылысы мемлекеттiк Бағдарламасын жүзеге асыру үшiн құрылатын инфрақұрылымның бiрi бола отырып, Қордың стратегиялық мiндеттердi шешу бағыты келесi параметрлер жетiстiгi арқылы:ипотекалық несиелер мерзiмiн 20 жылға дейiн ұзарту, бастапқы жарна шамасын 10%-ға дейiн азайту, ипотекалық несиелер бойынша пайыздық мөлшерлеменiң 10%-ға төиендеуi ипотекалық несиелердiң қол жетерлiгiн қамтамасыз ету болып табылады.

Ипотека аясындағы бәрiне белгiлi проблемалар: тұрғын үйге жоғары құн, ипотекалық несие бойынша жоғары пайыздық мөлшерлеме және едәуiр бастапқы жарна, сонымен қатар, банктер ұзақ мерзiмдi несие беруге жақтырмай тәуекелге барады. Шын мәнiнде, бүгiнде қаржы нарығында мынадай жағдай пайда болды. Несие ресурстарына халықтың ең қалың тобы қол жеткiзуiнiң ең демократиялық тәсiлi-ипотека көптеген бiздiң азаматтар үшiн орындалмайтын арманға айналды.

Сөйте тұра, көрсетiлген жағдай ипотекалық несиелендiру осы аяға инвестиция тартудың ең тиiмдiлерiнiң бiрi екенiне қарамастан тұрғын үй құрылысы индустриясының дамуын тежейдi.

Екiншi деңгейдегi банктер мен ипотекалық компаниялар үшiн өздерiнiң несиелiк тәуекелдерiн төмендету, ипотекалық несиелендiрудiң әрi қарай дамуы үшiн анықтауыш фактор ретiнде қарастырылады, өйткенi мерзiмiн өсiру қажеттiгi мен алғашқы жарнаны азайту несие берушiлердiң тәуекелдерiн азайтпай мүмкiн емес. Қазақстан Ұлттық Банкiнiң бағалауы бойынша салыстырмалы салмақта несие тәуекелiнiң үлесi несие бойынша ең аз мөлшерлеме құрылымындағы компонент, ол несие берушiге ұлттық валютадағы несиелер үшiн 49,2% әрi шетелдiк валютада 59,8%-ға дейiн құрайтын кiрiссiз шығынын жабуға мүмкiндiк бередi. Бұдан басқа несие үшiн ең аз пайыздық мөлшерлеме, мысалы, ұлттық валютада несие берушiге кiрiссiз шығынын жабуға мүмкiндiк беретiн мынадай негiзгi компоненттермен қамтамасыз етiледi. (ҚР Ұлттық Банкiнiң 2005 жылғы 23.08-iндегi №27104 хаты).

Берiлген есептеулер елiмiздiң қаржы нарығында несие берушiлер үшiн несиелiк тәуекелдердi азайтудың тиiмдi инструментi болуының қажеттiгiн көзбен көрiп сенуiмiзге мүмкiндiк бердi. Көпшiлiк таныған дүниежүзiлiк практикада ипотекалық несие бойынша тәуекелдiң нақты төмендеуiнiң қаржылық инструментi, олардың кепiлдемесi (сақтандыру) болып табылады.

Бiрқатар елдердiң өздерiнде ипотекалық несиелердiң кепiлдеме (сақтандыру) институттарын құрған қаржы жүйесi бұндай қорытындыға экономикалық сiлкiнiстер және дағдарыстар нәтижесiнде келдi, яғни, өздерiнiң бастарынан өткен қиыншылықтары себепшi болды. Басқа елдерде ипотекалық несиелер кепiлдемесi қаржы тұрақтылығын бекiтуге бағытталған алдын алу шарасы ретiнде кiргiзiлдi.

2004 жылы қазанда мемлекеттiң атынан ҚР Ұлттық Банкi құрылтайшы болған Ипотекалық несиелер кепiлдемесiнiң қазақстандық Қорының құрылуы елiмiздiң қаржы жүйесiн бекiтуге мақсатты бағытталған саясат болды.

Бүгiнде ипотекалық несиелер кепiлдемесi жүйесiнiң қатысушыларына сегiз банк және екi ипотекалық компаниялар кiредi, олар: «Альянс банк»АҚ, «БТА ипотека» АҚ, «Қазкомерцбанк» АҚ, «Цеснабанк» ААҚ, «Банк Центр Кредит» ААҚ, «Қазақстан халық жинақ банкi» АҚ, «Астана-қаржы» АҚ, «БТА Банк»АҚ, «Темiрбанк» АҚ, және «Еуразиялық банк» АҚ. Жақында өзiнiң ипотекалық несиелер кепiлдемесi жүйесiнiң қатысушысы болғысы келетiнiн ресми түрде мәлiмдеген «Қазақстан тұрғын үй құрылысы жинақ банкi» АҚ-пен Бас келiсiмге қол қойылды.

Ипотекалық несиелер кепiлдемесi жүйесiне қатысушылардың беделдi құрамы, олардың бiздiң ел үшiн жаңа қаржылық өнiмдi еш күмәнсiз қолдайтынына куәландырады, бiрақ Қорға ерекше жауапкершiлiк жүктейдi.

Ипотекалық несиелер кепiлдемесi банктер мен ипотекалық компанияларға несиелiк Тәуекелдi реттеу және капиталға айналдыруға сәйкес деңгейi бар Қормен бөлiсу арқылы төмендетуге мүмкiндiк бередi.

Қор кепiлдемесi ипотекалық несиенiң барлық мерзiм ұзақтығына әрекет етедi. Қордың капиталы 500 млн теңге , бұл жылға 5000 ипотекалық несиеге кепiлдеме (ипотекалық несиенiң орта мөлшерiне АҚШ-тың 15000 долларын алғанда) үшiн жеткiлiктi қабылданған тәуекелдiң меншiктi капиталға ара қатынасы 20:1 болғанда, сонымен қатар, бұл есеп айырысу 2006-2007 жылдардағы республикалық бюджеттен трансфортты есептемегенде 3,8 млрд теңге мөлшерiнде.

Қор өзiн өзi қаржыландырушы ұйым болып табылады, сөйте тұра, ипотекалық несиенiң кепiлдемесi үшiн сыйлық беруден түскен ақша есебiнен кiрiс алуды өзiнiң негiзгi мақсаты етiп қоймайды, түскен ақшадан резерв қалыптасады.

Дүниежүзiлiк практикада қолданылып жүргендей қорға сыйлықты (жарнамен) заемшы төлейдi, және де Қор бiр рет және ай сайынғы сыйлық беру типiн кепiлденушi ипотекалық несиелер сомасынан 0,12%-дан 3,37 %-ға дейiнгi диапозонда белгiледi.

Қорыта келгенде, Қор ипотекалық несиелер кепiлдемесi жүйесiне екiншi деңгейдегi банктердi және ипотекалық компанияларды тартуда белсендiлiк көрсетiп, сонымен қатар, Бағдарламаны жүзеге асыруға қатыса отырып, ипотекалық несиелендiруге халықтың қол жету мүмкiндiгiн кеңейту үшiн, сол сияқты ипотекалық компаниялар мен банктердiң несиелiк тәуекелдерiн бөлу өзiнiң бар күшiн салады. Екiншi деңгейдегi банктер мен ипотекалық компаниялардың ипотекалық несиелер кепiлдемесi жүйесiне қатысуы, оларға ипотекалық несие бойынша заемшылармен дефолта болған жағдайда Қордың кепiлдеме төлеуiмен шығындардан сақтану құқығын бередi. Қор банктер мен компаниялардың несиелiк тәуекелдерiн несиенiң барлық мерзiмiне 30%-дан 50%-ға дейiн бөлудi жоспарлап отыр. Одан да басқа, қор тарифты төмендетудi және көрсетiлен қызметтердiң арзандауын, салық және сақтандыру заң шығаруларына мәндi өзгерiстер енгiзу жұмыстарын жалғастыруды қарастырып отыр, сонымен қатар, ипотекалық несиелер кепiлдемесi жүйесiн жетiлдiру мақсатында жаңа өнiмдер енгiзуге бар күшiн салады.

Соңғы жылдары ипотекалық несиелендiрудiң көлемдерi жеткiлiктi дәрежеде тез өсiп, өткен жылдың аяғында 29,5 млрд. теңгеге жеттi. 2001 жылмен салыстырғанда ипотекалық несиелер артуы 2003 жылы 190,9%-ды құрады, ал 2003 жылмен салыстырғанда 2004 жылы ипотекалық несиелер 287%-ға жеттi, бұл абсолюттi де , салыстырмалы да көрсеткiштердiң позитивтi динамикасын куәландырады. 2001 жылдың шiлде–қараша айларында ИНК сомасы 5,6 млрд теңге болатын 3410 несие алды, бұл коммерциялық банктер несиелердiруiнiң жалпы көлемiнiң 19%-ын құрады. 2005 жылдың 1 наурызына ИНК екiншi деңгейдегi банктерден ипотекалық несиелендiру бойынша сомасы 10 млрд. теңгеден артық талап ету құқығын алды.

Валюта түрi бойынша 2008 жылғы ипотекалық несиелердiң банктiк портфелiн талдай отырып, шетел валютасымен берiлген несиелер үлесiнiң басым болғаны барлық талдау мерзiмiнен көрiнедi. 2008 жылы ұлттық валютадағы ипотекалық несиелер үлесiнiң өскенiне қарамастан, олардың деңгейi 2005 жылғы белгiден 2 есеге жуық төмен./23,б.29-35/

Валюта түрi бойынша ипотекалық несиелер құрылымының мәнi зор. Несиенiң ұлттық валютада алынуы халықтың өз валютасына сену дәрежесi туралы куәландырады. Заемшының жағымсыз курс айырмашылыға байланысты қосымша шығындары болмауы керек.

Соңғы жылдары ипотекалық несиенің көлемі тез өсіп келеді. 1 кестеден Валюта түрі бойынша ипотекалық несиенің құрылымы өте маңызды.Ұлттық валютада несиені алу халықтың өз валютасына сенімділігін куәландырады.Әр аудан бойынша ипотекалық несиенің құрылымын 2 кестеден көре аламыз. Бiрақта, қазiргi сәтте ипотекалық несие құрылымына ұлттық валютаға сенiмсiздiктен гөрi басқа факторлардың әсерi бар. Бiрiншiден, соңғы жылдары ұлттық валютаны бекiтудiң орнықты тенденциясына қарамастан, республикада тұрғын үйлердiң бағалары осы уақытқа дейiн валютамен белгiленедi, бұл несие берушiлердiң психологиясына анық әсер етедi. Екiншiден, коммерциялық банктер резурстарының құрылымы да нақты әсер еттi. Сонымен, өткен жылдың қорытындысы бойынша iшкi нарықтан тартылған банктiк мiндеттемелердiң өсуi депозиттiк базаның өсiнен асып түстi. Сондықтан валюталық тәуекелден қашып ипотекалық несиенi көбiнесе валютамен бередi.

Бiрақ та, егер белгiленген шетел валютасының курсын төмендету тенденциясы ағымдағы жылдың екiншi жартысында да жалғасатын болса, онда шетел валютасымен берiлген ипотекалық несиелер үлесiнiң төмендеуi қысқа мерзiмдi перспективада күтiледi деп болжауға болады. Несиенi теңгемен беретiн Қазақстан ипотекалық компаниясымен серiктес болған банктер санының өсiп отырғанын ескерiп, ипотекалық несиелер үлесiнiң шетелдiк валютада төмендейтiнiне көзiмiз жетiп отыр.

Жалпы, ипотекалық несиелендiру жүйесi жұмыс iстеуiнiң қорытындысын талдай отырып, оның көзге көрiнiп тұрған жетiстiктерiн мойындамауға болмайды. Көбiнене ипотеканың өсуiне мүмкiндiк туғызған обьективтi себептер. Макроэкономикалық жағдайдың тұрақтылығы, халық табысының және екiншi деңгейдегi банктердiң ресурстық базасының өсуi ипотекалық несиенiң өсуiнен көрiндi. Осы мәселе аясындағы ұйымдастыру және заң шығаруды, нормативтi-құқықтық актiлердi жетiлдiру жөнiнде көптеген жұмыстар жүргiзiлдi.

Құрылыс жинақтары бағдарламасын жүзеге асыру-тұрған үй жағдайларын жақсарту мен тұрғын үй алу бойынша халыққа жаңа қаржылай қызмет көрсетудiң тағы бiр түрi болды. Осы мақсатпен 2004 жылдың қыркүйегiнде Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкi» АҚ құрылды. ҚТҚЖБ АҚ тұрақты еңбекақысы бар, бiрақ жаңа пәтер алуға жеткiлiктi ақшасы жоқ азаматтардың тұрғын үй алу проблемасын шешетiн және ең ұзақ мерзiмдi мемлекеттiк бағдарламаның бiрi. ҚТҚЖБ АҚ Басқармасы төрағасының пiкiрiнше, тұрғын үй сатып алу мүмкiндiгi орташа жалақы алатын, тiптi 10000 теңгеден аспайтын азаматтарда да пайда болды. Көрсетiлген халықтың бөлiгi үшiн ұзақ мерзiмдi заемдар және сыйлықтың төмен мөлшерлемесi икемдi, өйткенi берiлген заемды өтеу барысында жанұялық бюджетке ауырлық түспейдi.

Несиелендiрудiң бұл түрiнiң ипотекалық жүйеден негiзгi айырмашылығы мынада,клиент тұрғын үй сатып алу үшiн тұрғын үйдiң жалпы құнының 50%-ы мөлшерiнде алдын ала төлейтiн жарна сомасын құрылыс жинақ банкiсiнде жинақтауы қажет. Қорланған жинақ сомасына салым сомасы, банктiң сыйлығы және мемлекет сыйақылары кiредi. Банк салымшыларына мемлекеттiк сыйақы жыл сайын сыйға тарту салымының сомасының 20%-ы мөлшерлемесiнде есептеледi. Жыл сайынғы сыйақы берiлетiн салым сомасы 60 айлық есептеу көрсеткiшiн құрайды. Салымдар бойынша сыйлық пен сыйақыны мемлекет тұрғын құрылыс жинағына жыл сайын салымның негiзгi сомасының өсуiне жiбередi. Тұрғын үй құрылыс жинағының қорлануының ең аз мерзiмi 3 жылды құрайды. Ең үлкен қорлану мерзiмi шектеусiз. Салымшыларға тұрғын үй заемдары тұрғын үй құрылыс қорларының қорлану мерзiмi нарықтағыдан төмен пайыз болуына қарай 15 жыл мерзiмге дейiн.

Бүгiнгi күнi жылға толмайтын уақытта ҚТҚЖБ АҚ (өткен жылдың 23 қыркүйегiнен) жалпы жинақ көлемi 67 млн. теңгенi құрайды. Банк жалпы сомасы 1 млрд. тенгеден асатын 1400 шарт жасады. Тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесi Астана, Алматы қалаларында белсендi дамуда. Басқа региондардан Ақтөбе, Павлодар,Оңтүстiк Қазақстан облыстарын айтуға болады.

Тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесiн жылдам енгiзу үшiн, атап айтсақ, тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесiне ақша салу арқылы тұрғын үй проблемасын шешетiн халықтың санын көбейту 2006-2007 жылдарға жүйеге әлеуеттi қатысушылар үшiн қызықтыратын жағдайлар туғызу, атап көрсетсек, ҚТҚЖБ АҚ-қа қажеттi қорланудың мөлшерiн алатын тұрғын үй құнының 25%-ына дейiн төмендету Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттiк Бағдарламасы жұмыс iстей бастаған күннен жорамалданды.

• қорлану мерзiмiне қарай несиенiң мерзiмiн 25 жылға дейiн өсiру;

• мемлекеттiң сыйлық беретiн салым сомасын 200 айлық есептiк көрсеткiштерге дейiн өсiру, бұл ҚР қолданылып жүрген заңнамасына өзгерiстер енгiзу

Осындай мақсатпен ҚТҚЖБ АҚ жарғылық қорын 12,26 млрд. теңгеге көбейтiп және 2,34 млрд. теңгенi салымдар бойынша мемлекеттiк сыйақы төлеуге бөлу. ./22,б.33-35/

Қазақстанда қолданылып жүрген тұрғын үй несиелендiру жүйесi : ипотекалық несиелендiру жүйесi және тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесi бiр бiрiмен бәсекелес емес, қайта толықтырады. Ипотекалық несиелендiру жүйесi табыс деңгейi орташадан жоғары азаматтарға, ал тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесi табыс деңгейi орташадан төмен азаматтарға арналған. Көптеген елдерде бұл екi жүйе бiр мезгiлде, тiптi олардың бiрлескен әрекетi дәулетiнiң деңгейiне қарамай тұрғын үй алу көптеген азаматтардың қажеттерiн қанағаттандыруға мүмкiндiк бередi.

Қазақстанда экономикалық қайта жаңарудың басынан бастап, өзiнiң құндылығына қарамастан тұрғын үй реформасы өте жәй жүрдi. Халықтың көп бөлiгiнiң төлеу қабiлеттiлiгi төмен жағдайда , сонымен қатар, дайын үй алу үшiн ұзақ мерзiмдi несиенiң болмауынан, реформаның алғашқы жылдарында құрылған тұрғын үй нарығы қажеттi қаржы-несиелiк механизмдермен қамтамасыз етiлмедi.

Қазақстанда қозғалымсыздық нарығы жаппай жекешелендiру және қозғалымсыздықты нарық айналымына тарту сәтiнде қалыптаса бастады. Үйге мемлекеттiк емес меншiктiң пайда болуы ерекше өрiс, қозғалымсыздықпен операция - кәсiпкерлiк әрекетiнiң қалыптасуына әкелдi. Егер бұған дейiн пәтердi ауыстыруға ғана болатын болса, ендi жеке меншiктiк құқығы бар иелерi өзiнiң қозғалымсыздығын сата алатын болды.

Қазақстанда тұрғын үй секторы нарықтық қатынасқа өттi және тұрғын үй саясатының басты мақсаты халықтың тұрғын үй алу және тұрғын үй құрылысын салуын несиелендiрудiң прогрессивтi нысанының дамуы арқылы көшуi үшiн жағдай туғызу.

Қаржыландыру көздерi және меншiктiк нысанына бойынша тұрғын үй қолдануына кiретiн құрылым да өзгердi. Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру жүйесiнде радикальды өзгерiстер болды, жеке меншiкшi және дара салушылар басты рөл атқарды.

Тұрғын үй қоры тiркеушiсiнiң деректерi бойынша 2005 жылдың 1 қаңтарына Қазақстан Республикасының тұрғын үй қорының жалпы алаңы 243,0 млн. шаршы метрдi құрады, оның iшiнде қалаларда – 144,8 млн. шаршы метр, ауылдық жерлерде 98,2 млн. шаршы метр.Қазақстан Республикасының тұрғын үй қорының 96,8 %-ынан артығы жеке меншiктiк(235,3 млн.шаршы метр) және 3,2%-ы мемлекеттiк меншiкте (7,7 млн.шаршы метр)

Қолданылып жүрген әлеуметтiк норма бойынша бiр тұрғынның тұрғын үймен қамтамасыз етiлуi 18 шаршы метр мөлшерiнде, 2004 жылдың аяғына қарай елiмiз бойынша бiр тұрғынға орташа 17 шаршы метр, оның iшiнде-қалаларда- 18 шаршы метр, ал ауылдық жерлерде - 15,8 шаршы метр. Мемлекет тұрғын үй құрылысында негiзгi қатысушы болудан қалды. Оның үлесi тұрғын үй құрылысының жалпы көлемiнде 2003 жылы 5,6%-ға дейiн, 2004 жылы бұл көрсеткiш Жамбыл облысындағы жер сiлкiну зардаптарын тұрғын үй құрылысы есебiнен жоюда 13,1%-ға дейiн өстi. Қолдануға тапсырылған тұрғын үйдiң жалпы алаңының 69,4 %-ы халық қаржысы есебiнен берiлдi./24,б.106-107/

Халықтың елеулi бөлiгiнiң жинағының деңгейi төмен болып қалып отыр, оның өсуiнiң өзi 1999-2000 жылдарда басталған болатын. Сонымен қатар, соңғы екi-үш жылда жеке үйге (жабдықталған үйлер, көп пәтерлi үйлердегi қайта салынған және iрiлендiрiлген пәтерлер) сұраныс өстi. Тұрғын үйге сұраныс Астана және Алматы қалаларында көбiрек болды, оларда бұрынғыша тек бизнес-элита ғана емес, шетелдiктердi қоса, сонымен қатар, мемлекеттiк органның көптеген қызметкерлерi, сол сияқты өнеркәсiптiң өңдеу және өндiру салалары жұмыс iстейтiн кәсiпорындар жұмылдырылған жерлерде.

Тұрғын үй нарығына келетiн болсақ, республиканың барлық территориясында бiрдей жағдай бiрдей. Тұрғын үйдiң көпшiлiгi екiншi нарықта ұсынылады, ол кезде жаңа тұрғын үй құрылысы ретiнде өте баяу дамыған. 2000 жылы тұрғын үй құрылысының көлемi 1999 жылмен салыстырғанда жетi рет төмендедi.

Одан басқа, бiрнеше жыл iшiнде республикада қосылған тұрғын үй көлемi бұрыннан бар тұрғын үй қорының шамамен 0,5%-ын құрайды және тұрғын үй қорынан шығарылған апатты және көнерген үй құрылысының көлемiмен теңеледi. Тұрғын үй қорын жаңартудың мұндай қарқыны оның үмiтсiздiгiне көрсеттi. Егер, тұрғын үйдiң көп бөлiгi сейсмикалық қауiптi аймақтарда екенiн ескерсек, онда мұндай саясаттың зардаптары тұрғын үй құрылысында апатты жағдай. Статистика деректерi мемлекеттiк емес секторда салынып жатқан тұрғын үйдiң үлестiк салмағының бiрқалыпты өсуiн, яғни меншiктiк үлес және бәрiнен бұрын жеке салушылардың үлесiнiң өсуiн көрсетедi. Олай болса 1990 жылы мемлекеттiк кәсiпорындар және ұйымдармен 78% тұрғын үй салынды және соңғы жылдары 90%-дан артық жаңа тұрғын үй құрылысы жеке меншiк секторының үлесiне тиедi.

Қазiргi уақытта бiрiншi нарықтағы тұрғын үйдiң құны екiншi нарықтағы құнынан 1,5 – 2,5 рет асады. Сондықтан, тұрғын үй нарығы дамуының бiрiншi кезеңiнде және тұрғын үй несиелендiру механизмiнiң қалыптасу мүмкiндiгi бiрiншi кезекте екiншi нарықтағы тұрғын үй әрекетi басталуы керек. Одан әрi жағдай өзгеруi керек.

Халықтың тұрғын үй құрылысы және тұрғын үй алуы үшiн несиелендiрудiң прогрессивтi нысаны ретiнде ипотекалық несиелендiру жүйесi шығады. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендiру жүйесiнiң рөлi жыл өткен сайын мәндi сипаттама алып келе жатқанын атап айту керек. Ипотекалық бизнестiң дамуы экономиканың нақты секторының дамуына позитивтi әсер етедi және өнеркәсiптiң бiрқатар салаларында өндiрiстiң құлдырауын тоқтатуға әкелдi. Құрылыстың өсуi құрылыс материалдары өндiрiсiн, ағаш өңдеу саласын, жиһаз өндiрiсiн, электр жабдықтарын, металл бұйымдарын, т.б. жандандырды. Бұл көлiк инфрақұрылымының дамуына мүмкiндiк туғызды. Ипотекалық несиелендiру өндiрiстi жетiлдiру және өнiмнiң бәсекеге қабiлеттi сапасын арттыру үшiн мүмкiндiк бередi.

Экономикасы дамыған елдерлiң тәжiрибесi ипотекалық жүйенiң жеке меншiк әлеуеттi базаның қалыптасуына және әлеуметтiк тұрақсыздықты жеңуге жағымды әсер етедi, соның iшiнде халықтың тұрғын үйге сұранысын қанағаттандырады,Жақсы тұрғын үй – тұрмыстық жағдаймен қамтамасыз ету, ұлттың денсаулығының жақсаруына, өмiрiнiң ұзаруына, ол өз кезегiнде халықтың еңбекке қабiлеттiлiгiн арттырады.

Ипотекалық несиелендiру – тұрғын үй аясына инвестиция тартудың ең тиiмдi тәсiлдерiнiң бiрi. Нақ ипотека халықтың мүддесiн келiстiруге – тұрмыс жағдайын жақсарту, банктерге – тиiмдi және табысты жұмыс, құрылыс кешенiне – халықты ипотекалық несиелендiрудiң кең таралуы мүмкiндiк беретiн экономиканың өсуiне мүдделi мемлекет пен өндiрiстiң ырғақты үзiлмейтiн жұмыстылығына мүмкiндiк бередi.

Сонымен қатар, ипотекалық несиелендiру жүйесiнiң рөлi мынада, оны қазiргi Қазақстан экономикасының өсуi мен тұрақтылығының қуатты стимуляторы ретiнде пайдалануға болады.

Ипотекалық несиелендiрудiң бiрiншi кезеңi деп 1995 – 2001 жылдарды есептеуге болады, яғни,»Жылжымайтын мүлiк ипотекасы туралы» заңдық күшi бар Қазақстан Республикасы Президентiнiң Жарлығы күшiне енген сәттен. 1998 жылдан екiншi деңгейдегi банктер азаматтарға тұрғын үй алуға (қысқа мерзiмге) доллармен және жоғары пайызбен ипотекалық несие берудi жүзеге асыра бастады. Ипотекалық несие бойынша сыйлық берудiң бастапқы мөлшерлемесi жылдық 20%, бастапқы жарнаның мөлшерi шамамен 40-50 % -ды құрады, несие мерзiмi 5-10 жылдан аспады. Сондықтан, ипотекалық несиелендiрудiң дамуымен ипотекалық несиелендiрудiң негiзгi критерилерiнiң азаюы жағына қарай өзгерiске ұшырады. Сонымен, 2004 жылдан бастап банктерде екiншi деңгейдегi сыйлық беру мөлшерлемесi жылдық 12-15% -ды құрады, бастапқы жарнаның мөлшерi жылдық 15-20 % -ға дейiн азайды, несие мерзiмi орташа 10-15 жыл болды, қажеттi құжаттар тiзiмi қысқарды./24,б.45-47/

Бiрақ та ипотекалық несиелендiру жүйесiнiң тiптi осындай дамуының өзiнде қазiргi уақытта бұндай қызмет көрсету Қазақстан Республикасының ерекше санаттағы азаматтарына ғана мүмкiн болды. Оның негiзгi себептерiнiң бiрi халықта бастапқы жарна мен сыйлық беруге төлеу үшiн жеткiлiктi қаржысының болмауы. Осыған байланысты Қазақстан ипотекалық компаниясы» ЖАҚ (бұдан әрi ҚИК) құрылды. Бүгiнде ҚИК жарғылық капиталы 2,5 млрд. теңгенi құрайды.

ҚИК қызметiнiң мақсатыбанктердiң ипотекалық несие беруiнiң көлемiн ұлғайту үшiн ипотекалық несие беру бойынша талап құқығын алу жолымен екiншi деңгейдегi банктердi қаржыландыру. Сөйте отырып, соңғы тұтынушылар үшiн несие ресурстарының арзандауын қол жеткiзедi, бұл берiлген нарық шеңберiнде шешiм қабылдау кезiнде басымырақ болуы керек.

ҚИК құлдыраудың деңгейiнен,инвесторлар маржасынан, ҚИК маржасынан, сақтандыру резервтерi мен эмиссияға шығындарға қарай талап құқығын баға белгiлейтiн мөлшерлеме бойынша сатып алады. ҚИК-тiң барлық қызметi барысында баға белгiлейтiн мөлшерлеме тек төмендеу жағына қарай өзгерiстерге түстi. Егер, 2003 жылы баға белгiлейтiн мөлшерлеме 14% -ды құрады,қазiргi уақытта ол 9,6% -ды құрайды.

ҚИК-тiң қатысуымен ипотекалық несиелендiру жүйесiнде сегiз банк және банктiк операциялардың бөлек түрлерiн жүзеге асырушы екi ұйым жұмыс iстейдi. ҚИК бағдарламасы бойынша ипотекалық несие берудi асыратын «Каспийский» банкi, «Астана-қаржы, «ЦентрКредит» банкi, «АТФ Банк», «БТӘ Ипотека», Нұрбанк», НаурызБанк Казахстана», «ТехакаБанк», Альянс Банк», «Цеснабанк» сияқты екiншi деңгейдегi банктер мен қаржы ұйымдары ҚИК-тiң серiктестерi болып табылады. Одан басқа, екiншi деңгейдегi банктер қатары тұрғын үй құрылысын өз бетiмен ипотекалық несиелендiрудi жүзеге асырады. 2005 жылдың 1 наурызына ҚИК екiншi деңгейдегi банктерден ипотекалық несиелендiру бойынша сомасы 10 млрд. теңгеден асатын талап құқығын алды.

Сонымен қатар, ипотекалық несиелендiрудi кепiлдендiру (сақтандыру) жүйесiнiң де рөлi аз емес екенiн атап өту керек. Ипотекалық несиелендiрудi кепiлдендiру (сақтандыру) жүйесi ипотекалық несиелендiруге қол жеткiзу үшiн несие бойынша несиелiк тәуекелдердi ипотекалық несиелердi сақтандырушы екiншi деңгейдегi банктер мен ұйымдар арасында бөлу жолымен жақсы жағдай туғызуға бағытталған. Осыған байланысты 2004 жылы ипотекалық несиелер кепiлдемесiнiң қазақстандық Қорын құрды. (бұдан әрi ИНКҚҚ).Ипотекалық несиелер кепiлдемесi жүйесiн құру ипотекалық несиелер нарығын кеңейтуге және оптимизировать етуге мүмкiндiк бередi. Ипотекалық несиелер кепiлдемесi (сақтандыру) жүйесi ИНКҚҚ-тың несиенiң барлық мерзiмiне несиелiк тәуекелдiң 50 %-ын жабады деп күтiлуде. Қазiргi кезеңде Қордың жарғылық капиталы 500 млн. теңгенi құрайды.

Егер, төрт-бес жыл бұрын Қазақстанда тұрғын үй құнының апатты құлдырауы болса, бүгiнде жылжымайтын мүлiк нарығы керiсiнше жағдайды басынан кешiруде. Екiншi нарықтағы пәтерлер құны практикалық түрде бiрiншi нарықтағы пәтерлер құнына жеттi. Әлеуеттi сатып алушыларды құрылыстың сапасы мен коммунальдық, техникалық және сервистiк қызметтiң құны жоғары болатын өте үлкен пәтерлер ойландырады.

Тұрғын үйдiң жоғары құны жалпылай тұрғын үй құрылысының өсуiн тоқтатып тұрған негiзгi себептердiң бiрi. Қазақстан Республикасы Агенттiгiнiң деректерiне қарағанда статистика бойынша 2000-2004 жылдарды республика қалаларында (халық тұрғызған жеке тұрғын үйлердi қоспағанда) 1 шаршы метр тұрғын үй құрылысының нақты орташа құны 47,5-60,3 мың теңгенi құрады, бұл 1 шаршы метр тұрғын үй құрылысы республикалық нақты орташа құнынан 24,5 және 12,7 мың теңгеге артатын Астана мен Атырау қалаларын қоспағанда./24,б.105-108/

Құрылыстың құнын азайту үшiн қазiргi тиiмдi және қуат жинақтайтын архитектуралық-құрылыстық шешiмдерге өту қажет.Тұрғын үй құрылысы сапасына қазiргi қойылатын талаптар дүниежүзiлiк стандарттарға сәйкес келетiн жаңа және тиiмдi құрылыс материалдарын алдын ала анықтайды.

Бiрақ та отандық құрылыс материалдары өнеркәсiбi құрылыс өндiрiсiнiң қажеттiлiгiн толықтай қанағаттандыра алмайды. Қазақстан экономиканың қажеттiлiгi жаңа құрылыс материалдарымен, бұйымдармен және конструкциялармен, сонымен қатар, қажеттi шикiзат ресурстарымен, өндiрiстiк қуаттылықпен, инженерлiк және жұмысшы кадрлармен қамтамасыз ете алмайды.

Елде әйнек, әйнек шалшықтарын, алюмений құймасы конструкцияларын, композиттi және ағаш пен металды ауыстыратын басқа материалдар шығаратын кәсiпорындар жоқ. Өзiнiң машина құрылысы дамымаған, жүк көтеру машиналары, жүк көтеру-көлiк механизмi,құүрылыс машиналары мен технологиялық жабдықтар шығаратын зауыттары практикалық түрде жоқ

Осындай проблемаларды шешу мақсатымен республиканың сәйкес министрлiктерiмен «2006-2007 жылдарға Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттiк Бағдарламасы» зерттелiп өңделдi, оның шеңберiнде оның құнын төмендету тұрғын үй несиелерiнiң мерзiмiн ұлғайту, бастапқы жарнаны және несиелендiру мөлшерлемесiн азайту жолымен халықтың қалың топтары қол жеткiзе алатын берiк тұрғын үй құрылысының өсу қарқынын жоспарлады.Көрсетiлген шаралар екi кезеңиен жүзеге асады.

Бiрiншi кезеңде (2006) өндiрiлетiн:

• ипотекалық несие бойынша мөлшерлеменi төмендететiн құлдырау деңгейiн бұдан әрi азайтатын шаралар қолдану;

• компанияның тұрақтылығын қамтамасыз ету мақсатымен ҚИК-тi 6,4 млрд. теңгеге капитализациялау;

• қол жететiн тұрғын үйге сұранысын қаржыландыру үшiн 20 жылға дейiнгi мерзiмге ҚИК ипотекалық облигацияларын 34,9 млрд теңге көлемiнде эмиссиялау;

• бастапқы жарна мөлшерiн 10 %-ға дейiн төмендету, бұл тұрғын үй құнынан 1,5 млрд теңге мөлшерiнде төмендету мақсатымен ИНКҚҚ-ты капитализациялау;

• «бенчмарканы» ҚИК ипотекалық облигациялары эмиссиясы алдында қолдау үшiн Қаржы министрлiгi ұзақ мерзiмдi (20 жылға дейiн) мемлекеттiк құнды қағаздар шығару;

• Қазақстан Республикасының қолданылып жүрген заңдарына өзгерiстер енгiзу, әсiресе, ипотекалық несиелердi беру және алғашқы үш жылда қысқа мерзiмдi төлеуi мүмкiндiгiн бекiту;

• Екiншi кезеңде (2006-2007 жылдар) мынадай шаралар қабылданады:

• ипотекалық несиелендiру көлемiнiң мәндi өсуi барысында компанияның берiктiлiгiн қамтамасыз ету мақсатында ҚИК-тi 20,4 млрд теңге мөлшерiнде капитализациялау;

• 2007-2008 жылдары салынған тұрғын үйлерге сұранысты қаржыландыру үшiн ипотекалық облигацияларды 111,2 млрд теңге көлемiнде 20 жылға дейiнгi мерзiмге эмиссиялау;

• бастапқы жарна мөлшерiн 10 %-ға дейiн төмендету, бұл тұрғын үй құнынан 2,3 млрд теңге мөлшерiнде төмендету мақсатымен ИНКҚҚ-ты капитализациялау;

• Бағдарламаны жүзеге асыруды бастағанша мынадай дайындық шаралары жүргiзiледi:

• ҚИК-тiң арнаулы бағдарламасын зерттеп-өңдеу;

• ҚИК акциясының мемлеекттiк пакетiн пайдалану және иелiк ету құқығын Ұлттық Банктен Қазақстан Республикасының Қаржы министрлiгiне беру;

• ҚИК ипотекалық облигациялары эмиссиясы алдында қолдау үшiн Қаржы министрлiгi ұзақ мерзiмдi (20 жылға дейiн) мемлекеттiк құнды қағаздар шығару;

• Қазiргi уақытта ипотекалық несиелендiру жүйесiн дамыту үшiн шешуге қажеттi проблемалар қатары бар:

• шарттық жағдайларды сақтау үшiн нақты кепiлдеме белгiлеу.

• Шарттық қатынастағы субьектiлер шеңберiн анық анықтау қажет.

• Меншiктiң әртүрлi статусына қарай қозғалымсыздықтың категориясы регламентiн заңмен бекiту;

• ипотека қатысушыларының мүдделерiн қамтамасыз ету.

Бұнда жер салығынан түскен ақша есебiнен құрылған қор қаржыландырған, жердi кепiлге алған ипотекалық несиелендiрудi мемлекеттiк сақтандыру елеулi рөл атқарады.

Қарама қайшылықтан қашу керек, қозғалымсыздықты кепiлмен несиелендiру туралы заң шығару жүйесiн қамтамасыз етуге мүмкiндiк беру. Тұрғын үй, сақтандыру, қозғалымсыздық, жер, салықтар туралы заң актiлерi өзара келiсiлiп, бiр мақсатты болуы қажет:

• заемшыға сатып алған қозғалымсыздығын қаржыландыруға, ал несие берушiге табыс табу үшiн мүмкiндiк беру;

• ипотекалық несиелендiру қатардағы тұтынушы - халықтың қалың көпшiлiгiнiң қолы жететiн болуы керек.

Қазiргi Қазақстандағы ипотекалық несиелендiру жүйесiнiң қалыптасуы мен дамуы инфрақұрылымның элементтерiн құрумен бөлiнбестей байланыста, мыс:

• қозғалымсыздық обьектiлерiн (жер, тұрғын үй, қозғалымсыздықтың өндiрiстiк обьетiлерi) мiндеттi тiркеудiң жүйiсi;

• қозғалымсыздықты бағалау бойынша маманданған мекемелер;

• ипотекалық маманданған банктер;

• банкiлiк емес қаржы институттары;

• бюджеттен тыс қорлар;

• сақтандыру компаниялары.

Бағдарламаны жүзеге асыру процесiнде нақты қорытындыларға жетi жоспарланып отыр. Атап айтсақ, Бағдарламаны жүзеге асыру кезеңiнде жаңа қол жететiн тұрғын үйлерге барлық ұсыныстар ипотекалық несиелендiру жүйесi қатысушысы - азаматтарға төлек қабiлеттiлiгi сұранысымен жабылады. Жүргiзiлген есеп бойынша ипотекалық несиелендiру жүйесiн 49 мың отбасы, оның iшiнде 2006 жылы -11,7 мың отбасы,2007 жылы -16,5 мың отбасы,2008 жылы – 20,8 мың отбасы.

Сонымен,. Бүгiнде Қазақстанда ипотекалық несиелендiру жүйесiн құру қажеттiлiгi туды. Жүйенiң қандай ма бiр звеносы болмаған жағдайда ол тиiмдi болмауы мүмкiн. Жұмыстың тиiмдiлiгiн арттыру мақсатымен қозғалымсыздықтың құнын бағалаудың дамуына және сақтандыруға барлық жағдайды туғызу қажет. Бұнда ҚР Ұлттық Банкi аз рөл атқармайды.

Дүниежүзiлiк стандартқа сәйкес келетiн және мемлекет қолдайтын ипотекалық несиелендiру жүйесi өнеркәсiптi, ауыл шаруашылығын, және тұрғын үй секторын инвестициялауға және әлеуметтi-экономикалық дамуға мүмкiндiк бередi.

Сонымен, қорыта айтқанда, ипотекалық несиелендiру жүйесiнiң қалыптасуы Қазақстан Республикасында нарықтық қатынастар дамуының кезектi қадамы болуы керек.

Елiмiздiң мемлекет саясатына бизнесiн дамыту үшiн немесе тұрғын үй құрылысына ипотекалық несие алушы нақты азаматтарды мекенжайлық қолдаудың әртүрлi нысандары, сондай-ақ екiншi нарық үшiн құнды қағаздар эмиссиясы шеңберiнде жүзеге асырылатын заемдар мен ипотекалық несиелерге мемлекеттiк кепiлдiктi жүзеге асыратын мақсатты несиелiк ресурстар беретiн шаралар жүйесi енгiзiлген жағдайда ғана ипотеканың табысты дамуына мүмкiндiк туады. Бұл жерде қарастырылып отырған мәселеге тiкелей қатысты факторлар қатарын атауға болады.

Қоғамның құқықтық ортасының жалпы жағдайына қарай құқықтық факторлар анықталады. Сөйте тұра, құқықтық ортаның меншiк қатынастарын, әсiресе жылжымайтын обьектiлердi қорғауға қабiлеттiлiгi ипотека дамуына басты әсерiн тигiзедi. Сол сияқты кепiл обьектiсi болып табылатын мүлiктi иесiздендiру және жаза тартқызуды заңды тәсiлмен қамтамасыз ету үлкен рөл атқарды.

Бұған жылжымайтын мүлiктi тiркеудiң нақты жүйесiнiң болуы немесе болмауы,сонымен қатар, кепiлдi тiркеу және басқа да жылжымайтын мүлiкке ауыртпалық келтiрудi жатқызуға болады.Қағида бойынша, ипотеканың табысты дамуы оған қатысушылардың ипотекалық операцияларды жүзеге асыру тәртiбi мен мазмұнын ретке келтiрушi арнайы заңдар жиынтығын және қаулылар шығарғанда ғана мүмкiн болады.

Ипотекалық несие берудiң дамуына әсер ететiн экономикалық факторларға қаржы-несие нарығының жалпы дамуы және елдегi құнды қағаздар нарығының дамуы, валютаның нықтылығы,инфляцияның деңгейi, жылжымайтын мүлiк нарығының динамикасын және жалпы масштабты анықтайтын төлеуге қабiлеттi халық жатады.Ипотекаға байланысты барлық мүмкiн экономикалық тәуекел етулердi сақтандыру жүйесiн дамытудың бұл факторлар тобында мәнi зор. Соған қарай, ипотеканың бiрқалыпты дамуы үшiн жылжымайтын обьектiлердi, заемшылар өмiрiн және оған берiлген несиенi сақтандыру, сонымен қатар, жылжымайтын мүлiкке кепiлдiктi қамтамасыз ететiн құнды қағаздардың табыстылығы мен өтiмдiлiгiн сақтандыру қажеттiлiк болып табылады.

Ипотекалық несиелендiрудiң нысандары мен дамуына тарихи жағдайлар мен факторлар да белгiлi бiр әсер ете алады. Мұндайда ерекше рөл атқаратын қаржының қорлануы дәстүрлерi немесе олардың болмауы, сондай-ақ халықтың несиеге қарым-қатынасы. .Жер құрылысының қалыптасу тарихының өзгешелiгi, экономикалық ойларды жүзеге асыру және дамуының өзiне тән ерекше сәттерi ипотека дамуының нақты нысанына мәндi әсер еттi.

Жоғарыда қарастырылған барлық факторлардың әртүрлiлiгi дүниежүзiнде, ипотекалық несиелендiрудi ұйымдастырудың варианттары мен ондаған түрiн құру үшiн негiз болды.

Өзiнiң меншiк ортасына үйрене отырып бiрiн-бiрi жоққа шығармай бiр мезгiлде жүзеге асырылатын ипотекалық несиелендiрудi ұйымдастырудың варианттары және әртүрлi сұлбаларын қарау орынды.

Қазіргі кезде Тұрғын ұй құрылысы проблемаларын шешудің ықтимал жолдары белсенді талқылануда.Мемлекеттік қайтарымсыз тұрғын үй салу идеясы бұрынғыша күшінде қалуда. Бар жауапкершілікпен осы мәселені қарастыру қажет.

Құрлысты арзандату мақсатында тұрғын үй құрылымын инфрақұрылымын қаржыландыруды өз мойнына жергілікті билік алуы тиіс.Құрылыс үшін тендер арқылы жер сатуды міндетті шараға айналдыру қажет.

Елбасымыздың жолдауларын, алға қойған міндетті Үкімет пен әкімдер мүмкіндіктерінің шегінен шығып жатуы да мүмкін, бірақ, олтаяу үш жылда орындалуы тиіс. Ең басты-тұрғын үй рыногында адамдар үшін мүмкіндігінше қол жетерлік ету, тұрғын үй құны мен халықтың табысы арасындығы сәйкессіздікті қысқарту.

Жалпы тұрғын үйді ұзақ мерзімді несиелеу жүйесінің дамуы, Республикалық бюджеттің және шетел инветициясын пайдалану механизмдерін енгізу тұрғын үй салссына тиімді қаржы ресурстарын бөлуді қамтамасыз ететін ипотекалық несиелеу жүйесінің қазіргі элементтерін жұмылдырумен тікелей байланысты.

Стандартты ипотекалық несиелеу сызбасын мұндай түрлендіру, өз кезегінде кредитор мен қарыз алушылардың мүдделеоін ескерентін тиімді жүйеге айналдыруды көздейді. Ұсынылып отырған ипотекалық несие дің жаңа үлгісі мынандай жағдайларда тиімді болып табылады: біріншіден,ол несиелеу процесіне қатысушыжақтардың мүдделерін толық скерсе; екіншіден, қарыз алушының қарызын қайтаруын қамтамасыз етсе; үшіншіден, кредитор үшін төлемсіздік тәуекелін төмендетсе. Бұл сызба мондай-ақ қарыз алушылардың,соның ішінде жас отбасылардың бастапқы несиені қайтарумен байланысты шығыстарын қайтаруға немесе несиелік демалыс алуына мүмкіндік жасауға,яғни бар ауырпалықты қарыз алушының алдағы уақытта табысының өсуіне қарай салуға бағытталынады.

Тұрғын үйді ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың функционалдық сызбасы 9 суретте берілген.

Ипотекалық несиеге деген сұраныстың жоғары болуы өз кезегінде несиенің пайыздық мөлшерлемесін өсіреді. Тұрғын үй нарығында мемлекеттік пайыз мөлшерлемесін реттеуші ретінде қатысуы тиіс. Егер табысы жоғары отбасыларға пайыздық мөлшерлеменің өсуі тұсында несие қолжетімді болса, мемлекет мұндай жағдайда табысы төмен отбасылардың шығыстарының орнын жабуға,яғни несиені жеңілдікпен берілуіне ықпал етуі тиіс./24,б.108/

Пайыз мөлшерлемесінің өсуі өз кезегінде сұрагысты немесе несиеге деген қолжетімділікті шектейді.Сондай-ақ егер, ол кредиторлардың табысын өсіруге бағытталса, онда төлемсіздік тәукелі де өсуі мүмкін.Сұранысты қысқаруы,тұрғын үй ұсынысын азайтып, нәтижесінде тұрғын үйлердің өтімсіздігін арттырады.

Теориялық тұрғыдан қарағанда мұндай ауытқулардың нәтижелерді несиелік ресурстарға сұраныс пен ұсыныстың теңсіздігіне пайыз мөлшерлемелерінің тепе теңдігін қалыптасуын баяндайды.Мұндай тепе теңдік егер де несие беруші мен қарыз алушының мүдделері қай кезде тең келсе сонда ғана сақталады. Қорыта айтқанда, халықтың тарапынан тұратын үйге деген сұранысты ынталандыру және несиеге қолжетімділік арттыру үшін табысты әр түрлі топтардың арасында пайыз мөлшерлемелеріне қатысты мемлекеттік реттеуді қолдану қажет./25,б.107-108/