2.3 Ипотекалық несиелендіруді ынталандыру, қарыз алушының төлем қабілеттілігін талдау және ипотекалық несиелеу нарығында қаржылық тәуекелдерді басқару
Контракті нысанындағы ипотекалық мәміледе тұрғын үй сатып алушы кепілді ұстаушыдан несие алады. Несиені қайтарудың кепілі ретінде кепілге салынған мүлікке деген құқығын береді, сол арқылы кепіл ұстаушы қайтарылмаған қарыз сомасын өндіріп алуға тырысады.
Қазақстанда тұрғын үй ипотекалық несиелеу кеңінен таралуына кедергінің бірі болып тұрған көпшілік тұрғындардың төлемге қабілетті сұраныстардын берілетін несиелерідің параметрлеріне сәйкес келмеуі болып табылады. Бұл параметрлер (несие өлшемі, пайыздық ставка, несиелеу кезеңі, алғашқы салым соммасы) байқалымды деңгейде ТҮН-нің әр-түрлі кезеңдерінде пайда болатын қаржылық тәуекелдерімен анықталады. Берілген тәуекелдерді эффективті басқару ситуацияны байқалымды өзгертеді, несиелерді олардың потенциалды тұтынушыларының мүмкіндіктеріне жақындатады. Тәуекелдер жүйелік және жүйелік емес болып бөлшектенеді. Жүйелік тәеуекелдер спецификалық (жеке) немесе жергілікті мәнді қосып алмайды.
Жүйелік емес тәуекелдер – бұл тәуекелдер нақты жергілікті экономикаға тән. Ипотекалық тәуекелдердің көбісі жүйелік тәуекелдерге қатысты. Ипотекалық қызметтің тәуекелдеріне ұшырайтын қатысушылар жеткілікті жоғары, схематикалық түрде бұл 10 суретте көрсетілген.
Ипотекалық тәуекелдер әр-түрлі себептермен пайда болуы мүмкін – экономикалық, инфлияциялық, валюталық, салықтық, саяси, құнды қағаздар тәуекелімен, табыс алмау тәуекелімен, банктік ликвидсіздік тәуекелімен (ликвидтік), клиенттің төлеуге қабілетсіздігімен, жылжымайтын мүлік құнының төмендеуімен және т.б.. Соның біреуі жалпыланған тәуекелдер – инфлияциялық, нарықтық; басқалары – шекаралық, комплекстіктер басқа тәуеклдермен тікелей немесе жанама бір-біріне әсер етеді.
Ұзақмерзімді тұрғын үй ипотекалық несиелеу бойынша операцияларды енгізу банк алдына ерекше проблемалар тізімн қояды, тәуеклдерді басқару бойынша ерекше шараларды қабылдауды талп ететін берілген несиелеу түрінің спецификалықтығына байланысты өзінің тәуекелдерін басқару облысындағы проблемалар бірінші кезекте мардымдалуда шартталған:
-несиенің ұзақмерзімді мінездемесі;
-несие қаражатының қайтарылуын қамтамасыз ететін несие қаражатына алынған тұрғын бөлме кепілі түрінде орындалады;
-несиенің толық мерзімі кезеңіне бірдей бөлікте бөлінетін төлемдердегі несиені жабу әдісі.
Берілген несиелік операциялардағы көбірек мінедемелі тәуекелдер келесілер: несиелік тәуекел, пайыздық ставка тәуекелі, ликвидтік тәуекелі.
Қарыз алушының
тәуекелдері
Кредитордың
тәуекелдері
Мүліктік тәуекелдер
Табысты жоғалту
немесе төмендеу тәуекелдері
Мүліктік тәуекелдер
Сурет 9. Ипотекалық қызметтердің тәуекелдері
Несиелік тәуекел – бұл қарыз алушының өзінің міндеттерін орындамау, төлемеу тәуекелі. Несиелік тәуекелдің дәрежесіне әсер ететін жүйелік себеп ретінде айтып өту керек:
-заңнамалық базаның даму деңгейі, тұрғындарды ипотекалық тұрғын үй несиелеу жүйесін дамыту мақсаттарына адекваттығы;
-мемлекетте социалды-экономикалық тұрақтылық, тұрғын үй нарығыныңдаму деңгейі, ипотекалық несиеге жеткілікті төлеуге қабілетті сұраныстың болуы. /36/
Несиелік тәуекел сұрақтары комплексты шешіледі, бұл мемлекеттік саясат, бастапқы салым облысындағы несиелік мекеменің саясаты. Бұл жерде үлкен роль андеррейтинг немесе банктік саясаттың құрама бөлігі ретінде несиелік технологиялармен құралдарды дұрыс таңдауға қатысты. Несиенің маңыздылығын (және жетімділік) анықтайтын біренше көрсеткіштер бар.
Ипотекалық несиенің көптеген тәуекелдеріне байланысты несиенің қосымша кепілі ретінде сатушыға тұрғын үйдің бөлшектеп төлеуі ретінде қарыз алушының үлкен бастапқы салыммен жасауымен көзделеді. Нарықтық несиенің несие соммасынан жоғарлатады және барлық енсиелеу кезеңдерінде сақтанушылық дәрежесін анықтайды. Бұл кепілмен ауырлатылған қамтамасыз ету затының ликвидтігін жоғарлатушы маңызды фактор болып табылады. Неғұрлым салым немесе несиенің төленген бөлігі үлкен болса, соғұрлым бұл несиені сату оңай болады. Бұдан шығатыны, тәуекел несиелік қарыздың негізгі бөлігі бойынша да, бастапқы салым бойынша да төлемдер ретінде тікелей сәйкес төмендейді.
Қарапайым ипотекалық несие көптеген батыс елдері үшін қарыздық капиталдың орташа көрсеткішіне ие (қарыздық капиталдың кепілдікке салынған жылжымайтын мүлік құнымен пайыздық ара қатынас), 70% шамасында. Германияда бұл пайыз 50-60% құрады, АҚШ-та – 75%. Жылжымайтын мүліктің 25-40% құнының қалғаны – жылжымайтын мүлік құнындағы қарыз алушының өз қаражаты (немесе өз капиталының үлесі). Осылайша, берілетін несие салым соммасына жылжымайтын мүліктің құнынан әр-қашан кіші, және несиенің максималды соммасын негізінен осы көрсеткіштерден шыға отырып анықталады.
Қарыз алушының табысы несиенің максималды соммасын тікелей шектейді. Сонымен бірге несие бойынша пайыз несие соммасына әсер етеді, бірақ жанама түрде, несиелік қарыздың максималды соммасы арқылы немесе ортақ соммаға кіретін және оның үлкен бөлігін құрайтын несиені төлеу бойынша максималды төлемдер.
Тәуекелді несиелер жағдайында ипотекалық міндеттемелер үлесі жылжымайтын мүлік құнынан 30 %-ға міндетті түрде кіші болуы керек және қосымша кепілдікиерді көрсетумен жоғары.
Несиенің ставкасы, мерзімі және өлшемінен (несиенің негізгі параметрлері) басқа ипотекалық келісім шарттын маңызды шарты кепілдік заты, оның құны мен бағасы (сонымен бірге құны бағасына сәйкестігін бағалау) болып табылады.
Жылжымайтын мүліктің бағасы мен құны тәуекелдер пайда болған және жою кезінде маңызды роль ойнайды, өйткені несиенің стандартты көрсеткіштері (өлшем, мерзім, ставка) тікелей несие затына (кепіл) тәуелді болады.
Іс жүзінде берілетін несиенің сомасы кепілге қойлатын мүліктің бағалау құнынан біршама төмен болады. АҚШ тәжірибесінде ипотекалық несиелер сомасы мүлік құнының 80% аспайды. Ипотекалық несиелердің келесі бір ерекшелігі олардың ұзақ мерзімділігі немесе 10-30 және одан да жоғары жылға дейін берілуімен сипатталады.
Қарыздың айтару әдістеріне қарай тұрғын үйді сатып алуға арналған ипотекалық несиелердің бірнеше түрлері болады. Олардың ішінде көбі бір типтес немесе ипотекалық несиелеудің стандартты нысанына ие. Айталық, үйді сатып алу барысында қарыз алушы банктен ипотекалық несие алсын, оның сомасы мүлік құнының 70-80%-нан аспаған болсын. Кейіннен бұл несие ай сайынғы бірдей төлемдер ретінде 10-20 және 30 жыл ішінде қайтарылады.
Несиенің негізгі сомасын бірдей сомада қайтаруды көздейтін тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің екі үлгісін қарастырады.
Үлгіде пайдаланылатын мынадай белгілемелерді берейік:
D- қарыз алушының сатып алатын пәтерінің құны (АҚШ долларымен өлшеген)
C- жалпы тұрғын үй көлемінің 1 шаршы метрінің құны (АҚШ доллармен өлшеген)
S- пәтердің жалпы көлемі 1шаршы метрмен
Kн
– тұрғын ұй құнының бағалау құнына
байланысты несиенің үлесіне сипаттайтын
коэффицентті
r-ипотекалық несие берілетін пайыз мөлшерлемесі
T-несиелеу мерзімі
P-барлық несиелеу мерзімі ішіндегі жалпы төлемдер
P(t)-t жылдағы жалпы жылдық төлем
P1(t)-t жылдығы қарызды қайтарға байланысты төлем
P2(t)-t жылдағы пайыздық төлем
D(t)-t жылдағы қарыз сомасы
D(0)-қайтарылатын несие мөлшері
Үлгі
Бұл үлгіде несиенің негізгі сомасы бірдей мөлшерде қайтарылады.Мұндай жағдайда басты есеп айырысу қатынастары төмендегідей түрде жүзеге асырады:
D=SC (1)
D(0)=D=SC (2)
P(t)=D(0)
(1+r
(3)
P(t)=
(1+r
(4)
P1(t)= (5)
P(t)= r (6)
D(t)=D(t-1)- P1(t) (7)
Мұнда ипотекалық несиелеу үлгісінде жыл сайынғы төлемдер мөлшері бірдей,соның ішінде P1(t)қарызды қайтаруға байланысты төлемдер және P2(t) пайыздық төлемдер бірдей болып келеді./25,б.104-105/
Үлгі
Мұнда стандартты ипотекалық несиелеу үлгісінде пайыздар күрделі пайыз мөлшерлемесін есептеу арқылы жүзеге асады.Бұл жағдайда басты есеп айырысу қатынастары төмендегідей:
P(t)=
(8)
P2(t)=D(t-1)r (9)
P2(t)=P(t)-P2(t) (10)
D(t)=D(t-1)-P1(t) (11)
Талдау нәтижелері:
Сандық мысал қарастырайық:
S=50 шаршы метр,
C=600 АҚШ доллары,
r=0,0875(8,75% жылдық АҚШ долларында)
T=20 жыл
Kn=0,8 (80% үйді бағалау құнынан),
Ендеше (1)-(7) формулалар бойынша есептеулер мынадай:
D=30000 АҚШ доллары,D(0)=24000 АҚШ доллары,
P=46050АҚШ доллары,P(t)=2302,5 АҚШ доллары
P1(t)=1200 АҚШ доллары,P2(t)=1102,5 АҚШ доллары,барлық t үшін, t=1,2,…20 жыл
Мұнда ипотекалық несиелеу сызбасы арқылы несиелік мерзімі ішінде тұрақты табысы бар жанұяларды несиелеуге бағытталады.
1 Үлгі мен 2 Үлгі есептерін өзара салыстыратын болсақ екінші үлгісінің жеңілдігі аз,себебі бірінші үлгіге қарағанда екінші үлгідегі орташа жылдық төлемдер 1,12 есе артық немесе 5599 АҚШ долларына артық төлем жасауға әкеледі.
Сондықтан да, біздің ойымызша екінші үлгінің табысы жоғары жанұялар үшін, немесе кредитордың тәуекелі жоғары және жоғары инфляция тұсында пайдалануға болады.жалпы алғанда тұрғын үй саласын ипотекалық несиелеу мемлекеттің тікелей қатынасумен немесе кепілдігімен жүзеге асуға тиіс деген тұжырым жасауға болады.Басқа жағдайларда коммерциялық банктер жеке тұлғаларға ұзақ мерзімді несие беруге ынталанбайды,себебі, бұл жерде әр түрлі мүмкін болар тәуекелдер орын алары сөзсіз.
Жоғарыда келтірілген мәліметтерді пайдалана отырып екінші үлгі бойынша есептеулер 6-кестеде берілген./25,б.105-106/
Ипотекалық несиелеу барысында тәуекел міндетті түрде болады.Олардың өзі екі түрлі болып келеді.Пайыз мөлшерлемесінің төмен болуы, несиеге деген төлем қабілетінді сұранысты қамтамасыз етіп,өз кезегінде тұрғын үй құрылысының өсуіне жол береді. Бұл жерде несие берушінің табысы төмен болғанымен керісінше қарызды қайтару кепілдігі артады. Бірақ тұрғын үй ұсынысының артуы, өз кезегінде кепілге алынатын мүліктің өтімділігін төмендетеді.
Кесте -13Ипотекалық несиелеудің екінші үлгісі бойынша есептеулер
|
Көрсеткіштер |
||||
Жылдар |
Жалпы төлем P(t) |
Қарызды қайтаруы бойынша төлем P1(t) |
Пайыздық төлем P2(t) |
Қарыз сомасы D(t) ($-мен) |
Пайыз |
0 |
- |
- |
- |
24000 |
8,75 |
1 |
2582 |
482 |
2100 |
23518 |
8,75 |
2 |
2582 |
525 |
2058 |
22993 |
8,75 |
3 |
2582 |
571 |
2012 |
22422 |
8,75 |
4 |
2582 |
620 |
1968 |
21802 |
8,75 |
5 |
2582 |
975 |
1908 |
21127 |
8,75 |
6 |
2582 |
734 |
1849 |
20393 |
8,75 |
7 |
2582 |
798 |
1784 |
19595 |
8,75 |
8 |
2582 |
868 |
1715 |
18727 |
8,75 |
9 |
2582 |
944 |
1639 |
17784 |
8,75 |
10 |
2582 |
1026 |
1556 |
16757 |
8,75 |
11 |
2582 |
1116 |
1466 |
15641 |
8,75 |
12 |
2582 |
1214 |
1369 |
14427 |
8,75 |
13 |
2582 |
1320 |
1262 |
13107 |
8,75 |
14 |
2582 |
1436 |
1147 |
11671 |
8,75 |
15 |
2582 |
1561 |
1021 |
10110 |
8,75 |
16 |
2582 |
1698 |
885 |
8413 |
8,75 |
17 |
2582 |
1846 |
736 |
6566 |
8,75 |
18 |
2582 |
2008 |
575 |
4558 |
8,75 |
19 |
2582 |
2184 |
399 |
2375 |
8,75 |
20 |
2582 |
2375 |
208 |
0 |
8,75 |
Барлығы |
51649 |
24000 |
27649 |
- |
8,75 |
Дерек көзі: Шыныбеков Н.С. Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиесі
Потенциалды клиенттерге ипотекалық несие қол жетімділігін есептеу барысында мынадай бастапқы мәліметтер пайдалынады: Үйдің көлемі: 100 шаршы метр, 50 шаршы метр, 1 шаршы метр құны (АҚШ долларында):350,400,600; несие мерзімі:10,15,20,25 және 30 жыл; несие бойынша жылдық пайыз мөлшерлемесі:8.75%; жанұяның табысын қатысты төлемдердің үлесі, 30% ;жанұялық коэффициент:3.2; салықтар мен міндетті төлемдерге қатысты түзетулер: 20% .
Мұндағы азаматтардың меншікті қаражаты (бастапқы салым төлемі) үй құнының 20 және 30%,ал ипотекалық несиенің көлемі үй құнының 70 және 80% құруы тиіс.
Несиенің шамасы және қайтару шарттары қарыз алушының ең төменгі қажетті мөлшерін анықтайды.
Ипотекалық несие алуға қажетті қарыз алушының ең төменгі табысын есептеу.
Ипотекалық неисе алуға қажетті қарыз алушының ең төменгі табысын есептеу үшін P(t)-жылдық төлемді 1Y және 2Y-гі (4) және (8) формулаларды пайдалану қажет. Q(t)-ай сайынғы төлем: Q(t)=P(t)/12-ай сайынғы қарыз алушының төлемін жанұянң табысына қатысты 30% (АҚШ долларында) үлеспен алсақ: $R=P(t)/(12*0,3), тенгемен алғандағы қарыз алушынының табысы(k=теңге/$ бағамы бойынша) тең долады: R=$R k теңге). Rmin-q жанұялық коэффиценті және салықтар мен міндетті төлемдерге түзетулерді есепке алғандағы қарыз алушының жан басына шаққандағы ең төменгі теңгемен есептелетін табысы. Онда енгізілген параметрлерді және q-ді есепке алғандағы қажетті ең төменгі табыс тең болады: Rmin=R/q.
Егер q=3,0 және =1,2 деп алсақ, онда алдындағы мысал бойынша S=50 шаршы метр, С=$600 және =0,8, валюта бағамы k=130теңге/$ болғандағы T=10,15,20,25 және 30 жылдар үшін ең төменгі қарыз алушыға қажетті табысты =Rmin 1Y және 2Y несиелеу типтері бойынша бағалауға болады.
Оның есептері 14-кестеде берілген (24 000 АҚШ долларындағы несие үшін)./25,б.106-107/
Кесте – 14 Қарыз алушының жан басына шаққандағы табысының ең төменгі мөлшері:
Көрсеткіштер, $ |
Көрсеткіштер, мың теңгемен |
|||||
Мерзім |
P(t) |
Q(t) |
$R |
R |
Rmin |
|
Т 10 |
1Ү |
3555 |
296 |
988 |
128,4 |
51,4 |
жыл |
2Ү |
3699 |
308 |
1027 |
133,5 |
53,4 |
Т 15 |
1Ү |
2720 |
227 |
756 |
98,2 |
39,3 |
жыл |
2Ү |
2930 |
244 |
815 |
105,9 |
42,4 |
Т 20 |
1Ү |
2503 |
192 |
640 |
83,2 |
33,3 |
жыл |
2Ү |
2582 |
215 |
717 |
93,2 |
37,3 |
Т 25 |
1Ү |
2051 |
171 |
570 |
74,1 |
29,6 |
жыл |
2Ү |
2394 |
200 |
665 |
86,5 |
34,6 |
Т 30 |
1Ү |
1885 |
157 |
524 |
68,1 |
27,2 |
жыл |
2Ү |
2284 |
190 |
635 |
82,6 |
33,0 |
Дерек көзі: Шыныбеков Н.С. Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиесі
Қарыз алушының ең төменгі қажетті табысын есептеуде ипотекалық несиені қайтарудың екі схемасы алынды және потенциалды қарыз алушының ай сайынғы табысының ең төменгі мөлшерінің шамасының нақты табысын өзара салыстыру арқылы несиеге деген қолжетімділік көрсеткіші анықталады.
Есепте көрсетілген мәліметтер бойынша анықталғаны,жоғарыды берілген несиелеу параметрлер үшін және бірінші несиені қайтару схемасы бойынша 50 шаршы метр көлемді және 1 шаршы метрі 250 АҚШ долларыдағы 10 жыл мерзімге қатысты несиеге деген қолжетімділік көрсеткіші 37%-ға (несиені қайтарудың екінші схемасы бойынша 40% -ға), 30 жыл мерзім ішінде 63%-ға (несиені қайтарудың екінші схемасы бойынша 70%-ға) өседі; 1 шаршы метрі 450 АҚШ долларындағы құны бар үйге қатысты аталған көрсеткіш сәйкесінше 21%-дан (23%) 41% (55%)-ға ;ал 600 АҚШ долларындағы үйге қатысты несиеге қолжетімділік көрсеткіші 10%-дан (13%)-дан28% (36%)-ға өскен.
100 шаршы метр көлемді және 1 шаршы метрі 350 АҚШ долларындағы 10-30 жыл мерзімге қатысты несиеге деген қолжетімділік көрсеткіші 10%-нан (13%)-дан 28% (36%)-ға өскен; 10 жыл мерзімге несиеленді 1шаршы метрі 450 және 600 АҚШ долларға құны бар үйге қатысты қолжетімділік екі несиелеу схемасы үшін 10%-ға төмен, соның ішінде 450 АҚШ долларында 13%(21%)-ға өскен;ал 600 АҚШ долларындағы үйге қатысты несиеге қолжетімділік көрсеткіші 10%-дан (несиені қайтарудың екінші схемасы бойынша) өскен./25,б.107/