2.Ипотечное кредитование объектов недвижимости.

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств. При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

- Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

- Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

- Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

Следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

- функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

- функция обеспечения возврата заемных средств;

- функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

- функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

- Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

- Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

- Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

3. Определение доходности объекта недвижимости

3.1Участники процесса финансирования недвижимости

В курсовой работе производиться оценка кредитуемой коммерческой недвижимости, приобретаемой с целью увеличения доходности собственного капитала. Объект недвижимости предполагается сдавать в аренду, которая служит источником периодического дохода в виде арендных платежей.

Объектом инвестирования служит земельно-имущественный комплекс МВДЦ «Сибирь». В качестве заемного капитала, привлекаемого для покупки объекта, используется ипотечный кредит.

Таблица 1- Характеристика инвестиционного проекта

Показатель	Значение показателя
1.Цель проекта	Получение прибыли от деятельности предприятия
2.Задачи проекта	Формирование функционирующего арендного бизнеса и последующая его продажа
3.Источники инвестиций	Собственный и заемный капитал
4.Участники проекта
4.1 Инвестор	ООО «КРАСБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ»
4.2 Продавец	ООО «Региональная Девелоперская Компания»
4.3 Банк-кредитор	ОАО «Сбербанк России»
4.4 Арендаторы	Красноярская ярмарка, выставочная компания; компания юридических услуг, ИП Шейпунас Я.О.; ДЮЛА – ТУР, туристическая компания; студия причесок; VICTORIA, студия свадебного дизайна; Play – Пой, караоке клуб; ЭнергоАрсенал, ООО

Целью инвестиционного проекта является ввод в эксплуатацию офисного центра для формирования арендного бизнеса и последующая его продажа.

Основными арендаторами помещений центра являются компании и индивидуальные предприниматели, осуществляющие свою деятельность в сфере торговли товарами и услугами народного потребления.

Источником финансирования проекта выступает ипотечный кредит, предоставляет ОАО «Сбербанк России», с которым заключается кредитный договор и договор залога.