5.3 Определение величины собственного и заемного капитала

Величина инвестиций, необходимых для приобретения торгового центра формируются из собственного и заемного капитала.

В качестве заемного капитала выступает ипотечный кредит, который рассматривается, как средство увеличения инвестируемых средств.

Величина ипотечного кредита устанавливается в процентах к залоговой сумме недвижимости в размере от 60 % до 80 %.

Отношение величины ипотечного кредита к залоговой стоимости имущества называется ипотечной задолженностью (m) и определяется по формуле:

m = Vm / PV (3)

где V_m – величина ипотечного кредита, руб.

PV – стоимость объекта недвижимости, руб.

В случае приобретения под залог торгового центра величина ипотечного кредита составит 80 % ( m=0,8 ) от стоимости недвижимости.. Оставшаяся часть стоимости - 20 % финансируется инвестором.

Величина ипотечного кредита (Vm, руб.) определяется на основе данных об ипотечной постоянной и составляет:

Vm = DS / Rm (4)

Vm= 3222,7/ 0,184 = 17514,67тыс.руб.

Стоимость объекта недвижимости (PV, руб.) может быть рассчитана следующим образом:

PV =Vm/ m (5)

PV =17514,67 /0,8=21893,34 тыс.руб.

Величина собственного капитала (Ve, руб.) составит:

Ve= PV - Vm (6)

Ve=21893,34 -17514,67 = 4378,67тыс.руб.

Величина собственного капитала составит 4378,67тыс руб.,

заемного –17514,67тыс.руб.

6.Определение стоимости здания и земельного участка.

Стоимость здания торгового центра (V_b,руб.) определяется по формуле:

V_b = PV - V_L (7)

где V_L– стоимость земельного участка, руб.

V_L = Sз.уч. *Цм² з.уч.

где S з.уч.-площадь земельного участка;

Ц м² з.уч.- цена одного м² участка.

Площадь земельного участка определяется в зависимости от площади застройки (S застр) и коэффициента плотности застройки (Кплот.заст.).

Площадь застройки рассчитывается по формуле:

S застр. = Sобщ. /Nэтаж.

где Sобщ.- общая площадь здания;

Nэтаж.- количество этажей.

S застр. = 800/2= 400м²

S з.уч.= S застр.* Кплот.заст

S з.уч.= 400*/0,5=800м²

Стоимость земельного участка составит:

V_L = 800*2000 =1600,00тыс. руб.

Стоимость здания торгового центра равна:

V_b=-21893,34 1600,00= 20293,34тыс.руб.

7. Характеристика доходности объекта

7.1 Расчет коэффициентов доходности

На основе данных отчета о движении денежных средств определяются финансовые коэффициенты, характеризующие эффективность использования арендованных площадей, собственного и заемного капитала, самоокупаемость инвестиций и операционных расходов.

Коэффициент улучшений (К_ул) показывает долю улучшений в общей цены объекта недвижимости:

К_ул = (13)

К_ул = = 0,82

Величина коэффициента означает, что стоимость улучшений составляет 76 % от общей стоимости объекта недвижимости, следовательно, здание складского помещения недавно построено и не требует больших затрат на ремонт.

Определение коэффициента недоиспользования (К_нед) осуществляется по формуле:

К_нед = У_нед / ПВД (14)

К_нед = 240 000 / 960000 = 0,25

Определение коэффициента загрузки (К_загр) осуществляется по формуле:

К_загр = 1 – К_нед (15)

К_загр = 1 – 0,25 = 0,75

Коэффициент недоиспользования и коэффициент загрузки показывают, сколько площадей не используется и насколько загружен объект. В данном случае коэффициент недоиспользования 25 %, а загрузки 75 %, то есть небольшая часть не используется, что положительно сказывается на доходности объекта.

Можно попытаться увеличить загрузку, следствием этого станет увеличение прибыли или увеличение его стоимости.

Определение коэффициента самоокупаемости (К_саок) осуществляется по формуле:

К_саок = (ОР + DS)/ПВД (16)

К_саок = (200000 + 400000)/960000 = 0,63

Коэффициент самоокупаемости означает минимальный уровень коэффициента загрузки, необходимый для покрытия всех расходов наличных средств.

В данном случае он равен 63 %, то есть расходы, которые несет собственник на операционные расходы и обслуживание долга, очень высоки, и это является явным недостатком.

Определение коэффициента операционных расходов (К_опер) осуществляется по формуле:

К_опер = ОР/ПВД (17)

К_опер = 200000/960000 = 0,208

Коэффициент операционных расходов показывает отношение величины текущих операционных расходов к потенциальному валовому доходу. В данном случае он равен 20,8 %. Расходы небольшие, так как объект недвижимости недавно построен.

Определение коэффициента покрытия долга (К_{пок. долга}) осуществляется по формуле:

К_{пок. долга} = ЧОД / DS (18)

К_{пок. долга} = 520000/400000 = 1, 3

Коэффициент покрытия долга – дает информацию о запасе дохода над фиксированными выплатами пообслуживанию долга. В данном случае он равен 130 %, то есть доходы превышают расходы по обслуживанию долга.

Определение мультипликатора валовых рентных платежей (ВРМ) осуществляется по формуле:

ВРМ = PV/ПВД (19)

ВРМ = 3 355705/960000 = 3,5

Мультипликатор валовых рентных платежей – показывает отношение покупной цены к валовому рентному доходу.

Определение общего коэффициента рентабельности (R_o, %) осуществляется по формуле:

R_o = ЧОД/PV (20)

R_o = 520000/3355705* 100 % = 15,5 %

Общий коэффициент рентабельности равен 15,5 %. Это небольшой показатель. Следовательно, собственник получает низкий доход.

Определение коэффициента дивидендов (К_див) осуществляется по формуле:

К_див = (ЧОД – DS)/ V_e (21)

К_див = (520000 – 400000)/671141 = 0,18

Коэффициент дивидендов, которые получает собственник от недвижимости, равен 18 %, это значит, что средства, вкладываемые в данный объект, вернуться к нему с малой прибылью.