3.4 Анализ эффективного использования и развития объекта недвижимости.

Приобретаемый инвестором объект недвижимости допускает

альтернативные варианты его использования.

В нем могут размещаться, как торговые, таки офисные, промышленные, складские и жилые помещения. Каждому из альтернативных вариантов использования соответствует определенная структура ожидаемых будущих выгод, а значит определенная стоимость объекта.

Собственник будет распоряжаться объектом недвижимости в соответствии с принципом наиболее эффективного и наилучшего использования (НиНЭИ), т.е. таким образом, чтобы объект приносил максимальный доход или имел наибольшую рыночную стоимость.

При этом рыночная стоимость объекта определяется не только на основе продолжения его сегодняшнего использования, но и с учетом всех возможных вариантов его использования.

При выборе альтернативного варианта развития объекта недвижимости используются следующие критерии: правовая обоснованность, физическая и технологическая осуществимость, финансовая обеспеченность сделки.

Правовая обоснованность означает, что проекты развития недвижимости отвечают правилам зонирования территорий, закону об охране окружающей среды, Строительному и Жилищному кодексам, учитывают установленные для территории нормы энергопотребления, имеющиеся сервитуты, контрактные соглашения.

Физическая и технологическая осуществимость означает, что учитывается размер и форма участка, наличие склонов и затопляемых зон, несущая способность грунтов и их дренажные свойства. Последнее предопределяет тип фундамента, возможность многоэтажной застройки. Учитывается наличие или отсутствие коммунальных сетей и предельный объем оказываемых коммунальных услуг, назначение соседней зоны.

Финансовое обеспечение предполагает, что поток денежных средств от объекта недвижимости будет достаточен по величинеи продолжительности, чтобы вернуть вложенный капитал и получить желаемую ставку доходности.

При этом учитываются разрывы во времени между вложениями средств и началом отдачи от них, платежи по возврату долга и процентов, получение прибыли и ее рефинансирование, экономический потенциал местоположения участка для каждого альтернативного варианта.

Для выявления наиболее эффективного использования недвижимости необходимо проанализировать количественные и качественные характеристики объекта, его месторасположение.

Объект оценки как нежилое многоэтажное здание, расположенное в густонаселенном микрорайоне города, в общественно - деловой зоне, может использоваться в качестве офисного или торгового центра. Этому способствует наличие вблизи автомагистралей, организованная перед зданием парковка для автомобилей.

Вблизи объекта оценки располагаются офисные и административные здания (спортивные сооружения, жилые дома, торговые центры). Использование здания в данном микрорайоне в качестве торгового центра будет являться наиболее целесообразным.

Окончательный выбор из возможных альтернатив опирается на критерий экономической (или финансовой) целесообразности – максимум рыночной стоимости объекта недвижимости.

Для этого определяется выручка, текущие затраты и прибыль по выбранному варианту. Получаемая прибыль подразделяется на прибыль, относящуюся к зданию (целостному имущественному комплексу) и прибыль, относящуюся к земельному участку. Это разделение выполняется на основе расчета коэффициента капитализации для земли и улучшений.

Коэффициенты учитывают специфические риски, структуру финансирования, допустимый для инвестора срок окупаемости вложенного капитала, ожидаемое со временем повышение или снижение стоимости здания и прочие условия.