7.2 Оценка эффективности привлечения заемного капитала

Инвестирование в недвижимость, как правило, требует привлечения заемного капитала. Для определения эффективности привлечения заемного капитала используется понятие финансового левереджа, как фактора, изменения которого может привлечь к существующему изменению результатов.

Уровень финансового левереджа зависит от соотношения заемного и собственного капитала.

Различают положительный левередж, который увеличивает отдачу от собственного капитала, и отрицательный, когда доход на собственный капитал ниже дохода на смешанный капитал.

Тип левереджа определяется на основе общей нормы рентабельности (R_o), коэффициента капитализации доходов от собственного капитала (R_e), и ипотечной постоянной (R_m).

Знак левереджа связан с уровнем риска инвестиций. При положительном левереджеR_e>R_o или R_o>R_m, а при отрицательном – R_e>R_o или R_o>R_m.

Для определения знака финансового левереджа рассчитывается общий коэффициент капитализации доходов методом инвестиционной группы:

R_о = m* R_m + (1- m)* R_e (22)

Коэффициент ипотечной задолженности (m) определяем на основе расчетных данных, он равен 0,8.

Коэффициенты R_m, R_е определяем на основерасчетных данных, приведенных ранее, они равны соответственно 15% и 18%

R_о= 0,8 * 0,184 + (1- 0,8) * 0,18

R_о = 0,1552 = 15,5 %

Условие отрицательноголевереджа выполняется, если R_е<R_о<R_m.

В нашем случае имеет место поожительныйлевередж:

18 % >15,5 % >15 %

Следовательно, привлеченный заемный капитал способствует увеличению доходности собственного капитала, значит объект следует продать выше суммы первоначальных инвестиций.

7.3 Определение стоимости объекта по истечении срока погашения кредита

Стоимость предполагаемой продажи объекта рассчитаем при условии, что стоимость в конце периода владения уменьшается.

При этом коэффициент капитализации должен учитывать не только норму отдачи от инвестиций, но и норму возврата первоначального капитала.

Возмещение первоначального капитала осуществляется за счет потока доходов от аренды недвижимости.

Используем для определения общего коэффициента капитализации метод Инвуда, который предполагает равномерно-аннуететное возмещение капитала.

При расчете определяется сумма возврата капитала из фонда возмещения, образованного по ставке дохода на инвестиции.

В случае 100 % амортизации капитала, часть доходов, идущая на его возмещение, может быть реинвестирована по ставке дохода на инвестиции и вырастет до первоначальной суммы.

Таким образом, произойдет полное возмещение капитала.

Рассчитаем коэффициент капитализации, при условии возврата капитала по истечению срока погашения ипотечного кредита, то есть через 11 лет, при неизменной арендной ставке:

R_о = on + of = on + SFF (n, on = У_р) (23)

где SFF – фактор фонда возмещения;

n – период возврата капитала, лет;

У_р – рисковая ставка процента, %.

Рисковая ставка дисконтирования равна общей ставке дохода на инвестиции, то есть:

У_р = R_о

В нашем случае общий коэффициент капитализации составит:

R_о = 0,155 + ;

R_о = 0,155 + 0,0399505336 = 0,1949505

Предлагаемая стоимость(PV, руб.) объекта определяется следующим образом:

PV = ЧОД / R_о (24)

PV = 520000/ 0,1949505= 2 667 344 руб.

Стоимость продажи объекта через 11 лет его эксплуатации составит меньшую сумму, по сравнению с первоначальным капиталом, затраченным на приобретение недвижимости.

Это является результатом разного рода износа: физического, функционального и внешнего.

Физический износ предполагает потерю с течением времени прочности, устойчивости, тепло- и звукоизоляционных свойств.

Функциональный износ – вид морального износа, учитывающий несоответствие объекта современным представлениям и стандартам.

Внешний износ предполагает внешнее устаревание, экономическое устаревание, устаревание по местоположению, а также устаревание из-за влияния окружающей среды.