3.Анализ рынка складской недвижимости

3.1. Анализ рынка Брестской складской недвижимости

В данном разделе проанализируем рынки спроса и предложения на складскую недвижимость класса «С», а также классов «В» и «D» за неимением большого количества объектов-аналогов нужного нам класса в г. Бресте

Таблица 3.1.1 Объекты-аналоги

№ п/п	Месторасположение	Площадь, кв.м	Арендная плате за 1 кв.м/мес BYR (USD/EUR)	Описание	Источник информации
1	Южная часть	1428	54 960 (4 EUR)	СКЛАДСКИЕ ОТАПЛИВАЕМЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ПЛОЩАДЬЮ 968,8 и 460 кв.м. Отдельностоящие отапливаемые здания 2014 года постройки с прилегающей асфальтированной территорией. Технические характеристики: фундамент-бетонный, полы-бетонные, наливные, стены- блочные, крыша-шифер. Высота потолков от 3,3 до 5,5 м (в коньке). Установлены автоматические въездные роллеты. Коммуникации: отопление- на твёрдом топливе, канализация, электричество, водоснабжение. В каждом складе есть офисное помещение, отдельный санузел, душ. Территория огорожена. С	http://brest.megapolis-real.by/
2	Промышленная зона	786	10 430 (1 USD)	СКЛАДСКОЕ ПОМЕЩЕНИЕ в промышленной зоне города Бреста общей площадью 785,7 кв.м. Отдельностоящее неотапливаемое здание с прилегающей территорией. Есть электричество. Территория огорожена. D	http://brest.megapolis-real.by/
3	Ковердяки (6 км от Бреста)	750	31 290 ( 3 USD)	Производственно-складское помещение D	http://brest.megapolis-real.by/
4	Ул. Фортечная	327	68 700 (5 EUR)	Помещение для размещения склада, установлена пожарная сигнализация, свет, канализация, вода, телефон. Отапливаемое С	http://brest.megapolis-real.by/
5	Брест	300	20 860 (2 USD)	Складское помещение ( ангар) D	http://brest.adiso.by/
6	Р-н ул. Зеленой	1200	27 480 ( 2EUR)	складские помещения, расположенные на обособленной территории бывшего завода, в центральной части города Бреста (район остановки «Зеленая»)D Высота склада 6 м Коммуникации Электричество Подъезд Асфальт	http://brest.adiso.by/
7	Южный	317	27 480 ( 2EUR)	СКЛАДСКОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В АРЕНДУ в южной части города Бреста общей площадью 317,2 кв.м. Изолированное неотапливаемое помещение с прилегающей территорией. Технические характеристики: полы-бетонные, стены-ж\б панели, перекрытия- ж\б плиты. Асфальтные подъездные пути. D	http://brest.br.olx.by/
8	Прилуки( 5 км от Бреста)	600	20 860 (2 USD)	Сдается в аренду складское помещение общей площадью 600м2 высота потолков 5 м (офис, душ, туалет), имеются коммуникации, отдельный вход, подъезд асфальт. С	http://brest.br.olx.by/
9	Промышленная зона Брест	324	27 480 ( 2EUR)	СКЛАДСКОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В АРЕНДУ в промышленной зоне города Бреста общей площадью 324 кв.м. Отдельностоящее неотапливаемое здание с прилегающей территорией. Двое автоматических въездных ворот для большегрузного транспорта. Высота потолков- 6м. Есть электричество. Территория огорожена. С	http://brest.br.olx.by/
10	Южный	1000	31 290 ( 3 USD)	Сдается в аренду новое отдельно стоящее помещение для размещения склада, производства - 1000 м2. Высокие потолки. Есть два офисных помещения. Канализация, телефон. С	http://brest.irr.by /
11	Южный	630	20 610 ( 1,5 EUR)	Удобный подъезд, есть услуги кары до 3,5 тонн. Электричество, без отопления C	http://brest.irr.by
12	Гершоны	1000	31 290 ( 3 USD)	Сдаётся отапливаемые помещения в аренду от 300 до 1000 м кв. в районе гершоны. помещение из сэндвичпанэлей. инфраструктура и видеонаблюдение присутствует. подъезд отдельный асвальтированый, помещение 2011 года постройки С	http://brest.deal.by/
13	Орджоникидзе	315	20 860 (2 USD)	Сторожевая охрана ограждения по периметру ( возможна установка дополнительных систем сигнализаций. Отличные (бетонные подъездные пути) А также помещения для производства 300кв. м. 380В. Объеденёный гараж 4 в 1 вода, канализация,380В.,	http://brest.irr.by/

На основе данной таблицы можно сделать вывод, что у нашего класса «С» достаточно много конкурентов, которые не могут не повлиять на его деятельность. Однако, наш склад-ангар находится в достаточно хорошем местоположении, анализ которого мы проведем далее более детально, что дает ему немалые преимущества перед многими из рассматриваемых складов-аналогов.

Если рассматривать то, что некоторые из объектов-аналогов нашего склада уже достаточно давно существуют на рынке складской недвижимости и у них уже наработан круг клиентов, то напрашивается вывод о том, что потенциальных арендаторов необходимо привлекать услугами , менее распространенными у вышепредложенных складов. Это несколько усложняет ситуацию.

Проанализируем наиболее вероятных арендаторов нашего склада-ангара.

Основные возможные арендаторы:

• «БЕЛДРЕВ» (г. Брест, ул. Янки Купалы, 13/1):

корпусная и мягкая мебель;

• « МЕБЕЛЬАРТ ООО»( г. Брест,ул. Я. Купалы, 106/а):

мебель корпусная, витрины торговые стелкянные;

• ООО «АЛЬТЭКС» (г. Брест, ул. 2-ая Заводская, 4):

 Текстильные машины и оборудование для чистовой отделки текстиля;

• ИЧПУП « САЛАМАНДЕР»( ул. Я. Купалы, 106/а):

Оконные и дверные системы;

• ИП ЗАО «Белс» (Брестский район, M-1, 25-й км, 4):

мебель для офиса и дома, кресла для руководителя, кресла для персонала,

стулья для посетителей, барные стулья, части мебели для сидения,

пластмассовые изделия, фурнитура металлическая;

• ИООО «Вастега» (ул. Катин Бор, 111):

Производство консервированной плодоовощной продукции: консерви-рованная плодоовощная продукция, абрикосы консервированные,вишни консервированные;

• ИЧПТУП «Диском» (г. Брест, ул. Лейтенанта Рябцева, 110):

Производство водно-дисперсионных красок и грунта, производство тепловой энергии;

• СООО «Евробайк» (СЭЗ Бреста):

Производство велосипедов;

• ИООО «Кондор» (г. Брест, ул. Л-та Рябцева, 110):

Предприятие производит лакокрасочную продукцию: акриловые вододисперсионные краски, в ассортименте предприятия - грунтовки для минеральных поверхностей, поливинилацетатные клея, клей для пенополистирольной плитки, защитно-декоративное покрытие для древесины «Лазурь».

• ЧПУП «МТикинг» (г. Брест, ул. Л-та Рябцева, 110):

Организация производства комплектующих и фурнитуры для матрасов, мебели, аксессуаров для сна и другой продукции;

• ИООО «ПРОФИЛИ ВОКС» (Брестский район, Тельминский с/с, 7, АБК №1, ком.7 (район «Аэропорт»)):

Производство стеновых панелей, плинтусов напольных из поливинилхлорида. Оптовая торговля и торговля через агентов, кроме торговли автомобилями и мотоциклами;

• СП «Трепласт» (г. Брест, ул. Л-та Рябцева, 110):

Производство электротехники, электронных и оптических приборов и оборудования: светильники cветодиодные, светильники люминесцентные светильники специального назначения, щитовое оборудование, лотки кабельные перфорированные, дверцы ревизионные;

• ИП «Ярочин Стиль» ООО (Брестский р-н, М1, 25 км, 4):

Основным видом деятельности предприятия является производство мебели, кресел и стульев для офисов и предприятий торговли;

• ЧУП «Гефест- Кварц» (г. Брест, ул. Катин Бор , 85):

производство изделий из закалённого стекла;

• «Аметист Метал Груп» (г. Брест, ул. Катин Бор, 33В):

прокат плоский из углеродистой стали нелакированный, без покрытия и др.;

Возможны следующие варианты сдачи площадей склада в аренду:

• сдача всей площади склада в аренду одному арендатору, нуждающемуся в больших объёмах складских помещений;

• сдача по частям площади склада нескольким арендаторам под различные виды выпускаемой продукции;

• сдача в аренду отдельных стеллажей (в случае хранения мелких и малогабаритных товаров) или складо-мест;

• сдача в аренду для последующей организации специализированного склада-магазина по продаже продукции оптовым покупателям с минимальными ценовыми надбавками.

Будем рассматривать вариант сдачи склада-ангара нескольким арендаторам под различные виды выпускаемой продукции.

По данным таблицы среднерыночная цена аренды 1 м² складского помещения находится в диапазоне от 1 до 5,8 $ или от 10 430 до 60 494 руб. Таким образом, средняя арендная ставка приблизительно составляет 30 276 бел. руб. (2,9 USD).

Анализируя приведенную выше таблицу 3.1, делаем вывод, что склад класса С с характеристиками, описанными в задании по курсовому проектированию, достаточно конкурентоспособен. Однако, чтобы довести склад-ангар до состояния, благодаря которому он еще более стал бы пользоваться спросом, необходимо провести ряд работ по модернизации внутрискладского пространства и обустройству территории.

Проведем ряд работ:

1. Разделение общей площади склада (1500 м²) на 4 помещения (50м2 –офис; 200 м2 – хранение продовольственных товаров; 550 м2 – хранение строит. продукции; 700 м2 – хранение мебели) с отдельными входами.

2. Оборудование офисов для командующего персонала.

3. Приобретение и установка дополнительного стеллажного оборудования, офисной мебели, транспорта для доставки товаров к потребителю

4. Устройство ограждения

5. Оборудование склада системой охраны и видеонаблюдения

В итоге проведенного анализа делаем вывод: наш склад-ангар достаточно конкурентоспособен и, проведя ряд улучшений, можно смело зарекомендовывать себя на рынке складских услуг!