50. Затратный подход к оценке стоимости бизнеса

Затратный подход в оц-ке бизнеса рассматривает ст-сть п/п с т. зр. понесенных издержек. Базовой ф-ла Оц-ка рын.ст-сти собств.кап-ла п/п: Собственный капитал = Активы – Обязательства.

М-ды затр. подхода к оц-ке ст-ти бизнеса: 1.М-д ст-сти чистых активов; 2. Метод ликвид. ст-сти.

1. Этапы м-да ст-сти чист.Активов.

1. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества.

2. Определение рыночной стоимости машин и оборудования.

3. Выявление и оценка нематериальных активов.

4. Определение рыночной стоимости финансовых вложений.

5. Определение текущей стоимости товарно-материальных запасов.

6. Оценка дебиторской задолженности.

7. Оценка расходов будущих периодов.

8. Определение текущей стоимости обязательств.

9. Определение стоимости собственного капитала.

1. Определ-е рын.Ст-сти недвижимого имущ-ва п/п

Для оц-ки недвиж-ти (земли, зданий и сооружений) используются 3 подхода:

1.Доходный включ.:

- метод капитализации дохода (доходы от владения недвиж-тью могут п.с. тек. и буд. поступления от сдачи ее в аренду, дох. от возможного прироста ст-сти недвижимости при ее продаже в будущем);

- метод дисконтированных денежных потоков. Его этапы:

1. Составление прогноза потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.

2. Расчет ст-сти оценив-го об-та на конец периода владения, т.е. ст-сть предполаг. продажи (реверсии).

3. Вывод ставки дисконта.

4. Определение текущей стоимости доходов в период владения и реверсии.

2. Сравнительный (рыночный) подход включает:

- метод валового рентного мультипликатора. Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цена или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Этапы:

1. Оценка рыночного рентного дохода от оцениваемой недвижимости;

2. Расчет валового рентного мультипликатора для сопоставимых объектов – аналогов;

3. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

- метод сравнения продаж (сравнит. а/з продаж). М-д основан на сопоставлении и а/зе инф. о продаже аналог. об-тов недвиж-ти, как правило, за последние 3-6 месяцев. Он явл. объективным в случае наличия достаточного кол-ва сопоставимой и достоверной инф. по недавно прошедшим сделкам. Выбор об-та в кач-ве аналога необх. производить на том же сегменте рынка, к кот. отн-ся оценив-ый объект.

Этапы: 1.Выбор объектов-аналогов;.2.Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами аналогами; 3.Оц-ка поправок и расчет скорректированной стоимости.

3. Затратный подход предполагает:

1. Опред-е ст-сти зем. уч-ка,на кот.нах-ся здания, сооруж-я (опред.рын.ст-ть права долгоср.аренды).

2. Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения здания и сооружения (м-ды: сравнительной единицы; поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений (разбивки на компоненты); Индексный способ оценки).

3. Расчет всех видов износа зданий и сооружений (Износ в оценке – это утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по различным причинам. Износ м.б.: физич., функцион., экономич или внешний)

4. Определение остаточной стоимости зданий и сооружений (п. 2 – п. 3).

5. Расчет полной стоимости объекта недвижимости (п. 1 + п. 4).

2. Оц-ка рын.ст-ти машин и оборуд-я

Затратный подход в оценке машин и оборудования. Этапы:

1.Опред-е ст-сти восстан-ния или замещ-я (ст-ть восстан-я машин и оборуд-я – ст-ть воспр-ва из полной копии в тек. ценах на дату оц-ки, либо ст-ть приобрет-я нов. об-та, полн. идентичн. дан.по всем хар-кам, в тек. ценах. Ст-ть замещ-я – это миним-ая ст-ть приобрет-я аналогичн. нового об-та, максимально близкого к оцениваемому по всем функцион., конструктивным и эксплуатационным характеристикам..

2.Расчет всех видов износа: физич., функцион.,внешнего.

3.Опред-е рын. ст-ти машин и оборуд-я как остаточной.

Сравнительный (рыночный) подход. Исп-ся метод прямого сравнения продаж: 1.Нахождение объекта-аналога. 2.Внесение корректировок в цену аналога.

Доходный подход.