Лекція № 9
Тема: Кадастровий облік земель в Україні та їх грошова оцінка
Мета: ознайомлення та набуття навиків щодо методології обліку земель і земельних ділянок та їх грошової оцінки в Україні.
План навчального заняття:
Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення.
Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення.
Експертна грошова оцінка земельних ділянок.
Державна реєстрація земельних ділянок
Облік кількості та якості земель.
Література:
обов’язкова:
1. Третяк А.М. Управління земельними ресурсами та реєстрація землі в Україні. – К.: Довіра, 1998. – 224 с.
Теоретичні основи державного земельного кадастру: навчальний посібник. / За ред. М.Г. Ступеня. – Львів: Апріорі, 2003. – 341 с.
Магазинщиков Т.П. Земельний Кадастр: підручник. – Львів: Світ, 1991. – 452 с.
додаткова:
Ступень М.Г. Використання земель населених пунктів: монографія. – Львів: Львівський державний агроуніверситет, 2000. – 359 с.
Возняк Р.П., Ступень М.Г., Падляк І.М. Земельно-правовий процес: Навчальний посбник. – Львів: «Новий Світ-200», 2006. - 224 с.
Третяк А.М. Землевпорядне проектування: Теоретичні основи і териротіальний землеустрій: навчальний посібник. – К: Вища освіта, 2006. – 528 с.
Галушко В.Т., Білик Ю.Д., Даниленко А.С. Формування ринку землі в Україні. – К.: Урожай, 2006. – 280 с.
Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів. Землі сільськогосподарського призначення оцінюються за диференціальним рентним доходом, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель.
Інформаційною базою для грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є: матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування грунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрішньогосподарського землевпорядкування, проекти формування територій і встановлення меж сільських, селищних рад, встановлення меж населених пунктів, матеріали інвентаризації земель усіх категорій, а грошової оцінки земель населених пунктів і земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що підлягають продажу, – матеріали інвентаризації земель населених пунктів, економічної оцінки їх територій, генеральні плани населених пунктів, схеми генеральних планів сільських (селищних) рад, проекти районного планування (проекти територіальної організації) адміністративних районів, проекти детального планування.
Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення, на які відсутні матеріали економічної оцінки, визначається за аналогічними агровиробничими групами ґрунтів, які до них прилягають. На гірших землях, на яких не створюється диференціальний рентний дохід (з нульовим або від'ємним показником оцінки), грошова оцінка визначається абсолютним рентним доходом у розмірі 1,6 ц зерна з гектара.
Для організації і проведення робіт з грошової оцінки земель і встановлення їх ціни, включаючи земельні ділянки несільськогосподарського призначення, що підлягають продажу. Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, виконкоми міських (міст обласного підпорядкування) рад, районні державні адміністрації створюють комісії у складі спеціалістів управлінь (відділів) земельних ресурсів, сільського господарства і продовольства, містобудування та архітектури, планово-економічного, фінансового, охорони навколишнього природного середовища і ядерної безпеки, комунального господарства, сільськогосподарських та інших підприємств, працівників тих сільських, селищних та міських (міст районного підпорядкування) рад, на території яких розташовані земельні ділянки, що приватизуються. Комісії очолюють заступники голів відповідних державних адміністрацій та виконкомів міських рад.
В основу визначення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення кладеться рентний дохід, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році. Підставою для розрахунків за економічною оцінкою земель за виробництвом зернових культур є те, що вони вирощуються практично на всіх ґрунтах. В умовах інфляції рентний дохід обчислюється в натуральних одиницях (у центнерах зерна) і при визначенні грошової оцінки переводиться у вартісний вираз за поточними або світовими реалізаційними цінами. Грошова оцінка є добутком річного рентного доходу і терміну його капіталізації. Термін капіталізації встановлюється в 33 роки. Грошова оцінка здійснюється окремо щодо орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами послідовно: в Україні, Автономній Республіці Крим і областях, адміністративних районах, сільськогосподарських підприємствах, на окремих земельних ділянках.
Грошова оцінка земель в Україні. Для визначення грошової оцінки земель в Україні розраховується диференціальний рентний дохід з орних земель за економічною оцінкою за виробництвом зернових культур (у центнерах зерна) за формулою:
де Рдн – диференціальний рентний дохід з гектара орних земель; У – урожайність зернових з гектара, ц; Ц – ціна реалізації центнера зерна, грн.; З – виробничі затрати на гектар, грн.: Кнр – коефіцієнт норми рентабельності.
Крім диференціального рентного доходу (Рдн), у сільському господарстві за умов використання гірших земель створюється абсолютний рентний дохід (Ран), який додається до диференціального рентного доходу і таким чином обчислюється загальний рентний дохід (Рздн).
Диференціальний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) розраховується на основі співвідношень диференціальних рентних доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях за економічною оцінкою за виробництвом зернових культур за формулою, ц:
де Рдн – диференціальний рентний дохід з гектара орних земель, ц; Рд(б)(с)(п) – диференціальний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) за економічною оцінкою земель, грн; Рд – диференціальний рентний дохід з гектара орних земель за економічною оцінкою за виробництвом зернових культур, грн.
Грошова оцінка орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами (рис. 1) визначається як добуток річного рентного доходу за економічною оцінкою за виробництвом зернових культур, ціни на зерно і терміну його капіталізації за формулою:
де Гоз – грошова оцінка гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в Україні, грн;
Рздн – загальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в Україні, ц;
Ц – ціна центнера зерна, грн;
Тк – термін капіталізації рентного доходу, який встановлюється на рівні 33 років.
Рис. 1. Нормативна грошова оцінка ріллі в Україні.
На підставі матеріалів економічної оцінки земель вираховується диференціальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в Автономній Республіці Крим, областях і адміністративних районах за формулою:
де Рдн(р) – диференціальний рентний дохід з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в регіоні (Автономній Республіці Крим, областях, адміністративних районах), ц;
Рдн(У) – диференціальний рентний дохід з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в Україні (У), ц;
Рд(р) – диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою за виробництвом зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами за оцінкою цих угідь в регіоні (Автономній Республіці Крим, областях, адміністративних районах), грн;
Рд(У) – диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою за виробництвом зернових культурах на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь в Україні (У), грн.
Грошова оцінка земель колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, у тому числі створених на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств, обчислюється за формулами наведеними вище.
До уточнення меж і площ сільськогосподарських підприємств, тобто до передачі земель у колективну власність, здійснюється попередня грошова оцінка земель в межах землекористування на момент оцінки.
Диференціальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарських підприємствах обчислюється за формулою:
де Рдн(п) – диференціальний рентний дохід з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами у сільськогосподарському підприємстві (п), ц;
Рдн(р) – диференціальний рентний дохід з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в адміністративному районі (р), ц;
Рд(п) – диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою за виробництвом зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь у сільськогосподарському підприємстві (п), грн;
Рд(р) – диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою за виробництвом зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь в адміністративному районі (р), грн.
У разі відсутності економічної оцінки орних земель за виробництвом зернових культур у розрахунках використовуються показники економічної оцінки ріллі в цілому. У сільськогосподарських підприємствах, де проведено економічну оцінку окремо меліорованих і немеліорованих земель, у розрахунках використовуються зведені показники оцінки земель під зерновими культурами в цілому.
Диференціальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарських підприємствах після уточнення меж і площ земель, переданих у колективну власність, обчислюється на підставі нової експлікації агровиробничих груп ґрунтів підприємства за допомогою шкал економічної оцінки земель за формулою:
де Рд (п) – диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою за виробництвом зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь у сільськогосподарському підприємстві (п), грн.;
Рд агр – диференціальний рентний дохід за шкалами економічної оцінки за виробництвом зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в агровиробничих групах грунтів, грн.;
Пагр – площа агровиробничих груп грунтів у відповідних угіддях, га.
До диференціального рентного доходу з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами, обчисленого в сільськогосподарських підприємствах, додається абсолютний рентний дохід (стала величина, встановлена в Україні на гектар угідь у розмірі 1,6 ц). На гірших землях, на яких не створюється диференціальний рентний дохід (з нульовим або від'ємним показником оцінки), грошова оцінка земель визначається абсолютним рентним доходом 1,6 ц зерна з гектара.
Загальна грошова оцінка земель сільськогосподарського підприємства обчислюється виходячи з грошової оцінки одного гектара відповідних угідь і їх площ у межах його землекористування до їх уточнення на момент оцінки і після уточнення.
Грошова оцінка окремої земельної ділянки (території сільськогосподарських угідь, що перебувають у власності або користуванні юридичних та фізичних осіб) визначається на основі шкал грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів. Шкали грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів розраховуються за формулою:
де Гагр – грошова оцінка гектара агровиробничої групи грунтів, грн;
Г – грошова оцінка гектара відповідних угідь у сільськогосподарському підприємстві, грн;
Багр – бал бонітету агровиробничої групи ґрунтів;
Б – бал бонітету гектара відповідних угідь у сільськогосподарському підприємстві.
Загальна грошова оцінка окремої земельної ділянки визначається сумою добутків площ агровиробничих груп ґрунтів на їх грошові оцінки.
Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення
Поряд з грошовою оцінкою земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів важливе значення для створення умов ефективного використання землі, стимулювання підприємницької діяльності, заохочення інвестицій має грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів.
Нормативною базою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення є "Методика грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)", затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 р. № 525, та "Порядок грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)" [50], затверджений наказом Держкомзему України, Мінагропрому України, Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України, Держкомлісгоспу України, Держводгоспу України, Української академії аграрних наук від 29 серпня 1997р. № 86/19/148/86/76/88. Згідно із законодавством грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення здійснюється з метою економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України, визначення розмірів земельного податку тощо і проводиться для земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення; земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, земель лісового і водного фондів; земель запасу.
Об'єктами грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення є земельні ділянки, що мають фіксовані межі та характеризуються певним місцем розташування, природними властивостями, фізичними параметрами і господарським станом.
Інформаційною базою для грошової оцінки земель є відомості державних кадастрів (земельного, лісового, водного); землевпорядної, лісовпорядної, містобудівної та проектно-технічної документації, інвентаризації земель, дані державної статистичної звітності.
В основу грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення покладається капіталізований рентний дохід або нормативний середньорічний економічний ефект, що створюється внаслідок використання відповідних земельних ділянок.
Істотним чинником, який впливає на порядок визначення і розмір грошової оцінки земель, має віднесення земель до певних категорій використання, адже від цього значною мірою залежить визначення об'єктів оцінки та коефіцієнтів, що враховують особливості їх функціонального використання.
Зважаючи на галузевий характер віднесення земель до певних категорій, можливість належності однієї земельної ділянки до декількох категорій і на складнощі, які виникають у зв'язку з цим, об'єктами грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення нормативними актами визначено земельні ділянки, що використовуються за функціональним призначенням, незалежно від того, до якої категорії вони віднесені.
У всіх випадках, коли чинник, що враховується методикою, відсутній, значення відповідного коефіцієнта приймається рівним 1,00. Грошова оцінка земельних ділянок, які розміщені в зонах гарантованого добровільного відселення, зменшується на 20% і в зоні посиленого радіоекологічного контролю - на 10%.
Організацію робіт з грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення здійснює Державний комітет України по земельних ресурсах та його органи на місцях, на них також покладається проведення експертизи результатів грошової оцінки земель.
Результати грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення затверджуються місцевими державними адміністраціями.
Експертна грошова оцінка земельних ділянок
Відродження інституту земельної власності та формування ринку землі потребує чіткого економічного механізму регулювання земельних відносин, обов'язковим елементом якого є ринок землі. Функціонування його не може бути ефективним без оцінки земельних ділянок. Земля – унікальний об'єкт, стосовно якості якого завжди буде існувати суперечність: між власником землі та місцевими органами влади, коли мова йде про оподаткування; між покупцем та продавцем, коли здійснюються майнові операції; між місцевими органами влади та землевласниками, коли визначається розмір компенсації при вилученні земель для громадських потреб.
Визначення реальної, справедливої вартості має важливе значення як для оподаткування та приватизації земельних ділянок, так і для укладання майнових угод стосовно землі та права її оренди на вторинному ринку. Крім того, оцінка землі є обов'язковою при розробці та реалізації інвестиційних проектів, отриманні кредитів під заставу нерухомого майна.
У країнах з ринковою економікою існують загальновизнані підходи до оцінки землі. Всі вони базуються на принципах кон'юнктури ринку, найкращого і найефективнішого використання, очікуваних змін та додаткової продуктивності землі. При цьому у світовому співтоваристві не існує суттєвих заперечень щодо фундаментальних понять, на яких ґрунтується оцінка землі як наукова дисципліна та практична діяльність. Особливості законодавства в окремих країнах лише накладають певні вимоги до процедури оцінки, але основні методи оцінки фактично нічим не відрізняються.
В Україні, де ринкові відносини в земельній сфері ще не набули розвинутого характеру, співіснують два напрямки оцінки земель: нормативна грошова оцінка та експертна оцінка.
Нормативна грошова оцінка проводиться відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. №213 "Про методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення і населених пунктів" і побудована на базі, відмінній від ринкової. Поза її увагою залишаються такі важливі чинники формування ринкової вартості землі, як конкретні обставини майнової угоди, попит та пропозиція на земельні ділянки певної категорії в тому чи іншому регіоні, умови інвестування, тому результати грошової оцінки не завжди будуть співпадати із сумою грошей, за яку земельна ділянка може бути продана в результаті комерційної угоди між компетентними добровільними сторонами.
На відміну від нормативної грошової оцінки, в рамках експертної оцінки земельні ділянки розглядаються, передусім, як основна складова нерухомості – житлової, виробничої, комерційної, – ринки яких в достатній мірі сформувались в багатьох регіонах України. Це дозволяє при визначенні вартості землі максимально врахувати ринкові чинники. Крім того, оцінка внеску землі в загальну прибутковість об'єкта нерухомості забезпечує визначення поточної вартості реального, а не потенційного рентного доходу, в якому акумулюються індивідуальні властивості земельної ділянки та локалізованої в її межах діяльності і економічна ситуація, що склалася в населеному пункті та в країні загалом на момент оцінки.
Тобто експертна оцінка грунтується на зовсім інших засадах, що дозволяють застосовувати гнучкіші підходи до визначення вартості земельної ділянки. Методи експертної оцінки земельних ділянок викладені в постанові Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. №1531 "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок".
Новий Земельний кодекс у ст. 202 закріпив застосування експертної оцінки поряд з нормативною. При цьому нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо, а експертна – при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.
Законодавче закріплення експертної оцінки земельних ділянок, все ширше її застосування в процесі приватизації земельних ділянок відповідно до Указу Президента України від 19 січня 1999 р. № 32/99 "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" вимагає наявності в системі Держкомзему України підготовлених фахівців, які достатньою мірою оволоділи методичними підходами до експертної оцінки земельних ділянок.
Інформаційною базою для оцінки земельних ділянок є:
> відомості державного земельного кадастру (місце розташування, кількісна і якісна характеристики земельної ділянки, її правовий режим, функціональне використання, дані економічної та грошової оцінки);
> проект відведення земельної ділянки;
> відомості про природні, економічні, історико-культурні, екологічні та містобудівні особливості розташування земельної ділянки;
> містобудівна документація та місцеві правила забудови;
> дані про інженерне облаштування земельної ділянки та про об'єкти нерухомого майна, що на ній розташовані;
> дані про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок, що склалися на ринку на момент оцінки;
> дані статистичної звітності.
Експертна оцінка земельної ділянки проводиться відповідно до таких методичних підходів:
> зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
> методу співвіднесення;
> урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці;
> капіталізації чистого доходу від використання земельної ділянки;
> поєднання декількох методичних підходів при умовному розподілі забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).
При проведенні експертної оцінки використовують не менше трьох методичних підходів. Обов'язковим є застосування методичного підходу, що грунтується на нормативній грошовій оцінці. Серед інших підходів, які можуть бути застосовані, перевага надається тим, які ґрунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку.
Висновок щодо оцінної вартості земельної ділянки ґрунтується на результатах порівняльного аналізу її оцінки за різними методичними підходами.
Результати визначення оцінної вартості земельної ділянки перераховуються на одиницю порівняння залежно від типу і характеристик земельної ділянки та розташованих на ній об'єктів нерухомого майна.
Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в такій послідовності:
- збір інформації, необхідної для проведення оцінки;
- визначення ефективного використання земельної ділянки;
- вибір та обгрунтування методичних підходів оцінки;
- визначення варіантів значення оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та прийняття кінцевого значення;
- складання та затвердження звіту про експертну грошову оцінку;
- подання звіту на експертизу до органу Держкомзему.
Звіт з експертної грошової оцінки повинен містити:
• підставу для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки;
• мету оцінки та дату, на яку проведено оцінку;
• опис земельної ділянки;
• план і характеристику земельної ділянки, включаючи її фізичні та економічні особливості, правовий режим, особливості її місцезнаходження, опис меж, цільове призначення, характер використання та стан забудови;
• аналіз ефективності використання земельної ділянки;
• обґрунтування обраних методичних підходів;
• розрахунок оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами;
• основні передумови проведення оцінки;
• висновок експерта щодо оцінної вартості земельної ділянки;
• сертифікат земельної ділянки.
До звіту додаються ситуаційний план та план земельної ділянки, інші матеріали, використані для оцінки земель, а також копія договору на проведення цієї оцінки та копія кваліфікаційного сертифіката експерта.
У разі застосування методичного підходу, який грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, чітко зазначаються чинники, за якими проводиться порівняння та обґрунтування розмірів поправок у ціні продажу земельних ділянок, обраних для порівняння із земельною ділянкою, що оцінюється.
У разі застосування методичного підходу, який грунтується на капіталізації чистого доходу від земельної ділянки, наводяться конкретні розрахунки:
> валового та чистого річного доходу від ефективного використання земельної ділянки з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання;
> ставки капіталізації щодо конкретної земельної ділянки з урахуванням безризикових відсоткових ставок, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.
У разі застосування методичного підходу, який ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці, у звіті зазначаються рівні цін продажу забудованих ділянок, які склалися на ринку, та затрати, пов'язані зі спорудженням будівель та споруд.
Матеріали експертної грошової оцінки підлягають погодженню із сільською, селищною, міською радою або уповноваженим нею органом, місцевою державною адміністрацією, Радою Міністрів Автономної Республіки Крим, які прийняли рішення про продаж земельних ділянок, і затверджуються відповідним державним органом земельних ресурсів.
Висновок експерта про оцінну вартість земельної ділянки несільськогосподарського призначення, який є обов'язковою складовою звіту, оформляється окремим документом.
Висновок експерта про оцінну вартість земельної ділянки несільськогосподарського призначення підписується експертом та керівником юридичної особи і скріплюється печаткою юридичної особи, якою проведено експертну оцінку.
На підставі проведеної оцінки земельної ділянки заповнюється сертифікат експертної оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення.
Сертифікат підписується експертом та керівником юридичної особи, якою проведено оцінку земельної ділянки. Підпис керівника юридичної особи скріплюється печаткою,
Термін чинності звіту становить 6 місяців з дати оцінки.
Державна реєстрація земельних ділянок.
Державна реєстрація земельних ділянок – це система юридичних та технічних дій із закріплення прав власників землі та землекористувачів на земельні ділянки та нерухомість відповідно до чинного законодавства, на основі документів, що підтверджують ці права.
Рис. 2. Схема держаної реєстрації земельних ділянок.
Суб'єктами реєстрації земельних ділянок є уповноважені державою реєстраційні органи (установи). Згідно з "Положенням про реєстрацію землеволодінь та землекористувань", затвердженим Державним комітетом по земельних ресурсах за № 144 від 23.08.2001 p., державну реєстрацію покладено на Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України (Центр ДЗК).
Знаряддям реєстрації землі та нерухомості є реєстраційна система, яка включає персонал, інформаційну техніку, технологію тощо. До складу системи входять фахівці, які офіційно здійснюють реєстрацію, права і обов'язки яких регламентуються спеціальним положенням. Методом реєстрації є внесення записів у державний реєстр землі та нерухомості на підставі заяв і відповідних документів, отриманих від власників та користувачів і з інших джерел.
Відповідно до ст. 202 Земельного кодексу України державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі Державного реєстру земель. Державний реєстр складається з двох частин:
- Книги записів реєстрації державних актів на право власності та на право користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок;
- Поземельної книги, яка містить відомості про кадастровий номер, місцезнаходження, площу, цільове призначення, правовий режим, у тому числі обмеження і обтяження щодо використання землі, вартість земельної ділянки, кадастровий план.
Внесення відомостей про земельні ділянки в державний реєстр земель проводиться після:
> формування кадастрової справи;
> нанесення земельної ділянки на черговий кадастровий план;
> присвоєння земельній ділянці кадастрового номера.
Формування кадастрової справи – процес опису конкретної земельної ділянки і міцно пов'язаного з нею нерухомого майна та складання безпосередньо справи, що містить необхідні документи і матеріали.
Документи і матеріали, що описують власне земельну ділянку, можна поділити на три основні групи:
- документи і матеріали, що складаються зі свідоцтва про місце розташування та просторово-площинні характеристики (адреса, розміри (площа), опис меж: на місцевості, координати поворотних точок, розміри і планування об'єктів нерухомого майна на території земельної ділянки, матеріали погодження меж: із суміжними землекористувачами і матеріали їх закріплення на місцевості, дані про наявність і межі функціональних зон і зон особливого режиму використання на земельній ділянці та прилеглих ділянок, відомість площ, експлікація будівель і споруд);
- документи і матеріали, що складаються з технічних характеристик об'єктів і нерухомого майна, розміщених на земельних ділянках;
- документи і матеріали, які містять відомості про економічні характеристики земельної ділянки і тісно пов'язаного з нею нерухомого майна (результати оцінки, відомості про податки, платежі, пільги тощо).
Кадастрова справа ідентифікується тим же номером, що й земельна ділянка. Земельну ділянку наносять на черговий кадастровий план із зазначеним кадастровим номером, наданим їй в процесі кадастрових зйомок. Дані про нерухомість, яка тісно пов'язана із земельною ділянкою, одержують інвентарний номер майнового об'єкта, наданий внаслідок підготовки відповідної технічної документації спеціалізованими організаціями або установами із зазначенням номерів правовстановлювальних документів на конкретні об'єкти нерухомості.
Підставою для реєстрування будь-якої земельної одиниці, незалежно від її адміністративного підпорядкування, є документи єдиного для держави зразка, серед яких: державний акт на право власності; державний акт на право постійного користування землею та договори оренди землі.
Відповідно до «Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю і право постійного користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі», затвердженої наказом Держкомзему України від 29.02.2000 р. № 27, для того, щоб відбувся факт реєстрації, виконують комплекс забезпечувальних робіт, внаслідок яких бланки документів наповнюються конкретним змістом і перетворюються на повноцінні документи, які реєструються у відповідних Книгах записів реєстрації.
Спираючись на матеріали цієї інструкції, в опрацюванні державних реєструвальних документів доцільно виділити чотири основні етапи:
> підготовчі роботи;
> визначення меж земельної ділянки на місцевості;
> заповнення бланків державних актів і договорів;
> реєстрація і видача документів.
Виконавши комплекс робіт, здійснюється запис документів у відповідній Книзі записів реєстрації.
Відповідно до вказівки Держкомзему України від 1.08. 2002р. №24 запроваджено форми Книги у складі:
Книга 1 – Книга записів реєстрації державних актів на право власності на землю громадян;
Книга 2 – Книга записів реєстрації державних актів на право власності на землю юридичних осіб;
Книга 3 – Книга записів реєстрації державних актів на право постійного користування землею;
Книга 4 – Книга записів державної реєстрації договорів оренди землі.
Внесення відомостей до Поземельної книги здійснюється після внесення запису про земельну ділянку до відповідних Книг записів реєстрації державних актів на право приватної власності на землю та право постійного користува'ння нею, договорів оренди землі.
Поземельна книга, відповідно до вказівки Держкомзему України №11 від 20.03.2002 р. "Про запровадження форми Поземельної книги та порядку її ведення", містить всі необхідні правові, територіальні, кількісні та якісні дані і є єдиним джерелом офіційної земельно-кадастрової інформації, що гарантується державою фізичним та юридичним особам.
До складу Поземельної книги входять:
• опис земельної ділянки (об'єкта реєстрації);
• опис будівель і споруд на земельній ділянці;
• кадастровий план земельної ділянки;
• опис правових документів земельної ділянки та об'єктів нерухомості;
• інформація щодо власника (користувача) земельної ділянки;
• опис правового режиму на земельній ділянці та об'єкта нерухомості.
Номер Поземельної книги відповідає кадастровому номеру земельної ділянки.
Облік кількості та якості земель в Україні. Основне завдання обліку кількості земель полягає в тому, щоб дати характеристику кожній земельній ділянці, землеволодінню і землекористуванню щодо їх розмірів, складу угідь, їх підвидів відповідно до прийнятої класифікації.
Земельно-обліковою одиницею є земельна ділянка – частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правилами, яка має ідентифікаційний (кадастровий) номер.
Порядок ведення обліку земель визначається Положенням про порядок ведення державного земельного кадастру, затвердженим Урядом України.
Облік земель ведеться за окремими земельними ділянками, власниками землі і землекористувачами, у тому числі орендарями. При обліку земель виділяють землі населених пунктів, які є просторовим операційним базисом для житлового, адміністративного, культурно-побутового та виробничого будівництва в містах, селищах міського типу і сільських населених пунктах з густою забудовою дрібними ділянками, та землі поза ними. Це переважно землі сільськогосподарського призначення, лісового фонду, які виступають головним засобом виробництва відповідно в сільському й лісовому господарстві та інші.
Кожна земельна ділянка характеризується відповідною сукупністю земельних угідь за категоріями земель, в основі яких лежить її цільове призначення. При цьому слід мати на увазі, що цільове призначення земельної ділянки може уточнюватися або змінюватися обмеженнями прав на неї, внаслідок чого може змінюватися склад земельних угідь.
Обліком передбачена кількісна характеристика земель, що перебувають у власності, зокрема в державній, приватній і комунальній, а також земель, які перебувають в оренді. Виділяється також інформація про землі, що оподатковуються і не оподатковуються.
Особлива увага надається обліку зрошуваних і осушуваних земель. Він ведеться за загальноприйнятою класифікацією угідь, за фактичним станом і використанням меліоративних земель. Однак цей облік ведеться не тільки за угіддями та їх підвидами, але й за ступенем зрошуваності й осушуваності, способами зрошення й осушення, станом зрошувальної й осушувальної мережі.
Дані обліку кількості земель відображають фактичний стан їх використання і щорічно доводяться до відома всіх загальногосподарських і державних органів управління земельними ресурсами.
Облік кількості земель забезпечується проведенням кадастрових зйомок. Основним чинником, що визначає всі параметри кадастрових зйомок, є вимоги до точності та детальності відображення земельно-облікових одиниць, які зумовлені зростанням ролі землі в ринковій економіці, особливо при оподаткуванні її власників і землекористувачів та при купівлі-продажу землі. Ці вимоги, у свою чергу, визначаються цільовим призначенням, якістю і максимальними можливостями відображення на плані земельно-облікових одиниць та інформації.
Щоб забезпечити необхідну точність обчислення площ земельних ділянок в умовах переходу до дрібних за розмірами землеволодінь і землекористувань, необхідний якісний великомасштабний картографічний матеріал.
Рекомендуються такі масштаби земельно-кадастрових планів (карт): для ділянок за межами населених пунктів – не дрібніше 1:5000; в містах республіканського і обласного підпорядкування – не дрібніше 1:5000; у містах районного підпорядкування і селищах – не дрібніше 1:1000; у селах – 1:2000.
В усіх випадках здійснюється обов'язкове координування меж облікових одиниць для подальшого аналітичного вирахування площ.
З обліку кількості земель проводиться статистична звітність в рамках програми переходу України на міжнародну систему обліку і статистики, затвердженої в 1993 р. Вона включає форми №№:
- 6-зем-звіт про наявність земель та розподіл їх за власниками землі, землекористувачами, угіддями та видами економічної діяльності;
- 6а-зем-звіт про наявність зрошуваних земель та розподіл їх за власниками землі, землекористувачами, угіддями;
- 6б-зем-звіт про наявність осушених земель та розподіл їх за власниками землі, землекористувачами, угіддями.
Форму цієї звітності приведено у відповідність із Стандартною статистичною класифікацією землекористування Європейської економічної комісії та з класифікацією видів економічної діяльності, затвердженою Держстандартом України. Це дозволяє застосовувати її у міжнародній практиці.
Облік кількості земель, як і державний земельний кадастр в цілому, ведеться за системою, яка складається з трьох рівнів: базовий, регіональний і національний.
На базовому рівні, який є вихідним, розробляється і впроваджується текстова земельно-кадастрова документація. Одержані тут земельно-облікові дані узагальнюються на наступних рівнях і ведуться в автоматизованому режимі. Значним кроком у процесі автоматизації обліку кількості земель стала розробка програмного комплексу "Земля".
Облік якості земель відображає відомості, які характеризують земельні угіддя за природними та набутими властивостями, що впливають на їх родючість, а також за ступенем забруднення грунтів.
У системі державного земельного кадастру він передбачає проведення класифікації не тільки ґрунтів, але й земель. Розміщаються ґрунти на території країни за певною закономірністю. Відповідні типи і підтипи ґрунтів добре ув'язуються з широтними зонами.
Поняття земля включає всю економічну систему,в якій знаходиться земельна ділянка, тобто весь комплекс чинників навколишнього середовища, природних умов виробництва, які визначають ріст і розвиток рослин, умови сільськогосподарського використання земель і, значить, впливають на кінцевий результат господарської діяльності людини. При класифікації земель виділяють ділянки території з характерним не тільки конкретним ґрунтовим покривом, але й усіма іншими умовами, від яких залежить спосіб їх використання. До таких умов належать: клімат, характер водного і теплового режимів грунту та прилеглих шарів атмосфери, рельєф місцевості, експозиція схилів окремих ділянок, їх конфігурація, розміри й розміщення, природна рослинність і придатність земель для вирощування певних культур, господарська діяльність людини (обробіток, удобрення, меліорація земель тощо).
Землі, згідно з класифікацією земельного фонду, – це генетично самостійні ділянки верхньої, найбільш активної частини суші, головний засіб виробництва сільського і лісового господарства з характерними природно-господарськими властивостями, які визначають призначення і використання земель, а також заходи щодо їх охорони й окультурення. Ґрунт, як основна складова частина земель, найбільш повно виражає сутність і властивості, включаючи основні закономірності розвитку, можливості таксономії і систематизації земель.
Основні принципи класифікації земель побудовані на положенні про їх динамічність, розвиток у часі та просторі. В основу класифікації земель покладені їх стан і відповідні до нього виробничі можливості їх використання у сільському господарстві.
Основні таксономічні одиниці класифікації земельного фонду – це зональні типи земель, виділені у процесі природно-сільськогосподарського районування, категорії придатності земель, класи земель. Характеристика класу в межах кожного зонального типу відображається видами земель або групами грунтів.
Зональні типи земель територіально збігаються з межами природно-сільськогосподарських зон і виражають зональні умови природного середовища та загальні напрямки переважаючого використання земель – для землеробства, тваринництва, лісового господарства тощо.
Категорії придатності земель виділяють за основними стадіями їх утворення і розвитку відповідно до відносного віку земель і основного сільськогосподарського призначення. Основою для виділення категорій придатності є якісний стан земель і можливість їх використання під сільськогосподарські угіддя (ріллю, сінокоси, пасовища).
Чинна класифікація земельного фонду передбачає такі категорії придатності:
1 – землі, придатні під ріллю;
2 – землі, придатні під сінокоси;
3 – землі пасовищні, які після поліпшення можуть використовуватись під інші сільськогосподарські угіддя;
4 – землі, придатні під сільськогосподарські угіддя після корінних меліорації;
5 – землі, малопридатні під сільськогосподарські угіддя;
6 – землі, непридатні під сільськогосподарські угіддя;
7 – порушені землі.
При класифікації земель сільськогосподарського призначення за придатністю виділяються особливо цінні землі.
Залежно від економічних та інших чинників існуюче використання земель іноді може не відповідати їх наміченій придатності. Наприклад, землі під ріллю, якщо вони розміщені поблизу населених пунктів або тваринницьких ферм, можуть використовуватися для багаторічних плодових насаджень або створення багаторічних культурних пасовищ та для їх консервації.
У межах кожної категорії придатності виділяють класи земель. При цьому враховують головні кількісні ступені розвитку земель відповідно до їх абсолютного віку, загального характеру використання й агротехніки, включаючи ступінь окультуреності земель. Класи земель є основною одиницею класифікації і представляють собою ділянки земної поверхні з близькими природними і господарськими якостями, характерною спільністю використання, напрямами окультурювання і підвищення продуктивності.
Види земель с складовими частинами класів природно-сільськогосподарської зони, провінції, гірської області з існуючими системами використання у землеробстві, садівництві, пасовищному і лісовому господарстві та способами поліпшення. За своїм змістом вони відповідають агровиробничим групам грунтів, які створені у процесі ґрунтового обстеження.
Кількість груп ґрунтів у кожній природно-сільськогосподарській зоні різна. Віднесення земельних ділянок до певної категорії придатності, класу і виду земель проводиться за ознакам і властивостями, які найбільш суттєво впливають на характер і специфіку їх можливого і доцільного використання в складі тих чи інших угідь.
Необхідною умовою при цьому є комплексне вивчення й порівняння всіх компонентів земель: рельєфу, материнської породи, грунтів тощо. Тільки зважаючи на сукупність екологічних чинників, можливо визначити якісний стан земель. найбільш доцільне використання їх і шляхи досягнення найвищої продуктивності з урахуванням вимог охорони навколишнього середовища. При класифікації земель за їх якісним станом необхідно аналізувати матеріали великомасштабних ґрунтових, меліоративних, геоботанічних і агрохімічних обстежень, беручи до уваги місцевий досвід використання земель.
Облік якості земельних угідь у межах видів земель проводиться за механічним складом ґрунту, ступенем засоленості, солонцюватості, кислотності, вологості, заболоченості, кам'янистості, еродованості, забрудненням як продуктами хімізації сільського господарства, так і техногенним, включаючи радіонуклідне, за рельєфом місцевості, товщиною гумусового горизонту, вмістом гумусу, забезпеченістю грунтів фосфором, калієм, іншими елементами.
"Положенням про порядок ведення державного земельного кадастру" передбачено облік кормових угідь – за їх культуртехнічним станом; лісових угідь – за лісотипологічною характеристикою; земель, що розташовані у межах населених пунктів, – за функціональним призначенням та інженерно-геологічними умовами, рівнем забезпеченості спеціальною, інженерно-транспортною та природоохоронною інфраструктурою, об'єктами оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.
Дані обліку якості земель за кількістю показників є дуже об'ємними. В повному обсязі ще не вдалося їх зібрати і відобразити у наявній земельно-кадастровій інформації.
Що стосується обліку лісових угідь та земель у межах населених пунктів, то в земельному обліку було б доцільно давати тільки якісні характеристики земельних угідь, а решту – відповідно у системі лісового та містобудівного кадастрів.
Облік якості земель у складі державного земельного кадастру забезпечує одержання необхідних і вірогідних відомостей для вирішення важливих завдань регулювання земельних відносин у країні. Його дані є базою для бонітування грунтів і представляють собою порівняльну оцінку ґрунтів за основними природними властивостями, то мають сталий характер та істотно впливають на урожайність сільськогосподарських культур в природних кліматичних умовах.