Договор социального найма жилого помещения

В соответствии со ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

Основное условие такого договора заключается в том, что собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных жилищным законодательством Российской Федерации. Какое-либо изменение установленных законом условий не допускается.

Объектом договора социального найма жилого помещения является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Согласно законодательству самостоятельными объектами договора социального найма жилого помещения не могут быть: неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Общим имуществом в многоквартирном доме вправе пользоваться все наниматели жилых помещений.

В отличие от других договоров договор социального найма жилого помещения носит бессрочный характер. Наниматель, заключивший подобный договор, сохраняет право владения и пользования жилым помещением при переходе права собственности на жилье, права хозяйственного ведения или права оперативного управления. Другими словами, если жилое помещение или весь дом переданы на баланс другого государственного или муниципального органа, то такие изменения не влекут за собой расторжение договора и, соответственно, не являются основанием для его расторжения.

Порядок предоставления жилья

ЖК РФ позволяет предоставлять жилые помещения по договору социального найма определенным категориям граждан. Так, жилые помещения муниципального жилищного фонда предоставляются малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях. При этом малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации. При признании таких граждан малоимущими учитываются:

доход, приходящийся на каждого члена семьи;

стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Муниципальные органы могут быть наделены полномочиями на предоставление жилых помещений по договору социального найма и другим гражданам, которые признаны нуждающимися в жилых помещениях. Во всех остальных случаях жилье предоставляется из государственного жилищного фонда.

Следует подчеркнуть, что муниципальное и государственное жилье должно предоставляться только гражданам Российской Федерации. Если между Российской Федерацией и иностранным государством заключено соответствующее соглашение, то по договору социального найма могут предоставляться жилые помещения и иностранным гражданам.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.05.2005 N 315 утвержден типовой договор социального найма жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения может быть заключен и с теми нанимателями, которым предоставлено социальное жилое помещение до вступления в силу ЖК РФ (2005 г.). В любом случае такой договор заключается на основании решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения.

Права и обязанности сторон

Жилищное законодательство содержит достаточно подробный перечень прав и обязанностей как наймодателя, так и нанимателя.

Основным правом наймодателя является право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Вместе с тем он несет обязанности по передаче нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; по участию в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; по осуществлению капитального ремонта жилого помещения; по обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Кроме того, при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

В соответствии со ст. 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма являются проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Тем не менее другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. Данные лица обладают равными с нанимателем правами и обязанностями.

Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Существенным моментом является положение закона, согласно которому члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в этом договоре. В то же время данное правило не означает, что если член семьи не указан в договоре, то он прекращает им быть.

При прекращении семейных отношений члена семьи с нанимателем за ним сохраняются те же права, которыми обладают наниматель и члены его семьи, но при условии, что он продолжает проживать в жилом помещении. В таком случае он самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. На практике такая ситуация оформляется разделением лицевого счета и, соответственно, заключением отдельного договора найма.

Вселение в жилое помещение

по договору социального найма

Вселение в жилое помещение по договору социального найма супруга, своих детей и родителей, а также других лиц в качестве проживающих происходит с согласия в письменной форме членов семьи, в том числе временно отсутствующих членов семьи. При этом наймодатель вправе запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы установленной нормами жилищного законодательства Российской Федерации. Данное правило не распространяется на вселение к родителям их несовершеннолетних детей - при этом не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

При вселении несовершеннолетних детей к родителям в письменный договор социального найма вносятся изменения, где указывается новый член семьи нанимателя.

Кроме того, нанимателям предоставлено право обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. Данное право реализуется при соблюдении следующих условий:

согласия в письменной форме нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов семьи;

вновь занимаемое жилье будет предоставлено тоже по договору социального найма;

согласия соответствующих наймодателей.

Установлены и ограничения для обмена предоставленных по договору социального найма жилых помещений. Обмен такими помещениями не допускается в следующих ситуациях:

в судебном производстве находится гражданское дело по иску о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения либо об оспаривании права пользования жильем;

одно из обмениваемых жилых помещений признано непригодным для проживания либо оно подлежит сносу или переоборудованию;

одно из жилых помещений подлежит капитальному ремонту в связи с переустройством или перепланировкой;

в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Необходимо отметить, что правоотношения, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, отличаются довольно обширными правами нанимателя и членов его семьи, связанными с владением и пользованием жильем, а также предоставлением законодателем права, пусть и ограниченного, на распоряжение жилым помещением.

О.Шерстнева